房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)整理案例分析也包括在內(nèi)

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)整理(案例分析也包括在內(nèi))作者： 奚晴1.（名）房地產(chǎn)是指土地以及定著在土地上的建筑物和其他附屬物的總稱，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。P2 2（名或選）其他附屬物是指為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值和功能而建造的附屬物體，包括種植在土地上的花草、樹木，人工建造的假山、抽水井，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施等附屬物體。P1 3.（選）房地產(chǎn)權(quán)利一般包括所有權(quán)及其衍生的使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。P2 4.（選）房地產(chǎn)交易的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易行為。P2 5.（簡(jiǎn)）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系P2概念：不動(dòng)產(chǎn)是不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價(jià)值的物。不動(dòng)產(chǎn)包括

2、土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。將不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)所包括的范圍相比，不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。 6.（簡(jiǎn)或選）房地產(chǎn)的屬性 P341）房地產(chǎn)位置的固定性2）房地產(chǎn)使用的耐久性3）房地產(chǎn)的異質(zhì)性4）土地供給的稀缺性5）房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性6）房地產(chǎn)的相互影響性7）房地產(chǎn)的易受限制性8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性 7.（選或判）特殊用途房地產(chǎn)（飛機(jī)場(chǎng)、加油站、高爾夫球場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校）P34 8.（名）房地產(chǎn)的內(nèi)涵 P5房地產(chǎn)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)和管理活動(dòng)的主體及其所進(jìn)行的相關(guān)

3、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合。 9.（選或簡(jiǎn)或論）房地產(chǎn)在國(guó)名經(jīng)濟(jì)中的定位和作用P61）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活中有重要影響，能較大程度制約其他產(chǎn)業(yè)和部門發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本要素和場(chǎng)所，是居民消費(fèi)的載體。體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本保證；房地產(chǎn)業(yè)是人口素質(zhì)提高的和社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件；房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)；房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉。2）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中生產(chǎn)發(fā)展速度較快，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)起引導(dǎo)和推動(dòng)作用的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。其具有較強(qiáng)的連鎖效應(yīng)，能誘導(dǎo)新產(chǎn)業(yè)崛起，對(duì)為其提供生

4、產(chǎn)資料的各部門、所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展變化，有著廣泛而深刻的影響。 10.（名）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義 P9是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在國(guó)家的法律允許范圍內(nèi)，通過對(duì)土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對(duì)開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營(yíng)、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 11.（簡(jiǎn)）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) P10111）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性 （自身） 體現(xiàn)在活動(dòng)協(xié)調(diào)的復(fù)雜性，項(xiàng)目操作的復(fù)雜性2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域性 （空間）3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)長(zhǎng)期性 （時(shí)間）4）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金密集性 （生產(chǎn)要素）5）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)高收益性和高風(fēng)險(xiǎn)性 （回報(bào)

5、）6）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)政策性 （政府） 12.（簡(jiǎn)或選）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的參與者1）政府 2）房地產(chǎn)開發(fā)主體 3）土地使用權(quán)人 4）投資主體 5）金融機(jī)構(gòu) 6）建筑承包商7）專業(yè)顧問 8）消費(fèi)者房地產(chǎn)開發(fā)主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)人（又稱為開發(fā)商或建設(shè)單位）房地產(chǎn)開發(fā)主體參與并控制從策劃到建造產(chǎn)品、銷售、售后服務(wù)的全部過程，是項(xiàng)目的出資者、組織者、管理者和協(xié)調(diào)者（選）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分一、二、三、四級(jí)資質(zhì) 13.（名）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 P13廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)及其在活動(dòng)中形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制。 14.（名）舊城更新改造 （老師補(bǔ)充）是指在城市建成區(qū)

6、一些區(qū)域內(nèi)的建筑和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行功能和形象的再造，改變房屋陳舊、交通緊張、設(shè)施落后的面貌，實(shí)現(xiàn)土地利用節(jié)約化。（名）新區(qū)開發(fā) （老師補(bǔ)充）通過對(duì)城市郊區(qū)的農(nóng)地或荒地的改造使之變成建設(shè)用地，并進(jìn)行一系列的房屋、市政等公用設(shè)施方便的建造，使之成為新的城區(qū)。 15.（選或簡(jiǎn)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 （老師補(bǔ)充）按交易順序 一級(jí) 土地使用權(quán)出讓 二級(jí) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及新建商品房的租售 三級(jí) 存量房地產(chǎn)的交易 16.（簡(jiǎn)或論）房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素 （作業(yè)做過）P14151）內(nèi)部因素 時(shí)滯 包括建造時(shí)滯和資訊時(shí)滯 生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素 包括非理性的預(yù)期，追漲不追跌，以及投機(jī)心理等 技術(shù)和理念的革新 給房地產(chǎn)

7、市場(chǎng)帶來不小的沖擊2）外部因素 政治制度 基礎(chǔ)影響因素 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 重要影響因素 政策法律措施 用于反房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，確保房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù) 金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格水平的提升有重要作用通勤技術(shù) 改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位概念，增加對(duì)不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì)，促進(jìn)不同地區(qū)的資本流動(dòng)人文社會(huì)環(huán)境 人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生巨大變化自然環(huán)境 環(huán)境惡化，城市發(fā)展走向擴(kuò)散，從市中心搬遷至郊區(qū)生活 17.（判或選）P16存量 指某一時(shí)點(diǎn)（報(bào)告期初或期末）全社會(huì)已占用和空置的物業(yè)總空間量，單位為建筑面積或套數(shù)空置量 指某一時(shí)點(diǎn)（報(bào)告期初

8、或期末）房屋存量中沒有被占用的部分空置率 指某一時(shí)點(diǎn)（報(bào)告期初或期末）房屋空置量占房屋存量的比例容積率 指房屋的建筑面積與房屋的占地面積之比 18.（名）房地產(chǎn)周期 P19指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇擴(kuò)張收縮衰退四個(gè)環(huán)節(jié)。P2223自己理解記憶四個(gè)環(huán)節(jié) 自己畫圖理解1）復(fù)蘇階段 AB2）擴(kuò)張階段 BC3）收縮階段 CD4）衰退階段 DE 19.（選）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)新程序總體上劃分為土地儲(chǔ)備開發(fā)、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)兩大階段P29土地儲(chǔ)備開發(fā)分為 準(zhǔn)備工作 行政審批 項(xiàng)目實(shí)施與交付 三個(gè)階段房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)分為 投資決

9、策、前期工作、項(xiàng)目管理、經(jīng)營(yíng)與物業(yè) 四個(gè)階段投資決策 投資機(jī)會(huì)選擇和投資分析決策 P34前期工作 土地使用權(quán)獲取、專業(yè)評(píng)價(jià)與項(xiàng)目核準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批、合作單位選擇（選擇）P35 (規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批最重要的工作是辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證)項(xiàng)目管理 建設(shè)施工階段 三控 成本控制 進(jìn)度控制 質(zhì)量控制P37兩管 安全管理 合同管理一協(xié)調(diào) 全面的組織協(xié)調(diào) 竣工驗(yàn)收階段經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)階段 房地產(chǎn)營(yíng)銷 物業(yè)服務(wù) 20.（選）投資行為的四項(xiàng)基本要素包括投資主體、投資客體、投資目標(biāo)和投資方式P131了解 21.（簡(jiǎn)或選）房地產(chǎn)投資的目的 自用 出租 轉(zhuǎn)售 自營(yíng) P133 22.（簡(jiǎn)）

10、房地產(chǎn)投資的任務(wù) P1341）為投資者提供投資方向2）為投資者提供運(yùn)作方案建議3）為投資者報(bào)批及合作提供依據(jù)4）為投資者預(yù)測(cè)投資收益5）為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 23.（簡(jiǎn)或論）市場(chǎng)分析的內(nèi)容 P136房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要是 市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1） 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)（2） 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) 各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、需求量、市場(chǎng)吸納能力和速度 土地出讓數(shù)量和用途的分布；已出讓和計(jì)劃出讓土地面積、用途和可建建筑面積；單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息 房地產(chǎn)商品的銷售價(jià)格、租金和經(jīng)營(yíng)收入，地價(jià)、拆遷安置補(bǔ)償成本、建造成本和其他成本費(fèi)用，以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的稅費(fèi)等 競(jìng)

11、爭(zhēng)性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，用途、所處區(qū)縣、位置、占地面積、容積率、建筑面積和預(yù)計(jì)開工建設(shè)日期規(guī)劃建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目已建成投入使用的主要競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率 項(xiàng)目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃，包括市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃、公共配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃、大型公共建筑發(fā)展規(guī)劃、重點(diǎn)商業(yè)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等方面的情況。 市場(chǎng)購(gòu)買者對(duì)房地產(chǎn)商品功能的要求，購(gòu)買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點(diǎn)的區(qū)位分布，投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例等 24.（選或判）區(qū)位條件分析 P138對(duì)投資項(xiàng)目構(gòu)成影響的區(qū)位條件包括所在地域政治、經(jīng)濟(jì)、

12、人文、法律等社會(huì)因素，還包括該項(xiàng)目具體地點(diǎn)的自然特征，如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。 25.（選或判）資金籌措分析 P142資金籌措分析分為 資金籌措計(jì)劃和資金使用計(jì)劃資金籌措計(jì)劃分為 權(quán)益融資和債務(wù)融資 26.（名）財(cái)務(wù)分析 P143房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析又叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。它指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃、投資、成本與費(fèi)用估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 27.（選）不確定分析 P1461) 臨界點(diǎn)分析

13、 盈虧平衡點(diǎn)2）敏感性分析3）風(fēng)險(xiǎn)性分析 28.（選或判）房地產(chǎn)投資分析的運(yùn)用領(lǐng)域 P156一是項(xiàng)目可行性研究 二是項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告概念：可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。 29.（簡(jiǎn)）可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容 P1581）項(xiàng)目概況 主要包括項(xiàng)目背景、投資單位基本情況、編制依據(jù)、項(xiàng)目概況及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等2）市場(chǎng)分析 主要包括投資環(huán)境分析、市場(chǎng)調(diào)查與供求關(guān)系分析、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策略等3）項(xiàng)目建設(shè)條件 主要包括項(xiàng)目選址分析、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀、建設(shè)條件分析（地質(zhì)、交通、周邊環(huán)境等）4）建設(shè)方案比選 主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、規(guī)劃方案、建筑方案、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以

14、及多方案的比選結(jié)果5）節(jié)能評(píng)估 主要包括節(jié)能措施介紹、項(xiàng)目建設(shè)的建筑、設(shè)備、工藝的能耗水平和其生產(chǎn)的用能產(chǎn)品的效率或耗能指標(biāo)6）物資供應(yīng) 主要包括建筑材料、設(shè)備和物料的需求量預(yù)測(cè)及供應(yīng)保障方法7）投資估算和資金籌措 主要對(duì)投資額進(jìn)行分析估算、編制總投資匯總表和年度投資計(jì)劃、資金籌措方式與來源8）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算、財(cái)務(wù)報(bào)表編制、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算分析等9）不確定分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 包括對(duì)不確定因素進(jìn)行敏感性分析和盈虧平衡分析，并對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。10）結(jié)論與建議30.（簡(jiǎn)或選或判）土地使用類型與權(quán)能 P219土地使用權(quán)可分為兩類一類是土地所有人對(duì)自己擁有的土地所享有的

15、使用權(quán)，稱為所有權(quán)能的使用權(quán)，又稱為所有人的使用權(quán)一類是非土地所有人對(duì)土地享有的權(quán)利，稱為與所有權(quán)相分離的使用權(quán)，或叫非所有人的使用權(quán)土地使用權(quán)四項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益和處分1) 占有。指使用人對(duì)土地實(shí)行控制或支配的權(quán)利。2) 使用。指對(duì)土地的利用和運(yùn)用的權(quán)利3) 收益。指使用人享有土地上利益的權(quán)利，即它是基于使用土地而取得的經(jīng)濟(jì)收入4) 處分。指使用人按照法律和合同的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利 31.（名）土地使用權(quán)出讓的概念 P220是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者想國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。（判）土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有期限出讓方

16、式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。P221 32.(簡(jiǎn)) 土地出讓的內(nèi)涵 P 2211）土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者國(guó)家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。由于國(guó)家是一個(gè)抽象主體，在具體行使出讓權(quán)時(shí)，一般是由土地所在地政府作為具體代表。2) 土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，即城市、縣城、建鎮(zhèn)制、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，證為國(guó)有后方可出讓。3）土地出讓的內(nèi)容。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付相應(yīng)出讓金的行為。受

17、讓方取得的是具有獨(dú)立意義的土地使用權(quán)，具有占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)能，具體表現(xiàn)為對(duì)土地的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)等。 33.（簡(jiǎn)或選）土地使用權(quán)的特點(diǎn) P2211）出讓方的唯一性。 土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)2) 出讓權(quán)利的局限性。 經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，對(duì)受讓土地只有使用權(quán)，在使用期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂谩⒄加?、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。3) 土地出讓客體的單一性。土地出讓客體必須是國(guó)有土地，集體土地未經(jīng)征收不得出讓4) 出讓主體的平等性。

18、 土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn) 34.（選或判）土地使用權(quán)年限居住用地 70年商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年工業(yè)，教育、科學(xué)、文化衛(wèi)生、體育用地 50年 （科教文衛(wèi)體工） 35.（名或判）土地出讓方式與比較 P2222271）招標(biāo)出讓是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。2) 拍賣出讓是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

19、3）掛牌出讓是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。5) 協(xié)議出讓是指市、縣國(guó)土資源管理部門以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別項(xiàng)目出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土管部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體和個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等 （優(yōu)益權(quán)）平等在市場(chǎng)所處層次土地一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)年限按合同規(guī)定合同年限已使用期限=剩余年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、交換、贈(zèng)與 36.

20、（簡(jiǎn)或論）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 P243244從某種程度上說，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的不同階段，其共同的目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的城市生活環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。1） 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到管制作用2） 城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)3） 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段總之，房地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)提供了指導(dǎo)，同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。 37.（選或判）P245248建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 1）有效期為一年 2）需延長(zhǎng)的，在期滿前一個(gè)月內(nèi)向市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，延長(zhǎng)期不超過6個(gè)月建設(shè)用地規(guī)劃許

21、可證 1) 有效期為6個(gè)月 2）期滿前30內(nèi)提出申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)單位和個(gè)人領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，因故在一年內(nèi)不能動(dòng)工的，應(yīng)在期滿前一個(gè)月內(nèi)，向市行政主管部門辦理延期手續(xù)。未辦理延期手續(xù)，自行失效 38.（名）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概念 P265房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，通過計(jì)劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同和安全等方面的全面管理，并與社會(huì)各相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。39.（簡(jiǎn)）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn) P2672681）質(zhì)量影響因素多2) 質(zhì)量波動(dòng)大3) 質(zhì)量離散4）質(zhì)量隱蔽性強(qiáng)5）竣工檢驗(yàn)

22、局限性大 40.(簡(jiǎn)或選) 施工階段質(zhì)量控制手段1)旁站監(jiān)督2)測(cè)量3)試驗(yàn)4)指令文件5)規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序6)利用支付控制手段 41.核心產(chǎn)品 居住、投資、教育、健康、娛樂、社交、醫(yī)療形式產(chǎn)品 式樣、顏色、風(fēng)格、配套設(shè)施、地上（下）停車位延伸產(chǎn)品 服務(wù)、物業(yè) 42.(選或判)P287 4P理論 產(chǎn)品 Product價(jià)格 Price渠道 Place促銷 Promotion 43.（簡(jiǎn)或選）開發(fā)商選擇自行租售的情況 P2901）大型房地產(chǎn)公司2）處于賣方市場(chǎng)3）項(xiàng)目已經(jīng)由明確的銷售對(duì)象 44.（簡(jiǎn)）價(jià)格制定的程序 P2941）確定定價(jià)目標(biāo)2）確定經(jīng)營(yíng)開發(fā)成本3）估測(cè)目標(biāo)市場(chǎng)的需求4）分析競(jìng)爭(zhēng)

23、者5）選擇定價(jià)方法并進(jìn)行測(cè)算6）確定銷售價(jià)格 45.（簡(jiǎn)或論）價(jià)格確定方法 P295成本導(dǎo)向定價(jià)法 、購(gòu)買者需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法重點(diǎn)掌握 成本導(dǎo)向定價(jià)法 成本加成定價(jià)法。指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成即利潤(rùn)率來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 單價(jià)=單位面積成本價(jià)×（1+利潤(rùn)率） 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法。是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的總成本和計(jì)劃的總銷售量，再加上按投資收益率確定的目標(biāo)利潤(rùn)額來定價(jià)的方法 單價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)+稅金）/預(yù)售銷售面積 目標(biāo)利潤(rùn)=投資總額×（1+投資收益率）了解 購(gòu)買者需求導(dǎo)向定價(jià)法 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 價(jià)值定價(jià)法 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 挑戰(zhàn)定

24、價(jià)法 隨行就市定價(jià)法 46.（名）物業(yè)服務(wù)的早期介入 P318是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段（項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)服務(wù)運(yùn)作的角度歲物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供建設(shè)性意見 47.（簡(jiǎn)或論）物業(yè)管理的早期介入的作用 P315 促進(jìn)規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)優(yōu)化 減少返工，防止留下后遺癥 為物業(yè)的正常管理打下基礎(chǔ) 有利于提高房屋建造質(zhì)量 有利于房地產(chǎn)開發(fā)商集中人才技術(shù)資源，專心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 48.（選或判）房地產(chǎn)融資的方式 債務(wù)融資、權(quán)益融資和金融租賃 P331具體方式 銀行信貸 發(fā)行股票

25、 發(fā)行公司債券 與信托投資公司合作 49.（名） 股票發(fā)行 P337股票發(fā)行是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資中最常用的一種方式，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得持續(xù)資金支持的最佳融資方案（是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用于證明投資者股東的身份和權(quán)益并以此來獲得股息和紅利的憑證） 50.老師補(bǔ)充內(nèi)容 一、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系框架1、基本法律中華人民共和國(guó)憲法中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2、相關(guān)法律物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法 3、配套法律房地產(chǎn)行政法規(guī)房地產(chǎn)行政規(guī)章地方性房地產(chǎn)法律規(guī)范地方性房地產(chǎn)規(guī)章二、分類1、與房地產(chǎn)開發(fā)用地相關(guān)法規(guī) 土地管理法、城鄉(xiāng)房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法

26、律都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地原則進(jìn)行了規(guī)范。2、與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)法規(guī) 城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等3、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)法規(guī)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 （名）宏觀調(diào)控：是指政府為了保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體調(diào)節(jié)和控制。主要手段：財(cái)政政策和貨幣政策，包括匯率政策 三、（論或簡(jiǎn)）政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性1、房地產(chǎn)開發(fā)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要地位2、房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性、社會(huì)性3、彌補(bǔ)“市場(chǎng)失靈”4、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量平衡的目標(biāo)要求5、調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求四、宏觀調(diào)控政策 1）信貸政策： 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是存款準(zhǔn)備金率的變化；二是

27、基準(zhǔn)利率的變化；三是二套房首付比例及貸款率的變化。2）保障房政策 3）限購(gòu)政策、土地政策、稅收政策五、建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控體系1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的調(diào)控 多元化的投資結(jié)構(gòu)和融資渠道2、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的調(diào)控（1）加快土地市場(chǎng)化改革（2）切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范土地市場(chǎng)交易行為 v 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)稅收的管理1、房地產(chǎn)稅收：是指以房產(chǎn)和地產(chǎn)為課稅客體或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅賦。它是政府財(cái)政收入的主要來源之一。與其他稅收一樣，房地產(chǎn)稅收具有強(qiáng)制性、無償性、固定性的特點(diǎn)。 2、房地產(chǎn)稅收類型（了解）n 4類，12個(gè)稅種（1）持有土地、房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅包括：

28、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)繳納的稅：耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)啊建設(shè)稅及教育費(fèi)附加（3）房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)及附加、土地增值稅、印花稅、契稅（4）所得稅：企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅 案例分析【案例1】 2009年4月15日，濟(jì)南夏先生與某地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同。夏先生購(gòu)買了地產(chǎn)公司開發(fā)的公寓1號(hào)樓2單元101室，面積134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅價(jià)格為4400元平方米，地下室價(jià)格為1800元平方米，促銷折扣3500元，總計(jì)價(jià)款61.45萬元，夏先生按約交齊了房款。同年10月，夏先生入住。但隨后提起訴訟，要求地產(chǎn)公司退房退款

29、并雙倍賠償。 夏先生稱：開發(fā)商售樓時(shí)的宣傳材料與事實(shí)不符，使他對(duì)環(huán)境的期望成為泡影。簽訂合同時(shí)，開發(fā)商給夏先生一份公寓簡(jiǎn)介規(guī)劃圖和廣告宣傳材料。宣傳材料顯示，公寓樓坐北朝南，整個(gè)樓區(qū)的結(jié)構(gòu)分布為：住宅樓前面只有一棟位于小區(qū)西南角的兩層小建筑樓(實(shí)為鍋爐房)，樓前是一空?qǐng)龅兀菛|側(cè)是兩塊面積很大的綠地，綠地分南北兩塊，其他則沒有標(biāo)識(shí)出任何建筑物。而且廣告宣稱：“公寓內(nèi)集中供熱，熱水直接供應(yīng)至每一單元?！钡?，開發(fā)商在他及其他業(yè)主入住后，卻在2010年4月下旬又在1號(hào)樓前的停車場(chǎng)建了2號(hào)樓對(duì)外銷售2011年4月，宣傳材料中承諾的綠地處也開始破土動(dòng)工，興建3號(hào)樓。雖然開發(fā)商所建的公寓1號(hào)樓、2號(hào)

30、樓及即將進(jìn)行的三期工程的建設(shè)，均有規(guī)劃、土地建設(shè)管理局的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，卻與開發(fā)商在宣傳材料中的表述不一致，對(duì)購(gòu)房者明顯實(shí)施了欺詐行為。同時(shí)，開發(fā)商并沒有在公寓內(nèi)集中供熱，熱水也沒有直接供應(yīng)到每一個(gè)單元。 而開發(fā)商認(rèn)為，他們的宣傳材料中確有不實(shí)之處，宣傳圖不構(gòu)成欺詐，購(gòu)房合同真實(shí)有效，開發(fā)商為追求施工方案的盡善盡美，并在不損害原告利益的情況下，對(duì)原宣傳材料內(nèi)容略作變動(dòng)，無可厚非。v 1、你認(rèn)為夏先生提出的訴訟請(qǐng)求合理嗎？2、商品房銷售中廣告與承諾應(yīng)如何規(guī)范？你認(rèn)為夏先生提出的訴訟請(qǐng)求合理嗎？答：開發(fā)商對(duì)在宣傳材料中的表述和承諾在合同中沒有載明，雖然交房后沒有實(shí)現(xiàn)，但這并不會(huì)導(dǎo)致

31、夏先生的購(gòu)房目的完全落空。開發(fā)商的宣傳材料中確有不實(shí)之處：公寓樓前的空地雖然不能確定為停車場(chǎng)，但不應(yīng)該為建筑物2號(hào)樓；雖然沒有標(biāo)明綠地面積的大小，但確定為綠地而非建筑物無疑。況且，開發(fā)商的確又在宣傳圖標(biāo)注的綠地位置動(dòng)工建三期工程；夏先生所購(gòu)房屋內(nèi)雖然鋪設(shè)有暖氣，但并未實(shí)行集中供熱；雖然有鍋爐房，熱水并沒有直接供應(yīng)至家中，而且開發(fā)商被政府部門批準(zhǔn)的規(guī)劃手續(xù)表明，宣傳材料中1號(hào)樓前空地的位置應(yīng)是2號(hào)樓，綠地的位置應(yīng)是3號(hào)樓。基于此，房產(chǎn)商有意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行誤導(dǎo)，其行為即使不構(gòu)成欺詐，也是違背誠(chéng)實(shí)信用原則，理應(yīng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)償。法院最終判決將夏先生所購(gòu)房屋的房?jī)r(jià)由購(gòu)房時(shí)的每平方米4400元，降到每平方

32、米3800元，判令開發(fā)商退賠8萬余元。v 2.商品房銷售中廣告與承諾應(yīng)如何規(guī)范？答： 國(guó)家工商行政管理總局頒布的房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定有這樣的規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾，對(duì)虛假、夸大宣傳內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告進(jìn)行重點(diǎn)清理。從廣告法的角度看，房產(chǎn)商以效果圖、廣告等形式所做出的廣告內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。開發(fā)商宣傳材料內(nèi)容，應(yīng)看做是合同的一部分，應(yīng)當(dāng)作為合同義務(wù)來看待。開發(fā)商在房屋交付后沒有實(shí)現(xiàn)承諾，嚴(yán)格意義上講，不僅是一種違約行為，也是一種違反合同的行為。 【案例2】

33、2009年，成都兩家公司先后在成都某小區(qū)住宿樓旁修建了兩幢商樓，嚴(yán)重影響了采光，一樓的住戶白天也得開燈。2012年，不能容忍采光權(quán)被剝奪的36家住戶聯(lián)名致信成都市市長(zhǎng)李某要求解決。2012年6月，李市長(zhǎng)對(duì)此作出了盡力把住戶們的問題解決好的批示。2012年，經(jīng)該市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及政府部門的協(xié)調(diào)，成都兩家房產(chǎn)公司向住戶賠償400萬元。住戶因采光權(quán)受到侵犯而獲得如此巨額的賠償，在國(guó)內(nèi)尚屬首例。據(jù)悉，兩家公司將于2013年5月底前分兩次支付成都某小區(qū)36家住戶400萬元，首批付款160萬元將即日交付，余款240萬元在5月30日支付。這400萬元中將有172萬元用作對(duì)其中20戶的經(jīng)濟(jì)賠償，余下的228萬元用于

34、剩下的16戶在小區(qū)內(nèi)重新修建16套住房?！締栴}】1、建筑采光在房地產(chǎn)開發(fā)中與那些因素有關(guān)系？2、本案例中兩家公司向成都某小區(qū)36家住戶進(jìn)行了賠償，但如果這兩家公司沒有賠償能力時(shí)該怎么辦？3、本案的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？1.建筑采光在房地產(chǎn)開發(fā)中與那些因素有關(guān)系？（v 答：根據(jù)城市規(guī)劃相關(guān)的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光、等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成障礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除障礙，賠償損失。按照物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主的自由產(chǎn)權(quán)受到法律的保護(hù)，為了保證建筑采光，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要求保持樓間距等。2.本案例中兩家公司向成都某小區(qū)36

35、家住戶進(jìn)行了賠償，但如果這兩家公司沒有賠償能力時(shí)該怎么辦？答：城市規(guī)劃法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的審批程序做出了明確的規(guī)定，即實(shí)行選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證，即“一書兩證”。城市規(guī)劃法第31條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門核定用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門出讓土地?！敝挥蝎@得合法的用地手續(xù)，才能申請(qǐng)辦理辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，之后才能辦理開工手續(xù)。 由此可以

36、看到，政府規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃的審批具有決定性作用，如果這兩家公司沒有賠償能力時(shí)可以要求規(guī)劃部門承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。3.本案的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？ 從規(guī)劃管理部門、開發(fā)商、業(yè)主三方面進(jìn)行論證。 規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格按照規(guī)定辦事、對(duì)方案進(jìn)行實(shí)地的勘查； 開發(fā)商要充分尊重周圍業(yè)主的權(quán)利； 業(yè)主要敢于維權(quán)。 【案例3】2000年11月，陳先生購(gòu)買了上海市某路上的一套商品房。當(dāng)時(shí)雙方在預(yù)售合同的附件中約定：小區(qū)內(nèi)有網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)，交付房屋的裝修、設(shè)備達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)，按約定的裝修、設(shè)備差價(jià)壹倍補(bǔ)償。簽約后，陳先生分期付清了所有房款；交房后，陳先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)并無網(wǎng)球場(chǎng)；在與開發(fā)商多次交涉未果的情況下，陳先生于2002年10

37、月10日起訴到法院，陳先生提供了自家附近三鑫花園小區(qū)網(wǎng)球場(chǎng)的收費(fèi)情況，網(wǎng)球場(chǎng)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放每小時(shí)收費(fèi)為20元，對(duì)外開放則是40元。據(jù)此，陳先生認(rèn)為自己小區(qū)內(nèi)未建網(wǎng)球場(chǎng)，只得外出打網(wǎng)球，每小時(shí)的差價(jià)為20元，按一周打三次、共15年計(jì)算，需多支出3萬余元，要求開發(fā)商賠償違約損失3萬元。庭審中，開發(fā)商對(duì)小區(qū)未建網(wǎng)球場(chǎng)的事實(shí)并無異議，但在具體的賠償數(shù)額上發(fā)生了分歧。 開發(fā)商認(rèn)為只是把原計(jì)劃中的屋頂網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)改建為屋頂花園；同時(shí)原合同中約定僅是網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)，并非標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地；經(jīng)過庭審調(diào)解，開發(fā)商表示愿意賠償3000至4000元，但陳先生對(duì)此數(shù)額不同意。法院一審判決，開發(fā)商賠償陳先生人民幣4000元?！締栴}】v 1、商品房銷售后小區(qū)規(guī)劃應(yīng)如何規(guī)范？v 2、本案中陳先生未能如愿獲得理想賠償?shù)脑?？v 3、本案的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)有哪些？1.商品房銷售后小區(qū)規(guī)劃應(yīng)如何規(guī)范？答： 根據(jù)商品房銷售管辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、