可行性報告分析編寫指引-孫

1、精品文檔你我共享項目融資可行性研究報告編寫指引（初稿）第一條總論項目可行性研究報告不僅是項目建設(shè)投資決策的依據(jù)， 也是房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請貸款的重要依據(jù)。 因為銀行在放款前進(jìn)行盡職調(diào)查和風(fēng)險評估時， 主要的信息都來自可研報告， 所以一份可行性研究報告的質(zhì)量高低直接影響貸款的成敗。 融資人員在編寫可行性研究報告時，一定要迎合銀行的風(fēng)險偏好， 對報告的質(zhì)量評價要點進(jìn)行重點分析和描述，以取得銀行認(rèn)可，從而提高貸款成功率。第二條目的為幫助公司融資人員編寫高質(zhì)量的可行性研究報告，成功申請項目貸款，通過對同行業(yè)優(yōu)秀可研報告的提煉學(xué)習(xí)以及與各銀行人士的交流，制定本指引。第三條內(nèi)容銀行對項目融資可行性研究報告

2、的評價要點主要包括項目開發(fā)企業(yè)評價、項目概況、項目投資環(huán)境和市場分析、項目開發(fā)方案與營銷策略、項目投資估算和資金籌集方案、項目財務(wù)評價、項目不確定性分析、可行性研究的結(jié)論與建議等幾個方面。1、項目開發(fā)企業(yè)評價AAAAAA精品文檔你我共享編寫要點：（1）公司簡介。包括公司的資質(zhì)、注冊資本、股本構(gòu)成、經(jīng)營范圍和已開發(fā)成果。（2）公司歷史沿革。（3）公司組織機構(gòu)和領(lǐng)導(dǎo)層簡介。（4）財務(wù)狀況。（5）信用狀況。（6）在行業(yè)中的地位。在可行性研究報告中， 公司融資人員要重點突出我公司已開發(fā)取得的業(yè)績、領(lǐng)導(dǎo)層的高素質(zhì)和豐富的從業(yè)經(jīng)驗、良好的財務(wù)狀況和信用狀況，并對“大漢模式”進(jìn)行重點闡述。2、項目概況編寫要

3、點：（1）項目名稱及背景（ 2）項目 地塊位置及周邊現(xiàn)狀（ 3）項目 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) （4）項目優(yōu)勢（ 5）項目 主要建設(shè)條件（ 6）項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在可行性研究報告中，融資人員要重點描述項目的優(yōu)勢以及所要達(dá)到的目標(biāo)。3項目投資環(huán)境和市場分析融資人員在編寫此要點時， 一定要對項目所在環(huán)境和市場進(jìn)行深入調(diào)查，充分掌握各類資料，才能作出客觀的分析。編寫內(nèi)容可以對項目的宏觀、中觀、微觀市場環(huán)境來進(jìn)行分析： （1）宏觀環(huán)境。包括項目所在城市的概況 （涉及該城市的政治、 經(jīng)濟(jì)、文化、人口和面積）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、未來發(fā)展趨勢、城市發(fā)展規(guī)劃等。 （2）中觀環(huán)境。包括項目所在城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展

4、趨勢。 （3）微觀環(huán)境。包括項目所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場分析、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征、 區(qū)域內(nèi)競AAAAAA精品文檔你我共享爭對手及競爭性樓盤分析、 消費者需求分析。 融資人員在編寫可行性研究報告時，要體現(xiàn)出宏觀、中觀環(huán)境對公司投資項目的有利驅(qū)動，在微觀競爭環(huán)境中重點突出我公司的產(chǎn)品優(yōu)勢和公司市場優(yōu)勢，比如“大漢”品牌優(yōu)勢、強大的資金實力等。4項目開發(fā)方案與營銷策略項目開發(fā)方案編寫要點：（1）規(guī)劃設(shè)計分析（ 2）產(chǎn)品設(shè)計（ 3）項目實施進(jìn)度 （4）項目銷售安排；項目營銷策略編寫要點： （1）市場定位（ 2）產(chǎn)品定位（ 3）價格定位和價格策略（ 4）目標(biāo)客戶定位（ 5）營銷方案。融資人員在編寫以上內(nèi)容

5、時要重點突出我公司對項目開發(fā)進(jìn)度的合理安排以及營銷優(yōu)勢。5項目投資估算和資金籌集方案此要點是銀行關(guān)注的重點，此要點涉及項目的總投資以及資金安排，銀行可以根據(jù)此要點來決定自己的放款額度。編寫要點：（1）融資人員要對項目所涉及的成本費用（包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間稅費和不可預(yù)見費）進(jìn)行估算（ 2）根據(jù)項目的投資估算合理估算資金需求量，統(tǒng)籌安排資金（資金來源主要有自有資金、銀行貸款和項目預(yù)售收入）。（3）融資方案（包括融資方式、融資金額和期限）。融資人員編寫資金來源時， 要注意自有資金不能低于項目總投資的35%，這是申AAAAAA精品文檔你我共享請

6、項目貸款的準(zhǔn)入條件。6、項目財務(wù)評價這點是銀行關(guān)注的重中之重，因為銀行要對一個項目進(jìn)行貸款，首先這個項目必須具有較強的贏利性， 所以融資人員在編寫財務(wù)評價時，一定要突出項目的贏利能力。編寫要點： （1）銷售收入、銷售稅金及附加估算（ 2）項目贏利能力分析（包括靜態(tài)獲利分析和動態(tài)獲利分析，其中動態(tài)獲利分析指標(biāo)主要是計算凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率） （3）償債能力分析（ 4）編制綜合指標(biāo)表（ 5）財務(wù)評價結(jié)論。通過編寫以上要點，融資人員要讓銀行認(rèn)識到：從投資的角度看，該項目贏利能力非常大；從償還借款來看，該項目具有很強的償債能力；從財務(wù)評價角度看，該項目是可行的。7、不確定性分析在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時，所

7、采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算，所以即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。這也是銀行關(guān)注的一個重點。融資人員在寫報告時，要對該項目進(jìn)行盈虧平衡分析、 敏感性分析和投資風(fēng)險分析，計算分析出影響項目評價的不確定因素，給出對策，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益AAAAAA精品文檔你我共享（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。

8、融資人員在編寫報告時，要估算出本項目盈虧平衡的銷售率，一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡的銷售率70% 時，項目風(fēng)險比較低。（2）敏感性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感因素主要有成本變動、售價變動和容積率的變動。在可行性研究報告中 ，融資人員要分別計算以上三個因素變動（一般上下波動5% 或 10% ）對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，找出對項目影響最敏感的因素，從而給出建議。（3）投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)項目投資的優(yōu)勢是可以獲得較高的利潤險，但同時房地產(chǎn)投資具有金額大、周期長、不可移動性和市場競爭等特點，所以房地產(chǎn)投資和其他投資一樣有風(fēng)險。融資人

9、員在可行性研究報告中，要對風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，并提出相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險 。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗， 融資人員可以從政策風(fēng)險、 財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等方面進(jìn)行分析。AAAAAA精品文檔你我共享8、可行性研究的結(jié)論與建議根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。對項目中存在的風(fēng)險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。 在編寫報告時，結(jié)論和建議的主要內(nèi)容要包括以下幾個方面 :(1) 明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風(fēng)險能力(2) 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。(3) 對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提

10、出修改意見。(4) 對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見?？尚行匝芯恐兄饕獱幾h問題的結(jié)論。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏

11、，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。AAAAAA精品文檔你我共享親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎率