商業(yè)街物業(yè)管理方案

1、商業(yè)街物業(yè)管理方案商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經營方式主要為單體經營,集中管理的模式,對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理,是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法,管理的好,對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。對于開發(fā)商來說,開發(fā)、銷售商鋪是前提,但只有開發(fā)、銷售是不夠的,還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理,才能長久發(fā)展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。1.0商鋪物業(yè)管理理念商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散

2、經營”是商鋪區(qū)別于其他房地產的核心特點?！敖y(tǒng)一管理”,要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。“分散經營”,是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。1.1. 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管?！捌放茖徍斯芾怼敝?招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發(fā)代理商、品牌代理委托書(適用于專賣代理商、稅務登記證、法人授權委托書

3、等?！巴晟频淖饧s管理”指:簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,如果發(fā)生重大變化,須經業(yè)主委員會的認可(業(yè)主委員會成立之前,經開發(fā)商認可;營業(yè)時間的確定;承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;為整個商鋪促銷承擔的義務;承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;投保范圍事宜;是否統(tǒng)一的收銀等由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所

4、謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。組織策劃相關的促銷活動,所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算,經業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導、協(xié)調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動,保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:指導項目:店鋪布置指導、促銷活動安排;協(xié)調項目:協(xié)調經營者之間的緊張關系,增進經營者之間合作;服務項目:行政事務管理;監(jiān)督項目:維護商鋪的紀律、信譽,協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。商鋪的物業(yè)管理內容包括:養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用

5、面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高,統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修,增加使用的安全性和耐久性。2.0商鋪物業(yè)的管理特點2.1 顧客流量大商鋪進出人員雜,不受管制,客流量大,易發(fā)生意外,安全保衛(wèi)工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時,疏散相對較慢。安全管理應特別慎重2.2 服務要求高要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人,向他們負責,一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值;同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則2.3 管理點

6、分散出入口多,電梯(客梯、觀光梯、自動扶梯等分散,需要的保潔、保安人員相對較多,管理點分散,管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。2.4 營業(yè)時間性強顧客到商鋪購物的時間,大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間,而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經營的凌亂感,無序經營的印象,對顧客產生不良的心理影響。2.5 車輛管理難度大來商鋪的顧客,有開車的,也有騎車的,大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。3.0商鋪物業(yè)管理人員配備設主管一人,可由物業(yè)主任兼

7、任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內部管理、下設業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量,通常每班保持兩人便可。設主管一人,全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。設主管一人,全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。設主管或兼職主管一人,全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理

8、、廣告策劃及項目開發(fā)等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經營活動,促進商鋪經營銷售和物業(yè)管理工作。4.0商鋪的物業(yè)服務管理商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面,我們現(xiàn)對此進行分項描述:4.1商鋪業(yè)戶服務管理4.2商鋪裝修服務管理4.3商鋪設備、設施維保服務管理4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理4.5商鋪保安服務管理4.6商鋪保潔服務管理4.7商鋪綠化服務管理4.8 商鋪經營服務管理4.9 商鋪廣告管理4.10商鋪保險管理4.1商鋪業(yè)戶服務管理業(yè)戶服務部有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務,二是內部管理。接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其

9、主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內外聯(lián)系等。顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結果都要有記錄,作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一;商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修,應迅速做記錄,填寫維修任務單,即時派維修工到現(xiàn)場搶修;接待員的走訪內容包括三方面:一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議;二是對報修后的維修結果進行回訪;三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他

10、們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一致的。商鋪內部聯(lián)系:商鋪的內部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經營活動很被動。處理得好,往往事半4.2商鋪裝修服務管理建立周全、詳細、便于操作的管理制度;專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督;選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的二次裝修施工管理規(guī)定

11、;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守商鋪動火申請制度的各項規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議,對工程進行竣工驗收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等進行增建或改造的;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝

12、的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括:清楚顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節(jié);排水系統(tǒng)的分布圖(附由關細節(jié);電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量;照明設備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供

13、的建筑細節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等在施工過程中,物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內容主要包括3方面:對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系,發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施,則由業(yè)戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關費