住宅小區(qū)物業(yè)工程維修管理部工作內(nèi)容

1、住宅小區(qū)物業(yè)工程維修管理部工作內(nèi)容住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部職能和職責(zé)部門名稱物業(yè)工程呢個管理部直接上級分管副總經(jīng)理下屬部門強電技H科、弱電技H科、水暖技H科、倉儲科部門性質(zhì)維護住宅小區(qū)內(nèi)工程設(shè)施、設(shè)備以及器材等。管理職能負責(zé)對住宅小區(qū)工程設(shè)施進行專職管理，并負責(zé)配套設(shè)施的養(yǎng)護與監(jiān)控，對鎖承擔(dān)的工作負責(zé)。部門職能1. 對住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部門經(jīng)理負責(zé)，并完成部門經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。2. 遵守國家有關(guān)配套設(shè)施設(shè)備管理運行等方面的法規(guī)、規(guī)范以及安全規(guī)程。3. 對住宅小區(qū)內(nèi)強電設(shè)備、弱點設(shè)備進行維護、管理、保修、保養(yǎng)等。4. 每周負責(zé)對住宅小區(qū)所掌握的主控機房、中央監(jiān)控室等設(shè)備進行檢查。5. 對配套設(shè)

2、施、設(shè)備的技術(shù)資料、售后服務(wù)支持，做成檔案保管。6. 每月負責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)住戶的住宅用電計量的抄錄、匯總上報收費組，然后再向供電單位上報電量，繳納電費。7. 負責(zé)制定住宅小區(qū)內(nèi)工程設(shè)施管理的各項規(guī)章制度。8. 負責(zé)住宅小區(qū)工程設(shè)施的安全教育工作以及物業(yè)知識的培訓(xùn)。9. 負責(zé)盡可能降低能源消耗，節(jié)約管理成本，盡可能達到節(jié)能環(huán)保小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。10. 負責(zé)向上級管理層提交物業(yè)工程管理部門的設(shè)備維修計劃，維修工具、材料采購計劃等。11. 對住宅小區(qū)重要地點做好雨季防汛、風(fēng)沙暴防范工作，保證消防設(shè)備系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性運行。12. 負責(zé)住宅小區(qū)工程設(shè)施、設(shè)備改造、設(shè)備大修等情況的落實。13. 積極配合住宅小

3、區(qū)物業(yè)管理其他部門的工作。崗位職責(zé)14. 住宅小區(qū)強電技工崗位職責(zé)1. 協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護工作，完成領(lǐng)導(dǎo)下達的任務(wù)和指標(biāo)。2. 負責(zé)對住宅小區(qū)供電系統(tǒng)的養(yǎng)護維保操作，制訂住宅小區(qū)供電設(shè)備的維修、檢修計劃。3. 住宅出現(xiàn)供電故障之后，必須立即派出；謹記停電時，及時啟動柴油發(fā)電機，保證強電系統(tǒng)的基本運作。4. 負責(zé)住宅小區(qū)業(yè)主二次裝修工程的監(jiān)管工作。5. 根據(jù)強電系統(tǒng)運行情況，制訂切實可行的節(jié)能供電措施。2、 住宅小區(qū)弱點技工崗位職責(zé)1. 協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護工作，完成領(lǐng)導(dǎo)下達的任務(wù)和指標(biāo)。2. 負責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、安保報警系統(tǒng)、廣播

4、系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行、養(yǎng)護、維修管理工作。3. 根據(jù)實際情況，發(fā)揮弱點系統(tǒng)最大功用，開展弱電系統(tǒng)的增效改造工作。3、 住宅小區(qū)水暖技工崗位職責(zé)1. 協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護工作，完成領(lǐng)導(dǎo)下達的任務(wù)和指標(biāo)。2. 負責(zé)住宅小區(qū)給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護、管理，保證各類管理暢通無阻，無嚴重的泡水、漏水、冒水、滴水等現(xiàn)象以及事故隱患。3. 負責(zé)住宅小區(qū)空調(diào)系統(tǒng)的運行和養(yǎng)護工作，保證空調(diào)設(shè)備完好、無超標(biāo)噪聲和滴漏現(xiàn)象。4. 按照規(guī)定，做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護工作，制訂檢修計劃。5. 根據(jù)住宅小區(qū)實際情況，實施節(jié)能計劃，保證設(shè)備發(fā)揮最大功用，延長使用壽命。4、 住宅小區(qū)倉儲崗位職責(zé)1. 負責(zé)管理住宅

5、小區(qū)物業(yè)公司各類備用設(shè)備零件、技術(shù)文件說明書等的保管。2. 負責(zé)處理住宅小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的售后聯(lián)系、廠家服務(wù)等。3. 物料存放整齊后及時入賬。4. 負責(zé)收集登記，正確及時地做出統(tǒng)計報表。u住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部管理制度1.物業(yè)工程管理部管理制度物業(yè)工程管理部管理制度接管驗收制度房屋配套設(shè)施的驗收工作室設(shè)施轉(zhuǎn)入使用的一個重要環(huán)節(jié)，對以后設(shè)施的管理和使用有著重要意義。設(shè)施管理驗收不僅包括對房屋附屬設(shè)施的驗收，還包括房屋設(shè)備的驗收以及更新設(shè)備的驗收。物業(yè)公司對于設(shè)施的接管驗收工作具體包括日常以及周養(yǎng)護內(nèi)容，月維修保養(yǎng)內(nèi)容，季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容等。2、 值班制度由于配套設(shè)施直接關(guān)系到業(yè)主生活的

6、安定、和諧，因此，必須建立嚴格的值班制度，保障設(shè)施正常運行。1. 值班人員必須堅守崗位，如果有特殊情況需離崗，必須請假，并有符合條件的人員替崗，不得擅自離崗，否則，造成的一切以外由值班人員承擔(dān)。2. 按照設(shè)施操作規(guī)程以及崗位責(zé)任制度的要求進行操作，密切注意所掌握設(shè)備的運行情況并做好相應(yīng)的運行記錄。3. 設(shè)備遇到故障時，值班人員必須馬上報告管理層，并通知廠家以及維修人員維修。4. 接到業(yè)主的報修通知時，應(yīng)當(dāng)迅速安排維修人員進行處理，并做好維修記錄。5. 就餐時間，須做輪值工作，保證崗位有人在崗。3、 交接班制度做好交接班工作，是對值班工作的輔助。交接班人員必須提前10分鐘做好交接工作，并在值班登

7、記本上簽字。1. 交接內(nèi)容包括：1) 查看設(shè)施運行記錄。2) 檢修設(shè)備狀況，清點儀表、工具等。2. 出現(xiàn)以下情況不得交班：1) 在事故處理未完成時，不得交班。2) 交班人員尚未到場或者遇接班人員酒醉、神志不清等情況時，不得交班。4、 報告制度建立報告制度可以讓管理層及時了解設(shè)備運行情況以及維修管理情況，有下列情況需要作出報告：1. 設(shè)備出現(xiàn)故障或者需要停機檢修。2. 零部件需要更換修理。3. 設(shè)施操作人員需要暫時離崗。4. 設(shè)施操作人員加班、請假、調(diào)班等。5. 設(shè)施需要開展整改工程。6. 設(shè)施運行方式發(fā)生改變。5、 工具領(lǐng)用保管制度1. 個人領(lǐng)用工具時，應(yīng)根據(jù)實際需要和工種類別填報申請，經(jīng)批準(zhǔn)

8、后，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)。2. 工具發(fā)生丟失、損壞時，應(yīng)當(dāng)向管理層說明原因，由于人為因素造成工具損壞時，應(yīng)當(dāng)按工具價值賠償。3. 工具老化，可向管理層申請報廢，并重新辦理工具領(lǐng)用手續(xù)。六、住宅小區(qū)工程設(shè)施安全操作管理規(guī)定1 .所有的機電操作，必須按照國家有關(guān)安全操作規(guī)程操作，在操作人員安全第一的前提下，保證設(shè)備正常運行。2 .新上崗人員必須經(jīng)過嚴格技術(shù)培訓(xùn)之后，才能上崗。3 .配置安全操作用品，并認真保管，不得草率、馬虎大意。4 .工作場所禁止抽煙、喝酒以及做與本職工作無關(guān)的事情。5 .非工作人員，不得隨意進入設(shè)備操作房。6 .設(shè)備出現(xiàn)異常時，必須及時處理。7 .電氣設(shè)施發(fā)生故障，應(yīng)嚴格遵守停電

9、、驗電、檢修、檢查程序，確認故障排除之后方能送電。8 .嚴禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上。熟悉觸電、身體傷害等各種意外事故的急救方法。2. 物業(yè)工程設(shè)施檔案和物業(yè)技術(shù)人員管理制度1) 管理好物業(yè)工程設(shè)施時關(guān)系到物業(yè)是否能夠保值增值以及也只切身利益的大事。物業(yè)管理人員必須發(fā)掘設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價值。2) 物業(yè)工程設(shè)施須實行檔案管理制度，對設(shè)備的原始檔案必須歸檔、匯總、登記造冊，以便查考，為設(shè)備的完好使用以及安全使用提供方便。以下資料須歸物業(yè)工程管理部建檔管理：a) 設(shè)備系統(tǒng)的資料，如竣工圖、構(gòu)造圖等。b) 設(shè)備系統(tǒng)原始發(fā)票、收據(jù)、用戶手冊以及售后服務(wù)卡等。c) 設(shè)備系統(tǒng)中

10、重點部位的拍照資料及相關(guān)注釋。3) 建立設(shè)備管理考核制度，獎賞分明，調(diào)動員工工作積極性。a) 建立設(shè)備管理考核、督察制度。b) 對設(shè)備管理定期、不定期抽查、考核。4) 建立ISO9001質(zhì)量管理體系：a) 建立機房管理制度。b) 建立供、配電管理制度。c) 建立設(shè)備維修制度。d) 嚴格各項管理制度，做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人、用科學(xué)化的管理提高設(shè)備管理水平。5) 對于住宅小區(qū)物業(yè)工程設(shè)施管理在做到三好、四會、五定”。a) 三好：即是設(shè)施要用好、修好、管理好。b) 四會：即是對設(shè)施使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。c) 五定：即對設(shè)施進行潤滑、通風(fēng)、清潔、檢修時，做到定點、定人、定崗、定時和定責(zé)。6

11、) 住宅小區(qū)工程設(shè)施在設(shè)備管理上，必須堅持安全第一，降低耗能。a) 遵循安全、經(jīng)濟、；合理、實用”的原則。b) 盡可能采用節(jié)能、經(jīng)濟適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利新。c) 培養(yǎng)管理隊伍的創(chuàng)新精神，維護業(yè)主的權(quán)益。d) 設(shè)施操作人員應(yīng)嚴格按照操作規(guī)程和制度開展工作，做好必要的防護工作。住宅小區(qū)配套設(shè)施管理最基本和最重要的要求是保證配套設(shè)施體系的安全運行，包括用戶使用安全和操作人員操作安全。e) 加強安全意識，防止意外發(fā)生，做好宣傳工作。7) 提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。a) 堅持物業(yè)管理服務(wù)第一”的意思，培養(yǎng)職業(yè)道德和責(zé)任心。b) 保證配套設(shè)施崗位上有專業(yè)操作人員，做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)。c)

12、 對員工做好傳、幫、帶”工作，對設(shè)備進行現(xiàn)場操作，知道相關(guān)人員，使員工能夠適應(yīng)崗位要求。3. 物業(yè)工程管理部業(yè)主裝修申請管理制度1) 住宅裝修，業(yè)主首先要向物業(yè)公司提出裝修申請，并由住宅小區(qū)客戶服務(wù)部受理：a) 由住宅小區(qū)擬裝修業(yè)主或者裝修施工方填寫裝修申請表，向住宅小區(qū)客戶服務(wù)部遞交房屋產(chǎn)權(quán)證、裝修合同、裝修公司資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、施工材料清單以及施工材料合格證的復(fù)印件。若非住宅小區(qū)業(yè)主本人提交裝修申請，還必須出具一份由業(yè)主授權(quán)的裝修委托書。b) 擬裝修業(yè)主或者裝修施工方，還應(yīng)向工程管理部提交裝修圖紙，業(yè)主裝修如需動墻體者，必須經(jīng)過工程管理部的審核。c) 客戶服務(wù)部為擬裝修業(yè)主和裝修施工方辦

13、理垃圾清運費(必須)以及裝修保險(可選擇)。d) 工程管理部需要向裝修施工方說明具體裝修的注意事項。e) 原則上不允許裝修人員留宿在住宅小區(qū)內(nèi)，如需留宿，須有住宅小區(qū)擬裝修業(yè)主簽署的擔(dān)保書，為其擔(dān)保。2) 工程管理部負責(zé)審批擬裝修房屋的設(shè)計圖紙以及進行裝修管理：a) 工程管理部必須按照國家相關(guān)規(guī)定，嚴格審核圖紙，確保圖紙符合規(guī)范。審核通過后方可裝修。b) 工程管理部圖紙審核不合格，應(yīng)對裝修圖紙作出整改意見，由裝修施工方和擬裝修業(yè)主協(xié)商修改，直至審批合格為止。c) 工程管理部必須堅守職業(yè)道德，嚴禁馬虎了事。d) 工程管理部在裝修開始后，應(yīng)當(dāng)做好巡視記錄，對違反裝修規(guī)定事項以及可能對住宅小區(qū)造成設(shè)

14、施設(shè)備和環(huán)境破壞的行為進行監(jiān)督糾正，如有不聽規(guī)勸者，保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。4. 物業(yè)工程管理部業(yè)主裝修驗收管理制度1) 房屋裝修完畢，業(yè)主以及施工方必須向物業(yè)工程管理部以及客戶服務(wù)部提交房屋裝修竣工申請書。2) 工程管理部和業(yè)主、裝修施工方對房屋室內(nèi)裝修情況進行驗收。3) 驗收結(jié)束后，物業(yè)工程管理部須針對驗收過程中存在的問題，填寫裝修竣工驗收單了，督促裝修施工方作出限期整改。4) 物業(yè)工程管理部對房屋驗收通過之后，在裝修竣工驗收單上簽字確認。5) 物業(yè)工程管理部要對業(yè)主在裝修過程中損壞的配套設(shè)施進行按價賠償。6) 將裝修竣工驗收單交由物業(yè)公司總經(jīng)理進行審核簽字，同時財務(wù)室退還裝修施工方的押金

15、并為之辦理臨時出入證的退證手續(xù)。7) 物業(yè)工程管理部對物業(yè)裝修施工負有監(jiān)督、督促的職責(zé)。8) 裝修施工方以任何理由破壞配套設(shè)施或者違反規(guī)定進行裝修，物業(yè)工程管理部都有權(quán)終止其裝修行為。u住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部管理表格范本一、配套設(shè)施登記表配套設(shè)施登記表序號名稱型號/規(guī)格單位數(shù)量所在位置附帶資料編P責(zé)任人備注二、配套設(shè)施工程維修、保養(yǎng)記錄表配套設(shè)施工程維修、保養(yǎng)記錄表單位：年月日項目地點保養(yǎng)時間費用保養(yǎng)量完成日期維修養(yǎng)護內(nèi)容維修養(yǎng)護結(jié)果備注三、配套設(shè)施工程維修養(yǎng)護審批記錄表配套設(shè)施工程維修養(yǎng)護審批記錄表單位：檢查日期：”修養(yǎng)護項目工程造價計劃竣工日期工程責(zé)任人審核人備注四、公共配套設(shè)施接管驗收卡

16、公共配套設(shè)施接管驗收卡接管驗收時間：設(shè)施名稱是否存在問題存在問題簡述備注驗收人：移交人:五、配套設(shè)施定期保養(yǎng)項目一覽表（室外）配套設(shè)施定期保養(yǎng)項目一覽表（室外）類另周期序號檢查內(nèi)容室外公用設(shè)施養(yǎng)護12年室外各類圍墻護欄1.5年燈桿刷漆1次每年1行車道路刷黃漆1次2網(wǎng)球場3游泳池每年4月份全面清理、修補1次半年1對易銹蝕雨、?水井蓋刷1次黑漆防銹2路燈3車柵、車架4值班室、崗?fù)?車位線、禁停線和標(biāo)識重刷1次6路障刷漆1次7室外消防栓8垃圾屋、池、中轉(zhuǎn)站（含垃圾屋門鎖）每季垃圾車、垃圾桶每月噴水池每周兒童游樂設(shè)施注平時如發(fā)現(xiàn)問題，也應(yīng)及時維修。六、配套設(shè)施定期保養(yǎng)像沒有一覽表（本體）配套設(shè)施定期保

17、養(yǎng)像沒有一覽表（本體）類另I周期序號檢查內(nèi)容本體公用設(shè)施8年1馬賽克外墻面清洗1次2室外噴涂墻體、墻面噴涂1次5年1大埋石條傳、餐向傳墻體、墻面養(yǎng)護34年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂1次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷1次3樓梯、扶手全面修補、刷漆1次4上、卜附污水管油漆1次2年1樓頂鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆1次2木門、窗油漆1次3電子對講門刷漆1次1年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆1次（根據(jù)需要）一3房屋標(biāo)識（棟號、單R號、樓層號）每年重噴寫1次4設(shè)備房（水泵房、配電房、電梯房）刷漆1次半年水箱清洗1次注平時如發(fā)現(xiàn)問題，也應(yīng)及時維修。七、配套設(shè)施定期檢查項目

18、一覽表配套設(shè)施定期檢查項目一覽表類另I周期序號檢查內(nèi)容本體公用設(shè)施維修養(yǎng)護1樓梯、扶手2墻體、墻面3頂棚每年4梁、柱、板主體5公共門窗6屋面隔熱層、防水層（南季前須另外檢查）一7樓板、地面磚8所有消防栓（秋季）半年1天面扶欄，避雷帶一2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨沿臺、連廊2通風(fēng)口3消防栓的開箱試水每月1水箱、水池2信報箱3上、卜兩污水管14設(shè)備房（水泵房、配電房、電梯房）5消防栓半月公用電器每周電子對講門八、業(yè)主裝修違規(guī)記錄表業(yè)主裝修違規(guī)記錄表序號業(yè)主姓名裝修公司名稱裝修公司負責(zé)人聯(lián)系電話業(yè)主負責(zé)人聯(lián)系電話違規(guī)情況違規(guī)事項（是/否）1.超越物業(yè)管理批準(zhǔn)之權(quán)限裝修。2. 施，人員出入小區(qū)不佩戴出

19、入證。3. 施工現(xiàn)場未配備應(yīng)由消防器材。4. 使用化學(xué)藥水氣味影響周圍用戶。5. 裝修粉塵污染小區(qū)環(huán)境。6. 不按規(guī)定清運淤泥。7. 違規(guī)使用電梯。8. 裝修噪聲影響周圍用戶。9. 在洗手間亂倒污染物。10. 開門施工影響周圍用戶。11. 盜用電力。12. 損壞小區(qū)設(shè)施。13. 盜用小區(qū)物品。14. 其他。處理措施處理結(jié)果處理人：備注制表人：審核人：年月日九、住宅小區(qū)發(fā)電機運行記錄表住宅小區(qū)發(fā)電機運行記錄表小區(qū)名稱：年月日設(shè)備編號運行原因累計運行時間設(shè)備負責(zé)人運行監(jiān)護人本次運行時間開機前檢查項目柴油油位機油油位水箱水位選擇開關(guān)位置輸出開關(guān)位置電瓶液位記錄項目輸出電壓AB:BC:CA:輸出電流A

20、:B:C:頻率轉(zhuǎn)速電瓶電壓機油油壓機油油溫水溫室內(nèi)溫度通風(fēng)系統(tǒng)及其響聲振動消防系統(tǒng)照明停機后檢查備注：十、電梯故障維修報告登記表電梯故障維修報告登記表小區(qū)名稱：登記時間報告人/記錄人故障電梯編號位置及內(nèi)容處理結(jié)果完成時間驗證人電梯維修記錄表小區(qū)名稱：樓號：年月日電梯編號故障位置開始時間結(jié)束時間維修人員故障原因及內(nèi)容:維修過程及安全措施:維修人：檢定結(jié)論（含技術(shù)參數(shù)功能）檢驗人：日期：備注：注1.此表為參考表，也可以使用電梯分包單位的表格。2.維修后，機電部組織人員驗證檢定。十二、公共天線保養(yǎng)記錄表公共天線保養(yǎng)記錄表小區(qū)名稱：年月日設(shè)備編號J責(zé)任人維修人項目保養(yǎng)情況及處理結(jié)果備注樓層分支器、信號

21、夜壺終端板、信號樓層與住戶之間連線緊固主放大器的輸入信號主放大器的輸出信號分支放大器的輸入信號分支放大器的輸出信號前置放大器的輸入信號前置放大器的輸出信號天線架完好情況天線架的方向正確十三、風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄表風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄表小區(qū)名稱：年月日設(shè)備名稱設(shè)備編號安裝位置審核人責(zé)任人型號額定風(fēng)量額定功率轉(zhuǎn)速維修人保養(yǎng)記錄保養(yǎng)項目記錄機身、機座、控制箱內(nèi)外油漆及清掃油承潤滑檢查加油全面堅固電機端子箱內(nèi)端子全面堅固主接觸頭電機絕緣電阻相與相：相與地：接地情況運轉(zhuǎn)電流A相B相C相運轉(zhuǎn)后無異常聲響及振動運轉(zhuǎn)半小時后手感電機溫度軸承溫度運轉(zhuǎn)電壓指示燈風(fēng)閥動作靈活、可靠（手動、電動）手柄指示準(zhǔn)確溫感元件安裝正確閥門安裝牢固收運半小時結(jié)論備注十四、水泵系統(tǒng)月度保養(yǎng)記錄表水泵系統(tǒng)月度保養(yǎng)記錄表小區(qū)名稱：年月日名稱編號保養(yǎng)人外表清潔主電路螺絲緊固審核人保養(yǎng)記錄接觸器觸點手動盤轉(zhuǎn)滴漏水檢查運轉(zhuǎn)聲響軸承溫升檢查并補加潤滑油單向閥壓力表泵自動啟停泵手動啟停指示燈儀表注在住宅小區(qū)水泵相應(yīng)項中，已做好保養(yǎng)