房地產(chǎn)估價專升本階段性作業(yè)3

1、房地產(chǎn)估價(專升本)階段性作業(yè)3總分: 100分 考試時間:分鐘單選題1. 用收益還原法估算地價時，是在未來每年預期_的基礎上計算的。(5分)(A) 總費用(B) 純收益與總費用之和(C) 總收益(D) 純收益參考答案：D2. 假設一宗土地，年純收益為2000元m2·年，土地的純收益只要以8的資本年利率還原即可，則土地價格應為_元m2。(5分)(A) 25000(B) 20000(C) 18000(D) 16000參考答案：A3. 甲地尚可使用50年，單價為1050元m2，乙地尚可使用

2、60年，單價為1100元m2土地資本化率均為8，實際上甲地的價格_乙地的價格。(5分)(A) 高于(B) 低于(C) 等于(D) 難以確定參考答案：B4. 某地塊年土地純收益為1000元，土地還原利率為10，則該地塊50年使用權(quán)價格為_元。(5分)(A) 9910(B) 10000(C) 10100(D) 19403參考答案：A5. 在收益還原法中，_可作為評估地價的依據(jù)。(4分)(A) 直接收益(B) 實際收益(C) 客觀收益(D) 間接收益參考答案：C6. 某開發(fā)商擬開發(fā)

3、一宗地，向銀行貸款500萬元，年利率12，借期5年，則5年末應一次歸還本利_萬元。(4分)(A) 500(B) 800(C) 8812(D) 980參考答案：C7. 土地收益價格的大小與_有關(guān)。(4分)(A) 未來年純收益、還原利率、收益年期(B) 使用價值、地租、使用年期(C) 實際純收益、利息率、使用年期(D) 未來年總收益、總費用、使用年期參考答案：A8. 房地出租中，_的費用計算一般與建筑物重置價無關(guān)。(4分)(A) 管理費(B) 維修費(C) 保險費(D) 房屋折舊

4、費參考答案：A多選題9. 可用于收益還原法中的原則有_。(4分)(A) 替代原則(B) 預期收益原則(C) 貢獻原則(D) 競爭原則參考答案：A,B,C,D10. 收益還原法的理論依據(jù)主要有_。(4分)(A) 地租理論(B) 生產(chǎn)要素分配理論(C) 區(qū)位理論(D) 變動因素理論參考答案：A,B11. 不適于采用收益還原法估價的有_。(4分)(A) 機關(guān)(B) 學校(C) 影劇院(D) 公園參考答案：A,B,D12. 位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的土地價格可以采用_評估。(4分)(A)&#

5、160;成本逼近法(B) 市場比較法(C) 基準地價系數(shù)修止法(D) 收益還原法參考答案：A,B,C,D13. 遠離城市的獨立工礦區(qū)的土地價格不適于用_評估。(4分)(A) 收益還原法(B) 市場比較法(C) 成本逼近法(D) 路線價估價法參考答案：A,D14. 房地出租的總費用計算中，維修費的計算方法有_。(4分)(A) 按建筑物重置價的152計算(B) 造價比例法(C) 定期輪修法(D) 經(jīng)驗估計法參考答案：A,B,C,D判斷題15. 綜合還原利率計算公式r=(r1L+r2B)/(

6、L+B)與r=r1L+(r2+d)B/（L+B）主要適用于建筑物折舊后的純收益情況，是否正確(4分)正確錯誤參考答案：正確解題思路：16. 在承租土地使用權(quán)中，由于其是債權(quán)性質(zhì)，故承租土地使用權(quán)是無價的，是否正確？(4分)正確錯誤參考答案：錯誤解題思路：17. 來自土地的收益，相對于土地使用者而言，稱為地租；相對于土地所有者而言，稱為土地收益，是否正確？(4分)正確錯誤參考答案：錯誤解題思路：18. 地價等于土地年收益土地還原利率(4分)正確錯誤參考答案：錯誤解題思路：19. 一般情況下，土地還原利率高于建筑物還原利率(4分)正確錯誤參考答案：錯誤解題思路：20. 土地還原利率等于土地純收益與土地價格的比率(4分)正確錯誤參考答案：錯誤解題思路：21. 還原利率隨房地產(chǎn)的種類不同而不同，投資風險小的房地產(chǎn)，其還原利率越高(4分)正確錯誤參考答案：錯誤解題思路：22. 城市中心區(qū)的一塊空地，目前未加利用，也暫無收益，可以用收益還原法評估(4分)正確錯誤參考答案：正確解題思路：23