房地產估價的因素修正方法研究

1、房地產估價的因素修正方法研究摘要:因素修正是市場比較法在運用過程中的一個難點和重點,文章在有關學者對市場比較法研究的基礎上,提出把灰色關聯(lián)分析法、層次分析法、多元線性回歸模型、模糊數(shù)學等方法,根據(jù)各自不同的特點綜合運用到因素修正的各環(huán)節(jié)中,為市場比較法的應用提供一個更為有效的可行方法。關鍵詞:市場比較法因素修正權重分值中圖分類號:F293.30文獻標識碼:A文章編號:1004-4914(2006)08-225-02一、引言市場比較法作為房地產估價中的應用最多的方法之一。它是以經濟學中的替代原理為理論前提,將估價對象與估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的成交價格做適當修

2、正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?；竟绞?P=F×A×B×C×D,即待估房地產價格=可比交易實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。通過對交易情況的修正,把可比交易實例修正為正常交易情況的價格;對交易日期的修正,把可比交易實例修正為估價時點的價格;對區(qū)域因素和個別因素的修正,把可比交易實例修正為待估對象房地產狀況下的價格。從而確定待估對象的市場價值。采用市場比較法評估關鍵在于選取合適的可比交易案例,比較差異因素的修正以及交易實例比準價格的合成,其中對區(qū)域因

3、素和個別因素的修正是該方法的難點和關鍵所在。在評估實務中,主要存在兩個問題:一是估價人員在案例修正過程中,對區(qū)域因素和個別因素的修正,主觀性強,主要是憑經驗判斷打分,很難采用定量化的分析,從而影響了估價的公正性、客觀性。所以如何對因素差異進行量化修正以提高評估結果的準確性是該方法的關鍵之處。二是對計算出來的比準價格,一般采用統(tǒng)計學方法(簡單平均法、眾數(shù)法、中數(shù)法等)或根據(jù)估計人員經驗處理,操作上往往簡單化,也直接影響了最終評估結果的可信度。為了解決上述問題,本文擬從市場比較法中的因素修正著手,建立比較因素的選擇原則并探索因素修正的量化方法,以規(guī)范因素的差異修正,減少修正的隨意性。二、因素修正方

4、法市場比較法其實質就是建立起待估對象價格、可比實例價格與修正因素之間的相關關系,從而達到利用系數(shù)修正得到待估對象價格的目的。在各因素修正系數(shù)的確定中,關鍵是對區(qū)域因素和個別因素的修正,首先是將區(qū)域、個別因素分解為多個不同的影響因子,在分析市場資料的基礎上,根據(jù)單個因子與市場價格相關關系確定各因子的權重和分值,最后采用乘積加和的方式確定區(qū)域或個別因素的總修正分值。1.因素的選擇。影響房地產價格的因素很多,涉及自然、社會、經濟各方面,一般分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是指影響城市房地產價格總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等,對具體的房地產價格影響不明顯。區(qū)域因素是指房地產所在區(qū)域的

5、自然條件與社會、經濟條件等,這些條件相互組合所產生的地區(qū)特性,對地區(qū)內的房地產價格水平有決定性的影響,主要包括:繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共配套設施完備程度、城市規(guī)劃限制等;個別因素是指構成房地產的具體特征,同時又對房地產價格有重大影響的因素,對土地,主要有面積、形狀、臨路狀況、地勢、土地使用年限等;對建筑物,有新舊程度、裝修、設施設備、平面布局、樓層、朝向等。不同的個別因素對價格的影響機制、方式、程度也有所不同,比較時必須仔細鑒別因素之間的差異大小,選擇合適的比較因素。對因素選擇一般存在兩種傾向,隨意性大或者就是過于死板、使得系數(shù)修正不到位,結果的準確性也就很難得到保證。因素選擇一

6、般遵循三個原則:一是因素具有較大的空間變異性;二是因素對區(qū)域總體質量特征有重大影響;三是資料的可獲性。對于土地、商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途的房地產價格的評估,由于其價格對影響因素的敏感度不同,應根據(jù)因素的不同作用強度、方式與特征,選擇相應的比較因素建立各自的因素修正體系。因素選擇的合理與否直接影響到價格修正體系的可操作性、效果和評估結果的準確性。在估價實務中,主要還是通過估價人員的經驗判斷或者專家咨詢意見來對因素進行選擇。如以商業(yè)性房地產評估為例,一般選擇商服中心繁華程度、道路通達度、對外交通便利度、基礎設施完善度、公用設施完備度、環(huán)境質量優(yōu)劣度、自然條件優(yōu)劣度等因素作為評價因素。本文將介紹一

7、種灰色關聯(lián)分析方法(GRA)來對影響因素進行選擇。GRA對數(shù)據(jù)要求較低且計算量小,是一種值得推廣的方法。設有N個房地產交易實例,每個實例又有M個影響價格的因子?？梢缘玫接蒒個實例組成的一個分析域S:S=S1,S2,Sn,Si表示第i個交易實例。Si有m個影響因子組成因子集Xi(j):Xi(j)=X1(j),X2(j),Xm(j),各個因子的具體值可用評分法確定。每個實例的交易價格為Xj0。由此可以得到一個房地產交易案例的樣本因子m×n矩陣L:L=(Xi(j)m×ni=0,1,2,m-1;j=1,2,n。(1)在上海表現(xiàn)的最為突出。進城農民問題的最終解決在于徹底改革現(xiàn)行的區(qū)分

8、農民和非農的戶籍管理制度,采用根據(jù)工作和居住所在地的戶口登記制度。在實現(xiàn)這個目標的過程中,應該逐步減少直至取消兩者之間的差異。改革開放以來,兩者的差異已越來越小。從原來的吃糧都不是一個價錢,到現(xiàn)在主要集中在教育和社會保障的差異上面。取消區(qū)別對待的戶籍制度是一個重大決策,牽涉到各方的利益,需要黨和政府下很大的決心。三、進城務工農民問題的解決有助于中國的農村問題的解決從農民大規(guī)模進城的現(xiàn)實和長遠的發(fā)展趨勢看,中央應該下決心解決好進城務工的農民的問題。進城務工的農民的問題解決好了,農民進城的數(shù)量會增多,速度會加快,農村的人口就會越來越少。如果中國農村的人口減少到1到2億,占總人口的10%左右,那農村

9、問題不就迎韌而解了么。有人擔心農民進城之后會帶來治安和城市交通、用水、用電等等的問題。這個問題要用發(fā)展的眼光來看。一個城市多大才算大?深圳從一個小漁村20幾年的時間變成了一個人口過千萬的城市,沒有出現(xiàn)問題,上海人口已逾2000萬,也沒有出現(xiàn)問題。從治安的角度看,進城農民的戶籍問題解決了,他們的安定感和歸屬感將增強,這有利于治安問題的解決。還有人擔心農民進城之后,農村的土地沒有人種了,將危害到中國的農業(yè)和全國人的吃飯問題。農業(yè)機械化是最基本的要求,而我們的廣大農村由于農民太多,土地按戶被切割成小塊,根本不利于機械化操作。現(xiàn)在大部分農村的耕種方式還是人和牲畜的配合,這與2000年以前沒什么區(qū)別。大

10、力發(fā)展農業(yè),必須全面實行農業(yè)的大面積機械化操作。實行農業(yè)機械化之后,中國有10%的農民足以耕種現(xiàn)有的土地。(作者單位:上海工商外國語職業(yè)學院上海201300)(責編:賈偉)上式中ri為i因子對房地產價格的灰色關聯(lián)度。通過計算各類因子關聯(lián)度的大小,可以反映出各類因子同房地產價格之間的相關程度,關聯(lián)度大的因子,對房地產價格影響顯著,是因素選擇的重點,而關聯(lián)度小的因子對價格影響小,可以忽略不計。2.修正系數(shù)的確定。(1)權重計算方法。因素的權重是該因素對價格影響程度的體現(xiàn),影響價格的因素很多,但其影響程度并不相同,那么因素的權重自然也不同。確定因素的權重一般要遵循兩個要求:權重值的大小與因素對價格的

11、影響成正比。權重值越大,因素對價格的影響越大;各因素權重值在0100或01之間賦值,各選定因素的權重值之和必須等于100或1。因素權重的確定方法主要有特爾菲法、因素成對比較法、統(tǒng)計方法和層次分析法等。筆者認為運用層次分析法結合特爾菲法能更好的確定因素的權重值,而不會過于倚重于專家或者估價人員的經驗判斷。以商業(yè)房地產為例,把影響價格水平的區(qū)域因素和個別因素作為二級因素,各二級因素又可分為若干因子(三級因素)。從區(qū)域因素和個別因素本質看,都同屬于房地產狀況,在此針對我們所討論的問題,兩者具有同一性,故此以區(qū)域因素為例說明。在此以計算區(qū)域因素三級因子(Di)對二級因素(C1)的權重為例:首先建立判斷

12、矩陣A=(Dij)n×n,其中Dij元素為Di與Dj兩兩比較的標值,通過比較評分確定;其次,計算各因素的權重值WDi:求特征向量的分量: Wi=nj=1(D ij)1/n(n為判斷矩陣中的列數(shù))(5)進行歸一處理,得出各因子的權重值:WDi=Wi/(ni=1Wi) (6)(2)因素分值計算方法。因素分值的大小也反映的是該因素對房地產價格的影響程度,通常運用特爾菲法,通過打分來確定。在確定因素分值大小時,本文擬運用模糊單因素評價法,引入隸屬度隸屬函數(shù)的概念,用隸屬度來表示各因素對房地產價格的影響程度。隸屬度的確定根據(jù)因素的屬性不同可分為兩類:一是客觀或可定量因素,可以直接選用模糊隸屬函

13、數(shù)來確定,隸屬函數(shù)是表示某些元素屬于某種特征的函數(shù),用值在0,1區(qū)間的一個函數(shù)來表示,值越接近1,說明其隸屬度高,反之隸屬度就低。隸屬函數(shù)的分布主要有戒上型、戒下型和中間型三種,并有一些具體的函數(shù)形式。在實際評價中只需根據(jù)因素的特性選擇合適的隸屬函數(shù)或者數(shù)學模型即可。如:在土地的評估中,交通條件作用分值的計算,對商業(yè)用地可采用指數(shù)衰減模型Pi=Fi(1-r/R),而住宅用地則采用直線衰減模型Pi=Fi(1-r/R),其中Pi為因素分值,Fi為功能分;R為道路最大服務半徑;r為地塊到道路的距離。二是主觀或定性因素,可采用等級比重法,確定各等級的評價模糊集及其等級標準,從而確定其相應的隸屬度。如自

14、然條件優(yōu)劣度的五個等級“優(yōu)”、“良”、“一般”、“較差”、“差”,相應賦值為1、0.75、0.5、0.25、0。通過量化確定了各因子(三級因素)的權重和分值,采用多因子賦權加和計算,可以較準確地得到可比交易實例與待估對象二級因素(區(qū)域226因素、個別因素)的評價總分值,公式為:Pi=ni=1PiWi,(式中,Pi為二級因素的評價總分值;Pi為i因素的分值;Wi為i因素的權重;n為三級因素的個數(shù))?？杀冉灰讓嵗痛缹ο蟮亩壱蛩卦u價總分值的比值即為該二級因素的修正系數(shù)。此處也可采用模糊數(shù)學中的貼近度概念,運用相關公式直接得出評估結果,限于篇幅就不展開討論了。3.評估結果的確定方法。對于市場比較

15、法中交易情況的修正,一般是在正常交易實例不夠時才考慮選擇非正常交易實例,選用正常交易實例就不需要修正;交易日期的修正,具體可采用房地產價格指數(shù)、價格的變動率進行修正,同時也可采用長期趨勢法(數(shù)學曲線擬合法、指數(shù)修勻法等);在我國,土地是使用權的有限期轉讓,所以得對土地年限進行修正,即估價出待估對象在估價時點的正常使用年限的完全價值,再扣除因不足法定使用年限所引起的價值減損。在確定了各因素的修正系數(shù)后,代入市場比較法的基本公式,即可得出各可比交易實例的比準價格。待估對象最后評估結果的確定,一般采用簡單算術平均法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等,往往未能全面考慮可比交易案例之間的差異或者可以理解為可比交易實例

16、與待估對象“貼近度”的不同,若按照通常的方法計算,就過于簡單化了,會影響到估價對象最后評估價格的準確性。本文建議采用多元線性回歸模型,它能充分反映房地產價格與影響它的四種因素之間的關系,能夠使待估對象的評估價格與實際價格差別最小。計算步驟如下:假設房地產的價格M與因素自變量X1,X2,X3,X4之間成線性關系,可表示為: M=0+1X1+2X2+3X3+4X4+e (7)式中:0,1,2,3,4為常數(shù),X1,X2,X3,X4分別為各可比案例的交易情況,交易日期,區(qū)域因素和個別因素的量化值。e為偏差。根據(jù)可比案例的交易價格和量化值,有下列方程組:M=X+eX=(1Xij)=(01234)TM=(

17、M1,M2,M3,Mn)TE(e)=0,Cov(e)=2Ii=1,2,n,j=1,2,3,4 (8)在市場比較法中,一般取n(n>5)個可比交易案例。根據(jù)最小二乘原則,可得出0,1,2,3,4的數(shù)值,使得(e1)2+(e2)2+(en)2達到最小。計算式為:=(X-X)-1(XM),由此得到房地產價格的回歸方程,只需把待估房地產的各因素的量化值帶入,即可得出待估房地產的最終評估價格。三、結語上文主要探討的是市場比較法中的因素修正部分,力圖能通過上述方法的運用提高評估的量化程度,減少評估中的經驗判斷和主觀因素的影響。但是要獲得高準確性的評估結果,還得加強對市場比較法的其他各環(huán)節(jié)的重視,比如對交易案例的搜集和選擇,這一步往往直接就影響了估價的結果。尤其在房地產市場尚未成熟的區(qū)域,更加大了可比案例的搜集難度,資料難獲得、信息不完善、交易不透明,無疑加重了估價人員的工作難度。市場對評估需求的變化,也對估價人員的素質提出了更高的要求,除了嚴格履行估價規(guī)范以及當?shù)赜嘘P規(guī)定外,估價人員要不斷總結經驗、努力提供自我的職業(yè)道德和職業(yè)素質,探索更加適用的方法來滿足市場對房地產