報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)2009年6月目錄一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表1）1二、房地產(chǎn)估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)1、市場(chǎng)法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表11）62、收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表12）73、成本法(房地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表131）94、成本法(建筑物)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表132） 115、成本法(土地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表133） 126、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（DFC法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表141） 137、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表142） 148、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表15）159、抵押估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表16） 16四、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)果匯總表（表2）17五、房地產(chǎn)估價(jià)方法評(píng)審工作表1、市場(chǎng)法評(píng)審工作表 （表31） 182、收益法評(píng)審工

2、作表（表32） 193、成本法(房地)評(píng)審工作表（表331） 204、成本法(建筑物)評(píng)審工作表（表332） 215、成本法(土地) 評(píng)審工作表（表333） 226、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（DFC法）評(píng)審工作表（表341） 237、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)法）評(píng)審工作表（表342） 248、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)審工作表（表35） 259、抵押估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表36） 26六、重要內(nèi)容缺失、原則性錯(cuò)誤與質(zhì)量嚴(yán)重缺陷內(nèi)容27表1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(100分)報(bào)告序號(hào)評(píng)審人序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明標(biāo)準(zhǔn)分扣分扣分說(shuō)明1封 面(1)封面內(nèi)容包括，標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期、

3、報(bào)告編號(hào)，缺少項(xiàng)目之一的，每項(xiàng)扣0.5分，直至扣完：(2)表述不準(zhǔn)確、不清楚。12目 錄有下列之一的，每項(xiàng)扣0.5分，直至扣完：(1)沒(méi)有標(biāo)明“目錄”二字；(2)結(jié)果報(bào)告缺一級(jí)標(biāo)題；(3)技術(shù)報(bào)告缺一級(jí)標(biāo)題；(4)組成內(nèi)容名稱(chēng)前后不一致；(5)附件具體內(nèi)容未列示或不詳細(xì)的；(6)頁(yè)碼沒(méi)有標(biāo)注，或頁(yè)碼標(biāo)注前后不一致的。13*致估價(jià)委托人函(1)致函內(nèi)容包括：估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果、致函日期。缺少其中之一的，每項(xiàng)扣0.5分，直至扣完；(2)表述不準(zhǔn)確；24*注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(1)未列明現(xiàn)場(chǎng)查看估價(jià)人員姓名的，扣0.5分：(2)重要專(zhuān)業(yè)幫助內(nèi)容、人員未說(shuō)明的，扣0.5分。15*估

4、價(jià)假設(shè)和限制條件(1)假設(shè)條件沒(méi)按“必要、充分、合理、有依據(jù)”要求列明的，扣12分；(2)限制條件針對(duì)性不強(qiáng)的，扣12分。56*估價(jià)委托人缺少委托人單位名稱(chēng)或個(gè)人姓名，扣1分。17*估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)方內(nèi)容包括估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)、法定代表人、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書(shū)編號(hào)、資質(zhì)證書(shū)有效期、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)，缺少其中之一的，每項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。18*估價(jià)目的(1)估價(jià)目的表述不準(zhǔn)確，扣1分；(2)估價(jià)目的表述模糊，未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為，扣1分。29*估價(jià)對(duì)象(1)估價(jià)對(duì)象基本狀況（名稱(chēng)、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬、生熟程度、建筑結(jié)構(gòu)、年限等）描述不全面、不準(zhǔn)確，扣0.52分；(2)估價(jià)對(duì)象構(gòu)成（是否含裝飾裝修

5、、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)等）界定不清楚，或估價(jià)對(duì)象利用限制不明確，扣0.52分。410*估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定不正確，扣1分；111*價(jià)值類(lèi)型與定義(1)價(jià)值類(lèi)型未明確或不準(zhǔn)確的，扣2分；(2)價(jià)值定義內(nèi)涵（價(jià)值構(gòu)成、使用條件限制）表述不完整、不規(guī)范的，扣0.52分。412*估價(jià)依據(jù)(1)法律依據(jù)不完整，扣0.51分，法律法規(guī)名稱(chēng)表述不準(zhǔn)確，扣0.5分；(2)估價(jià)技術(shù)依據(jù)不完整，扣0.51分，技術(shù)依據(jù)名稱(chēng)表述不準(zhǔn)確，扣0.5分；(3)委托方提供資料不完整、不具體的，扣0.5分；(4)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握依據(jù)資料不完整、不具體的，扣0.5分。213*估價(jià)原則(1)估價(jià)原則包括獨(dú)立客觀公正原則、合法原則

6、、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，每缺少一項(xiàng)扣.5分；(2)估價(jià)原則表述不準(zhǔn)確，扣0.5分。114*估價(jià)方法(1)估價(jià)思路表述不清晰的，扣0.5分；(2)缺少估價(jià)方法定義或定義不規(guī)范的，扣1分；(3)選用的估價(jià)方法不足，扣1分。215*估價(jià)結(jié)果(1)估價(jià)結(jié)果（包括幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫(xiě)）表述不完整的，扣1分。(2)估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵（是否與假設(shè)限制條件一致，出讓金、稅費(fèi)等是否扣除）不清晰的，扣1分。216*實(shí)物狀況土地實(shí)物狀況描述與分析(1)土地實(shí)物狀況包括：名稱(chēng)、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1

7、分；(2)實(shí)物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類(lèi)型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分。2建筑物實(shí)物狀況描述與分析(1)實(shí)物狀況包括：名稱(chēng)、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施(水、電、氣等)、室外公共配套設(shè)施完備程度等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣2分；(2)實(shí)物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類(lèi)型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分；(3)維護(hù)使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）描述與分析不全面、不具體的，扣0.51分；(4)功能折舊分析與外部性分析，本次不做要求。17*權(quán)益狀況描述與分析(1)建筑物所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況及其他特殊情況、描述不全面、不翔實(shí)的，扣0.51分；(2)土地所有

8、權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用情況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)及其他特殊情況界定不明晰，使用年限界定不合理，扣0.51分。218*區(qū)位狀況描述與分析(1)區(qū)位狀況包括坐落、方位、距離、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；(2)交通狀況包括道路狀況、可利用交通工、交通管制、停車(chē)方便程度等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；5 (3)周?chē)h(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；(4)外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施,每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；(5)區(qū)位狀況描述、分析與房地產(chǎn)類(lèi)型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分；419*市場(chǎng)背景描述與分析(1)未進(jìn)行國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)

9、政策因素進(jìn)行分析，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分；(2)未進(jìn)行國(guó)家及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析，扣1 分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分；(3)未進(jìn)行本地本類(lèi)房地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)狀況進(jìn)行分析，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分；(4)估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值沒(méi)有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持，扣1分；市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持不充分的，扣0.5分。420*最高最佳使用分析(1)未進(jìn)行合法性分析，扣2分，合法性分析不深入，扣1分；(2)未進(jìn)行五個(gè)最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；(3)未進(jìn)行三個(gè)原理應(yīng)用表述、分析的，扣0.5分；(4)未進(jìn)行四個(gè)估價(jià)方法應(yīng)用分析或分析不具體的，扣0.51分。421*估價(jià)方法適用性分析(1

10、)技術(shù)路線未表述的或表述不清晰的，扣0.51分；(2)已選用估價(jià)方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.51分；(3)未選用估價(jià)方法的理由表述或表述不充分的，扣0.51分。222*估價(jià)測(cè)算過(guò) 程詳見(jiàn)表1-11-5，按估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審。3623*估價(jià)結(jié)果確定(1)估價(jià)結(jié)果確定方式不恰當(dāng)?shù)?，?份；(2)估價(jià)結(jié)果確定方式的理由不充分，扣1分。224*附件(1)附件包括估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)對(duì)象位置圖、內(nèi)外部狀況圖片、權(quán)屬證明、估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明與工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、估價(jià)師資質(zhì)證明等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分；(2)內(nèi)外部狀況圖片不完整，扣0.5分。(3)估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料不

11、充分的，扣0.5分525外在質(zhì)量(1)報(bào)告專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)及用詞用語(yǔ)不規(guī)范，扣0.51分；(2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強(qiáng)、不通暢，不夠客觀、平實(shí)，扣0.51分；(3)報(bào)告中出現(xiàn)病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)錯(cuò)誤等，扣0.51分；(4)排版不規(guī)整，序號(hào)使用不規(guī)范及順序錯(cuò)誤等，扣0.51分；(5)報(bào)告各部分之間描述不一致，扣0.51分。(裝訂質(zhì)量本次評(píng)審不做要求)5100得分表11市場(chǎng)法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (36分)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng) 審 標(biāo) 準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1可比實(shí)例真實(shí)性可比實(shí)例3個(gè)。來(lái)源真實(shí)可靠、依據(jù)充分。3(1)可比實(shí)例名稱(chēng)、坐落不明確的，扣3分；(2)可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵不清楚，扣13分；(3)可

12、比實(shí)例狀況描述不完整、不清晰，扣13分；(4)可比實(shí)例可比性不強(qiáng)的，扣13分。客觀性成交價(jià)格內(nèi)涵清楚。3信息完備性信息翔實(shí)、齊全，內(nèi)容清楚。3可比性區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物差異性小，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔12個(gè)月內(nèi)。32交易情況修 正交易情況清楚；與正常交易情況價(jià)格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。2(1)交易情況表述不清楚，扣1分;(2)修正系數(shù)確定合理性較差，扣1分；(3)修正系數(shù)確定較合理，但理由不充分，扣0.5分。3市場(chǎng)狀況調(diào) 整成交日期準(zhǔn)確、價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況一致，取值客觀、合理。3(1)成交日期（至少到月）表述不明確，扣3分；(2)價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況描述不一致，扣1分；(3)調(diào)整系數(shù)確

13、定無(wú)理由，扣2分；(4)調(diào)整系數(shù)確定理由不充分，扣0.51分。 4 區(qū)位狀況調(diào) 整區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，反映估價(jià)對(duì)象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。6(1)因素選擇不全或針對(duì)性差,扣0.53分；(2)因素差異分析不足，扣0.53分；(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣0.53分；(4)子因素權(quán)重值不合理，扣0.53分。5權(quán)益狀況調(diào) 整權(quán)益狀況因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。3(1)因素（年限、容積率等）不全或不明確的,扣0.52分；(2)因素差異分析不足，扣0.52分；(3)調(diào)整因素分值確定

14、與因素差異描述不一致，扣0.52分；(4)子因素權(quán)重值不合理，扣0.52分。6實(shí)物狀況調(diào) 整比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。6(1)因素選擇不全或針對(duì)性差,扣0.53分；(2)因素差異分析不足，扣 分；(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣0.5 分；(4)子因素權(quán)重值不合理，扣 分。；7公式運(yùn)用與計(jì)算公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值精度合理，數(shù)值計(jì)算正確。4(1)計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；(3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；

15、(4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。8小 計(jì)36表12 收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng) 審 標(biāo) 準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1有效毛收入出租型1.1租金水平確定選取的出租實(shí)例真實(shí)、客觀、可比，信息詳實(shí)、完備；實(shí)例選取可比性強(qiáng)； 租金收入分析深入，收入；9(1) 選取的租賃實(shí)例狀況描述的真實(shí)性依據(jù)不充分,扣12 分；(2)選取的租賃實(shí)例狀況內(nèi)容描述不詳實(shí),扣12分；(3) 選取的租賃實(shí)例可比性較差，扣24分；(4)租金取值較合理，但未充分說(shuō)明理由的，扣14分。1.2租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣0.51分；(2)有租約，考

16、慮了租約限制，但處理方式錯(cuò)誤的，扣2分；(3)無(wú)租約但未說(shuō)明的，扣1分。1.3有效出租面積或可出租面積比率有效出租面積或可出租面積比率確定過(guò)程清楚，數(shù)據(jù)合理。2(1)有效出租面積或可出租面積比率數(shù)據(jù)基本合理，但依據(jù)不充分或確定過(guò)程不清楚的，扣1分；(2)可出租面積比率依據(jù)不合理的，扣2分；(3)可出租面積比率市場(chǎng)依據(jù)不充分的，扣1分。1.4空置率與租金損失空置率與租金損失確定過(guò)程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場(chǎng)依據(jù)充分。2(1)空置率與租金損失數(shù)據(jù)基本合理，但依據(jù)不充分或確定過(guò)程不清楚的，扣1分；(2)空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不合理的，扣2分；(3)空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不充分的，扣1分。有效毛收入自營(yíng)

17、型1.5經(jīng)營(yíng)收入確定商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)明確或生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營(yíng)收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分；經(jīng)營(yíng)收入確定合理。15(1) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不明確或生產(chǎn)性質(zhì)不明確的，扣2分；(2)經(jīng)營(yíng)或生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)不充分，扣35分；(3)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算過(guò)程粗略的，扣3分；(4)經(jīng)營(yíng)收入水平偏離正常，且理由不充分的，扣510分；。2其他收入確定其他收入來(lái)源說(shuō)明1其他收入來(lái)源未明確的，扣1分。3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用費(fèi)用項(xiàng)目正確、齊全；費(fèi)用估算或確定過(guò)程清楚，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正常客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或符合政策規(guī)定要求。6(1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理，扣13分；(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平基本合理，但理由不充

18、分的，扣13分；(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算過(guò)程粗略的，扣2分；(4)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用數(shù)額偏離正常的，且理由不充分的，扣13分。4凈收益計(jì)算正確2計(jì)算不正確的，扣2分。5變化趨勢(shì)分析凈收益流量類(lèi)型分析合理，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)充分。2(1)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2分；(2)雖進(jìn)行變化趨勢(shì)分析，但依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51分。6報(bào)酬率(或資本化率)報(bào)酬率確定方法和確定過(guò)程正確；數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分；針對(duì)估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、檔次、區(qū)位、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況等合理取值。4(1)報(bào)酬率（或資本化率）確定無(wú)過(guò)程的，扣2分；(2)報(bào)酬率確定有過(guò)程，但方法不正確的，扣2分；(3) 報(bào)酬率確定過(guò)程不完善的，扣12分；(4)報(bào)酬率取值不

19、合理的，扣12分。7收益年限收益年限確定正確，依據(jù)充分。2(1)收益年限確定錯(cuò)誤的，扣2分；(2)收益年限確定正確，但未說(shuō)明理由或說(shuō)明不充分的，扣1分。8公式應(yīng)用與計(jì)算計(jì)算公式選用正確；有必要的分析和測(cè)算過(guò)程；測(cè)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1)計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；(3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。9小 計(jì)36表131成本法(房地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (36分)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)置土地取得土地取得方式明確；

20、土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況；土地取得稅費(fèi)計(jì)算合理8(1)未說(shuō)明土地取得方式的，扣1分；(2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣14分；(3)成本取值依據(jù)不充分的，扣13分；(4)土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣12分；(4)土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣1分。征收集體土地取得征收國(guó)有土地取得2開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。5(1)建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（

21、現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù)不充分的,扣12分；(2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣13分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用內(nèi)容構(gòu)成完整，費(fèi)用額度依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。1(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣1分；(2)稅率確定不合理的，扣1分。(

22、3)稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。3管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。4銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。5投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分；(2)開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。6開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1分；(2)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分；7銷(xiāo)售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定合理。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1分；(

23、2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。8建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。2(1)維護(hù)使用狀況沒(méi)描述，直接給出成新率的，扣2分；(2)維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。 (功能折舊與外部性本次評(píng)審不作要求)9公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確4(1)計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；(3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小 計(jì)36表132成本法(建筑物)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36

24、分)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。3(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣3分；(2)費(fèi)率確定不合理的，扣3分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。9(1)建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù)不充分的,扣14分；(2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣15分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(

25、3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣1分；(2)稅率確定不合理的，扣1分。(3)稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。2管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。3銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。4投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周

26、期、計(jì)息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分；(2)開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1分；(2)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分；6銷(xiāo)售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定合理。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。7建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。4(1)維護(hù)使用狀況沒(méi)描述，直接給出成新率的，扣2分；(2)維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。 (功能折舊與外部性本次評(píng)審不作要求

27、)8公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確4(1)計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；(3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。9小 計(jì)36表133成本法(土地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (36分)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1土地取得費(fèi)用市場(chǎng)購(gòu)置土地取得土地取得方式明晰；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況；土地取得稅費(fèi)計(jì)算合理14(1)未說(shuō)明土地取得方式的，扣1分；(2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣16分；(3)成本取值

28、依據(jù)不充分的，扣15分；(4)土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣13分；(4)土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣1分。征收集體土地取得征收國(guó)有土地取得2土地取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)確定合理。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。3土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理土地開(kāi)發(fā)周期確定合理。6(1)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成不完整的，扣13分；(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用取值依據(jù)不充分的，扣12分。(3)土地開(kāi)發(fā)周期確定不合理的,扣1分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。5銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)用

29、構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。6投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分；(2)開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。7開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1分；(2)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分；8銷(xiāo)售稅金稅金內(nèi)容構(gòu)成完整，稅率確定合理。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。9公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確4(1)計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)

30、程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；(3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小 計(jì)36表141假設(shè)開(kāi)發(fā)法（DCF法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1最高最佳開(kāi)發(fā)方案開(kāi)發(fā)方案明確、符合規(guī)劃條件；符合最高最佳使用要求。4(1)開(kāi)發(fā)方案不明確的，扣2分；(2)缺少最高最佳使用分析或建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，扣12分。 2估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià) 值價(jià)格分析價(jià)格依據(jù)充分，分析透徹；參照表11(市場(chǎng)法)、表12(收益法)的要求，確定開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值。6(1)按市場(chǎng)法的，價(jià)格依

31、據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹的,扣13分；(2)按收益法的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的,扣13分；(3)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、計(jì)息期限取值不合理,扣12分。趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定分析透徹，確定合理。2(1)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2分；(2)變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51分。3折現(xiàn)率構(gòu)成完整，利潤(rùn)率、利息率取值客觀、合理，折現(xiàn)時(shí)間正確，理由充分。4(1)折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或錯(cuò)誤的，扣14分；(2)折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分，扣2分；4建造成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。6(1)建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或

32、依據(jù)不充分的,扣13分；(2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣13分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2(1)其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣12分；(2)取值依據(jù)不充分，扣1分。5管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。6銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計(jì)算正確。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。7銷(xiāo)售稅金稅金構(gòu)成合理；稅率確定合理。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。8購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理；稅

33、費(fèi)比率依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。9公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1)計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；(3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小 計(jì)36表142假設(shè)開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1最高最佳開(kāi)發(fā)方案開(kāi)發(fā)方案明確、符合規(guī)劃條件；符合最高最佳使用要求。4(1)開(kāi)發(fā)方案不明確的，扣2分；(2)缺少最高最佳

34、使用分析或建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，扣12分。 2估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià) 值價(jià)格分析價(jià)格依據(jù)充分，分析透徹；參照表11(市場(chǎng)法)、表12(收益法)的要求，確定開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值。6(1)按市場(chǎng)法的，價(jià)格依據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹的,扣13分；(2)按收益法的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的,扣13分；(3)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、計(jì)息期限取值不合理,扣12分。趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定分析透徹，確定合理。2(1)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2分；(2)變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51分。3建造成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。6(1)建安工程費(fèi)取值無(wú)依

35、據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù)不充分的,扣13分；(2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣13分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2(1)其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣12分；(2)取值依據(jù)不充分，扣1分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。5銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計(jì)算正確。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分；(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。6投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分；(2)開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確

36、定不合理的，扣1分。7開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀合理，理由充分。2(1)利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1分；(2)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分；8銷(xiāo)售稅金稅金構(gòu)成合理；稅率確定合理。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。9購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1分；(2)稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。10公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1)計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；(3)估價(jià)結(jié)

37、果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。11小 計(jì)36表1-5基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)序號(hào)評(píng)審內(nèi)容評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1基準(zhǔn)地價(jià)確定基準(zhǔn)地價(jià)為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)；地價(jià)內(nèi)涵明確，取值依據(jù)充分。5(1)地價(jià)內(nèi)涵未說(shuō)明的，扣3分；(2)地價(jià)取值依據(jù)不充分的, 扣2分；2宗地修正內(nèi)容介紹修正內(nèi)容完整、真實(shí)；修正方法明確。2(1)修正內(nèi)容依據(jù)不充分的，扣12分；(2)修正內(nèi)容不完整的，扣12分；(3)修正方法不明確的，扣12分。3宗地因素條件說(shuō)明宗地狀況界定準(zhǔn)確；修正因素針對(duì)性強(qiáng)、完整，符合宗地特點(diǎn)。7(1)宗地狀況界定不準(zhǔn)確的，扣13分；

38、(2)修正因素針對(duì)性不強(qiáng)的，扣13分；(3)修正因素不完整的，扣13分。4宗地修正系數(shù)修正系數(shù)選取客觀、合理，符合法律法規(guī)要求；修正計(jì)算正確9(1)修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或理由不充分的，扣16分；(2)修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤，扣13分。32期日修正期日修正系數(shù)確定依據(jù)充分；期日修正測(cè)算過(guò)程正確3(1)期日修正系數(shù)確定依據(jù)不充分的，扣1分；(2)期日修正計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤，扣1分。2容積率修正容積率修正系數(shù)確定依據(jù)充分；容積率修正測(cè)算過(guò)程正確3(1)容積率修正系數(shù)確定依據(jù)不充分的，扣1分；(2)容積率修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1分。2年期修正土地剩余使用年限確定正確；資本化率確定依據(jù)充分，符合法律法規(guī)要求；

39、年期修正計(jì)算正確。3(1)土地剩余使用年限確定依據(jù)不充分的，扣1分；(2)資本化率確定不合理的，扣1分；(3)年期修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1分。8公式應(yīng)用與計(jì)算計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)；計(jì)算結(jié)果正確。4(1)計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；(3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。9小 計(jì)36表1-6 抵押估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（20分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1*估價(jià)假設(shè)和限制條件與實(shí)地查看日期不一致時(shí)，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行說(shuō)明。1與實(shí)地查看日期不一致時(shí)

40、，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行說(shuō)明的，扣1分。2*估價(jià)原則列明謹(jǐn)慎原則。1未指出謹(jǐn)慎原則的，扣1分。3*估價(jià)結(jié)果披露披露完整。2包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款以及抵押價(jià)值。未說(shuō)明其中之一的，扣1分。4*估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對(duì)性強(qiáng)。8(1)未進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析的，扣8分。(2)缺少抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，扣3分；(3)缺少假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，扣1分；(4)缺少變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短，扣1分；(5)缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序，扣3分；(

41、6)變現(xiàn)能力分析缺乏針對(duì)性的，扣14分。5*風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容完整，分析合理，針對(duì)性強(qiáng)。6（1）風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容包括：(1)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明；(2)評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明；(3)估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；（4）合理使用評(píng)估價(jià)值；（5）定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估；（6）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)等。缺少上述內(nèi)容之一的，扣1分；(2)風(fēng)險(xiǎn)提示缺乏針對(duì)性的，扣13分。6*附 件應(yīng)包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)

42、面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄。2缺少法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄的，扣2分。7合 計(jì)20表2房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)果匯總表報(bào)告名稱(chēng)報(bào)告編號(hào) 專(zhuān) 家內(nèi) 容專(zhuān)家一專(zhuān)家二專(zhuān)家三各專(zhuān)家評(píng)審得分評(píng)審組最終得分評(píng)審組意見(jiàn)專(zhuān)家簽字評(píng)審日期表31市場(chǎng)法評(píng)審工作表序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1可比實(shí)例真實(shí)性3客觀性3信息完備性3可比性32交易情況修 正23市場(chǎng)狀況調(diào) 整34 區(qū)位狀況調(diào) 整65實(shí)物狀況調(diào) 整36權(quán)益狀況調(diào) 整67公式運(yùn)用與計(jì)算4合 計(jì)36表32收益法評(píng)審工作表序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1有效毛收入出租型1.1租金水平確定91.2租約限制2

43、1.3有效出租面積與出租率21.4空置率與租金損失2有效毛收入自營(yíng)型1.5經(jīng)營(yíng)收入確定152其他收入13運(yùn)營(yíng)費(fèi)用64凈收益25變化趨勢(shì)分析26報(bào)酬率(或資本化率)47收益年限28公式應(yīng)用與計(jì)算4合 計(jì)36表331 成本法(房地)評(píng)審工作表序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)置土地取得8征收集體土地取得征收國(guó)有土地取得2開(kāi)發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)2勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)13管理費(fèi)用24銷(xiāo)售費(fèi)用25投資利息26開(kāi)發(fā)利潤(rùn)27銷(xiāo)售稅金28建筑物折舊29公式應(yīng)用與計(jì)算4合 計(jì)36表332成本法(建筑物)評(píng)審工作表序號(hào)評(píng)審項(xiàng)

44、目標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)9基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)22管理費(fèi)用23銷(xiāo)售費(fèi)用24投資利息25開(kāi)發(fā)利潤(rùn)26銷(xiāo)售稅金27建筑物折舊48公式應(yīng)用與計(jì)算4合 計(jì)36表333成本法(土地)評(píng)審工作表序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1土地取得費(fèi)用市場(chǎng)購(gòu)置土地取得14征收集體土地取得征收國(guó)有土地取得2土地取得稅費(fèi)23土地開(kāi)發(fā)費(fèi)64管理費(fèi)用25銷(xiāo)售費(fèi)用26投資利息27開(kāi)發(fā)利潤(rùn)28銷(xiāo)售稅金29公式應(yīng)用與計(jì)算4合 計(jì)36表341 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（DCF法）評(píng)審工作表序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1最高最佳開(kāi)發(fā)方案4 2估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià) 值價(jià)格分析6趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定23折現(xiàn)率44建造成本建筑安裝工程費(fèi)6其他成本25管理費(fèi)用26銷(xiāo)售費(fèi)用27銷(xiāo)售稅金28購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象稅費(fèi)29公式應(yīng)用與計(jì)算4合 計(jì)36表342 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)法）評(píng)審工作表序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1最高最佳開(kāi)發(fā)方案4 2估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià) 值價(jià)格分析6趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定23建造成本建筑安裝工程費(fèi)6其他成本2