夫妻之間房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移稅務(wù)問(wèn)題分析

1、夫妻之間房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移稅務(wù)問(wèn)題分析夫妻之間房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移稅務(wù)問(wèn)題分析婚姻法司法解釋（三）的出臺(tái)，引發(fā)社會(huì)各界對(duì)夫妻婚前、婚后 房產(chǎn)加名是否繳納契稅問(wèn)題的關(guān)注. .在夫妻房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動(dòng)中, ,其婚前、婚后、離婚房產(chǎn)加名、析產(chǎn)、繼承等不僅涉及 契稅, ,還涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增 值稅、印花稅、個(gè)人所得稅等一系列稅務(wù)問(wèn)題，這里面的學(xué)問(wèn) 可大了. .法規(guī)規(guī)定契稅婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方房屋權(quán)屬變更免征契稅. .根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更 有關(guān)契稅政策的通知（財(cái)稅201620164 4 號(hào)）規(guī)定, ,房屋、土地 權(quán)屬在夫妻雙方權(quán)屬變更無(wú)外乎以下幾種情形：

2、一是為夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有財(cái)產(chǎn) ，登記在一方名下，變更為夫妻 雙方共有；二是夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間以一方名義置辦房產(chǎn) 且登記在其名下，變更為夫妻雙方共有；三是夫妻一方婚前財(cái) 產(chǎn)登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；四是夫妻雙方婚前 都有房產(chǎn)，且登記在雙方各自名下，變更為夫妻雙方共有. .第一、第二種情形可確定為共有財(cái)產(chǎn) ，只是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，免征契稅; ;后兩種情形是一種贈(zèng)與行為，對(duì)于 受贈(zèng)人按照現(xiàn)行政策可以免征契稅 . .夫妻因離婚財(cái)產(chǎn)分割免征契稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于 離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函19991999391391 號(hào)），），夫妻離婚析產(chǎn)是房產(chǎn)共

3、有權(quán)的變動(dòng)而非房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移行為，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅但對(duì)離婚后一方將歸屬于自己的房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與行為則應(yīng)當(dāng)對(duì)受 贈(zèng)人全額征收契稅. .不過(guò)對(duì)于離婚又復(fù)婚，將登記在自己名下的房產(chǎn)過(guò)戶為 夫妻雙方共有的，可按照現(xiàn)行政策免征契稅. .營(yíng)業(yè)稅夫妻之間無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)或離婚財(cái)產(chǎn)分割暫免征收營(yíng) 業(yè)稅根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等 營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知（財(cái)稅20162016111111 號(hào)）中，列舉了個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、 土地使用權(quán)暫免征收營(yíng)業(yè)稅的若干 種情形，其中對(duì)夫妻無(wú)償贈(zèng)與配偶或夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割或房 屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、 遺囑繼 承人或者

4、受遺贈(zèng)人的暫免征收營(yíng)業(yè)稅. .例如丈夫?qū)⑵涿碌姆慨a(chǎn)（無(wú)論婚前婚后）的一定份額以贈(zèng)與方式給妻子 ，按照上述 規(guī)定暫免征收營(yíng)業(yè)稅. .土地增值稅無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬土地增值稅征稅范圍. .根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字199519956 6號(hào)）規(guī)定, ,無(wú)論是將婚前房產(chǎn)贈(zèng)與對(duì)方還是婚后房產(chǎn)加名或離 婚析產(chǎn)、復(fù)婚贈(zèng)與等均屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，不征土地增 值稅. .個(gè)人所得稅符合房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與規(guī)定情形的當(dāng)事雙方不征個(gè)人 所得稅. .財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān) 個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅201620167878 號(hào)）, ,對(duì)符合以下情 形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，當(dāng)

5、事雙方不征收個(gè)人所得稅：（：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父 母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義 務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得 房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、 遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人. .國(guó)家稅 務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)20162016121121 號(hào)）就個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋的征稅問(wèn)題明確”通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有 財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅. .”因此，對(duì)于上述房產(chǎn)變更加名受贈(zèng)

6、人一方，或離婚財(cái)產(chǎn)分割將屬于房屋產(chǎn)權(quán)所有人自己擁有的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng) 與其配偶行為，暫免征收個(gè)人所得稅. .印花稅夫妻雙方的無(wú)償贈(zèng)與住房可暫免征收印花稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財(cái)稅XXXX137137 號(hào)）明確規(guī)定，對(duì)夫妻雙方的無(wú)償贈(zèng)與住房包括夫 妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間房產(chǎn)加名及離婚財(cái)產(chǎn)分割等可以比照 上述文件規(guī)定暫免征收印花稅而對(duì)夫妻雙方非住房無(wú)償贈(zèng)與行為應(yīng)當(dāng)征收印花稅. .涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)于房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方 共有的稅務(wù)問(wèn)題，從目前法規(guī)上看還是比較有利于受贈(zèng)人的, ,既考慮了 ”稅理”也考慮了 ”人情”但對(duì)房屋、 土地權(quán)屬受贈(zèng)再 轉(zhuǎn)讓行

7、為，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等存在較大涉稅 風(fēng)險(xiǎn), ,不能因小失大. .對(duì)于房地產(chǎn)原歸夫妻一方所有，變更為雙方共有稅務(wù)問(wèn)題, ,從目前法規(guī)上看還是比較有利于受贈(zèng)人的，既考慮了 ”稅理”又考慮了 ”人情”但仍存在有一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn). .一是營(yíng)業(yè)稅個(gè)人將受贈(zèng)房產(chǎn)對(duì)外銷售，征收營(yíng)業(yè)稅非居 住用房直接計(jì)算征收，居住用房按照時(shí)間及普通非普通住宅 劃分征免. .個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、 繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu) 買形式取得住房的合法、有效法律證明文書辦理相關(guān)征免稅 手續(xù). .二是土地增值稅. .現(xiàn)行政策規(guī)定個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅. .但對(duì)個(gè)人銷售非居住用房，則應(yīng)按規(guī)定計(jì)征特別 是對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房 發(fā)票的, ,實(shí)行核定征收. .三是個(gè)人所得稅. .財(cái)稅201620167878 號(hào)文件明確受贈(zèng)人轉(zhuǎn) 讓受贈(zèng)房屋，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該 房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的 相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，適用稅率 20%,