上海某高檔酒店投資預(yù)算回報(bào)分析與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路

1、 酒店項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告暨項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方向設(shè)想 酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)越來越國(guó)際化、標(biāo)準(zhǔn)化。作為達(dá)到高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化酒店的項(xiàng)目，酒店項(xiàng)目的籌建一系列工作，必須進(jìn)行認(rèn)真的細(xì)致調(diào)研，這樣我們的市場(chǎng)定位和開拓才會(huì)順暢。一、 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查根據(jù)本項(xiàng)目所處的地域性，我們對(duì)周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做了仔細(xì)的調(diào)研，情況大致如下：酒店調(diào)查表 酒店名稱 調(diào)研項(xiàng)目*國(guó)際酒店*酒店*國(guó)際酒店*大酒店*酒店區(qū)域 *區(qū) *區(qū) *區(qū) *區(qū)*區(qū)星級(jí)等級(jí)準(zhǔn)五星 五星 五星 準(zhǔn)三星 準(zhǔn)三星營(yíng)業(yè)面積62萬平米；28F4萬平米；24F4.2萬平米；22F1萬平米；10F1.2萬平米配套設(shè)施中餐廳、西餐廳、日式餐廳、意大利餐廳；38間KT

2、V包房；游泳館；洗浴中心海港大酒樓、西餐廳；游泳館；夜總會(huì)；桑拿中心6個(gè)不同風(fēng)格的餐廳；豪情天地歌舞劇院、湯城桑拿中心、游泳館、保齡球館中餐廳；宴會(huì)大廳金駝洗浴廣場(chǎng)；中餐廳；宴會(huì)廳客房數(shù)400間/套284間/套130間/套60間/套客房?jī)r(jià)位（標(biāo)房）門市價(jià)RMB988現(xiàn)行價(jià)RMB598協(xié)議價(jià)RMB448門市價(jià)888現(xiàn)行價(jià)666協(xié)議價(jià)330門市價(jià)898現(xiàn)行價(jià)449協(xié)議價(jià)380門市價(jià)198現(xiàn)行價(jià)178協(xié)議價(jià)160門市價(jià)268現(xiàn)行價(jià)214協(xié)議價(jià)180餐位數(shù)/人均消費(fèi)1700/150200500/1001501200/100150800/5070600/50100婚宴標(biāo)準(zhǔn)1580/桌起1280/桌起13

3、80/桌起698/桌起506/桌起會(huì)議設(shè)施14間3間6間1間車位配備有停車場(chǎng)/地下門前/地下門前/地下門前泊車有停車場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)建筑大氣，裝修豪華，配套設(shè)施齊全，具備五星級(jí)酒店的氣質(zhì)本土企業(yè)，有自己的企業(yè)文化與管理模式地區(qū)最早的五星級(jí)酒店性價(jià)比較高的酒店東河區(qū)硬件較好的酒店缺點(diǎn)硬件絕對(duì)五星，軟件有待提高，簡(jiǎn)單的退房服務(wù)竟然可以拖延至半個(gè)小時(shí)客房設(shè)計(jì)一般，配品一般，面積不是很大整體裝修裝飾過于老化，服務(wù)還停留在國(guó)企老大的觀念上客房衛(wèi)生較差，消費(fèi)群體過于單一過于重視洗浴廣場(chǎng)，因客房過少，難有作為二、 項(xiàng)目特點(diǎn)1、 項(xiàng)目有利因素（1） 主樓形象較好：酒店主樓高22層，具有一定的視覺沖擊力，是*區(qū)的地標(biāo)建筑

4、。（2） 交通環(huán)境：項(xiàng)目位于*住宅密集區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，具火車東站與商業(yè)街均是一步之遙，距離飛機(jī)場(chǎng)更是6分鐘的車程（3） 市場(chǎng)環(huán)境：目前*區(qū)高端酒店還是空白2、 項(xiàng)目不利因素（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域不是的CBD,也不是高端消費(fèi)密集區(qū)（2） 所在區(qū)域消費(fèi)能力還有待考證，消費(fèi)觀念還有待加強(qiáng)三、 項(xiàng)目定位 結(jié)合對(duì)酒店業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，以與對(duì)本項(xiàng)目的形勢(shì)分析，建議將酒店打造成市乃至唯一的時(shí)尚精品酒店四、 項(xiàng)目投資與經(jīng)營(yíng)方向設(shè)想目前，全國(guó)的酒店業(yè)發(fā)展方向被普遍認(rèn)可的主要有兩個(gè)，一是傳統(tǒng)高星級(jí)酒店，二是連鎖型經(jīng)濟(jì)型酒店，從2009年全國(guó)的酒店市場(chǎng)狀況來看，也反映出這種趨勢(shì)，酒店一直以來面對(duì)的傳統(tǒng)的中等消費(fèi)群有萎縮的

5、跡象，尤其是散客群體，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店現(xiàn)有的目標(biāo)市場(chǎng)忠誠(chéng)度比較低，對(duì)價(jià)格過于敏感，在市場(chǎng)上出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)型酒店等較便宜產(chǎn)品后，“跳槽”頻發(fā)。因此，積極尋找新的、高成長(zhǎng)性的目標(biāo)市場(chǎng)，確定今后酒店投資方向是我們現(xiàn)在必須開始考慮的戰(zhàn)略問題。在進(jìn)入主題之前，我們應(yīng)該對(duì)當(dāng)前十分火爆的經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱潮保留清醒的認(rèn)識(shí)。首先，經(jīng)濟(jì)型酒店存在巨大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)型酒店的良好競(jìng)爭(zhēng)力是相對(duì)于星級(jí)賓館而言的，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的經(jīng)濟(jì)型酒店后，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)將是相當(dāng)慘烈的，道理很簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)型酒店一開始就是以“廉價(jià)”為營(yíng)銷策略的，當(dāng)大家都以此為競(jìng)爭(zhēng)手段（受服務(wù)容限制，很有可能是唯一競(jìng)爭(zhēng)手段），結(jié)果可想而

6、知。其次，經(jīng)濟(jì)型酒店較高的利潤(rùn)率不能掩蓋利潤(rùn)額不高的事實(shí)。盡管經(jīng)濟(jì)型酒店人力成本相對(duì)節(jié)約，使整體利潤(rùn)率要高于一般的星級(jí)酒店，但由于房?jī)r(jià)偏低，客房數(shù)量有限（客房數(shù)量受人力成本制約），絕對(duì)利潤(rùn)額不會(huì)很高。最后，經(jīng)濟(jì)型酒店服務(wù)含量較低，無法有效提升投資者管理酒店的能力和品牌效應(yīng)。舉個(gè)形象的例子，經(jīng)濟(jì)型酒店就好象餐飲業(yè)中的快餐店和零售業(yè)里的便利店，所提供的產(chǎn)品和服務(wù)都是走低端路線的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，的確無法承擔(dān)起提升投資者酒店管理能力與品牌效應(yīng)的責(zé)任，就象肯德基和麥當(dāng)勞，在目前的中國(guó)似乎是地位頗高，但在國(guó)外，象這樣的快餐店幾乎遍地都是，就象國(guó)的大排檔一樣，沒什么希奇的。那么，什么樣的酒店才值得投資呢？換句話

7、說，面對(duì)何種消費(fèi)群體的酒店才是我們的“夢(mèng)中情人”呢？如今是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，是時(shí)尚達(dá)人的年代，做一個(gè)時(shí)尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市場(chǎng)立于不敗之地。時(shí)尚精品酒店的消費(fèi)群體是哪些呢？如果按社會(huì)身份劃分，他們應(yīng)該包括但不只包括以下幾種人：外企白領(lǐng)和部分中高層管理人員，IT、廣告、咨詢等新型行業(yè)從業(yè)人員，外貿(mào)公司營(yíng)銷人員，有高等教育背景的自主創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者以與有國(guó)外生活、工作經(jīng)歷的各類人員。如果說中國(guó)將來會(huì)出現(xiàn)“中產(chǎn)階級(jí)”這一階層，他們一定會(huì)成為最主要的組成部分，而國(guó)外的社會(huì)發(fā)展歷史表明，這一群體不僅消費(fèi)能力最強(qiáng)，而且能引領(lǐng)消費(fèi)潮流，甚至形成社會(huì)上主流的消費(fèi)意識(shí)，目前，國(guó)的類似群體還在初步形成的

8、過程中，數(shù)量還不夠龐大，但可以預(yù)見，隨著中國(guó)開放型經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，全球化浪潮進(jìn)一步升溫，在不遠(yuǎn)的將來，所謂的“中產(chǎn)階級(jí)”一定會(huì)出現(xiàn)在我們的周圍。   所以，投資專門服務(wù)于他們的酒店絕對(duì)是值得嘗試的投資目標(biāo)，重要的是，至少在蒙，這樣的酒店還沒有或者說特征完全匹配的沒有，因此，投資這樣的酒店具備“掘第一桶金”的潛力，其次，這樣的酒店不同于傳統(tǒng)的高星級(jí)酒店，投資額不會(huì)過于巨大，投資者資金壓力比較小，第三，由于面對(duì)的顧客群體喜歡簡(jiǎn)單的服務(wù)和自助式服務(wù)，對(duì)人員面對(duì)面服務(wù)要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。（1） 時(shí)尚精品酒店設(shè)計(jì)、服務(wù)和管理的一些特點(diǎn)。時(shí)尚精品酒店消費(fèi)群

9、體的特點(diǎn)消費(fèi)群體對(duì)時(shí)尚精品酒店服務(wù)的需求特點(diǎn)滿足時(shí)尚精品酒店設(shè)計(jì)、服務(wù)和管理 出生于上世紀(jì)6070年代的大中城市。 大部分是獨(dú)生子女。家境殷實(shí)，受到良好的教育，普遍沒有吃的經(jīng)歷。日常生活中經(jīng)常表現(xiàn)出獨(dú)來獨(dú)往，表現(xiàn)低調(diào)的特性。 比較自我，在傳統(tǒng)人士眼里可能有點(diǎn)自私。 簡(jiǎn)單快速的服務(wù)。 強(qiáng)調(diào)私人空間，不喜歡經(jīng)常被打擾。 喜歡寬暢的住宿空間。喜歡自己幫助服務(wù)，不喜歡過多的服務(wù)語言交流。對(duì)不舒適的酒店環(huán)境難以忍受，耐心有限。 服務(wù)人員保持適可而止的服務(wù)態(tài)度，可以不熱情，但必須業(yè)務(wù)熟練，動(dòng)作快速準(zhǔn)確。簡(jiǎn)潔、明快、新穎、現(xiàn)代的酒店環(huán)境設(shè)計(jì)，避免單純式的豪華。提供大開間式，有隔斷的類套房客房。做到

10、“顧客不要求，員工不出現(xiàn)”，盡量少打擾客人。 酒店各種硬件必須萬無一失，實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有功能。提供自助服務(wù)區(qū)，如洗衣、簡(jiǎn)易廚房。 很容易接受新事物，尤其是高科技產(chǎn)品。跟隨潮流，但不盲從，不是簡(jiǎn)單的“追星族”。對(duì)互聯(lián)網(wǎng)高度熱衷，喜歡網(wǎng)絡(luò)聊天，但現(xiàn)實(shí)中的社交能力有退化趨勢(shì)。喜歡酒店提供各種具有科技含量的設(shè)施設(shè)備。喜歡每次酒店住宿經(jīng)歷都有新鮮變化。 不喜歡在酒店看到每個(gè)酒店都有的“大路貨”。提供床頭多用途小型電子產(chǎn)品。全酒店實(shí)現(xiàn)無線上網(wǎng)，客房配置多個(gè)高速網(wǎng)線接口，包括洗手間。提供酒店所在城市“時(shí)尚地圖”小冊(cè)子?？头刻峁└鞣N時(shí)尚雜志。提供北歐簡(jiǎn)易風(fēng)格的客房家具與裝飾。客房配備液晶電視。主觀意識(shí)強(qiáng)，對(duì)傳統(tǒng)觀念

11、有所保留，奉行“只要我喜歡，有什么不可以”的信條。 消費(fèi)能力很強(qiáng)，但不盲目消費(fèi)，對(duì)自己喜歡的事物舍得花大錢，對(duì)自己不喜歡的事物可以很吝嗇。等級(jí)觀念較淡薄，喜歡被平等的對(duì)待與對(duì)待別人。不喜歡服務(wù)員過于謙卑的服務(wù)態(tài)度。 不過于計(jì)較酒店價(jià)格，但要求物有所值。 喜歡酒店的產(chǎn)品和服務(wù)擁有有別于傳統(tǒng)之處。酒店服務(wù)人員的服裝外表趨于生活化，點(diǎn)綴設(shè)計(jì)精巧的配飾。 酒店配置24小時(shí)精品、個(gè)性便利小店，可以出售有酒店特征的客用品。要求服務(wù)人員盡量以平等、生活化的語言、態(tài)度服務(wù)顧客。模糊員工崗位等級(jí)，盡量給予服務(wù)人員現(xiàn)場(chǎng)決策權(quán)。服務(wù)員應(yīng)經(jīng)常接受現(xiàn)代知識(shí)培訓(xùn)，擁有一定的時(shí)尚品位。  提供時(shí)尚品牌洗漱用品。

12、追求享受，不喜歡嚴(yán)格區(qū)分“工作、休閑、娛樂”的界限，對(duì)SOHO、瑜珈、SPA等新興生活休閑方式比較喜歡。  比較接受西方文化，但同時(shí)又是對(duì)其保持一定敵意的民族主義者。 要求酒店提供綜合娛樂、工作等功能的客房等產(chǎn)品和服務(wù)。  提供融合（FUSION）東西方文化的餐飲服務(wù)。  要求酒店有放松身心的服務(wù)場(chǎng)所   客房提供多用途打印機(jī)、電腦。  可以高速上網(wǎng)的，時(shí)尚舒適的小會(huì)議室。   酒店配置兼顧正餐、酒吧服務(wù)的，具有融合風(fēng)格的餐廳。（21）  提供瑜珈、SPA等配套服務(wù)場(chǎng)所。（2

13、）時(shí)尚精品酒店的基本特征。根據(jù)上面的描述，我們可以把這樣的酒店具體化，比較全國(guó)酒店市場(chǎng)目前的狀況，基本可以得出以下框架。 特征特征項(xiàng)目描述特征項(xiàng)目框架理由1、  酒店地址1、市中心或接近市中心1、可以使酒店盡可能靠近城市最有活力的地區(qū)，利用周邊資源提高顧客滿意度。2、  客房數(shù)量2、120-150間左右2、控制客房數(shù)量可以有效節(jié)余人力資源，且可以使顧客享受相對(duì)寬裕的酒店環(huán)境。3、  客房模式3、新型客房3、主題客房，一房一主題。家具家私要有顛覆性、創(chuàng)造性。注重本土文化元素，設(shè)施設(shè)備體現(xiàn)高科技，注重設(shè)計(jì)的元素，追求特別的感覺，讓人感覺很有味道。4、

14、0; 配套設(shè)施4、多功能餐廳、24小時(shí)精品便利小店與其它4、其中最關(guān)鍵是要有多功能餐廳提供從早餐直到酒吧等全時(shí)段服務(wù)，其次是要有24小時(shí)便利小店滿足需求，客房不再設(shè)置小吧，以上配套設(shè)施必須酒店自己經(jīng)營(yíng)。5、  酒店檔次5、接近四星，具備一點(diǎn)五星氣質(zhì)5、突出酒店的客房功能，超越一般四星級(jí)客房產(chǎn)品服務(wù)水準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上強(qiáng)調(diào)時(shí)尚元素。6、  人員配置6、盡量精減，接近經(jīng)濟(jì)型酒店6、人員配置可以盡量精減的前提是酒店面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)不需要過多的人員服務(wù)，接受用硬件替代軟件的事實(shí)。7、  客房住宿率7、80%左右7、參考目前四、五星級(jí)酒店60-70%的住宿率，故住宿率應(yīng)在80%

15、左右。8、  平均房?jī)r(jià)8、230元以上8、參考目前四、五星級(jí)酒店330-500元以上的平均房?jī)r(jià)區(qū)間，故平均房?jī)r(jià)應(yīng)至少在230元以上。9、客房配置9、具有精品、時(shí)尚、商務(wù)特點(diǎn)9、整合各種商務(wù)科技用品，筆記本電腦、MP3、CD音樂播放器、打印輸出、網(wǎng)線以與客房手機(jī)充電器等都能立即連接；可升降調(diào)整的人體多功能座椅，體貼工作辛勞的商務(wù)客；37英寸數(shù)碼液晶電視，搭配DVD家庭劇院，筆記本電腦畫面可切換到液晶電視上，或用隨身攜帶的音樂播放器連接到5.1聲道環(huán)繞音響，享受絕佳的影音效果。具備打印、復(fù)印、掃描功能的多功能事務(wù)機(jī)24小時(shí)待命.10、酒店服務(wù)10、個(gè)性化服務(wù)，尊貴管家服務(wù)10、服務(wù)是精品

16、酒店的靈魂。提供直接參觀客房，房間登記；還可以提供會(huì)員退房免查房服務(wù)。附表一：項(xiàng)目投資預(yù)算（不含土建裝修）項(xiàng)目投資預(yù)算一覽表項(xiàng)目類別備注預(yù)算資金空調(diào)大樓總面積30000平米，空調(diào)占總面積的70%，一平米約200元約420萬電梯載重一頓，標(biāo)準(zhǔn)配置，含電梯裝潢酒店圖紙顯示共7部電梯 約210萬家電類客房電視約150臺(tái)，（37吋）每臺(tái)約5000元，電腦、小冰箱、保險(xiǎn)柜等約100萬家具家俬客房140間*10000元/間；餐飲大廳4000元/套*20套；、各辦公室、公共區(qū)、休閑區(qū)、健身房約160萬廚房設(shè)備灶具、蒸箱、冰柜、操作臺(tái)、排煙系統(tǒng)、冷庫(kù)等約50萬消防系統(tǒng)酒店面積約20000平米，消防系統(tǒng)均價(jià)按照

17、建筑面積計(jì)算約200元/平米.約400萬弱電系統(tǒng)、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、軟件、有線電視（包括材料、線材、設(shè)備、工費(fèi)）約150萬鍋爐燃油、燃?xì)鈨捎?.5噸，加壓力泵、水箱、工費(fèi)約30萬雜項(xiàng)餐具、垃圾桶、布草車、標(biāo)牌類、清潔器具、低值易耗品 約50萬布草類客房床單、被罩、枕套一備三；床搭防滑墊、被芯、枕芯一備一；另各備100件；餐飲底臺(tái)布一備二，面臺(tái)布一備三：浴巾、面巾、地巾一備三；窗簾按實(shí)際尺寸丈量為準(zhǔn)約50萬其它類印刷品、服裝、工藝綠植等約30萬項(xiàng)目總計(jì)投入預(yù)算為：1650萬元附表二：酒店運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算（不含折舊）酒店客房運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算客房140間經(jīng)營(yíng)一般經(jīng)營(yíng)良好經(jīng)營(yíng)優(yōu)異年入住率率50%60%70%年平均房

18、價(jià)200元240元280元人員工資（占營(yíng)業(yè)收入）8%8%8%水電燃?xì)猓ㄕ紶I(yíng)業(yè)收入）8%8%8%營(yíng) 業(yè) 稅（占營(yíng)業(yè)收入）5%5%5%低值易耗（占營(yíng)業(yè)收入）10%10%10%管 理 費(fèi)（占營(yíng)業(yè)收入）4%4%4%營(yíng)銷廣告費(fèi)（占營(yíng)業(yè)收入）3%3%3%其 他 （占營(yíng)業(yè)收入）2%2%2%客房年?duì)I業(yè)額511萬736萬1002萬客房利潤(rùn)率60%60%60%客房年利潤(rùn)307萬442萬601萬餐飲運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算餐飲總餐位600個(gè)，其中宴會(huì)餐位400個(gè)，散臺(tái)包房為200個(gè)，宴會(huì)毛利率為60%，零點(diǎn)（散臺(tái)包房）毛利率為50%，根據(jù)不同營(yíng)業(yè)情況作以下預(yù)算：零點(diǎn)（散臺(tái)、包房）經(jīng)營(yíng)一般經(jīng)營(yíng)良好經(jīng)營(yíng)優(yōu)異上 座 率50%70%9

19、0%人均消費(fèi)60元80元100元人員工資（占營(yíng)業(yè)收入）8%8%8%水電燃?xì)猓ㄕ紶I(yíng)業(yè)收入）8%8%8%營(yíng) 業(yè) 稅（占營(yíng)業(yè)收入）5%5%5%低值易耗（占營(yíng)業(yè)收入）2%2%2%管 理 費(fèi)（占營(yíng)業(yè)收入）2%2%2%其 他 （占營(yíng)業(yè)收入）2%2%2%年?duì)I業(yè)額438萬818萬1314萬利 潤(rùn) 率23%23%23%年利潤(rùn)101萬188萬302萬宴會(huì)：按全年52次宴會(huì)、40桌/次經(jīng)營(yíng)一般經(jīng)營(yíng)良好經(jīng)營(yíng)優(yōu)異宴會(huì)每桌消費(fèi)800元900元1000元年宴會(huì)收入166萬187萬208萬年宴會(huì)利潤(rùn)55萬62萬69萬餐飲總收入預(yù)算經(jīng)營(yíng)一般經(jīng)營(yíng)良好經(jīng)營(yíng)優(yōu)異年?duì)I業(yè)收入604萬1005萬1383萬年利潤(rùn)156萬250萬371萬金凱悅