房地產(chǎn)估價(jià)基本知識(shí)點(diǎn)歸納

1、 房地產(chǎn)估價(jià)基本知識(shí)點(diǎn)歸納1.房地產(chǎn)：包括土地、建筑物及其他地上定著物，它是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。2.房地產(chǎn)的特征：不可移動(dòng)；獨(dú)一無(wú)二；壽命長(zhǎng)久；供給有限；價(jià)值量大；難以變現(xiàn)；用途多樣；相互影響；易受限制；保值增值。3.所謂變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的能力。 不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該宗房地產(chǎn)的通用性；該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性；該房地產(chǎn)的價(jià)值大??；該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；該房地產(chǎn)的區(qū)位；該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。4. 依照土地管理法規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)將土地劃分為農(nóng)用

2、地、建設(shè)用地和未利用地。為了更有效地管理土地，在上述三種分類的基礎(chǔ)上，我國(guó)的土地按照利用現(xiàn)狀采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類體系，共分為12個(gè)一級(jí)類、57個(gè)二級(jí)類。其中一級(jí)類土地，包括耕地、園地、林地、草地、商服用地、公開倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地和其他用地。建設(shè)用地的取得,實(shí)質(zhì)是依法獲取國(guó)有土地的使用權(quán).獲取國(guó)有土地使用權(quán)的基本方式有兩種:一是通過(guò)出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán),二是通過(guò)劃撥獲取國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓方式

3、獲取國(guó)有土地使用權(quán)又可以分為兩種方式：一是通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)協(xié)議出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或其他用地為50年。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的

4、限制。5. 按建設(shè)用地的開發(fā)程度，可分為生地、毛地、熟地。生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?。熟地：指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，熟地又可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。三通一平：一般指通路、通水、通電和場(chǎng)地平整；五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整；七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整；建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面

5、積之比；建筑控制高度：由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離；容積率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，即： 容積率 =總建筑面積/土地面積綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即： 綠地率 =綠地面積/土地面積土地單價(jià)：?jiǎn)挝煌恋孛娣e的土地價(jià)格，即： 土地單價(jià) =土地總價(jià)/土地面積；樓面地價(jià)：按照建筑面積均攤的土地價(jià)格； 樓面地價(jià) =土地總價(jià)/總建筑面積； 由此可得出樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系如下： 樓面地價(jià) =土地單價(jià)/容積率 6. 建筑物是最主要的土地定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物即包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指

6、房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋：指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗、起到遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備（如給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)備）等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物：指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 7. 建筑結(jié)構(gòu):是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：混凝土結(jié)構(gòu)（其中主要為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)；木結(jié)構(gòu)；空間結(jié)構(gòu)等。鋼混結(jié)構(gòu)建筑:其承重構(gòu)件都是由鋼筋混凝土構(gòu)

7、件構(gòu)成,外墻、隔墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)則是由輕質(zhì)磚或其他砌體組成。是目前我國(guó)建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等。鋼混結(jié)構(gòu)建筑的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好和耐用年限較長(zhǎng)。磚混結(jié)構(gòu)建筑：主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑物。其構(gòu)造是磚墻、磚柱為豎向構(gòu)件來(lái)承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、大梁、過(guò)梁、屋架等橫向構(gòu)件，擱置在墻、柱上，承受并傳遞樓面荷載。其造價(jià)較低，是我國(guó)目前建造量較大的建筑。但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸都受一定的限制，其層高也受到限制。磚木結(jié)構(gòu)建筑：主要是用磚石和木

8、材建造并由磚石和木骨架共同承重的建筑物,其結(jié)構(gòu)構(gòu)造可以由木結(jié)構(gòu)(梁和柱)承重,磚石砌筑成圍護(hù)墻.也可以采用磚墻、磚柱承重的木屋架結(jié)構(gòu)。古建筑、解放前建造的城鎮(zhèn)民居、上世紀(jì)五、六十年代的民用建筑，絕大多數(shù)為磚木結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑：主要的承重構(gòu)件采用鋼材作為承重材料的建筑物稱為鋼結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑建造成本較高，多用于超高層建筑和有大跨度要求的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的特種工業(yè)廠房等。8. 層數(shù)和高度：建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來(lái)劃分：1-3層為低層住宅；4-6層為多層住宅；7-9層為中高層住宅；10層以上（含

9、10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑物通常是按建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)24米的為高層（但不包括總高度超過(guò)24米的單層建筑）。建筑總高度超過(guò)100米的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。層高和室內(nèi)凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌娴拇怪本嚯x。9. 建筑物的壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)壽命（economic life):建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間；具體是建筑物自竣

10、工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。經(jīng)濟(jì)壽命具體可在建筑物自然壽命、設(shè)計(jì)壽命的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出。建筑物如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。10.房地產(chǎn)估價(jià)：專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。估價(jià)目的：估價(jià)結(jié)果的期望用途。11.房地產(chǎn)評(píng)

11、估的原則：合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；公平原則。其中：最高最佳使用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用下的價(jià)值.最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證,使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大的一種最可能的利用。 替代原則要求評(píng)估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。在估價(jià)中，有許多情況下需要采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，是指所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。而所謂公開市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的

12、時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。此外，市場(chǎng)交易條件公開并不具有排他性，即所有的市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易。12.房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法：市場(chǎng)法、成本法、收益法。此外還包括假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。13.市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。計(jì)算公式：待估房地產(chǎn)的價(jià)格 =可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)&

13、#215;個(gè)別因素修正系數(shù)操作步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比交易實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正；求取比準(zhǔn)價(jià)格。選取可比實(shí)例的要求：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途相同；可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。交易情況修正：即排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差

14、，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。 特殊因素歸納起來(lái)主要有下列方面: 強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易；利害關(guān)系人之間的交易；交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；急于出售或者購(gòu)買的交易；交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；相鄰房地產(chǎn)的合并交易。交易日期修正：即將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)格。交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無(wú)類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或變動(dòng)指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷并給予調(diào)整。區(qū)域因素修正：是將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。即將構(gòu)成可比實(shí)

15、例與評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素的各因子逐項(xiàng)進(jìn)行比較，分析出由于區(qū)域因素不同所造成的價(jià)格差異，并確定修正系數(shù)。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。個(gè)別因素修正：即將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將構(gòu)成可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素的各個(gè)因子逐項(xiàng)進(jìn)行比較，分析得出由于個(gè)別因素不同所造成的價(jià)格差異，確定修正系數(shù)。個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。注意事項(xiàng)：可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近,不宜超過(guò)一年(如市場(chǎng)比較穩(wěn)定

16、,可適當(dāng)延長(zhǎng),但最長(zhǎng)不超過(guò)2年)；可比實(shí)例應(yīng)對(duì)每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%。14.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用對(duì)象和條件：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法。特別適用于：既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；單純建筑物的估價(jià)；房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r(jià)。 常用公式： 評(píng)估值（積算價(jià)格）=重新購(gòu)建價(jià)格 -折舊 =重新構(gòu)建價(jià)格×綜合成新率 新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用

17、+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn) 新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊操作步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；測(cè)算折舊或綜合成新率；求取積算價(jià)格。重新構(gòu)建價(jià)格可分為重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種。重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格：是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建

18、筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。大多數(shù)情況下,我們?cè)u(píng)估的是重置價(jià)格.建筑物折舊的分類：物質(zhì)折舊：是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的損失（自然、使用、意外、延遲維修等）。功能折舊：是指建筑物成本效用的相對(duì)損失所引起的價(jià)值損失，它包括由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失；也包括建筑物功能過(guò)度充足所造成的失效成本經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。建筑物折舊的求取方法：

19、年限法：折舊=（建筑物重新構(gòu)建價(jià)格 -建筑物凈殘值）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 =建筑物重新構(gòu)建價(jià)格×（1-殘值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命； 實(shí)際觀察法：估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察、分析、測(cè)算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)方面的折舊因素所造成的折舊總額；綜合法：同時(shí)運(yùn)用年限法和實(shí)際觀察法，采用加權(quán)算術(shù)平均法確定建筑物折舊的方法。成新率的確定：（1）對(duì)于價(jià)值大、重要的房屋建筑物采用綜合成新率方法確定成新率，其計(jì)算公式為：成新率 =現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率×60% +理論成新率×40% 其中：理論成新率 =（耐用年限 已使用年限）/耐用年限×100%；現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率：將影響房屋成新程度的主要因

20、素分為三部分、九大類別：結(jié)構(gòu)部分（基礎(chǔ)、主體、屋蓋）、裝修部分（門窗、內(nèi)外裝修及其他）、設(shè)備部分（水、電、暖）。通過(guò)對(duì)房屋建筑物造價(jià)中影響因素各占的比重，確定不同結(jié)構(gòu)形式建筑各因素的標(biāo)準(zhǔn)分值，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際情況確定各評(píng)估分值，根據(jù)此分值確定現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率。（2）對(duì)于單位價(jià)值小，結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單的房屋建筑物，采用尚可使用年限法確定成新率，計(jì)算公式為：成新率 =尚可使用年限/（尚可使用年限 +已使用年限）×100%成本法審查要點(diǎn)：應(yīng)采用客觀成本；房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成應(yīng)合理，須防止虛構(gòu)重置成本項(xiàng)目；計(jì)算建筑物折舊時(shí)應(yīng)考慮功能折舊與經(jīng)濟(jì)折舊；建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)；該方法不適于評(píng)估

21、建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。15.收益法：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的適用前提：適用的對(duì)象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅（公寓）、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、加油站等。適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。收益法計(jì)算公式（1）.純收益每年不變、收益年期為有限年的公式(最常用) ： V=（a/r）×1-1/(1+r)n 式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格 a房地產(chǎn)年純收益 r房地產(chǎn)折現(xiàn)率 n未來(lái)可獲收益年期 （2）.純收益每年不變、收益年期無(wú)限的公式： V = a/r收益法操作步驟：搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未

22、來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益（如純收益）；求取折現(xiàn)率；選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。純收益的求?。杭兪找鎽?yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況求??；評(píng)估中采用的收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或純收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)；在求取純收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)純收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量的類型。折現(xiàn)率：又稱資本化率，其本質(zhì)是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的報(bào)酬率。折現(xiàn)率由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指安全利率，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率因區(qū)域、物業(yè)

23、類型、投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)不同而存在差異。因此，不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的房地產(chǎn)，其折現(xiàn)率或資本化率不盡相同。折現(xiàn)率的選取對(duì)評(píng)估結(jié)果影響很大。確定折現(xiàn)率的三種方法：累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。收益年期的確定：對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的評(píng)估，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算；對(duì)于土地與建筑物合一的評(píng)估對(duì)象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限長(zhǎng)于或等于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算；對(duì)于土地與建筑物合一的評(píng)估對(duì)象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限短于土地使用權(quán)年

24、限時(shí)，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。收益法審查注意事項(xiàng)：對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別。即在預(yù)測(cè)收益時(shí)，在租約有效期內(nèi)以租約規(guī)定的租金帶來(lái)的收益為依據(jù)，租賃期外的收益以客觀收益為依據(jù)，分別測(cè)算并加和。16.假設(shè)開發(fā)法：又稱為剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。適用條件：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)

25、法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。假設(shè)開發(fā)法操作步驟：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；確定待開發(fā)房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式；估算開發(fā)完成后的不地產(chǎn)總價(jià)；估算后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、稅費(fèi)和開發(fā)商合理利潤(rùn)；確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。常用評(píng)估公式（以土地為例）：地價(jià) =開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià) 建筑開發(fā)費(fèi) -專業(yè)費(fèi)用 -不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) -利息-租售費(fèi)用-稅金 -開發(fā)商合理利潤(rùn)上述參數(shù)

26、的確定：開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)：對(duì)于預(yù)計(jì)出售的房地產(chǎn)，如商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、相同區(qū)域、同樣結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。對(duì)于預(yù)計(jì)出租的房地產(chǎn)，如準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有的寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)等，可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上相近區(qū)域、同類用途、結(jié)構(gòu)和裝修條件房地產(chǎn)的租金水平和出租費(fèi)用水平，采用市場(chǎng)比較法確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。建筑開發(fā)費(fèi)：包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤(rùn)及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附屬費(fèi)用等，可通過(guò)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ?dāng)前的平均或一般建筑費(fèi)用來(lái)推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算。建筑開發(fā)費(fèi)往往

27、通過(guò)總建筑面積和單位建筑面積成本計(jì)算出來(lái)。專業(yè)費(fèi)用：包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概算費(fèi)用等，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：為保證估價(jià)結(jié)果的安全性，往往預(yù)備有不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。利息：即房地產(chǎn)開發(fā)的全部資本的融資成本。房地產(chǎn)開發(fā)的資本包括地價(jià)款、建筑開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)資本的投入額、各自在開發(fā)過(guò)程中所占用時(shí)間的長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算（開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)一直到房地產(chǎn)全部銷售或出租完畢的時(shí)間）。租售費(fèi)用：主要指用于建成后房地產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)等，一般以房地產(chǎn)總價(jià)或租金的

28、一定比例計(jì)算。稅金：主要指建成后房地產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅、印花稅等，具體應(yīng)根據(jù)當(dāng)前政府的稅收政策確定，一般以建成后房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。開發(fā)商合理利潤(rùn)：一般以房地產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付資本的一定比例計(jì)算（按預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，該比例常稱為投資回報(bào)率），比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。假設(shè)開發(fā)法審查注意事項(xiàng)：必須有明確的規(guī)劃條件；要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件；一般不能以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接作為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；17.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取

29、相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地客觀在估價(jià)期日價(jià)格的方法。適用范圍：適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)，即具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)。評(píng)估公式：Pi =P×(1+K )×D×Y×T 其中： Pi - 估價(jià)對(duì)象修正后的地價(jià)； P - 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)； K - 因素修正系數(shù)； D - 容積率修正系數(shù)； Y - 使用年期修正系數(shù)； T - 估價(jià)期日修正系數(shù)。參數(shù)的確定： P 搜集政府有關(guān)部門的土地基準(zhǔn)地價(jià)資料，查出評(píng)估對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)； K 指容積率、期日、年期、用途之外的其它地價(jià)影響因素的綜合修正系

30、數(shù)。參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)體 系中因素修正系數(shù)說(shuō)明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測(cè)算宗地因素修正系數(shù)K: K = ki ki 為第i種因素的修正系數(shù)。 D 按城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率D，查相應(yīng)的當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)體系中容積率修正系數(shù)表，確定容積率修正系數(shù)。Y 使用年期修正系數(shù) Y =1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m 式中：r -土地還原利率 n -宗地剩余使用年限 m -法定最高出讓年限 T 估價(jià)期日修正系數(shù)T =宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日地價(jià)指數(shù)注意：由于在不同的城鎮(zhèn)，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式不同，所以具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法也可能不同。具

31、體如：基準(zhǔn)地價(jià)是熟地價(jià)還是生地價(jià)（具體是幾通一平），尤其是在城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)是否包含市政配套費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)用；是土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，還是區(qū)片價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)或路線價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)；是用土地單價(jià)表示的，還是用樓面地價(jià)表示的；對(duì)應(yīng)的土地用途、土地使用期限和容積率等。18.擔(dān)保法規(guī)定：下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)

32、產(chǎn)一并抵押。以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以下財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。19. 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：依法取得的房屋所有

33、權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后， 土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上的新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)受償。以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： 權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； 用于教育

34、、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人

35、占用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。辦理共有財(cái)產(chǎn)抵押須注意：按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。 辦理租賃財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)須注意：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。20.房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

36、的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵

37、押估價(jià)對(duì)象。房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。21. 在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持

38、必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。在運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先

39、選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。房地產(chǎn)估價(jià)師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的具體情況，在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。已作為假設(shè)和限制條件，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。22. 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示： 估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市

40、場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)； 合理使用評(píng)估價(jià)值； 定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō)明。在評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說(shuō)明。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣

41、時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見(jiàn)及其理由。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)

42、估價(jià)師簽字。23.我行押品價(jià)值評(píng)估人員對(duì)外部中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告要分別進(jìn)行形式審查和實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查。形式審查主要是對(duì)評(píng)估報(bào)告的格式、內(nèi)容組成以及合規(guī)情況等進(jìn)行審查。實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查是審查的重點(diǎn)。實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查主要關(guān)注以下方面：估價(jià)基本事項(xiàng)；估價(jià)目的是否為“抵押”；關(guān)注價(jià)值類型及其內(nèi)涵是否與估價(jià)目的相匹配；估價(jià)依據(jù)是否充分，假設(shè)限制條件是否妥當(dāng)，有無(wú)特殊說(shuō)明；評(píng)估所采用的方法與技術(shù)思路；測(cè)算過(guò)程是否正確；估價(jià)結(jié)果的確定是否合理。實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查的關(guān)鍵是評(píng)估方法與技術(shù)思路的審查。重點(diǎn)應(yīng)審查：評(píng)估方法是否適宜；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠；參數(shù)選擇是否合理；公式選用是否正確；計(jì)算過(guò)程是否有誤。選用評(píng)估方法應(yīng)遵循的原則：存在大量可比實(shí)例，則選用市場(chǎng)比較法