怎樣編寫(xiě)物業(yè)服務(wù)方案復(fù)習(xí)過(guò)程

1、怎樣編寫(xiě)物業(yè)服務(wù)方案?日前，和物業(yè)同行們就各類物業(yè)服務(wù)方案資料進(jìn)行溝通， 普遍感受是現(xiàn)在物業(yè)服 務(wù)方案的編寫(xiě)存在很多問(wèn)題，方案質(zhì)量不高，過(guò)于雷同，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)該在現(xiàn) 有基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化、規(guī)范，突破目前趨向長(zhǎng)篇、不同類型物業(yè)一個(gè)面孔的方案。 個(gè)人認(rèn)為一份好的物業(yè)服務(wù)方案至少應(yīng)符合以下 3個(gè)要求： 一是符合招標(biāo)書(shū)的要求； 二是符合本物業(yè)項(xiàng)目管理的實(shí)際需求； 三是充分反映本物業(yè)公司的服務(wù)特點(diǎn)和管理優(yōu)勢(shì)。那么，物業(yè)工作者應(yīng)該怎樣編寫(xiě)一份好的物業(yè)服務(wù)方案呢？菜鳥(niǎo)先生結(jié)合自己的 工作經(jīng)驗(yàn)從實(shí)操的角度剖析撰寫(xiě)物業(yè)服務(wù)方案存在的問(wèn)題和應(yīng)注意的事項(xiàng)，以茲與同行共勉。物業(yè)管理方案是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)，

2、 擬接管項(xiàng)目時(shí)，組織相關(guān)人 員在對(duì)擬接物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上制 訂的，是技術(shù)標(biāo)的重要組成部分。對(duì)于一項(xiàng)招投標(biāo)活動(dòng)需要準(zhǔn)備投標(biāo)文件， 又稱標(biāo)書(shū)。標(biāo)書(shū)一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào) 價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組 成。常見(jiàn)的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。商務(wù)文件（或稱物業(yè)基本情況）又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：公司簡(jiǎn)介；公司法人地位及法 定代表人證明；投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。 商務(wù)文件要求投標(biāo) 人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報(bào)價(jià)。技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的

3、其他技術(shù)性資料。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理方案質(zhì)量高低對(duì)于取得投標(biāo)項(xiàng)目的重要性。一、物業(yè)服務(wù)方案編寫(xiě)存在的問(wèn)題1、不了解物業(yè)服務(wù)方案要求的內(nèi)函，盲目抄襲。比如，管理機(jī)制主要指激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制、信息反饋及處理機(jī) 制等。如果對(duì)各種機(jī)制的內(nèi)容不清晰，就無(wú)法根據(jù)本公司的運(yùn)作機(jī)制制定出管理 方案。以監(jiān)督機(jī)制為例，監(jiān)督機(jī)制主要是物業(yè)服務(wù)公司通過(guò)對(duì)服務(wù)過(guò)程流程的細(xì) 致檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)流程的缺陷和失敗點(diǎn)，識(shí)別不合格服務(wù)，了解員工工作狀態(tài)的 一種監(jiān)控手段。了解了這一內(nèi)涵，有的公司在方案中可以根據(jù)運(yùn)作情況簡(jiǎn)潔地表 述為：識(shí)別不合格服務(wù)，采取措施，分析和糾正不合格，以滿足顧客的需求；通 過(guò)管理者巡檢、抽檢、記

4、錄檢查，重點(diǎn)跟蹤管理，讓員工的行為符合公司規(guī)范和 顧客的需求，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)業(yè)主意見(jiàn)反饋，投訴記錄，業(yè)戶訪談等各種 形式，接受社會(huì)多方面的廣泛監(jiān)督，促進(jìn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；對(duì)多方信息進(jìn)行分析、 跟蹤、整改、反饋，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí) 現(xiàn)。2、物業(yè)服務(wù)方案語(yǔ)言不簡(jiǎn)練，條理不清晰，重點(diǎn)不突出?，F(xiàn)在物業(yè)服務(wù)方案越來(lái)越趨向于長(zhǎng)篇，啰里啰嗦，沒(méi)有重點(diǎn)，哪些詳寫(xiě)，哪些略 寫(xiě)，哪些是重點(diǎn)表述，哪些是一筆帶過(guò)不清楚。本來(lái)一句話可以表述明白，非要 大半篇的文字。有些物業(yè)公司的方案陷入了概念炒作， 概念堆砌，反復(fù)在一個(gè)概 念上解釋描述。標(biāo)書(shū)不是文藝創(chuàng)作，要的是語(yǔ)言簡(jiǎn)練，準(zhǔn)確，條理

5、清楚，表述重 點(diǎn)突出。比如一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目整體實(shí)施什么樣的服務(wù)模式， 一家公司在編寫(xiě)的時(shí)候這樣寫(xiě)道 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的初步了解，我們將以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目為目標(biāo)，提高該項(xiàng)目與 物業(yè)公司品牌為出發(fā)點(diǎn)，擬提供管家式的服務(wù)模式 ”。而另外一家公司同樣的項(xiàng) 目采取同樣的服務(wù)模式，卻是洋洋灑灑地寫(xiě)了上千字，并且表述不清，玩文字游 戲，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)做法與現(xiàn)在做法的比較展開(kāi)，反復(fù)地描述一個(gè)概念， 比較的內(nèi)容連自己都被繞進(jìn)去了。 像這樣嘩眾取寵的方案越來(lái)越多，大有盛行的 趨勢(shì)。3、沒(méi)有區(qū)分了解物業(yè)服務(wù)方案的共性內(nèi)容和個(gè)性問(wèn)題。各種類型的物業(yè)其物業(yè)服務(wù)方案既有共性內(nèi)容，又有個(gè)性的表述。但是目前業(yè)內(nèi) 廣泛存在的問(wèn)題

6、是對(duì)物業(yè)服務(wù)方案的共性認(rèn)識(shí)不足，個(gè)性分析不透，即對(duì)建筑本體個(gè)性、業(yè)主及物業(yè)使用人特征分析不透， 項(xiàng)目經(jīng)理作業(yè)規(guī)范性不強(qiáng)，大部分憑 借經(jīng)驗(yàn)來(lái)實(shí)施對(duì)不同項(xiàng)目的管理，所以造成跨項(xiàng)目類型管理難度加大。因?yàn)榇嬖谥残?，所以不少人在編?xiě)方案時(shí)圖省事抄襲借鑒，以物業(yè)服務(wù)方案的共性代 替了個(gè)性，忽略了不同物業(yè)公司，不同類型物業(yè)，不同項(xiàng)目及業(yè)主群體不同的個(gè) 性，這也是導(dǎo)致物業(yè)方案質(zhì)量不高，雷同的主要原因之一。4、方案針對(duì)性差，引用物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)不恰當(dāng)。一些人編制物業(yè)方案不是建立在對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘、詳細(xì)、明確的查驗(yàn)、評(píng)估基礎(chǔ) 上，沒(méi)有根據(jù)物業(yè)狀況，業(yè)主特征、使用特征，沒(méi)有全面考慮包括建筑本體、設(shè) 施設(shè)備、綠化、交通

7、規(guī)劃、安全要求、防火要求等，有針對(duì)性地制定每一項(xiàng)服務(wù) 內(nèi)容。而是圖省事直接抄襲或根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)閉門造車。不同資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司，不同類型的物業(yè)，執(zhí)行不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本物業(yè)公 司實(shí)力提出的要達(dá)到的質(zhì)量目標(biāo)，應(yīng)符合擬接管物業(yè)的類型，如大廈物業(yè)服務(wù)執(zhí) 行全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，有些物業(yè)公司擬接住宅項(xiàng)目，套 用別家大廈方案，結(jié)果承諾的質(zhì)量目標(biāo)是不達(dá)到的。5、一味的模仿，沒(méi)有認(rèn)真研究招標(biāo)文件，導(dǎo)致方案漏項(xiàng)缺項(xiàng)。模仿不是抄襲，模仿是為了提升創(chuàng)新，先模仿后創(chuàng)新。模仿是對(duì)方案結(jié)構(gòu)的模仿， 而不是只改頭換面就變成了自己的方案， 有的人甚至連頭都沒(méi)改好，還帶著人家 公司的名頭，就把方案報(bào)出去了，就會(huì)出

8、現(xiàn)了北京某物業(yè)公司的方案中有深圳某 家物業(yè)公司名字的笑話。物業(yè)服務(wù)方案要根據(jù)物業(yè)招標(biāo)文件要求編寫(xiě)，有些招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目有特殊要求， 比如有的標(biāo)書(shū)這樣規(guī)定以下項(xiàng)目不在本次招標(biāo)的物業(yè)費(fèi)范圍內(nèi)： 消防系統(tǒng)的定期 檢測(cè)和定期維護(hù)；中央空調(diào)的管網(wǎng)清洗和主機(jī)定期維修； 變電所的年檢；安防監(jiān) 控系統(tǒng)的定期維保；滅火器的維修；電梯維保、年檢；給排水維保與管道清理。 那么在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算時(shí)，就不計(jì)算上述內(nèi)容。而有的招標(biāo)文件沒(méi)有這個(gè) 規(guī)定。如果不清楚原來(lái)標(biāo)書(shū)的要求，一味的照抄該方案，就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 測(cè)算嚴(yán)重偏離實(shí)際。還有的招標(biāo)文件規(guī)定寫(xiě)字間物業(yè)要提供會(huì)議服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，而住宅沒(méi)有此項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，結(jié)果一家物業(yè)公

9、司也給照搬上去了。二、物業(yè)服務(wù)方案要求應(yīng)注意的事項(xiàng)1、制作物業(yè)服務(wù)方案，一定要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求， 進(jìn)行環(huán)環(huán)相扣的表述，關(guān)鍵是不能缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。特別是招標(biāo)單位感興趣的問(wèn)題不能回避不談。在內(nèi)容、 格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)等對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，并符合招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定。2、在制作物業(yè)服務(wù)方案時(shí)，一定要分析擬接管物業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)、類型、基本情況，比如地理位置、周邊環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)、樓宇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、 配套設(shè)施設(shè)備、住戶基本構(gòu)成、驗(yàn)收移交情況等。了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度， 分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，是否存在不符合物業(yè)管理要求的 問(wèn)題，根據(jù)擬接管

10、物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂；要針對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行項(xiàng)目管理重點(diǎn)、管理難點(diǎn)與針對(duì)性管理措施”分析。3、方案的內(nèi)容必須符合中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。4、 方案內(nèi)容必須符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的要求，滿足招標(biāo)方（或業(yè)主）需求。管理模式、各項(xiàng)服務(wù)承諾、質(zhì)量目標(biāo)等必須是本物業(yè)公司能夠履行的。方案中要針對(duì)本物業(yè)公司的管理特色，是否與接管項(xiàng)目相匹配，匹配程度如何做以特別說(shuō)明， 把本公司的 管理優(yōu)勢(shì)”凸顯出來(lái)。5、進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算時(shí)，必須按照招標(biāo)文件規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，不能漏項(xiàng)。注意 招標(biāo)文件規(guī)定的是酬金制還是包干制。酬金制要避免為了取得利潤(rùn)制訂加大成本 投入的方案，包干制要注意為了控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。6、此外