成本法及其運用

1、第七章 成本法及其運用 第一節(jié) 成本法概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 第三節(jié) 成本法的基本公式 第四節(jié) 重新購建價格的求取 第五節(jié) 建筑物折舊的求取 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 第七節(jié) 成本法總結(jié)和運用舉例第一節(jié) 成本法概述一、成本法的含義（熟悉）二、成本法的理論依據(jù)（熟悉）三、成本法適用的估價對象和條件（掌握）（一）成本法適用的估價對象（二）成本法估價需要具備的條件四、成本法估價的操作步驟（熟悉）第一節(jié) 成本法概述一、成本法的含義（熟悉） 含義：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 重新購建價格：是指假設(shè)在估價時點重新取得全

2、新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。 折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。 又稱“積算法”；成本法測算出來的價值簡稱“積算價格。” 本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。二、成本法的理論依據(jù)（熟悉） 生產(chǎn)費用價值論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。 買賣雙方可以接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價（包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤）三、成本法適用的估價對象和條件（掌握） 成本法適用的估價對象 新開發(fā)的房地產(chǎn) 舊的房地產(chǎn) 在建工程 計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 很

3、少發(fā)生交易、又無經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn) 有獨特設(shè)計、特殊建筑的房地產(chǎn) 單純的建筑物或者其裝飾裝修部分 房地產(chǎn)保險評估（包括投保和理賠）、其他房地產(chǎn)損害賠償 在房地產(chǎn)市場不夠活躍、類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)的房地產(chǎn) 適用于可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值 適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)，不適用于建筑物過于老舊的房地產(chǎn) 成本法估價需要具備的條件 某宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格 成本高，其價值不一定大；成本低，其價值不一定不高 注意三個問題： 一是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本 實際成本（個別成本）：是指某個具體的房

4、地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費 客觀成本（正常成本）：是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整 供大于求時，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價； 供小于求時，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價 評估價值等于客觀成本減去功能折舊、外部折舊 成本法測算的是房屋所有權(quán)和在估介時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值 四、成本法估價的操作步驟（熟悉） 弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料 測算估價對象重新購建價格 測算建筑物折舊 求取估價對象積算價格第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成（掌握） 典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式下的

5、房地產(chǎn)價格構(gòu)成（七大項）： 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 投資利息 銷售稅費 開發(fā)利潤 房地產(chǎn)價值的表達式： 房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 房地產(chǎn)價值=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）/1-（銷售稅費率+銷售利潤率）一、土地取得成本 取得開發(fā)用地的三條途徑： 通過市場購置取得 通過征收集體土地取得 通過征收國有土地上房屋取得二、開發(fā)成本 勘察設(shè)計和前期工程費 市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標、施工通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等前期工作的必要支出 注意

6、：場地平整費與土地取得成本的銜接 建筑安裝工程費 包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等 附屬工程：指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 包括道路、給排水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費 注意：熟地中，此項費用已含在土地取得成本中，不須另外計算 公共配套設(shè)施建設(shè)費 教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用 其他工程費 包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等 開發(fā)期間稅費 如，綠化建設(shè)費、人防工程費等三、管理費用 管理費用，是指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出 通常按土地取得成本和開發(fā)成本之和的

7、一定比例來測算四、銷售費用 銷售費用，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出 包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或銷售代理費等 銷售費區(qū)分銷售前發(fā)生的費用和銷售同時發(fā)生的費用（便于計算投資利息） 廣告費、銷售資料制作費、樣板房建設(shè)費、售樓處建設(shè)費等一般發(fā)生在銷售前 銷售代理費一般與銷售同時發(fā)生五、投資利息（一）投資利息的含義 是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息 土地成本、開發(fā)成本、管理費和銷售費，無論是借款還是自有資金，都應(yīng)計算利息（二）投資利息的計算1應(yīng)計息項目2計息周期3計息期4計息方式5利率 應(yīng)計息

8、項目：土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 計息周期： 計算周期是指計算利息的單位時間 可以是年、半年、季、月等，通常是年 計息期： 某項費用的計息期是該項費用應(yīng)計息的時間長度 建設(shè)期的起點：一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期 建設(shè)期的終點：估價對象開發(fā)完成的日期，一般是估價時點估價對象為現(xiàn)房的，一般是假設(shè)估價對象在估價時點時竣工驗收完成 建設(shè)期又可分為前期和建造期 前期：自取得開發(fā)用地之日起至動工開發(fā)之日止 建造期：自動工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止 建設(shè)期可采用類似市場法的方法求取一次發(fā)生的費用，其計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點 （不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況） 分

9、散發(fā)生的費用，計息時一般假設(shè)費用發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并視為集中發(fā)生在該時間段的期中 計息方式： 單利 復(fù)利 利息計算本質(zhì)上都是復(fù)利，采取單利方式只是為了實際計算上的方便 單利利率（i1）和復(fù)利利率(i2)之間的關(guān)系： i1=(1+i2)n-1/n (n表示計息期) 利率： 名義利率（r）與實際利率（i）的關(guān)系: i=(1+r/m)m-1 (m為一年中的計息次數(shù))例:六、銷售稅費 銷售稅費，是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費 包括： 銷售稅金及附加營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（簡稱“兩稅一費”） 其他銷售稅費印花稅、交易手續(xù)費等 為便于實際估價中

10、正常開發(fā)利潤的調(diào)查估計，銷售稅費一般不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅七、開發(fā)利潤 開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，而不是建筑承包商的利潤。 開發(fā)利潤的估算： 開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前的，簡稱稅前利潤 是平均利潤，而不是個別開發(fā)商的實際利潤或期望利潤 開發(fā)利潤=基數(shù)×利潤率 （基數(shù)和利潤率要匹配）計算基數(shù)對應(yīng)的利潤率土地取得成本+開發(fā)成本直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）土地取得成本+開發(fā)成本+管理費+銷售費投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費+銷售費）土地取得成本+開發(fā)成本+管理費+銷售費+投資利息成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)

11、成本+管理費+銷售費+投資利息）土地取得成本+開發(fā)成本+管理費+銷售費+投資利息+銷售稅+開發(fā)利潤（即開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 直接成本利潤率投資利潤率 成本利潤率銷售利潤率 利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握）一、成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價值=重新購建價格折舊二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式 新開發(fā)房地產(chǎn)價值 =土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+ 銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（二）適用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物價值 =建筑

12、物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+ 投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（三）適用于新開發(fā)的土地的基本公式 新開發(fā)的土地價值 =取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+ 管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+ 開發(fā)利潤 新開發(fā)的房地產(chǎn)一般不存在折舊，但應(yīng)考慮下列因素，作增價或減價調(diào)整 選址是否適當 規(guī)劃設(shè)計是否合理 工程質(zhì)量的優(yōu)劣 周圍環(huán)境和景觀的好壞 該類房地產(chǎn)的供求狀況 新開發(fā)區(qū)宗地的估價 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤）÷ （開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×

13、用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地總面×100%三個步驟： 計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格； 計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格； 計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格 例：三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于舊的房地的基本公式 舊的房地價值=房地重新購建價格建筑物折舊 或：舊的房地價值=土地重新購建價格建筑物重新購建價格建筑物折舊（二）適用于舊的建筑物的基本公式 舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格建筑物折舊第四節(jié) 重新購建價格的求取一、重新購建價格的含義（熟悉） 又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支

14、出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤 重新購建價格應(yīng)是估價時點的價格 重新購建價格應(yīng)是客觀的價格 重新購建價格應(yīng)是在全新狀況下的的價格，土地的重新購建價格應(yīng)是在估價時點狀況下的價格（土地的增價、減價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中）二、重新購建價格的求取思路（熟悉）（一）房地重新購建價格的求取思路 兩大路徑： 將房地分為土地和建筑物，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法求??； 將房地分為土地和建筑物，先求土地的重新購建價格，再求建筑物的重新購建價格，然后相加適用于能直接在其上進行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況（二）土地重新購建價格的求取思路 假設(shè)土地上無建筑物，采用市場法

15、、基準地價修正法等求取適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求重新開發(fā)成本的土地 也可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本（三）建筑物重新購建價格的求取思路 假設(shè)已取得一空地，在空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤 也可設(shè)想，將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，發(fā)包人應(yīng)支付給承包商的全部費用，再加上發(fā)包人的其他必要支出（如管理費、銷售費、投資利息、銷售稅費等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤三、建筑物重新購建價格的求取方式（掌握） 按重新建造方式的不同，建筑物重新購建價格分為： 重建價格 重置價格 重建價格又稱重建成本，指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，

16、在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤可理解為“復(fù)制” 重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤 重建價格與重置價格通常不同： 一般的建筑物適用重置價格 有歷史或美學(xué)價值的建筑物適用重建價格 通常，重置價格低于重建價格四、建筑物重新購建價格的求取方法（掌握）（一）單位比較法 含義： 要點： 以建筑物為整體以單位面積或單位體積作為比較單位對類似建筑物的建安費用進行修正、調(diào)整

17、將不正常的建安費修正為正常的建安費； 將建造日期時的建安費，調(diào)整為估價時點時的建安費； 根據(jù)設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修方面的差異，對建安費進行 調(diào)整再加上其他費用（專業(yè)費、管理費、銷售費、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤） 實質(zhì)：市場法 有單位面積法和單位體積法兩種： 單位面積法：適用于同一類型的建筑物的單位建筑面積建安費基本相同的建筑物 如住宅、辦公樓、標準廠房等 單位體積法：適用于同一類型的建筑物的單位體積建安費基本相同的建筑物 如儲油罐、地下油庫等例：（二）分部分項法 含義： 要點： 將建筑物分解為獨立的構(gòu)件或分部分項工程 測算獨立的構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量 調(diào)查估價時點時的獨立的構(gòu)件或分部分項工程單

18、價 將數(shù)量乘單價后相加 再加上其他費用（專業(yè)費、管理費、銷售費、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤） 注意兩點： 要結(jié)合構(gòu)件或分部分項工程特點使用計量單位 防止漏項和重復(fù)計算例：（三）工料測量法 含義：要點： 將建筑物還原為建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備 測算重新建造建筑物所需的建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、數(shù)量和工時數(shù) 調(diào)查相應(yīng)的建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備的單價及人工費標準 將數(shù)量和工時數(shù)乘相應(yīng)單價和人工費標準后相加 再加上其他費用（專業(yè)費、管理費、銷售費、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤） 優(yōu)缺點：詳細準確；費時費力并需要 其他專家參與 適用于：具有歷史價值的建筑物的重 新購建價格（四）指數(shù)調(diào)整法 也稱為成本指數(shù)趨

19、勢法 利用成本指數(shù)或變動率，將歷史成本調(diào)整到估價時點的成本來求取建筑物重新購建價格的方法 主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果第五節(jié) 建筑物折舊的求取（掌握）一、建筑物折舊的含義和原因 建筑物折舊的含義 指各種原因造成的建筑物價值減損 建筑物折舊=建筑物重新購建價格建筑物市場價值 建筑物折舊的原因1物質(zhì)折舊又稱有形損耗指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物的價值減損四方面： 自然經(jīng)過的老化類似于人隨著年齡增長的衰老 正常使用的磨損類似于腦力或體力勞動等工作性質(zhì)的不同對人的損害 意外破壞的損毀類似于人曾經(jīng)得過一場大病對人的損害 延遲維修的損壞殘存類似于人平時不注意休養(yǎng)生息有病不治2功能折舊又稱

20、無形損耗指建筑物在功能上的缺乏落后或過剩造成的建筑物價值減損原因：建筑設(shè)計缺陷、過去的建筑標準過低、消費觀念改變、建筑技術(shù)進步等 功能缺乏沒有其應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施、或系統(tǒng)等 功能落后已有部件、設(shè)備、設(shè)施、或系統(tǒng)等的標準低于正常標準 功能過剩已有部件、設(shè)備、設(shè)施、或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準3外部折舊又稱經(jīng)濟折舊指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損不利因素： 區(qū)位因素：如周圍環(huán)境和景觀改變 經(jīng)濟因素：如市場供給過量 其他因素：如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等外部折舊可分為永久性的和暫時性的二、建筑物折舊的求取方法（一）年限法1年限法和有關(guān)年限的含義 年限法又叫年限-壽命法

21、，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法 建筑物的壽命有兩種 自然壽命：從竣工之日至不能安全使用之時 經(jīng)濟壽命：從竣工之日至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之時 對于收益性房地產(chǎn)，經(jīng)濟壽命是：竣工之日至凈收益大于零的持續(xù)時間 經(jīng)濟壽命短于自然壽命 相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同 建筑物的年齡： 實際年齡：竣工時至估價時點間的日歷年數(shù)（類似于人的實際年齡） 有效年齡：估價時點時建筑物狀況和效用所顯示的年齡（類似于人看上去的年齡） 建筑物的剩余壽命： 剩余自然壽命：自然壽命減去實際年齡后的壽命 剩余經(jīng)濟壽命：經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命 剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命有

22、效年齡 利用年限法求取建筑物的折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命2直線法 公式： 直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值計算公式總結(jié)：第五節(jié) 建筑物折舊的求?。ㄕ莆眨?成新折扣法 公式： V=C×q 適用范圍：比較粗略，主要用于初步估價；尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)場摸底調(diào)查 直線法計算成新率的公式：q=100%-d×t（二）市場提取法（三）分解法1物質(zhì)折舊的求取方法2功能折舊的求取方法 3外部折舊的求取方法三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題（一）估價上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別（二）土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

23、一、商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定（了解）（一）商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定（二）經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 二、房地產(chǎn)征收費用的有關(guān)規(guī)定（熟悉）（一）集體土地征收費用的有關(guān)規(guī)定（二）國有土地上房屋征收費用的有關(guān)規(guī)定 三、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 （了解） 四、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定（熟悉） 年折舊額的計算公式 房屋的結(jié)構(gòu)等級各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限 各類房屋的殘值第七節(jié) 成本法總結(jié)和運用舉例見教材本章習(xí)題 某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1

24、日完成，該公司申請竣工驗收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進行改造。請根據(jù)下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場價格。 (1)假設(shè)在估價時點重新取得該項目建設(shè)用地，土地取得費用為1000元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為2500元每平米，銷售費用為200萬元，管理費用為開發(fā)成本的3，開發(fā)建設(shè)期為2.5年，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30，第二年投入50，最后半年投入20，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02，銷售稅金及附加為售價的5.53，投資利潤率為12。 (2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60