物業(yè)公司管理服務(wù)費(fèi)測算

1、第九章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及測算概述：基于對香格里拉城市花園住宅、商業(yè)的入住率達(dá)85%之全面分析和測算，得出物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)年支出為人民幣 3,995,132.74 元。通過對資源占用分析和全面平衡，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為多層住宅0.8元/川月；小高層住宅1.0元/川月；商業(yè)1.5元/川月， 停車位使用費(fèi)： 260 元/輛. 月；年收入為人民幣 4,884,931.98 元。第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明一、測算的依據(jù)（ 一） 國家相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；（ 二） 售房時的物業(yè)收費(fèi)約定；（ 三） 十堰市物價局住宅小區(qū)停車管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二、經(jīng)費(fèi)測算的原則（ 一 ） 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則物業(yè)管理行業(yè)屬保本

2、微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)， 也是為業(yè)主 /使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境， 達(dá)到物業(yè)保值增值目的的 基本條件。（二）服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價相符”的市場特點，準(zhǔn)確定 位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。（三）物業(yè)管理分項服務(wù)分項收費(fèi)的原則按照不同的物業(yè)所占用的資源比例，在統(tǒng)一運(yùn)作的原則基礎(chǔ) 上，不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。三、測算的有關(guān)說明（一） 按香格里拉城市花園小區(qū)業(yè)主入住率 85%商業(yè)部分營 業(yè)率85%物業(yè)公司各部門人員基本配備齊全， 公司運(yùn)轉(zhuǎn)正常測算。 其中，未含為業(yè)主提供增值附

3、加服務(wù)如：小區(qū)飲用水奶制品的供應(yīng)、報刊雜志訂閱，商業(yè)街的臨時門面出租、廣告及按照有關(guān)規(guī) 定及行業(yè)慣例在裝修期間可向業(yè)主收取的裝修管理費(fèi)等收入。（二）物業(yè)管理費(fèi)支出包括人工費(fèi)支出、辦公費(fèi)用、公共水電 費(fèi)、設(shè)備 設(shè)施維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、 營業(yè)稅金。1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場化原則，參照行業(yè)工資水平，結(jié)合十堰市的物業(yè)管理 服務(wù)行業(yè)特點，制定人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下：序職務(wù)月薪年薪號3客戶服務(wù)中心主管1,76021,1204安全事務(wù)部主管1,76021,1205工程維修部主管1,76021,1206環(huán)境管理部主管1,76021,1207強(qiáng)電工程師1,60019,2008智能化工程師1,6

4、0019,2009客戶服務(wù)助理1,30015,60010財務(wù)收款文員1,00012,00012寫字樓客戶管理服務(wù)員1,30015,60013住宅管家1,00012,00014商業(yè)管理服務(wù)員1,00012,00015安全領(lǐng)班90010,80016安全員7509,00017運(yùn)行值班/維護(hù)工90010,80018技工1,30015,60019清潔工5006,00020綠化工8009,6002、不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例， 不可預(yù)見費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的 3.5%。3、 不包含住宅專用維修基金。第二節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算序號項目月薪時間計算方法費(fèi)用丿丁號1項目客戶服務(wù)主人數(shù)1月薪1760時冋12H算方

5、法 人數(shù)x 月薪x費(fèi)用21 120 001211 / 丿1 乂丿J 1亠 行政人事主11176012丿 v5$A A八 Tjy 1A人數(shù)x 月薪x21 120 003安全事務(wù)主1176012x、八/ 4 Ary 1八人數(shù)x 月薪x21 120 004工程維修主111 117601厶12x v>$A A7J 矽|A人數(shù)x 月薪x21 120 0015環(huán)境管理主111 I17601厶12yA/J 矽I A人數(shù)x 月薪x21 120 00D6強(qiáng)電工程師111 f JJ16001厶12y v>$A A廠J zJy 1 A19 200 007強(qiáng)電工丿程師 智能化工程111600rzz12丿人

6、數(shù)x 丿薪 x人數(shù) x 月薪x1 w,k-UUTUU19 200 008智冃匕化工丿1王 客戶服務(wù)助1101 ouu1300l 二12人數(shù)x 月薪 xx 日薪 x 11 D)ZUU uu56 000 00O9客廠服務(wù)助 辦公室文員1 U21 ouu1200i乙12人數(shù)x 月薪 x 人數(shù)x 月薪xOO)UUUUU28 800 0010/J 厶X財才務(wù)收款員乙1100012y v>p< 入Z1 zJyl入人數(shù)獷-x -月薪x乙OU5 UU12 000 00111客戶管理服18120012丿 v>p< Azj/l a人數(shù)獷x月薪耳x "iTZyk-rtrV . JJ

7、15 200 0012客廠管理服 商業(yè)管理服O21 Z.UU12001乙12人數(shù)x 丿丿薪 x 人 x 月薪 x1 qzuu.uu28 800 001厶13商業(yè)管理服 保安領(lǐng)班31 zuu9001厶12人數(shù)x 丿丿薪 x 人數(shù) x月薪 x厶 O)OUUUU32 400 001314保安領(lǐng)班保安員3519007501212人數(shù)x月薪人x 月£ x 432,400.00159 000 00144 C保安貝運(yùn)行值班/5 1O7 50onn12d O人數(shù)x 丿丿薪x 4 人數(shù)冷x月薪片 x卜59,000.00on acc nn1516運(yùn)行值班/ 由梯技工O190013001厶12人數(shù)x丿月薪

8、x人數(shù) x 月薪 x32,400U015 600 001617電梯技丄 值班水 由11013009001212人數(shù)x 丿薪x人數(shù) x 月薪 x 115,600.0008 000 00rd Q值班水J、3 水由修10A900onn124 9人數(shù)x 丿薪x 人數(shù) x 月薪# x08,000.00J.Q onn nn184 n水、由維修 清潔領(lǐng)班4O900onn12人數(shù)x 月薪x 人數(shù) x丿薪# x43,200.00Qo d.nn nn19cc清潔領(lǐng)班 潔 9士-To-勺"7900匚cc12d C人數(shù)x 丿月薪x32,400.00on rxrxrx cc20Od清潔丄芹/ /飾M27450

9、0nnn12d o人數(shù)xx 人 & v Hv62,000.004 n onn nn2 1no綠化領(lǐng)班 芹/1p90012人數(shù)X月薪人數(shù)x 月薪 x10,800.UU07 nnn nn22綠化丄 小小計8A AC7 00126 7,200.00-1 aa7 pnnQ小、計一弗一，厶1404 4 41,447,800.4/費(fèi)金141濟(jì)產(chǎn)f端 y d on/a 70 7QP nn-1n職丄福利費(fèi)r厶粹丄資總額J x 12%r J風(fēng) M 旁iffy173,736 .UUno nep cc-2q:丄會費(fèi)丄入/口込曲丄資總、額Jx濟(jì)甘端 h D/C/28,956.UUq/"7 A 70

10、AA-34社會保險費(fèi)女ZrM甘d丄資總額x 24%347,472 .UU-4rr教育基金 芹、a仲譏丄資總額x 1.5%TA欠當(dāng)宣石 y /TO/21,/1/.0070 QCC CC-5醫(yī)療保險 小H丄資總額 X 5%72,390.00C>A A 074 CC3小計 合計644,2 71.00 2,092,071.人工成本費(fèi)行政辦公費(fèi)序號項目數(shù)量單位單價時間計算方法年支岀1辦公用品、低值易耗品2辦公用品3管理人員7人5012數(shù)量x單價x時間4,2004操作人員25人2012數(shù)量x單價x時間6,0005通訊費(fèi)用（固定電話）4部15012數(shù)量x單價x時間7,2008市內(nèi)交通費(fèi)用綜合測算2,4

11、009員工宿舍水電費(fèi)8套30012數(shù)量x單價x時間28,80010員工培訓(xùn)費(fèi)140人1012數(shù)量x單價x時間16,80011業(yè)務(wù)費(fèi)350012單價x時間42,00012書報資料費(fèi)10012單價x時間1,20013差旅費(fèi)100012單價x時間12,00014小計120,600設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi)序號項目數(shù)量單位單價保養(yǎng)期（月）計算方法及其有關(guān)說明維保費(fèi)支出1公共照明燈具維12綜合測算8,000.00護(hù)2標(biāo)識牌、圍欄12綜合測算6,000.003墻面維護(hù)、地面材料更換12綜合測算12,000.004公用本體刷漆用工、用料12綜合測算18,000.005路牙、路面日常維護(hù)12綜合測算15,000.006

12、園林景觀日常維護(hù)12綜合測算25,000.007合計84,000.008電梯維保費(fèi)8電梯23臺55012數(shù)量x單價x時間1518009強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)10高低壓供電系統(tǒng)12綜合測算8,500.0011配電箱維護(hù)綜合' 測算5,000.00合計13,500.00-1給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)-2給水水管維護(hù)費(fèi)綜合測算16,000.00-3排水水管維護(hù)費(fèi)綜合測算18,000.00-4消防水系統(tǒng)維保費(fèi)6000合計40,000.00-1消防系統(tǒng)維保費(fèi)8,000.00-2消防主機(jī)維保費(fèi)包年檢綜合測算20,000.00合計28,000.00-1弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)-2消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算6,000.00-3控

13、制中心維護(hù)費(fèi)綜合測算5,000.00-4保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算12,000.00-5防盜報警系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算80,000.00-6巡更系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算1,200.00-7C卡門禁統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算3,600.00-8停車場系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算16,000.00合計123,800.00-1設(shè)備維修零星材料費(fèi)綜合測算60,000.00-2不可預(yù)見費(fèi)4%20044總計521,144.00公用水電費(fèi)序號項目計算方法月支出年支出1公用區(qū)域照明電費(fèi)綜合測算16,000.00192,000.002公用區(qū)域清潔綠化用水綜合測算5,600.0067,200.00總計259,200.00清潔費(fèi)序口 號項目計算

14、方法年支出1工具/材料費(fèi)見附表：工具/材料測算表1063504水池清洗1,200.00費(fèi)5消防水池1,200.006化糞池清理費(fèi)每一年清理二次2,400.007消殺費(fèi)綜合測算2,000.00總計113,150.00附表：清潔工具材料費(fèi)名稱數(shù)量單位單價（元）總額用途不銹鋼油5卡134670不銹鋼保養(yǎng)拖把400個3.5140C拖地用消殺藥品1批1000100C除四害漂白水350桶258750消毒、清潔起漬水80卡655200洗地起蠟全能清潔消毒劑20卡45900洗地清潔玻璃水20卡501000玻璃清洗潔而亮200支153000多種表面除漬靜電吸塵精10加倫75750地面推塵用金屬光亮劑30支581

15、740金屬表面處理空氣清新劑50瓶10500洗手間用香球5000只0.52500小便池用特光面蠟5箱3801900地面打蠟洗手液20桶2004000洗手用K256 kg/ 桶3801900大理石晶面地面K356 kg/ 桶4802400大理石晶面地面晶面處理墊20塊501000大理石晶面地面潔廁靈150桶304500洗手間清洗用去污粉80箱504000除漬避風(fēng)垃圾鏟50個804000外圍用大卷紙1500卷1015000洗手間用紙毛巾1000條2.82800樓道清洗膠手套1000付3.53500廁刷130把7910洗手間清洗用街掃400把156000鋼絲球2000個12000大垃圾袋53600只

16、0.316080樓道清洗小垃圾袋15000只0.05750樓道清潔刀片500合21000樓道清潔膠掃把500把52500樓道清潔水桶300個154500樓道清潔百潔布200塊1200樓道清潔合計106350綠化費(fèi)序號項目數(shù)量單位單價保養(yǎng)期（年）計算方法金額1綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用46000平米0.51數(shù)量x單價x保養(yǎng)期人工成本198,000.002花木租擺綜合測算2,100.00合計200,100.00保安費(fèi)序號項目計算方法年支出1日常耗材、裝備保養(yǎng)5 4人X 50X1232,400.00服裝費(fèi)項目人數(shù)數(shù)量單價費(fèi)用備注員工服 裝（含 冬、夏兩 季裝）管理人員27285045,900.003年2套保安54

17、258062,640.003年3套保安大衣5411508,100.003年1套工程人員20235014,000.003年3套綠化保潔39235027,300.003年3套合計157,940.00第三節(jié)費(fèi)用測算分析一、費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以支定收的方法進(jìn)行綜合比較，為開發(fā)商考慮前期住宅的銷 售問題，特別是對商業(yè)門面管理費(fèi)收取的較低，以利門面的銷售 和商業(yè)發(fā)展，又考慮各種物業(yè)對資源的占用，以我們對物業(yè)管理 行業(yè)管理服務(wù)積累的經(jīng)驗，初步測算香格里拉城市花園的物業(yè)管理費(fèi)用具體如下：小高層住宅管理費(fèi)：1.00元/ m2.月（含電梯使用費(fèi)）；多層住宅管理費(fèi)：0.80元/ m.月；商業(yè)門面管理費(fèi)：1.50 元/ m

18、2.月；（提供水、電管理及公共保潔、保安服務(wù)）停車位使用費(fèi)：260 元/輛.月；（含60元管理費(fèi)、購?fù)＼囄粌H收管理費(fèi)）總收入序號經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時間（月）面積m2入住率小計小高層住宅管理117751201060.1費(fèi)1元/ m2.月12185%20.8 元/ m2.673020.42多層住宅管理費(fèi)月128247885%8停車位使用及管260元/輛.3理費(fèi)月1280085%21216001.5 元 / m2.4商業(yè)門面管理費(fèi)月125812185%889251.3總收4884931.入98總支出:序號項目測算依據(jù)支出1人工成本詳見人工費(fèi)測算明細(xì)2,092,071.00表2行政辦公費(fèi)詳見辦公費(fèi)測算明細(xì)表120,600.003服裝費(fèi)詳見