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文檔簡介

1、會展中心物業(yè)管理方案管理目的1 .保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對會展中心整體物業(yè)的管理與養(yǎng)護和對全體工作人員的管理與服務(wù),以防止使用不當,損壞物業(yè)。2 .為會展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。-1IX1產(chǎn)'r產(chǎn).3 .通過對會展中心實施社會化、專業(yè)化、一體化的管理,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,維護開發(fā)區(qū)進出口公司權(quán)益,使物業(yè)保值增值。4 .通過良好的物業(yè)管理和服務(wù),幫助會展中心樹立良好的社會形象。二7i委托管理原則根據(jù)國家及省市有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及物業(yè)管理委托合同,本著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則,執(zhí)行公司”為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住

2、和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針,實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。精心整理委托管理方式1 .相成物業(yè)在管理合同期內(nèi)對會展中心負責制定年度管理目標。在經(jīng)濟上實行獨立核算自負盈虧,盡快實現(xiàn)會展中心辦公優(yōu)化與美化,實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。2 .委托管理有效年限:5年(暫定)委托管理內(nèi)容1 .會展中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機房等)的維修、養(yǎng)護與管理。2 .會展中心房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(上下水管道、落水管、共用照明、天線、J;方1rs.加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、

3、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。3 .會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等)的維修、養(yǎng)護與管理。4 .會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護與管理。5 .公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生(各辦公室內(nèi)衛(wèi)生自行打掃),垃圾的收集清運。6 .交通、車輛行駛和停泊管理。7 .配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視保安工作。8 .物業(yè)及物業(yè)檔案、資料。精心整理總體目標與分項目標總體目標在管理合同期內(nèi)把會展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項管理考核標準,在會展中心達到硬件指標后,承諾:

4、會展中心所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴格按照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準對會展中心的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和管理;兩年內(nèi)達到湖南省或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標準,并獲得有效證書。分項指標一夕1 .房屋及公共配套設(shè)施完好率98必上,其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達至M00%2 .無重大火災(zāi)、刑事和交通事故;?.3 .辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達標率100%4 .辦公樓本體零修、急修及時率:99%A上;5 .違章發(fā)生率1蛆下,處理率:100%6 .管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%7 .會展中心全體人員對中心的

5、物業(yè)管理滿意率95必上,投訴處理率100%實現(xiàn)目標的保證措施一、管理體制和人員配備1 .管理架構(gòu)精心整理我公司擬設(shè)會展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu),全面負責會展中心的日常管理運作,統(tǒng)管整個會展中心內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標經(jīng)濟指標責任合同,管理處按綜合一體化管理,設(shè)房管部、機電維修隊、護衛(wèi)隊、清潔綠化隊。管理處設(shè)監(jiān)控中心,實行24小時值班。2 .人員配備按公司60900調(diào)量標準和會展中心綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度,科學(xué)、合理設(shè)置機構(gòu)人員,力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和公司制定的管理目標,本著“精干、高效,以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類人員24人。主任1人

6、副主任1房管部機電維修護衛(wèi)隊9清潔綠化3.骨干人員的素質(zhì)要求分類崗位職責現(xiàn)具備條件(擬招條件)備注管:全面負責會展中心物業(yè)管理工作本科文化,機電專業(yè),具4年以上大:管理處正副主理主任型高層物業(yè)管理經(jīng)驗,協(xié)調(diào)管理能力任由公司內(nèi)部處強,精通|ISO9002質(zhì)量體系。委派。協(xié)助主任管理機電,維本科文化,具多年基層修,消防,車輛管理,物業(yè)管理經(jīng)驗,熟悉七治安,房管,綠化,清大服務(wù)項目操作流程及副主任潔,社區(qū)文化七大服務(wù)檢驗標準,實踐經(jīng)驗豐項目。富,熟悉ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系資料員負責管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和大樓技術(shù)檔案資料,業(yè)主檔案資料,分類整理各類工作記錄表格,兼電腦員。檔案專業(yè),大

7、專學(xué)歷,擅長質(zhì)術(shù)資料的分類,整理,管理。負責房管工作手冊規(guī)定大專學(xué)歷,土建或民建主管房管的工作內(nèi)容,協(xié)助主任專業(yè)具有3年以上基員、會計、做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、層物業(yè)管理經(jīng)驗,綜合出納、社服務(wù)各項工作。管理,協(xié)調(diào)能力S質(zhì)術(shù)區(qū)文化、.專業(yè)能力均較強。機電工程房技術(shù)員、管管理員保安隊部1長、綠化隊長由公1司從其它管理處調(diào)配。倉管員專職負責倉庫管理工作,負責物品分類,擬定物品采購計劃。正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗。調(diào)度員負責報警,監(jiān)控中心的值班和處理各類信息,讓調(diào)控中心起到管理“樞紐”作用。初級以上技術(shù)職稱,工科電子專業(yè),懂ISO9002運作。護衛(wèi)隊止副隊長全面負責會展中心的治安和車輛管理工作。高中

8、文化,退轉(zhuǎn)業(yè)軍人,黨員,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,具4年大廈治安隊管理經(jīng)驗。普通操作層員工、部分保安、車管、二技工、清水電、負責會展中心供配電,助理工程師以上職稱,潔、綠化機電子、;電子監(jiān)控,公用天線,熟悉高層樓宇的各種配人員通過電空調(diào)、電梯,消防等設(shè)備的正電、消防、電子、電梯招聘,經(jīng)部土建、.常運行和養(yǎng)護。等的管理運作??己恕忞娞萸芭嘤?xùn)、在岡培訓(xùn)、合格者予以錄用。車輛管理員負責小區(qū)車輛、車場管理工作。熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用。4.管理處職責1)負責對會展中心實施綜合一體化管理,在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)與監(jiān)督。2)貫徹執(zhí)行公司制定的ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系標準,按標準要求實施管理。清

9、潔綠化隊隊長負責會展中心清潔、綠化維護、整治工作。技工、1園藝專業(yè)、從事1-1;多年綠化養(yǎng)護和管理工作經(jīng)驗3)完成與公司簽定的年度管理目標和經(jīng)濟指標。4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。5)定期對房屋公共配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護。6)負責擬訂會展中心月工作計劃。7)負責周檢工作,并作好記錄,接受XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導(dǎo)。8)負責會展中心的安全、防火工作。9)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。二、竣工驗收與移交接管由xx實業(yè)發(fā)展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交,提前介入物業(yè)的前2019年9月精心整理期各項準備與籌建工作。維護

10、甲方利益,以物業(yè)管理角度出發(fā),從會展中心的驗收交接至順利進駐,我方將全程提供專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。三、會展中心的日常管理運作原則:全面推行XX公司通過國際質(zhì)量認證機構(gòu)認證的ISO900額量管理體系。會展中心內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化,設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002m范運作范疇,嚴格執(zhí)行機電設(shè)備管理工作手冊、保安工作手冊、車輛管理工作手冊、大廈清潔工作手冊、綠化工作手冊,注意每一個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考評,加強日檢、周檢、月檢。四、對會展中心擬采取的主要管理措施1.系統(tǒng)培訓(xùn)。為確保會展中心管理早日走上正軌,實現(xiàn)我們對會展中心管理目標的承諾,公司將嚴格按照ISO900凝量體

11、系文件的培訓(xùn)規(guī)定,科學(xué)系統(tǒng)的對會展X11Xi中心管理處所有管理人員進行全面培訓(xùn),確保管理人員100%寺證上崗,全員年培訓(xùn)率達100%合格率100%1)培訓(xùn)師資。由相成物業(yè)公司策劃部負責組織辦公室、物業(yè)管理部分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相當資格和具有豐富經(jīng)驗的技術(shù)人員、管,-jI理人員擔任,根據(jù)實際工作需要,另聘請專業(yè)人士授課。2)培訓(xùn)經(jīng)費。第一年按人均300元/年標準從管理服務(wù)費中支出;正常年份按5%勺標準從管理服務(wù)費中支出。3)培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤,考勤記錄列入年終考核內(nèi)容,占綜合考評成績的20%4)培訓(xùn)獎懲。筆試、實操考試中前三名者,分別給予獎勵;新上崗員工未經(jīng)培

12、訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格的,不予錄用;筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會,再不通過則給予解聘;參加外送培訓(xùn)成績不合格者,將由本人自費再次培訓(xùn),原培訓(xùn)所占的工作日作為曠工處理。5)培訓(xùn)計劃。崗前培訓(xùn)計劃和常規(guī)培訓(xùn)計劃。2 .從接管開始在會展中心內(nèi)全面推行ISO900斷量體系實施管理,在半年內(nèi)建立運行體系并達到認證的條件。3 .安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合,以確保隨時處于安全狀態(tài)。1)加強制度落實A、 根據(jù)會展中心所處地理位置、周邊環(huán)境,合理布崗,責任承包。B、 要求護衛(wèi)員嚴格按照公司ISO9002W業(yè)管理體系文件保安工作手冊規(guī)范運作,文明執(zhí)勤,規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為,嚴格執(zhí)行。

13、由護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的日檢,確保護衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和服務(wù)水準。'!1I/*,C專業(yè)負責調(diào)控中心,確保24小時全方位監(jiān)控。D加強崗位管理。保安擬定設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊,整個大樓區(qū)域24小時全方位檢查,明確責任區(qū),劃分責任人。E、 堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部按公司,-jI匕.ISO9002g序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。F、 加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。G落實安全責任制,明確責任人。公司與管理處、管理處與護護衛(wèi)隊長簽訂治安目標管理責任書,明確責任和工作標準,并

14、分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責任人,全體護衛(wèi)隊員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。2019年9月H加強車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部分,內(nèi)部車輛管理要一車一號,固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮,按序停放,并發(fā)放臨時出入卡。4 .清潔衛(wèi)生。為維護會展中心物業(yè)良好的硬件設(shè)施,尤其是搞好大樓內(nèi)部設(shè)施的保養(yǎng),擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺,從先進的設(shè)備著手,并外送培訓(xùn)操作人員,從而達到最佳的維護、保養(yǎng)。5 .溝通與會展中心工作人員之間的聯(lián)系,多渠道開展宣傳活動。編制會展中心用戶手冊,詳細介紹長沙相成物業(yè)管理有限公司的服務(wù)宗旨,企業(yè)精神以及公司

15、與管理處可以提供的服務(wù)項目,物業(yè)管理各項法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有:相成物業(yè)介紹、管理處的人員分工、:rIt;如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施;水、電的使用'IX1,/,P*LI$歲,和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)j-定、娛樂場所管理規(guī)定上、防火須知、噪音限制、泊車服務(wù)、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。手冊一人一冊并簽字領(lǐng)取。6 .開展豐富多彩的公益和活動。,-JIg/在物業(yè)管理過程中,通過開展藍球賽,乒球等各類體育比賽,加強物業(yè)公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關(guān)系,樹立“物業(yè)公司是業(yè)主的朋友”的

16、工作氛圍。7 .從管理會展中心前期開始即導(dǎo)入VI企業(yè)形象識別系統(tǒng),建立統(tǒng)一的VI標識、標牌系列,包括:會展中心的平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等,塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002勺規(guī)范運作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應(yīng)必將提高會展中心的知名度和美譽度。精心整理管理用房和管理經(jīng)費來源1 .管理用房及管理處商業(yè)用房根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī),會展中心需提供管理用房平方米、員工宿舍平方米、商用房平方米,并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。2 .管理經(jīng)費來源會展中心管理收費遵循二個原則:A、 按照國家及湖南物業(yè)管理行業(yè)收費指導(dǎo)標準收??;B、 按照管理

17、費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取;1) 管理服務(wù)費經(jīng)雙方友好協(xié)商,會展中心每年向長沙相成物業(yè)管理有限公司一次性支付物業(yè)管理服務(wù)費40萬元。2) 按照湖南省住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理辦法規(guī)定,在會展中心大樓交付使用的同時,按照相應(yīng)的比例及法規(guī)政策的規(guī)定設(shè)立維修基金,以保障會展中心物業(yè)的配套設(shè)施的更新及重大維護費用。I廣/;二工'113) 按照有關(guān)規(guī)定,建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行省級物業(yè)管+-理主管部門指導(dǎo)標準。4) 外來車輛保管費,車輛場地使用費。5) 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。增收節(jié)支措施1 .增設(shè)一些工作人員歡迎的便民有償服務(wù)項目,以彌補管理經(jīng)費的不足。精心整理2 .有效經(jīng)營管理處商業(yè)用房,經(jīng)營所得用于補充管理費。3 .根據(jù)"精干、高效“原則,推行ISO9002s際標準規(guī)范管理。在保證

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