房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)算題

1、1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以4000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為50002的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為4，建筑密度為50，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/2，專業(yè)人員費(fèi)用為建筑成本預(yù)算的8，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為450萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5、3.0和6.5，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/2。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開(kāi)始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為14，按季度計(jì)息，融資

2、費(fèi)用為貸款利息的10。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少？解:1、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值        （1）項(xiàng)目總建筑面積：5000×4=20000（平方米）        （2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（20000-4000×50%×4）/10=1200（平方米）        （3）項(xiàng)目總銷售收入

3、：20000×12000=24000（萬(wàn)元）        （4）銷售稅費(fèi)：20000×6.5%=1560（萬(wàn)元）       （5）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：240000-1560=22440（萬(wàn)元）       2項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本        （1）土地成本：4000萬(wàn)元  

4、      （2）建造成本：20000×35007000(萬(wàn)元)        （3）專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師，結(jié)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)電、監(jiān)理工程師等費(fèi)用)：7000×8%560(萬(wàn)元)        （4）其他費(fèi)用：450萬(wàn)元     （5）管理費(fèi)：(4000+7000+560+450)×3.5% 420.3

5、5(萬(wàn)元)  （6）財(cái)務(wù)費(fèi)用 土地費(fèi)用利息：4000×(1+14%/4)3×4-12044.27(萬(wàn)元) 建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用利息： (7000+560+450+420.35)×(1+14%/4)(2/2)×4-11243.48(萬(wàn)元) 融資費(fèi)用：(2044.27+1243.48)×10%328.78(萬(wàn)元) 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)；2044.27+1243.48+328.783616.53(萬(wàn)元) （7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：24000×(

6、0.5%+3.0%)840 (萬(wàn)元) （8）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)： 4000+7000+560+450+420.35+3616.53+84016886.7(萬(wàn)元)  3、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：        22440-16886.75553.3(萬(wàn)元) 4、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率：    (5553.3/16886.7)×100%32.9% 2、某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)

7、期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為2200萬(wàn)元。第1年投資1200萬(wàn)元，其中資本金500萬(wàn)元；第2年投資1000萬(wàn)元，其中資本金300萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年起租金收入為每年2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)與經(jīng)營(yíng)成本分別按租金收入的7%和30%計(jì)算。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，每5年調(diào)漲租金一次，每次比上一周期租金上漲30%，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)與經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算比例不變。（3）計(jì)算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：（1）編制資本金現(xiàn)金流量表（不考慮所得稅）（2

8、）若該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15，計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）解:(1) 借款需要量的計(jì)算 單位：萬(wàn)元內(nèi)容 年份12合計(jì)建設(shè)投資120010002200資本金500300800銀行借款7007001400 借款還本付息表 單位：萬(wàn)元年份內(nèi)容12345合計(jì)年初借款累計(jì)07351543.51029514.5當(dāng)年借款7007001400當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息35108.5143.5當(dāng)年還本514.5514.5514.5當(dāng)年利息支付154.35102.951.45年末借款累計(jì)7351543.51029514.50當(dāng)年利息=(年初借款累計(jì)-當(dāng)年借款/2)*年利率第一年利息=(0+70

9、0/2)*10%=35(萬(wàn)元)第二年利息=（735+700/2）*10%=108.5(萬(wàn)元)各年還本=1543.5/3=514.5(萬(wàn)元) 資本金現(xiàn)金流量表（稅前） 單位：萬(wàn)元 年末內(nèi)容1234567812131718221、現(xiàn)金流入租金收入20002000200020002600338043942、現(xiàn)金流出資本金500300經(jīng)營(yíng)成本60060060060078010141318.2經(jīng)營(yíng)稅金140140140140182236.6307.58本金償還514.5514.5514.5利息支付154.35102.951.453、凈現(xiàn)金流量-500-300591.15591.15591.1512601

10、6382129.42768.22（2）NPV（15%）=6382.33(萬(wàn)元)3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個(gè)（10000m2）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金；第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的服務(wù)式公寓與停車位從第二年開(kāi)始銷售，第二、三、四年的凈銷

11、售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%；服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。 假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：（1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。（2）該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。解：自有資金投入總額=35000×

12、;35=12250萬(wàn)元第一年初投入9000萬(wàn)元；第二年初投入13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，10000萬(wàn)元貸款；第二年末收入7750萬(wàn)元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬(wàn)元；第三年末收入12600萬(wàn)元，全部與第四年初用于償還貸款；第四年末收入21650萬(wàn)元，足以償還剩余貸款，并有余額；第五年末開(kāi)始每年收入3000×90×5000×(1-20)=1080萬(wàn)元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬(wàn)元。 （1）第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計(jì)10000×(1+10)2+5000×(1

13、+10)=17600萬(wàn)元還款12600萬(wàn)元，仍需償還5000萬(wàn)元。第五年初償還剩余貸款5000×(1+10)=5500萬(wàn)元因此借款計(jì)劃為第二年初借款10000萬(wàn)元，第三年初借款5000萬(wàn)元。還款計(jì)劃為第四年初償還12600萬(wàn)元，第五年初償還剩余5500萬(wàn)元。（2）制作全部投資現(xiàn)金流量表01234567。40+12600216501080108010801100-90003250126005500NPV-9000-325000161501080108010801100當(dāng)i1=15時(shí)，NPV1=（-9000）+（-13250）*0.8698+(-5000)*0.7561+12600*0.

14、6575+21650*0.5718+1080*6.6166*0.5718+1100*0.0037=448.73當(dāng)i2=16時(shí)，NPV2=-398.6448用插值法求的IRR=15.53（3）制作自有資金現(xiàn)金流量表01234567。40+12600216501080108010801100-90003250126005500NPV-9000-325000161501080108010801100按25報(bào)酬率計(jì)算 ，NPV=（-9000）+（-3250）*0.8000+16150*0.4096+1080*3.9984*0.4096+1100*0.0004=-3865.764、某購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃

15、建設(shè)用地面積為15000m2，總建筑面積為25000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為19500萬(wàn)元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資12500萬(wàn)元，其中資本金為6000萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資7000萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為10，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的80，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的

16、出租率為90，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35。開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的10倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：（1）若開(kāi)發(fā)商要求的資本金目標(biāo)收益率為20，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元m2？（2）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少?解：（1）設(shè)年最低基礎(chǔ)租金為X萬(wàn)元m2第一年初：投資12500萬(wàn)元，其中自有資金為6000萬(wàn)元，貸款6500萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=-6000萬(wàn)元第二年初：投資7000萬(wàn)元，全部

17、為銀行貸款凈現(xiàn)金流量=0第三年初： 歸還甲銀行貸款=6500*1.2100+7000*1.1000=15565萬(wàn)元向乙銀行貸款15565萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=0第三、四年末：還息：15565*7%=1089.55萬(wàn)元 運(yùn)營(yíng)成本：2.5*80%*90%*X+10000*10%*35%=(1.8*X+1000)*35%萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)收入：2.5*80%*90%*X+10000*10%=1.8*X+1000萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=(1.8*X+1000)*65%-1089.55萬(wàn)元第五年末：還本付息：15565+1089.55=16654.55萬(wàn)元營(yíng)運(yùn)成本=(1.8*X+1000)×35%萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)收入=(1

18、.8*X+1000)萬(wàn)元轉(zhuǎn)售收入=(1.8*X+1000)*65%*10萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=(1.8*X+1000)*65%+(1.8*X+1000)*65%*10-16654.55萬(wàn)元求基礎(chǔ)租金：-6000+(1.8*X+1000)*65%-1089.55*(0.5787+0.4823)+ (1.8*X+1000)*65%+(1.8*X+1000)*65%*10-16654.55*0.4019=0解得X=1603.76萬(wàn)元（2）計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量1）第1年年初投資=12500萬(wàn)元2）第2年年初投資=7000萬(wàn)元3）第3年、4年年末：經(jīng)營(yíng)收入=1.8*1603.76+1000=3886.768萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本=1.8*1603.76+1000×35=1360.3688萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=3886.768-1360.3688=2526.3992萬(wàn)元4）第5年年末：經(jīng)營(yíng)收入=1.8*1603.76+1000=3886.7681萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本=1.8*1603.76+1000×35=1360.3688萬(wàn)元轉(zhuǎn)售收入=1.8*1603.76+1000×65*10=25263.99265萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=38