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文檔簡介

1、豪宅成功模式SET A PATTERN OF SUCCESS 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS尊貴感尊貴感深入發(fā)展階段初始階段初步發(fā)展階段人文人文產(chǎn)品產(chǎn)品資源資源板塊板塊成熟階段頂級豪宅無可復(fù)制的最高境界豪宅的基本要素豪宅的關(guān)鍵提升頂級豪宅的發(fā)展歷程頂級豪宅的發(fā)展歷程初始階段初始階段-板塊板塊1綠城在全國的項目,首先自身定位就是全部都是做中高端的產(chǎn)品.產(chǎn)品主要是集中在長三角比較富裕的地區(qū)綠城在中國綠城在中國 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS杭州的樓盤地圖杭州的樓盤地圖第一點從板塊上去分析,板塊好壞是成功的要素之一,但并不是決定性因素。

2、如綠城星橋的紫桂,九堡的麗江等。 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS初步發(fā)展階段初步發(fā)展階段資源和產(chǎn)品資源和產(chǎn)品2 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS資源資源分為一個自然資源類的比如說綠城的千島湖度假公寓/滟瀾山 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品窗塑鋼窗隔音效果好、保溫性能強、整體穩(wěn)定性較好。欠缺的是強度不夠。色彩單一。鋁合金窗在強度、防火、無毒、耐腐蝕、使用壽命等方面有其優(yōu)勢 ,缺陷是鋁材導(dǎo)熱系數(shù)太大,隔熱、隔音效果較差,彩色鋁合金表面色彩可隨人意,其產(chǎn)品檔次高低也是以表面處理工藝而論。常規(guī)來講,高

3、層建筑采用鋁合金較好,多層以下采用塑鋼較好;園區(qū)地貌環(huán)境多異的可組合豐富的鋁合金色彩,園區(qū)整齊規(guī)則的可結(jié)合塑鋼窗的嚴(yán)謹(jǐn)劃一;市場房產(chǎn)價位較高的,可以用彩鋁,房產(chǎn)價位較低的,則該考慮塑鋼,畢竟一般來講塑鋼成本要低于彩鋁。綠城開發(fā)的系列樓盤中,窗框用材早期是鋁合金,從九溪玫瑰園、蘭桂花園開始使用塑鋼,桂花城則采用更為高檔的德國維卡塑鋼,而到紫桂花園、杭州綠園、桃花源等住宅區(qū),則又選用較為高檔的彩色鋁合金。 九溪玫瑰園實景落地窗九溪玫瑰園實景觀景餐廳桂花城實景八角景窗 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品墻綠城房產(chǎn)的墻,講究形體的變化和質(zhì)感的精致細(xì)膩,追求藝術(shù)的創(chuàng)造

4、和人文的品位。綠城房產(chǎn)較多使用的外墻材料有以下幾大類: 赭紅系列仿清水磚片:按建筑本身的材料組合和與鄰近建筑之間的對景關(guān)系進行處理,使得每一座建筑自然和諧。 青灰系列仿清水磚片:青灰系列仿清水磚片與自然色相一致,展示著濃郁的江南特色和歷史感。 天然蘑菇石:自然和厚重的質(zhì)感與清水磚及精致的景觀相映襯,體現(xiàn)出獨特的建筑形式之美。 毛面花崗石:增加墻裙或公共部位的墻體的高檔品質(zhì),并使建筑具有恒久的穩(wěn)重感。工藝大抵有以下若干種: 清水磚混貼配伍工藝:以審美尺度對雜色畫磚進行科學(xué)配伍,體現(xiàn)出豐實而又完美的藝術(shù)氣質(zhì)。 墻體轉(zhuǎn)角磚釘裝飾技術(shù):使建筑物堅固,同時增加了立面的節(jié)奏感。 成型轉(zhuǎn)角及貼砌工藝:以燒制

5、成轉(zhuǎn)角形狀的特制面磚砌墻角,使墻面線條挺刮,并以較強鉗力防止脫落。 面磚嵌縫沙漿配伍技術(shù):面磚嵌縫的沙漿與面磚表面質(zhì)感相一致,使墻面渾然一體。 護墻基卵石散水溝:隔絕檐滴雨水對基墻沖刷,防止泥水污染墻面;保證半地下架空層處于較干燥狀態(tài),防止住宅潮濕。 綠城九溪玫瑰園/仿清水面磚墻綠城蘭桂花園實景/花崗巖片墻面 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品路綠城房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的園區(qū)道路,不僅凝鑄了建筑師、工程師們專業(yè)化的智慧心血,更記載著綠城房產(chǎn)在開發(fā)過程中的人文關(guān)懷。1、瀝青道路:瀝青路是軟性路,不僅能吸灰,排水抗滑性更好,行車噪音也小,并且在色彩上,與園區(qū)內(nèi)的草坪綠化

6、色調(diào)更趨和諧,觀感優(yōu)美,更符合花園式住宅的居家需要。2、花崗石道路:這些道路豐富了路面變化,強化了路面的質(zhì)感,提高了路面的檔次。3、臺階式游步道:體現(xiàn)出風(fēng)景名勝區(qū)的情趣,并讓居住者得到運動的鍛煉。4、廣場磚道路:待水泥路筑成后,在路面上再鋪設(shè)一層柔性細(xì)沙,細(xì)沙層上再拼鋪彩色高強度廣場磚,從而達到了“剛性表面,柔性聯(lián)接”的效果。同時,在道路邊上鋪設(shè)天然鵝卵石排水溝。這樣的路不僅路面平整、滲水性強,使雨天的水能迅速通過廣場磚縫隙流入排水溝,同時豐富了路面的視覺色彩,使道路本身也成為建筑園區(qū)內(nèi)一道蜿蜒的風(fēng)景。 綠城桂花城實景廣場磚路面綠城蘭桂花園實景瀝青路面綠城九溪玫瑰園實景花崗石路面 豪宅成功模式

7、 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品水綠城房產(chǎn)對于水的藝術(shù)設(shè)計的原則是自然的、流動的、純凈的、形體的,讓水成為居家生活的要素并時時滋潤性靈。1溪流:九溪玫瑰園中的自然溪流淙淙流淌,時瀑時溪,常年不息,桃花源溪流在道路一側(cè)緩緩伸延,將人的視聽不知不覺地引入自然,心情因而舒緩、放松,桂花城的人工溪流桂溪,從家家戶戶門前流過、窗下淌過,在低洼處自然形成水潭,兩岸遍植桃柳,構(gòu)成一幅幅充滿詩意的美景。2湖泊:桃花源里有天然湖泊桃花湖,像一面明鏡,映照著藍(lán)天、綠樹,湖中的桃花島更令人神往,別墅圍湖而居。3江河:九溪玫瑰園依五云山而筑,遠(yuǎn)眺錢塘江“日出江花紅似火,春來江水綠如藍(lán)” 的勝

8、景。作為引領(lǐng)杭州錢江時代的經(jīng)典居住園區(qū),春江花月面錢塘江而筑,讓居住者憑窗臨風(fēng),而在閑暇之余,又可在江邊漫步垂釣。更重要的是,以實現(xiàn)春江花月夜般開闊、壯美的意境為己任的春江花月園區(qū),讓人們擁有自然的激情的同時,又親近了古典的文雅生活。4嬉水:綠城房產(chǎn)開發(fā)的每一個樓盤均擁有優(yōu)美精致的泳池和兒童嬉水池,在炎夏之時讓居住者與水相親,在其他季節(jié)里,泳池邊可賞月,可散步。 綠城桃花源實景湖綠城九溪玫瑰園實景溪流 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品屋頂與天際線綠城園區(qū)的屋頂與天際線,便是綠城房產(chǎn)極具特色的架構(gòu)點。具體說來,綠城房產(chǎn)在屋頂與天際線營造上有以下特點:1、在公

9、寓別墅中運用雙坡頂和四坡頂組合。豐富了園區(qū)天際輪廓線,保證坡屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)強度;并配之以室內(nèi)隔層天花板,增強隔熱保溫效果,為屋頂雨水排放提供斜面基礎(chǔ)。2、在住宅中運用英紅瓦。創(chuàng)造住宅建筑“第五立面”,雨水排放流暢,徹底解決現(xiàn)代住宅屋頂漏水,提高保溫隔熱性能。紅藍(lán)青灰色彩的有機組合,打破了色彩統(tǒng)一的單調(diào),使屋頂在和諧中又有變化。3、率先采用系列進口油氈瓦。消彌屋頂材質(zhì)反光,創(chuàng)造細(xì)膩精致的建筑質(zhì)感,構(gòu)成色彩深度和灰度的穿插變化,形成舒適的視覺環(huán)境。4、率先運用進口PVC檐溝落水管型材。屋頂雨水有組織排放,網(wǎng)狀溝蓋防止雜物堵塞,消除溝檐落水對建筑邊沿綠地的沖刷,居民無需經(jīng)受屋檐滴水的煩惱。5、率先構(gòu)筑空

10、調(diào)出水有組織排放系統(tǒng)。消除夜間空調(diào)滴水噪音,解決水漬對墻面沖刷污染,蛇形排水管不再掛墻,美化建筑立面。6、率先運用威盧克斯天窗。解決閣樓層的通風(fēng)采光,化無效空間為有效空間,擴大居室使用面積,使屋頂層戶型成為購房者喜愛的居室。7、率先強化屋頂隔熱防水系統(tǒng)。屋頂構(gòu)成5層保障:鋼筋水泥現(xiàn)澆坡頂,防水處理層,3厘米發(fā)泡材料保溫層,2厘米衫木板結(jié)構(gòu)層,灰色系列進口油氈瓦面層。8、率先運用屋頂排煙氣系統(tǒng)。鋁制屋頂煙罩排放居室煙氣,廚房油煙不再污染墻面,構(gòu)筑形狀典雅精致,為坡屋頂建筑輪廓增添變化。 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品庭院綠城房產(chǎn)的庭院設(shè)計既承續(xù)了傳統(tǒng)的中國

11、庭院精神,又汲取了西方園林的精華,并且因地制宜地創(chuàng)造出意趣別生的空間。私家花園:別墅園區(qū)除了公共環(huán)境部分的大花園外,每家每戶的私家花園是主人的身份象征。綠城房產(chǎn)的別墅根據(jù)地形地貌的不同以及建筑對景的布局,設(shè)置大小不等形態(tài)各異的私家花園,又根據(jù)所處地理和資源條件,營造出草坪、森林花園、臨水花園、坡地花園、臺地花園等不同情趣的花園。每一個私家花園中都會分別設(shè)置名貴植物、步行小徑和精致的小品等,充分表現(xiàn)出藝術(shù)和人文的內(nèi)涵。組團庭院:在組團公寓群落中,組團庭院是公寓住戶的交流和活動空間,也是戶外歸屬感的實現(xiàn)之地。每一個組團庭院根據(jù)布局進行科學(xué)的圍合,形成一個鄰里交流的平臺,不僅讓成人在這兒駐足交流,同

12、時也讓孩子們在這兒度過快樂時光,留下童年的“故鄉(xiāng)回憶”。因此,綠城房產(chǎn)對圍合庭院的設(shè)計和建設(shè),滲透了對中國傳統(tǒng)文化和心理的理解和感悟,灌注以獨特的“場所精神”,營造出具有獨特識別性的植物、小品、路徑,為人們鄰里認(rèn)同和心理歸屬營造優(yōu)美的庭院氛圍。如丹桂公寓的組團庭院,景色各異,讓居住者產(chǎn)生親切的家園體驗。中心花園:對一個園區(qū)來說,中心花園不僅有增加集中綠地的功能,更有一個社區(qū)組織的功能。綠城房產(chǎn)的中心花園是一個自然景觀和人文景觀相融合的公共空間。桂花城的中心花園總占地近3萬平方米,與中心會館的低層建筑相結(jié)合,坐落于園區(qū)中部,花園里有精致大氣的園林:溪流水景穿插于綠樹鮮花之中,超大面積的 綠色草坪

13、映襯著環(huán)型休閑廣場,各種藝術(shù)品和休閑設(shè)施錯落有序,充滿著恬靜、幽靜的氣氛。它的氣度不亞于一個城市公園。杭州綠園的中心花園占地1萬余平方米,四面圍合,是一個大型的庭院,它不僅是住戶窗前的景觀,也是一個居住者共享的城市園林。紫桂花園的中心花園占地近萬平方米,別出心裁地安置在大門口,是一個長方形的廣場,讓住戶穿過樹林再回到家中花園式的庭院是家園的一部分。沒有花園的家,怎么能讓我們的身心自由舒展呢? 桃花源實景圖 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品木材木材裝飾有的簡約凝練,摒棄煩瑣的線條,不事俗氣的雕琢,不取夸張意把木材與金屬相結(jié)合,空間表現(xiàn)獨特,令人感到一種“藏酷

14、”的味道。因此綠城房產(chǎn)從以下各方面考慮,采用菠蘿格作為戶外景觀用材:1.菠蘿格學(xué)名“印茄”, 就本身特點來說,重而硬,強度高,結(jié)構(gòu)粗而均勻,干縮小,耐腐性強。因此多用于要求木材耐久、強度大的場合。2.經(jīng)過多次的綜合比較,菠蘿格價格比較適中,并且國內(nèi)加工企業(yè)對菠蘿格已很熟悉,工藝很熟練。因此,我們大都采用菠蘿格作為園區(qū)的主要使用木材。3.從觀賞性分析,菠蘿格具有花紋邊飾,適合一些亭臺廊架,使得整個園區(qū)顯得古色古香,穩(wěn)重堅固。綜合起來,我們認(rèn)為,綠城房產(chǎn)選菠蘿格作為室外用材是成功的,符合綠城溫馨、祥和的園區(qū)氛圍。 綠城翡翠湖玫瑰園更經(jīng)典,更奢華,更具排場,更高價格。炫耀性的產(chǎn)品思路環(huán)境、會所、大堂

15、等用材、公共部分投入。精裝路線,品牌高端,風(fēng)格奢華立面石材化工程精致成熟區(qū)域內(nèi)價格領(lǐng)先綠城的特征綠城的特征深入發(fā)展成熟階段深入發(fā)展成熟階段尊貴感與人文尊貴感與人文3 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS一個開發(fā)公司想建立自己的品牌,一個開發(fā)公司想建立自己的品牌,必須要具備豪宅的開發(fā)模式,必須要具備豪宅的開發(fā)模式, 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS尊貴感尊貴感尊貴感可以將它分成2個方面,一個是產(chǎn)品的價值一個是品牌的價值。價值地段、產(chǎn)品和稀缺性決定了他很大一部分的價值。品牌現(xiàn)在的高端的人士是非常認(rèn)品牌價值的地段產(chǎn)品價值價值 豪宅成功模式 SE

16、T A PATTERN OF SUCCESS如何做成品牌如何做成品牌低低 端端客戶 要想做成品牌 我們的客群應(yīng)該是對應(yīng)在目標(biāo)市場也是處于社會結(jié)構(gòu)中金字塔尖的少數(shù)富裕階層。 對于“營銷”最經(jīng)典定義要屬菲利普.科特勒提出的市場營銷概念,即“市場營銷就是在適當(dāng)?shù)臅r間;適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r格;適當(dāng)?shù)男畔贤ê痛黉N手段,向適當(dāng)?shù)南M者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)的過程?!痹诳铺乩斩x中可以發(fā)現(xiàn)其對于“適當(dāng)”一詞的強調(diào)。 引申至豪宅營銷,在房地產(chǎn)豪宅供求結(jié)構(gòu)中,豪宅處于量少質(zhì)高的金字塔尖的位置,其對應(yīng)的目標(biāo)市場也是處于社會結(jié)構(gòu)中金字塔尖的少數(shù)富裕階層。因此,界定豪宅營銷,首先要界定客戶。 中中 端端高端高端 豪宅

17、成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感(例子一) 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感(例子二) 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS如何和綠城平行如何和綠城平行營銷營銷4 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS思考問題:當(dāng)綠城這座大山來到你的身邊時,我們應(yīng)該如何正確面對?綠城我們?在浙江綠城到哪機會都會給其余的開發(fā)商帶來極大的價格限制,我們是要選擇

18、低他一等還是選擇和他正面較量?1995年2000年2003年2006年2009年開創(chuàng)杭州低層、低密度先河l多層公寓(丹桂公寓)l第一代別墅(丹桂花園)綠城代表作桂花城推出市場,內(nèi)部展開“桂花城批判”總經(jīng)驗,確立“桂花城模式”l多層公寓(桂花城)l第二代別墅(九溪玫瑰園)“桂花城模式”進入全國推廣開發(fā)第三代別墅l多層公寓(合肥桂花城、百合公寓)l第三代別墅(桃花源上海玫瑰園、長沙青竹園)l高層公寓(杭州綠園)涉足酒店式公寓創(chuàng)新產(chǎn)品l酒店式公寓(深藍(lán)廣場)l創(chuàng)新產(chǎn)品(北京御園、留莊)l綠城園區(qū)生活服務(wù)體系多產(chǎn)品線的全國推廣,創(chuàng)新不足奠基階段產(chǎn)品個性塑造期擴張期、復(fù)制期第二代高層開始第二代高層開始走

19、向成熟。走向成熟。綠城,把產(chǎn)品品質(zhì)作為企業(yè)的靈魂。綠城,把產(chǎn)品品質(zhì)作為企業(yè)的靈魂。 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS玉蘭花園價值樹規(guī)劃景觀公共部位會所配套及商業(yè)材料設(shè)備立面戶型精裝修新技術(shù)人性化設(shè)計工程質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線說明景觀良好營造,移步換景公共部位用心雕鑿超五星級酒店會所共享石材運用頂級家用設(shè)備、無縫拼接工藝等工程質(zhì)量的保證綠城市場上掀起的風(fēng)波,主要有以下幾點的支撐:1.景觀;2.公共部位;3.會所;4.材料;5.外立面;6.精裝修;7.工程質(zhì)量的保證;8,服務(wù)體現(xiàn)身份的現(xiàn)代、新古典28標(biāo)準(zhǔn)化,復(fù)制化, 規(guī)?;?, 產(chǎn)品化。在浙江,大量類似產(chǎn)品包括山寨性模仿看多了,就習(xí)慣

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