某地區(qū)項目管理及銷售代理合同管理知識

1、合同編號：2008 GW-SZ-00成都遠鴻香頌湖項目銷售代理合同甲方(委托方)：乙方(受托方)：深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司地址：地址：深圳市深南東路深圳發(fā)展銀行大廈13層電話：電話：86 755 2216 2800傳真：傳真：86 755 2216 2900法定代表人：法定代表人：陳勁松合同經(jīng)辦人：合同經(jīng)辦人：甲、乙雙方本著互惠互利、真誠合作的原則，甲方就成都遠鴻香頌湖項目（以下稱本項目）委托乙方提供 銷售代理 等事宜達成本合同，雙方恪守信用，共同執(zhí)行本合同所有條款。第一條 定義除非上下文中另有所指，下列簡稱在本協(xié)議中具有以下含義：1.1 商品房代理，是指代理商依照同房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的商品

2、房代理銷售合同書，代理商以房地產(chǎn)開發(fā)商的名義對外銷售房屋，按本合同約定收取代理費的行為。1.2 開盤日：指本項目在 成都和都江堰 地區(qū)的公共媒體上第一次發(fā)布廣告宣傳的正式發(fā)售日，須符合開盤銷售的基本條件，具體包括：取得房屋銷售預售許可證，售樓處、樣板房、部分園林以及部分工程主體外立面展示等條件均齊備。在雙方未對開盤日作書面確認的情況下，本項目的開盤日為銷售該批房號時收到購房客戶支付的第一筆定金日。本項目分批（期）、分不同物業(yè)在不同時間公開發(fā)售的，開盤日為多個。1.3 “單位”：指取得預售許可證后，該批核準房號表中列明的單個房號。1.4 “售出單位”：指選擇一次性付款的客戶簽訂商品房銷（預）售合

3、同并交清房款的房屋單元，該房屋單元視為售出單元；銀行按揭貸款的購房者簽訂買賣一套房屋的 市商品房銷（預）售合同及按揭貸款合同并支付了首期房價款，交齊辦理按揭貸款所需資料，該房屋單元視為售出單元。1.5 “銷售率”：指乙方在代理期內(nèi)，本項目委托銷售物業(yè)中，客戶交足正式定金并簽署了認購書單位的累計總建筑面積除以本項目甲方委托銷售的總建筑面積。甲方委托銷售總面積以甲方提供的委托代理房號明細表之總建筑面積為準。1.6 甲方關(guān)系客戶：未經(jīng)乙方接待登記，直接與甲方洽談，或甲方事先書面通知乙方人員協(xié)助介紹的客戶，若乙方接待后才提出是甲方關(guān)系客戶的，仍視作乙方客戶。甲方關(guān)系客戶須經(jīng)甲方總經(jīng)理（ ）簽字確認，甲

4、方在對外發(fā)布的市場價格基礎(chǔ)上額外給予其折扣優(yōu)惠，此銷售物業(yè)計入乙方銷售業(yè)績（即銷售率），乙方收取該單位的代理費。第二條 獨家銷售代理之物業(yè)2.1 受托物業(yè)位置：位于 市 區(qū) 路 成都遠鴻香頌湖項目；2.2 受托物業(yè)類型：住宅/商業(yè)/寫字樓/車位；2.3 受托物業(yè)面積：本項目總建筑面積共約 平方米，本項目計劃分 期開發(fā)并銷售。乙方受托代理銷售的物業(yè)為該項目 期經(jīng)批準的全部可售建筑面積共約 平方米，其中可售住宅面積約 平方米，可售商鋪面積約 平方米，可售車位約 個。具體詳細之委托銷售代理房號明細表及保留單位房號表作為本合同附件，甲方于取得預售許可證后的 15 日內(nèi)（開盤日前）提供給乙方（若本項目物

5、業(yè)分批開盤，則分批提交），以保證銷售計劃的順利實施。 第三條 本合同代理服務期限3.1 起始日期： 3.2 終止日期：在所代理銷售之物業(yè)取得第一張預售許可證的前提下，自本項目首批物業(yè)開盤日起算滿 個月止或者 個月期限未滿但代理銷售目標全部完成后乙方人員撤出銷售現(xiàn)場之日。3.3 代理期限屆滿雙方視具體情況再行協(xié)商后續(xù)合作事宜，并以書面形式確認。3.4 最后一批可售房號應在服務代理期屆滿前 8個月全部委托乙方銷售，否則服務代理期（銷售期間）相應順延。第四條 雙方聲明和保證4.1 甲方向乙方保證，在簽署本合同時及本合同有效期限內(nèi)：5.2.1 甲方系在中國正式成立和登記的法人，有依其章程規(guī)定、在其企業(yè)

6、法人營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍內(nèi)行事的法律能力；5.2.2 甲方有簽署和執(zhí)行本合同一切條款的權(quán)利和權(quán)力。5.2 乙方向甲方保證，在簽署本合同時及本合同有效期限內(nèi)：4.2.1乙方系在中國正式成立和登記的法人、有依其章程規(guī)定、在其企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍內(nèi)行事的法律能力；4.2.2乙方有簽署和執(zhí)行本合同一切條款的權(quán)利和權(quán)力。第五條 雙方權(quán)責5.2 甲方權(quán)責甲方享有如下權(quán)利：5.2.1 甲方有權(quán)對乙方派出的項目小組提出項目策劃、銷售的相關(guān)工作要求，并對乙方工作表現(xiàn)提出意見。甲方可要求乙方對銷售人員的不當行為做出處罰并對不符合甲方要求的銷售及策劃人員進行更換。5.2.2 甲方指定專門人員參與乙方策劃

7、專案小組，配合乙方工作。乙方提出的整體營銷策略、房號銷控方案建議、價格方案建議、各類促銷方案等須經(jīng)甲方同意雙方會簽后方可實施。甲方根據(jù)乙方提供的價格方案建議確定本項目最終價目表和營銷方式。5.2.3 甲方有權(quán)隨時向乙方工作人員了解項目進展情況，如遇突發(fā)事件，乙方應在第一時間內(nèi)告知甲方。5.2.4 甲方對與購房客戶簽訂的認購書、商品房買賣合同、補充協(xié)議及相關(guān)文件的起草、變更、終止享有決定權(quán)。5.2.5 甲方享有對違約客戶的定金沒收權(quán)。5.2.6 甲方有權(quán)對乙方的服務質(zhì)量進行監(jiān)督和提出意見。甲方承擔以下義務：5.2.7 合同簽訂后，甲方應向乙方提供項目營銷策劃和銷售代理所需要的有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的圖紙、

8、資料等，以及項目運作的整體計劃、方案及甲方要求等；在本項目開盤日前，甲方提供本項目公開銷售所需的各項文件資料（土地使用權(quán)出讓合同書和補充協(xié)議書、國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預售許可證和施工許可證、房屋總平面圖及標準層平面圖、房屋結(jié)構(gòu)、房屋裝修、建材配套、設(shè)備標準的說明書、所有綠化環(huán)境的設(shè)計施工、小區(qū)智能化設(shè)計施工標準的說明書、工程進度計劃）、樓盤銷售百問（需由甲方蓋章確認）、對外委托銷售代理證明以確保本項目策劃和銷售工作的順利展開。甲方保證上述資料真實并承擔上述資料所產(chǎn)生的法律責任。5.2.8 在項目營銷各階段與廣告公司、制作公司、裝修公司及媒體等簽訂合約

9、，承擔有關(guān)策劃、宣傳推廣、廣告、售樓資料及售樓處的電話初裝費、打印機、傳真機、碎紙機的購置及維護費用、水電費、固定電話通訊費、ADSL網(wǎng)絡(luò)開戶費等日常費用。根據(jù)甲乙雙方共同確定的方案建議委托上述相關(guān)單位制作物業(yè)模型、透視圖、售樓書、售樓處、樣板房等供乙方在售樓時使用。為客戶提供看樓的交通工具。負責現(xiàn)場甲、乙雙方需要協(xié)調(diào)的各類工作事宜。5.2.9 甲方按時向乙方支付報酬，包括策劃顧問咨詢服務費、銷售代理服務費、獎金等相關(guān)費用。若逾期支付，則按拖欠金額每日1的標準追加滯納金，甲方履行完付款義務后有權(quán)要求乙方繼續(xù)履行合同。5.2.10 甲方負責房屋預（出）售合同的簽訂蓋章和合同登記、銀行按揭、產(chǎn)證辦

10、理等工作，乙方提供必要的協(xié)助。甲方委派出納人員1名負責收取定金、房款及開具收據(jù)或購房發(fā)票，該出納可不駐銷售現(xiàn)場，但若有客戶交付定金及房款，其必須及時至現(xiàn)場履行其職責。5.2.11 在本合同期內(nèi)，本項目所有營銷宣傳資料，包括售樓資料、媒體廣告、有關(guān)本項目網(wǎng)頁、展銷會宣傳品、各種載體廣告牌等，均注明：“策劃及銷售代理：深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司”字樣。5.2.12 因買賣合同糾紛、房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)抵押、房屋交付等引起的爭議，由甲方負責處理和承擔責任，乙方給予配合。5.2.13 若甲方希望對乙方表現(xiàn)優(yōu)秀的項目組全體或單個成員給予代理費之外的現(xiàn)金獎勵，應當將獎金先行支付給乙方，再由乙方通過內(nèi)部的薪

11、酬管理體系下發(fā)獎金。5.2.14 本合同項下乙方完成的、以任何載體所體現(xiàn)的工作報告、圖表的知識產(chǎn)權(quán)均歸屬于乙方，甲方在本項目范圍內(nèi)對此知識成果享有永久使用權(quán)。乙方向甲方單獨進行工作匯報，任何工作匯報均謝絕以下第三方在場：房地產(chǎn)銷售代理公司、房地產(chǎn)顧問公司、房地產(chǎn)策劃公司等其它同行業(yè)、同性質(zhì)公司。未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得將乙方所提交的策劃工作報告及成果公開發(fā)表或提供給本項目合作單位（如設(shè)計院、廣告公司等）以外的第三方。5.2 乙方權(quán)責：5.2.1 乙方的服務內(nèi)容：為本項目提供代理銷售服務。（一）營銷策劃服務（1） 乙方負責制定項目的整體營銷推廣策略、銷售節(jié)奏安排、價格策略、內(nèi)部認籌方案，開盤方

12、案，推廣活動及項目包裝方案等重要策略，經(jīng)甲方認可后乙方負責執(zhí)行和實施，并及時向甲方匯報。（2） 在項目銷售過程中，乙方負責制定階段性的推廣和銷售計劃、促銷活動計劃、推廣活動計劃等營銷方案，并負責落實、執(zhí)行各項推廣計劃，并對廣告和推廣的效果進行監(jiān)測和反饋，根據(jù)反饋實際情況及時對營銷推廣策略進行調(diào)整和提報；以上計劃的提報周期為：年度、半年、季度、月度。（3） 乙方指定專職策劃人員，在項目銷售過程中，負責推廣計劃和營銷活動的落實和執(zhí)行，對推廣中的廣告設(shè)計、活動創(chuàng)意等策劃事務提報建議并協(xié)助甲方進行過程質(zhì)量監(jiān)督和管理；（4） 乙方負責日常定期的市場調(diào)研、競爭產(chǎn)品跟蹤研究和客戶訪談，根據(jù)市場反應、銷售狀況

13、及成交客戶分析，每月提交項目分析及總結(jié)報告、階段銷售推廣建議。 （二）銷售前臺代理服務（1） 在正式駐場前一個月，乙方組建本項目的銷售團隊，統(tǒng)籌本項目營銷工作。銷售項目經(jīng)理常駐銷售現(xiàn)場，并從乙方現(xiàn)有銷售隊伍中抽調(diào)具有與本項目同類物業(yè)銷售經(jīng)驗的優(yōu)秀銷售人員組成本項目銷售團隊，銷售團隊常駐銷售現(xiàn)場，專門負責本項目銷售工作，隸屬經(jīng)營部的銷售總監(jiān)定期巡盤檢查，乙方根據(jù)銷售各階段的實際調(diào)配資源，保證每日有一定數(shù)量的銷售人員在售樓現(xiàn)場從事銷售工作。（2） 在乙方正式進場銷售之前，乙方負責完成對本項目銷售團隊的培訓，并建立項目銷售管理制度。（3） 銷售現(xiàn)場管理：乙方代表甲方負責項目銷售現(xiàn)場的管理，

14、維持銷售現(xiàn)場銷售秩序。（4） 客戶接洽：乙方代表甲方接洽客戶、市調(diào)人員以及交流參觀人員。（5） 客戶信息管理：乙方負責收集來電來訪客戶信息，錄入明源系統(tǒng)，建立來電來訪客戶檔案，向甲方反饋客戶意見。（6） 前期客戶積累：項目正式開盤前，乙方代表甲方進行項目推廣及客戶積累，在不違反國家及地方法律、法規(guī)、政策的情況下，完成客戶登記的相關(guān)工作。（7） 簽訂認購書：項目正式開盤后，乙方協(xié)助甲方與客戶簽訂認購書、客戶簽訂認購書的同時交納定金，認購行為按照事先制訂的認購流程嚴格執(zhí)行。（8） 簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同：催促購房客戶在認購書約定的期限內(nèi)簽約，協(xié)助甲方與客戶簽訂 市商品房買賣合同（預售）、補充協(xié)議

15、及相關(guān)文件，催促購房客戶交納樓款，完成甲乙雙方確認的簽約指標，協(xié)助客戶在簽約時辦理貸款相關(guān)手續(xù)。簽約行為按照事先制訂的簽約流程嚴格執(zhí)行。（9） 乙方負責管理房號銷控表，在自有銷售渠道范圍內(nèi)組織好樓盤的銷售工作。（10） 收集客戶按揭貸款資料：乙方負責收集客戶辦理按揭貸款資料，并將上述全部資料轉(zhuǎn)移至辦理按揭貸款的相關(guān)單位或者人員。（三） 銷售后臺事務管理服務（11） 配合銷售前臺完成認購及簽約環(huán)節(jié)；（12） 乙方負責認購前根據(jù)銷控表進行房號確認；（13） 乙方負責認購時將認購信息錄入明源系統(tǒng)；（14） 乙方負責簽約時將簽約信息錄入明源系統(tǒng)；5.2.2 乙方履行如下合同義務:1） 向甲方提供其營業(yè)

16、執(zhí)照副本及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書的復印件，并保證上述資料真實有效。2） 乙方須按照與甲方所確認的售樓方案進行銷售，不得擅自改變計劃，任意放盤，不得對甲方提供的商品房買賣合同、補充協(xié)議及其他相關(guān)資料進行任何修改。3） 乙方不得以低于甲方認可的價格銷售本項目，不得擅自給客戶任何形式的折扣，不得向客戶收取未經(jīng)甲方同意的任何費用。4） 乙方需委派經(jīng)驗豐富、并具有相應資歷的項目經(jīng)理負責本項目的銷售執(zhí)行工作，若因工作需要更換項目經(jīng)理，乙方須提前10天書面通知甲方，并經(jīng)甲方同意（員工辭職情形除外）。若乙方委派的項目經(jīng)理不能勝任項目的銷售工作或產(chǎn)生重大工作失誤，甲方有權(quán)要求更換項目經(jīng)理，乙方應予以滿足。5）

17、乙方須根據(jù)甲方提供的文件進行如實的宣傳和銷售。售樓過程中如有因乙方對客戶的誤導、欺騙等行為引起的法律訴訟或索賠要求時，由乙方承擔賠償責任，并負責處理有關(guān)的糾紛或訴訟。6） 乙方承接甲方項目銷售代理業(yè)務，應盡職盡責為甲方服務，乙方的營銷策劃權(quán)及代理權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苈男谢虿荒馨磿r履行合同義務，乙方可中止合同。7） 乙方應對甲方提供的所有資料及雙方確認的推廣銷售資料保密。未經(jīng)甲方同意，乙方不得將甲方提供的項目資料提供給本項目合作單位以外的第三方。8） 乙方負責本公司工作人員的工資、傭金、社會保險及相應的福利（重要活動期間，臨時招募的支援人員的每日報酬除外）；負責本項目銷售現(xiàn)場的乙

18、方人員個人銷售通訊費用；負責承擔乙方工作使用文化用品的費用。5.2.3 乙方對每個銷售單位的代理工作在客戶繳付首期購房款并簽訂房地產(chǎn)買賣合同時即告完成，并以此作為結(jié)算代理費的依據(jù)。若因甲方保留房號、工程進度變化、推遲入伙、面積超標、工程質(zhì)量等其它原因，導致客戶不能交首期房款或簽訂房地產(chǎn)買賣合同的，則乙方之代理責任于客戶簽訂認購書時結(jié)束，乙方正常收取該部分代理費。第六條 服務費6.1 營銷策劃服務費6.1.1 甲方在開盤前應向乙方支付營銷策劃顧問咨詢服務費 萬元整（小寫：￥ 元，分 個月支付，即每月支付 萬元整。6.1.2 顧問費采取預付制，即第一個月策劃費應自乙方接到甲方書面任務通知書三日內(nèi)支

19、付，其它 個月的策劃費應于每月一日前內(nèi)支付。乙方自收到甲方當月策劃費有效付款憑證后即開展工作。6.1.3 項目開盤后，在乙方如約代理銷售本項目的前提下，對于甲方已經(jīng)支付的策劃顧問咨詢服務費，乙方免除部分上述策劃顧問咨詢服務費 萬元整（小寫：￥ 元），并且乙方同意甲方從每個月應結(jié)算的代理費中平均扣除。6.1.4 無論何種情況下，若乙方未能代理銷售本項目，甲方應足額支付全部策劃顧問咨詢服務費。6.2 銷售代理服務費（簡稱代理費）（一）銷售計劃1） 階段銷售面積計劃完成率于項目開盤前由甲乙雙方以補充協(xié)議的形式進行約定。2） 乙方有權(quán)根據(jù)客戶積累情況要求甲方增加住宅的推售面積。3） 若甲方根據(jù)市場變化

20、或內(nèi)部策略的需要對本項目的月度、年度計劃進行調(diào)整，甲方所作調(diào)整須取得乙方同意以補充協(xié)議的形式進行約定。（二）代理費的計算標準1） 銷售代理服務費：甲方根據(jù)乙方代理期內(nèi)實現(xiàn)的銷售情況，以售出單位累計合同總金額為基數(shù), 以代理費率為系數(shù)計算代理費并按月向乙方支付的傭金報酬。2） 代理費率（遞增補差）：本項目乙方的代理費率隨制定的銷售周期內(nèi)實現(xiàn)的面積銷售率遞增而遞增，并在執(zhí)行較高費率進行結(jié)算時，甲方對之前已支付的較低費率階段的代理費根據(jù)較高費率進行補差。即代理費=售出單位累計合同總金額×相應代理費率已收取代理費。銷售率代理費率備注：a) 銷售率對應的銷售周期由甲乙雙方于開盤前共同制定。b)

21、 如果銷售目標提前實現(xiàn)，則最終以完成的銷售率對應的代理費率進行代理費的結(jié)算。c) 具體的階段銷售目標若因客觀實際情況發(fā)生變化，雙方另行協(xié)商確定，其他條款維持不變；d) 銷售期如遇春節(jié)，則該時段內(nèi)的銷售期間自動順延30天；e) 甲方保證每期開盤時推出的售出單位數(shù)量不少于每期總銷售面積的90%3） 如甲方提供本合同約定外可銷售面積給乙方代理，對于新增部分的銷售面積，乙方需與甲方另簽定合同補充協(xié)議，對新增銷售面積的代理費率重新協(xié)商。（三）未達銷售目標的懲罰方式 合同期間乙方連續(xù)三個月未達到雙方制定的銷售目標，甲方有權(quán)終止本合同。6.3  結(jié)算時間及程序：6.3.1 乙方每月20號將本月結(jié)算

22、單（結(jié)算期間為：上個月20號至本月19號）提供給甲方審算，甲方在3個工作日內(nèi)將簽章確認的結(jié)算單交回給乙方；6.3.2 乙方在收回結(jié)算單2個工作日內(nèi)提交代理費發(fā)票，甲方收到乙方代理費發(fā)票后3個工作日內(nèi)將代理費劃轉(zhuǎn)至乙方賬號。6.3.3 根據(jù)客觀情況確實需要返還定金時，由甲方退還所收取的定金（含誠意金、臨時訂金、VIP卡費用、正式定金）。在客戶交清首期房款前，對于由于客戶違約而使甲方依法或根據(jù)合同約定沒收的定金或收取的客戶的違約金，甲乙雙方各收取50%；若客戶在交清首期房款后違約，乙方收取該單位相應的代理費。6.3.4 在本代理期內(nèi)已交齊定金、簽署認購書，并在本代理期結(jié)束后30日內(nèi)支付首期房款的單

23、位，視為乙方取得的成交客戶，甲方應于代理期結(jié)束后35日內(nèi)向乙方支付該單位代理費。第七條 違約責任、合同生效及終止7.1 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效；乙方代理期滿且沒有延期或者代理期未滿代理工作已經(jīng)結(jié)束，甲、乙雙方之間結(jié)清一切費用后，合同自然終止。7.2 本合同履行過程中，所有條款雙方均應嚴格遵照執(zhí)行，否則違約方要賠償因此給對方造成的一切經(jīng)濟損失。7.3 在本合同履行過程中，發(fā)生不可抗力影響有關(guān)條款之執(zhí)行的，受影響一方應當及時書面通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。因不可抗力而影響有關(guān)條款履行的不視為違約。7.4 在本合同服務代理期限內(nèi)，一方擅自終止合同或其行為導致本同無法履行，構(gòu)成根本違約并須支付違約金。違約金遵照下列方法確定：違約方須向守約方一次性支付違約金人民幣 500,000 萬元整（大寫：人民幣 伍拾 萬元整）。在支付違約金及結(jié)清相關(guān)費用后，合同自然解除。7.5 在服務代理期內(nèi)，若乙方未經(jīng)甲方同意將代理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方經(jīng)紀機構(gòu)（非世聯(lián)集團成員）或委托分銷，乙