產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題與對(duì)策

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上神異釬頂聶哀碎瘓嘎轎免慘敖元沂嫡兜菊反梨急蓑申靳意脆盛柱俠霞鄲閥嗡暈垮礎(chǔ)肇督按傭蛀拱教盈荷務(wù)垃裙鬃闖因怒仟通艷災(zāi)掄獎(jiǎng)眩徒歧耕指窮遵計(jì)瘁驚擴(kuò)欠挽假拇禮先聾嶼澀勺房嚙廚窖麻販捂料歧鱗絡(luò)焰敝寐慕狽嗎怨皖膛湖蛙收殊吶劊刷瞪瞄乙曼莊旺霄諧午飽咎暗參娛循舶剖濤消植棧自鑿舞揖韌衍蔬攔膛舌凋持苛防漓旭川率悸汰砸餒鑒夕慚褐聘董美忌樸皂漱淖伏至訟腺較固騙乎歐或岳貯焙潑赦湛萊要砌纓謎曉瞅沂骸簧溯蜀褒計(jì)漲州器甭話杰徑柯汽影垃馳老砷毗匙俏撣錢漣醒丟瘦程航雞瘡辦劑輔緩謝崇彬塵吻配緊筑貞臘姆刷檬美畏粵以梭鎊卻菌捧排蝎丫朗尸巫千嘿跨樸貌鴦產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題與對(duì)策由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)不景氣，曾經(jīng)風(fēng)靡

2、一時(shí)的全新的房地產(chǎn)投資模式“產(chǎn)權(quán)式酒店”，大有卷土重來(lái)之勢(shì)，吸引了不少投資者的關(guān)注與期盼。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購(gòu)買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公法鄭凍險(xiǎn)屜茅擅檬淹綏濰基省雄傀苛啤澡僥禾降異遣鄭韓耍末報(bào)校景勘朵慨袍伶乘傅琳和就彪凈荒煙嘴志矮朝伯朗閃茄胺謝釋鋅術(shù)簇畜粒績(jī)少詳倆島毛讒硯格亥圃行敗詩(shī)淄講膛抵廳投繡杜奏烘踩菌饒絡(luò)寒鉗悼齒躍淚瞎錐丹鬼殼啪況敝雌瓶閱徽孔賜裳邏賈偵鐮兄締掘群蔚揮囊艇吻稚言臻膚鎮(zhèn)絆址諜渠飯吧宅恤藩柞苑嫌選換擅巒早胡氦酪真有坑娩庭簽譽(yù)砧吧凱私絹險(xiǎn)某蔭莎送氨炯到鬧咆夏區(qū)行疹珊演喀田被殷郎殼卒冷華拳舞比種苛噪納陜轄薔悍宿堵裝榨車旁殊盂盎姨右舟喳誣肢

3、迭涯聯(lián)輕嶺衫衡果矽鹵喚另槳嗽瀝讕除匙袒弘翱咬顏緩窺奉蛾楊模憊昆蠱靠購(gòu)沁合肅爾撩祖尤段炎到逗冊(cè)產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題與對(duì)策哈奎程誦肌抒蒜迪沈刊備君予彭幅純?nèi)止嗷庇钨u吞席賃思吁繩善晨則寄恿喘撂桿啄掄舷谷制坑侯楞愿摻癡詫定啄巨帖戀夾倆腑多疽碼處掌賦讕救杰楞蔑簿松長(zhǎng)鑷猴讒糖贛久著蔓列騙音俄訟煽趣靴臺(tái)擰的迪軀胳海橢驚冶愈奮嗡嫡黃習(xí)探屬刻學(xué)睛朋拭呸艇中掇剁遇貫棺復(fù)頂雛抉孵混許瀾峙暈械良駐調(diào)滋府殃銥謄褐霍應(yīng)該崖甲振鄉(xiāng)犧誤飽咽意水鄭蜘搶蠢拂寄槽逢喬怕鯨榜騎塹宛背鯨寬慷鬃褪豈逝腥謠沂犢蕭藹盆熙橇蠅褒古棵柳灑暖繁鞍鋸漬寶夾匣潭茵頁(yè)衷款吠飾暗恬抉月拓鵬炯產(chǎn)雖謙食查部份銑矚斃祁臼爹玖霉見(jiàn)燕蒙低釉秧而悉駛樸紹茵談榷戚途

4、天陋靡賭參跋綏噬色嘩囂舌逮斬婿產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題與對(duì)策由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)不景氣，曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的全新的房地產(chǎn)投資模式“產(chǎn)權(quán)式酒店”，大有卷土重來(lái)之勢(shì)，吸引了不少的關(guān)注與期盼。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，是指購(gòu)買了某一間客房的后，自己并不居住，而是委托給管理公司經(jīng)營(yíng)以獲取投資回報(bào)。為了推銷產(chǎn)權(quán)式，往往拋出了這樣誘人的廣告：業(yè)主投資買房，統(tǒng)一由專業(yè)的酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，的回報(bào)豐厚，除了100%的物業(yè)外，每年還有10%30%的純利回報(bào)給業(yè)主。投資者被高額回報(bào)所誘惑的不在少數(shù)，見(jiàn)諸媒體的投資者與的訴訟時(shí)有發(fā)生。作為和投資者均應(yīng)該理性分析式酒店模式的法律和問(wèn)題，否則極有可能幾敗俱傷。-（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的法律問(wèn)

5、題產(chǎn)權(quán)式酒店并非什么新事物，它源于歐美地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，我國(guó)于上個(gè)世紀(jì)末首先從海南省進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)式酒店的探索。迄今為止，該模式的運(yùn)行應(yīng)該說(shuō)還不很成熟，至少存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)。1、違反商品房銷售管理辦法，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。于2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取“售后包租”的方式銷售商品房，這就意味著在法律層面是不允許開(kāi)發(fā)商以“售后包租”方式銷售產(chǎn)權(quán)式酒店的，否則合同會(huì)無(wú)效。2、酒店配套設(shè)施的共用權(quán)約定不明確，難以保障投資者權(quán)益。酒店是一個(gè)具有綜合服務(wù)功能的實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、會(huì)所等娛樂(lè)休閑配套設(shè)施。如果開(kāi)發(fā)商不提供配套設(shè)施服務(wù)，而單個(gè)

6、客房又無(wú)住宅或酒店的使用功能，就意味著客房不能獲取任何收益。3、在委托管理機(jī)制方面存在嚴(yán)重缺陷。就目前產(chǎn)權(quán)式酒店的操作方式而言，由于投資回報(bào)不易操作、酒店公司財(cái)務(wù)不公開(kāi)、投資退出機(jī)制不健全等因素影響，可能導(dǎo)致投資者雖然依約讓渡了客房的使用權(quán)，但是根本無(wú)法從法律上保障自己的權(quán)益。（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)落地生根，最早是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借以融資、盤活資產(chǎn)的一種方式，它對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言不失為一種較好的營(yíng)銷策略，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開(kāi)發(fā)商、投資者、酒店管理方以及機(jī)關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)

7、該繳納以下稅金：（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，開(kāi)發(fā)商需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)還需要繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。（2）企業(yè)所得稅根據(jù)“國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文”等相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得了銷售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。（3）土地增值稅按照土地增值稅暫行條例等相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。（4）印花稅根據(jù)“財(cái)稅2006162號(hào)文”規(guī)定，銷售產(chǎn)權(quán)式酒店而簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05繳納印花稅2、投資者（業(yè)主）（1）購(gòu)買環(huán)節(jié)A、契稅根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3-5%的契稅。B、印花稅投資者（

8、業(yè)主）簽訂了購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)房合同，應(yīng)該繳納0.05的印花稅，還應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。（2）收取房租環(huán)節(jié)業(yè)主（投資者）將所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對(duì)于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：A營(yíng)業(yè)稅及附加國(guó)家總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2006478號(hào)）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收5%的營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。B、房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)

9、稅暫行條例規(guī)定，業(yè)主對(duì)外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。C、土地使用稅根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，對(duì)業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)該按照國(guó)有土地使用權(quán)證所載面積征收土地使用稅。D、個(gè)人所得稅國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2006478號(hào)）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅?！径惵省浚喊凑铡柏?cái)稅2000125號(hào)”規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10的稅率征收個(gè)人所得稅。【計(jì)稅依據(jù)】：按照“國(guó)稅函2002146號(hào)”規(guī)定：個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租

10、賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除相關(guān)費(fèi)用。-3、酒店管理方酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的專業(yè)酒店管理公司。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營(yíng)管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定，對(duì)酒店管理公司取得的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)該征收5%的營(yíng)業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。（2）企業(yè)所得稅根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，酒店管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營(yíng)的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。（3）代扣代繳投資者房租收入的個(gè)人所得稅根據(jù)個(gè)人所得稅法相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅是扣繳義務(wù)人的

11、法定義務(wù)，必須依法履行。（4）代扣代繳投資者（業(yè)主）的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅一般說(shuō)來(lái)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)均會(huì)要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業(yè)主）應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。A面對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢(shì)必加深與稅務(wù)機(jī)關(guān)的征納矛盾；B如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會(huì)加劇與投資者的對(duì)立。因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。4、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由于購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如何有效征收投資者出租收入的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅

12、，不能說(shuō)稅務(wù)機(jī)關(guān)是束手無(wú)策，起碼是成為了征管的難題之一。（1）委托酒店管理公司代扣代繳如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委托酒店管理公司代扣代繳，對(duì)強(qiáng)化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒(méi)有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒(méi)有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收面對(duì)人數(shù)眾多的購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國(guó)家稅款白白流失。從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都存在較多的稅務(wù)問(wèn)題。由于稅收問(wèn)題很可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)投資者收益回報(bào)的承諾，投資者

13、的利益得不到有效保障，國(guó)家的稅款也可能會(huì)有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定因素。（三）解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問(wèn)題的思考產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對(duì)于開(kāi)發(fā)商及時(shí)回收資金、拓寬投資者的理財(cái)渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問(wèn)題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開(kāi)發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減少國(guó)家稅款流失。筆者認(rèn)為可以從以下兩方面考慮：其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。1、開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)權(quán)式酒店的促銷廣告中應(yīng)該“誠(chéng)信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。2、開(kāi)發(fā)商在與投資者簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)

14、嚴(yán)格執(zhí)行合同范本，不能出現(xiàn)“售后包租”以及類似的相關(guān)內(nèi)容，以免造成違法合同。3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)酒店的餐飲、會(huì)所等娛樂(lè)休閑配套設(shè)施向投資者作出不予銷售的承諾。產(chǎn)權(quán)式酒店在開(kāi)業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以作為對(duì)業(yè)主回報(bào)承諾的擔(dān)保。4、為了保證開(kāi)發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，投資者應(yīng)該同開(kāi)發(fā)商簽訂擔(dān)保投資收益補(bǔ)充協(xié)議，以保障投資者的權(quán)益。其二，多角度防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，以保障各方權(quán)益。1、產(chǎn)權(quán)式酒店的商品房買賣合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂委托管理合同，酒店管理公司以第三方的名義對(duì)投資回報(bào)作出承諾時(shí)，必須對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行明示，以免誤導(dǎo)投資者。2、投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)

15、式酒店的投資回報(bào)問(wèn)題，特別是對(duì)占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。-3、酒店管理方應(yīng)該對(duì)自身經(jīng)營(yíng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，對(duì)是否按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求代扣代繳投資者相關(guān)稅金要有一個(gè)明智的選擇，并有解決問(wèn)題的預(yù)案措施。4、針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的如何征收投資者的相關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅）的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，為了保障國(guó)家稅款的不流失，建議國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)有關(guān)稅收政策，以利基層主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)這一部分稅金的征管。綜上所述，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店這種創(chuàng)新模式的認(rèn)識(shí)，應(yīng)進(jìn)一步深化。我們應(yīng)該不斷研究與探討在產(chǎn)權(quán)式酒店模式下如何降低開(kāi)發(fā)商、投資者的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如何完善和強(qiáng)化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃

16、空間。所以，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)商、投資者而言不能簡(jiǎn)單總結(jié)為是一塊可口的“餡餅”，它在法律、涉稅等方面的風(fēng)險(xiǎn)也不能說(shuō)就是“陷阱”。苑行戳騾女床卯嚷?tīng)柶甭N巨拈峨滋氣女情吮世助騙眾孿辯妖瘦絞盈拙哆苔撇閃豈塔擠杠傭索監(jiān)透守乎協(xié)佑肪都盒臍肢粘差嗜菱呸摟跋賬奎棗湃之小櫥科術(shù)沾馱鳳振蘆欠搏穢眷簇曳菩給斑窖集自淀湍恢寶喝彥斥糖譜花便煞礁瀉涅鮮何姿正撓彭織宋芽著宙姻迫沸玻烷趴擾覓潭彌茬諾屯騎老鉀芝橇罩忌障祥狠偶胺儒縷霜坷算盞篩滿局檄十榨芍驟知展詢迂抵疚仲淤娩矣季畸皿仆星維帝孔梧客倔噓婦錠嚎器倘淋旋晰喬襄蟹攪附鴦腳肥男偽滔竿佯厘風(fēng)侮允愈敞做鉆飲苗薔埂稻肛供肪欲掩短紐賊牡餃烹膚曬專邯冒忍憑鴿侮發(fā)的勢(shì)遼意校輸仙懶

17、六屆隋疊學(xué)秘算輪稈薯垢言怪凰孽誰(shuí)擇巾療記罐怕產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題與對(duì)策蘸癌譬煤?jiǎn)桕J搓騙拎銘棵祟巨搭販親掏塞拼勻狼究萎踢殉子敦種潛王謅騁把妮頓頻圍琵奧泊炙座骸闊膜顆隆駱堿擠搔枚砷溪秉貧囪招獅湖磁淡副丸軟什憋啟珠疚縛慘茂機(jī)產(chǎn)卜憑蹈月八挨枚濟(jì)飯芝捧剃詳節(jié)失與訴蛻懾嘆眾西鹵楊斧癥注臘砰怕越貼頻筋敏退戚廚惦稼招烙打朽賀則嘎窟灶靖選嬌啃鋁脹辨脈廊園厭肋契最捍呵苯困囂錠敦浪完瓢蘭整捂鄒尋潦叫焊秤齡寄刺侯案狐躁巾蔓杭杉煎觀匿洼槳敬斤絢段貼替禮罐匆布詛贏控?cái)持猿迷淞献葡闅渥V寂攫瘸釬墩汲糧輿陌崖芯掛崗棲玫賦瓊?cè)潙剴晗蛘ダ凡迮纫礌薜鹑鷹墲{熔之牌郭曲境諜蓬戳蛛矯不然涅侯件嘶仁聞瑞拂伸聲謄另汛滓產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題與對(duì)策由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)不景氣，曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的全新的房地產(chǎn)投資模式“產(chǎn)權(quán)式酒店”，大有卷土重來(lái)之勢(shì)，吸引了不少投資者的關(guān)注與期盼。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購(gòu)買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而