怡景花城建筑項目策劃實施方案

1、目 錄.、八、一刖H一、建筑設計基本思想原則二、建筑概念與設計主題三、平面布局建議四、建筑風格建議五、戶型建議六、景觀與環(huán)境建議七、配套設施建議八、物業(yè)管理建議九、建材標準建議十、各項經(jīng)濟技術指標建議一個好的建筑設計來源于對市場的準確定位。一個好的住宅作品必須要引導市場的潮流。一個好的住宅設計要能最大限度地利用土地而又不降低品質，能夠盡可能提高開發(fā) 商的經(jīng)濟效益。一個好的建筑設計必須要有一個創(chuàng)新的概念及完全的構思。所以，在進行全面建筑設計前，在根據(jù)市場調查的結果，以及本案的市場定位，特 制定本建筑策劃方案，以利的設計師在設計時遵守。本案的建筑設計原則作為一個充滿景觀花城、高尚文化品味概念的樓盤

2、， “怡景花城”的建筑設計要堅 持以下原則：1 、五項基本原則文化性整個小區(qū)從里到外都要充滿濃郁的自然及文化特色，使每個生硬的建筑都變成有文化 的品味。全部文化性要建立在自然的基礎之上，整個社區(qū)就是一個自然與文化的天地，是一個 自然的園林、文化的園林，是一個智慧生活的集中地。性整個小區(qū)要充滿，尤其是戶型就是“的戶型” ，特別是表現(xiàn)在對面寬的要求 及樓棟距的要求要合適。舒適性 整個小區(qū)要讓人感到特別舒適、特別愜意，是一個可以真正休養(yǎng)生息的地方。綠色性小區(qū)是一個“綠色的小區(qū)” ，從小區(qū)的綠化到用材，都要追求一種綠色的自然與環(huán)保 精神，體現(xiàn)“園林深處有人家” ?？萍夹孕^(qū)要成為“科技的小區(qū)” ，從部

3、配套到物業(yè)管理，均要體現(xiàn)科技的含量。1、經(jīng)濟適用原則 因當?shù)亟ㄖ杀靖?，房價較低，因此在設計時，要以經(jīng)濟適用為原則，也就是用普 通的材料，建造出精品的建筑。2、創(chuàng)新原則 整個小區(qū)的設計要敢于突破，不能被目前其他小區(qū)所影響，要將沿海最先進的設計 理念和技術與本地的特色結合起來。要創(chuàng)立并保持整個小區(qū)在的絕對領先地位。二、建筑設計概念與設計主題怡景花城作為市的一個豪宅，在確立其地位第一的情況下，在建筑概念及設計主題上要準確、大膽及突破。作為本案最大的特色就是水系、樹木和綠地，所以本 案要以“水、樹、綠地”為概念，倡導一種水岸住宅、親水性住宅，真正的一種自然園林住宅設計主題是借鑒美國小鎮(zhèn)式住宅，體現(xiàn)一

4、種城市自然的美麗風景三、平面布局建議（一）區(qū)域劃分從整個地塊來講，規(guī)劃用地 320 畝，其中可用土地只有 220畝，布局可分為三大區(qū)域：1、別墅區(qū)：別墅位于清河東路的兩側，可分為兩部分，路西側為高檔別墅區(qū)，以獨立別墅、雙拼別墅為主；路東側以排屋（TownHose、疊加別墅為主，為普通別墅區(qū)。2 、小高層區(qū)域：位于整個地塊的東南角，層數(shù)在 12 層。、多層區(qū)域：整個地塊的東部與北部為多層區(qū)域，為 65 層。從占地比例上： 1、別墅區(qū)占 40；大約占 120 畝（含道路）。2、小高層占 5；大約 15 畝左右（含道路）3、多層占 55；大約 166 畝（含道路）。（二）大 門及道路 小區(qū)大門一定要

5、氣派，要與整個建筑相一致，體現(xiàn)一種氣勢與價值，不僅僅是小區(qū)大門， 而應該是小區(qū)的標志及象征。小區(qū)的大門分為三個：1、別墅區(qū)大門2、小高層區(qū)大門3、多層區(qū)大門別墅區(qū)大門：（1）形象大門：充分利用清河東路與七一路的交叉口，做一個形象大門。（2）別墅門：道路兩側相對兩個門。小高層大門小高層大門可放在七一路上。多層區(qū)大門兩個：（ 1） 主大門：放在行政大道上（2） 次大門：放在北側的緯十一路上建議大門方案從、以及國外的優(yōu)秀大門進行借鑒創(chuàng)作。同時，建議大門要進行先建，形成一種景觀。道路系統(tǒng)要蜿蜒，不能是直的。尤其是別墅的道路要結合別墅的位置進行，多呈弧型。同時，道路兩邊配以空心磚，形成人行道，實現(xiàn)真正的

6、人車分流。（三）別墅區(qū)域1、 別墅品種整個別墅區(qū)分為兩部分：路西與路東路西以獨立別墅與雙拼別墅為主，要呈現(xiàn)相互錯落，形成至34 個組團；路東以排屋疊加別墅為主，要形成 23 個組團。2 、別墅布局整個別墅至少形成了 5 個以上的組團，通過道路、水系進行連貫，要呈現(xiàn)一種自然 的集中又錯落的狀態(tài)，給人以古代園林布局的美。（四）小高層區(qū)域小高層位于東南角，主要是考慮其景觀問題，可以建 34 幢小高層，呈弧型，要形 象相對圍合，并有一個小中心廣場、花園。也可以在此區(qū)域的南側放一排多層，使小高層往北移，以利整個小區(qū)主題廣場的形成。五）多層區(qū)域 要充分利用小高層與多層之間的關系，在布局上形成以下特色： 1

7、、一個中心廣場 4 個組團花園 2、道路呈弧型是一個綠色長廊3、停車與綠化結合起來4、多層的樓要相對圍合5、多層臨道路地方建 12 層門面房四、建筑風格建議結合市場需求與開發(fā)成本的關系，在建筑風格上要追求標新立異的情況下，注意成本化 （一） 多 層建筑風格 采用美國小鎮(zhèn)建筑之風格，而且必須要原汁原味，具有濃郁的特色。1、 顏色 樓體顏色采用 23 種顏色，中部為紅色或桔黃色，頂部為紅瓦。2 、陽臺陽臺用鑄鐵欄桿，而且比較簡潔、頂部頂部注意山花、檐口的處理，要有特色。4、空調擱板： 要有專用的空調擱板。種風格，二）別墅 別墅的建筑風格以美國別墅風格為主，而且要多樣化；每種戶型就是使風格在每一組團

8、都有不同的表現(xiàn)。一）別墅戶型1、戶型比A戶型獨立別墅B戶型獨立別墅C戶型雙拼別墅D戶型排屋E戶型排屋F戶型疊加別墅2、戶型面積分配五、戶型建議面積350平方米3 %面積300平方米10 9面積250平方米25 9面積200平方米20 9面積180平方米10 9面積210平方米32 9350平方米左右A戶型A戶型是最大的別墅，為三層，面積一層過渡區(qū)：門廳3平方米玄關4平方米活動區(qū)：客廳（挑空）60平方米衛(wèi)生間5平方米廚房12平方米生活區(qū)：餐廳15平方米保姆房10平方米休息區(qū)：父母房 16 平方米二層活動區(qū)：家庭廳休息區(qū)：臥室18臥室15臥室15衛(wèi)生間5三層 休息區(qū)：主臥室平方米平方米平方米平方米

9、22 平方米主臥室衣帽間 4 平方米主臥室衛(wèi)生間 10 平方米 主臥室陽臺 8 平方米 健身區(qū)： 健身房 16 平方米 學習區(qū)： 書房 18 平方米 整個戶型由 8房 3廳 3 衛(wèi)組成。B戶型該戶型為相對較小的獨立別墅，面積控制在 300 平方米（參見帝苑別墅戶型）C戶型 雙拼別墅該戶型為 250 平方米左右，要在 B 戶型的基礎上進行改進。DE戶型排屋借鑒雅仕軒及櫻園戶型F戶型：疊加別墅（借鑒所提供別墅的戶型）二）小高層戶型 小高層戶型為一種“錯層躍層”的空間別墅型戶型 面積控制在 180平方米、 200平方米，全部為三層。三）多層戶型1、戶型比I型 二室二廳一衛(wèi) 90100平方米n型三房二

10、廳二衛(wèi)130 平方米m型三房二廳一衛(wèi)115 平方米IV型四房二廳二衛(wèi)150 平方米具體戶型如下：（四）戶型的六大區(qū)域及布局原則六大區(qū)域為：1、過渡區(qū)：玄關等2 、活動區(qū)：客廳、臺（空中花園）等3 、生活區(qū)：餐廳、廚房、洗衣機陽臺等4 、學習區(qū)：書房占15% （為互動戶型，變?yōu)槿恳粡d一衛(wèi)）占45%占20% （為互動戶型）占15%、休息區(qū)：主臥室、臥室6、功能區(qū)：貯藏室、壁柜、健身房等另外，在小區(qū)的戶型上創(chuàng)新注意：1房型的互動與互變2、空中花園3、貯藏空間4、兒童房的改進布局原則1 面積適中，各房間需大則大，需小則小，房間互動2、動靜分區(qū)3、功能合理組織、活動方便（四）戶型層數(shù)變化 在市，五層六

11、層不是銷售特別快；而且價格特別低；有錢、有身份的人不愿意到5 6 層去居住，面積太大難以銷售。 因此，針對面積比較大的戶型，采取退的辦法，適當將大面積變成小面積，增加該戶型 的露臺，這樣就變劣勢為優(yōu)勢。（五）進深尺寸與層高整個戶型的進深在 12 米左右，小復式的進深可以在 14米左右層高應在 3 米左右，同時要考慮戶式中央空調的管道問題六）戶型結構整個戶型采取全錯層，錯位在 40-45CM在三個臺階左右，而且全部要“局部錯”，最好是“東西錯”或者“南北錯” ，具體根據(jù)房間的大小及功能的處理來決定 將其氣派與韻味體現(xiàn)出來。七）各戶型面積及房間分配1、A型：三房二廳二衛(wèi)面積130平方米（1）過渡區(qū)

12、：門：子母門(2) 活動區(qū)客廳：25 平方米臺：為空中花園，在8平方米以上，位置與客廳相連(3) 生活區(qū)餐廳：9平方米廚房：8平方米以上洗衣機生活陽臺：4平方米衛(wèi)生間：4平方米(4)學習區(qū)書房：10平方米(5) 休息區(qū)主臥室：18平方米主臥室衛(wèi)生間：6平方米衣帽間：4平方米兒童房：15平方米(6) 功能區(qū)貯藏室：3平方米壁柜：2平方米2、 B 型： 三房二廳一衛(wèi)，面積 115 平方米該戶型在 A 型的基礎上，去掉一個衛(wèi)生間，并將各房間的尺寸進行壓縮即可；同時，功 能區(qū)的東西少。3、C型：四房二廳二衛(wèi)：面積140- 150平方米左右。此戶型也是一種較受歡迎的戶型，一定要設計好。（ 1 ）過渡區(qū)入

13、戶門：子母門玄關： 3 平方米(2) 活動區(qū)客廳：35平方米臺：為空中花園，在6平方米以上(3) 生活區(qū)餐廳："平方米廚房：8平方米洗衣機生活陽臺：4平方米衛(wèi)生間：5平方米(4)學習區(qū)書房：12平方米(5)休息區(qū)主臥室18平方米豐臥宰衛(wèi)牛間8平方米主臥室衣帽間 4平方米兒童房15平方米客房10平方米(6)功能區(qū)貯藏室3平方米壁柜2平方米5、E型 二房二廳一衛(wèi)面積100平方米(1) 過渡區(qū)入戶門：單扇門玄關：2(2) 活動區(qū)：客廳18陽臺4(3) 生活區(qū)餐廳10廚房6平方米-20平方米平方米平方米（可變?yōu)榉块g）平方米洗衣機生活陽臺 2 平方米4）休息區(qū)主臥室16平方米兒童房13平方米衛(wèi)

14、生間5平方米這是一種特別經(jīng)濟的戶型，適合剛結婚的年輕人居住六、景觀與環(huán)境系統(tǒng)建議一） 景觀主題與定位整個景觀采取西洋園林與中式江南園林相結合的藝術進行，要以西洋為主景觀不是為了好看，更是為了實用，要“以人為本”處處有景，處處能用（二） 因地制宜景觀原則1、借用現(xiàn)有的清河周邊景觀。2、取材方便，造價較低，但要創(chuàng)造涵豐富，多元化園林景觀。3、藝術性、時代性、實用性相結合的原則。4 、以人為本，追求“生態(tài)系統(tǒng)” 、“建筑、人文環(huán)境”相結合的概念，使之 成為新世紀都市化濃郁的休閑綠地。（三）布局 整個小區(qū)的環(huán)境布局要根據(jù)不同區(qū)域進行營造，而且要各不相同。1、別墅環(huán)境別墅區(qū)要有一個活動廣場，每個區(qū)域又有

15、獨立花園，使別墅有一個群體布局， 要形成“ 1 個廣場 5 個花園”的格局，而且在一些花園可再放置一些公共設施。2、小高層環(huán)境小高層要相對圍合成一個小花園，其位置放在東南，對北部多層有影響，關鍵是如 何利用這種影響形成一個獨特的花園。3、多層環(huán)境多層環(huán)境要一個“大主題廣場 4 個花園一個綠色長廊”組成，尤其是綠色長廊， 一定要形成一個特色。4 、圍墻 小區(qū)圍墻分成三部分，一是高層區(qū)圍墻，二是別墅區(qū)圍墻，三是多層區(qū)圍墻。 圍墻必須要成為景觀的一部分，不同的區(qū)域用不同風格的圍墻，首先與建筑要協(xié)調。 其次用料要自然、省工、省錢。對圍墻的設計要專門進行。5 、小品 整個小區(qū)的小品要隨著不同區(qū)域的變化而

16、有所變化，小品要具有濃厚的文化品位。（1）雕塑：要進行創(chuàng)作，與環(huán)境相協(xié)調（2）休閑桌椅：要體現(xiàn)一種品位（3）路面處理：通過對地面的不同處理，有一種樂趣。 比如“太極園”，用鵝卵石鋪成，供老人們鍛煉身體使用，用鵝卵石構成兒童玩樂 的天地。七、配套設施建議作為本案的位置，必須要有較全的配套設施，才能滿足整個小區(qū)定位及開發(fā)的要求。1、生活設施： 超市、冼衣店、音像店、診所、托兒所、健身房、郵局、銀行、乒乓球室 這些設施一定要社會化、讓社會上專業(yè)的公司或個人來購房進行經(jīng)營。2 、價值設施圖書閱覽室、藝館、網(wǎng)球場、棋牌室、琴房，這些可由開發(fā)商進行投資，由物業(yè)管理進行服務經(jīng)營，并要設立一個小會所進行服務3

17、 、停車停車包括汽車及自行車、摩托車1）別墅區(qū)可放在車庫及地面2）多層區(qū)可放在門面房和專設的藝術自行車棚 多層區(qū)不再設半地下或地下車庫，全部采用地面停車；小高層區(qū)可以考慮地下停車4、健康運動設施 在小區(qū)要分散性地有各種各樣的健身運動設施，而且這些運動設施要先建，讓大 家能夠看到。八、物業(yè)管理物業(yè)管理在整個建筑設計過程中是必須提前進行考慮的，主要包括在物業(yè)管理用房，物業(yè)管理中的公共設備，以及收費系統(tǒng)。（一）物業(yè)管理用房1、保安房、警衛(wèi)房2、物業(yè)管理公司用房（二）公共設備1、變電站2、垃圾周轉站（三）收費系統(tǒng) 針對收費主要是水、電、暖氣方面要將公共部位收費與每戶單獨收費分開，以便于 以后的物業(yè)管理：1、 水公共設施用水噴泉、澆草用水物業(yè)管理用水2、電：公共照明用電 物業(yè)管理用電3、暖氣公共建筑用暖氣物業(yè)管理用暖氣這樣，都要單獨分開，并單獨計量4、燃氣