房地產(chǎn)估價(jià)基本程序

1、房地產(chǎn)估價(jià)程序1,獲取估價(jià)業(yè)務(wù)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)是指獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，這是房地產(chǎn)估價(jià)的先決條件。2,明確估價(jià)基本事項(xiàng)無(wú)論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)方與委托估價(jià)方一般都有一個(gè)業(yè)務(wù)接洽的過程，在此過程中，估價(jià)方要就估價(jià)的基本事項(xiàng)以及估價(jià)收費(fèi)問題與委托估價(jià)方溝通和協(xié)商，予以明確，并簽訂合同，為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。(1)明確估價(jià)目的所謂估彳目的，是指為何種需要而估價(jià)。估價(jià)目的決定了房地產(chǎn)價(jià)格類型，也決定了估價(jià)的依據(jù)，是實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件。受理估價(jià)的具體目的主要包括：市場(chǎng)行為：買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、拍賣等；企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等；政府行為：農(nóng)

2、用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補(bǔ)償、作價(jià)收購(gòu)、土地使用權(quán)收回等；其他：繼承、糾紛、贈(zèng)與及可行性研究、他項(xiàng)權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且只能有一個(gè)估價(jià)目的。(2)明確估價(jià)對(duì)象。明確估價(jià)對(duì)象即明確待估對(duì)象的基本情況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。(3)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指決定房地產(chǎn)價(jià)格的具體時(shí)間點(diǎn)。由于同一房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間而變化，所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格，必定是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，而并非只是一個(gè)純粹的數(shù)字。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。否則，在估價(jià)過程中，有關(guān)參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無(wú)法進(jìn)行，其估價(jià)也將毫無(wú)意義。(4)明確估價(jià)日期估價(jià)日期是進(jìn)行房地產(chǎn)估

3、價(jià)的作業(yè)日期。估價(jià)日期的確定也意味著明確了估價(jià)報(bào)告書的交付日期，因?yàn)?，估價(jià)作業(yè)日期的止日期一般即為估價(jià)報(bào)告書的交付日期。3.簽訂估價(jià)合同在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，估價(jià)方與委托估價(jià)方應(yīng)簽訂委托估價(jià)合同或協(xié)議。4擬訂估價(jià)作業(yè)方案為保證估價(jià)工作高效率、有秩序地進(jìn)行，根據(jù)估價(jià)目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款，估價(jià)方應(yīng)及時(shí)擬定合理的估價(jià)作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道；預(yù)計(jì)所用的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。5搜集、整理估價(jià)所需資料估價(jià)資料是為應(yīng)用估價(jià)方法、作出估價(jià)結(jié)論及撰寫估價(jià)報(bào)告書提供依據(jù)的，因此，估價(jià)資料是否全面、真實(shí)、詳細(xì)直接

4、關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)估價(jià)資料一般包括下列四個(gè)方面：(1)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計(jì)資料、法律法規(guī)資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。(2)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，主要包括：市場(chǎng)交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價(jià)資料、環(huán)境質(zhì)量資料等；(3)類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；(4)反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。收集估價(jià)資料，其來(lái)源主要有：(1)委托估價(jià)方；(2)實(shí)地勘察；(3)政府有關(guān)部門；(4)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及有關(guān)中介機(jī)構(gòu)；(5)有關(guān)當(dāng)事人；專業(yè)性刊物。6實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行

5、實(shí)地考察，以便對(duì)委估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。通常，委托估價(jià)方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價(jià)人員實(shí)地查勘。在實(shí)地查勘過程中，估價(jià)人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計(jì)好的專門表格，將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成“實(shí)地查勘記錄”。完成實(shí)地查勘后，實(shí)地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實(shí)地查勘記錄”上簽字，并注明實(shí)地查勘日期。7選定估價(jià)方法計(jì)算在前述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)待估房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象、估彳目的和資料的詳實(shí)程度，就可正式確定采用的估價(jià)方法，然后，采用相應(yīng)的估價(jià)方法進(jìn)行具體計(jì)算。8確定估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果的確定過程，是使評(píng)估價(jià)格不斷接近客觀實(shí)際的過程。不同的估價(jià)方法是從不同的角度考慮對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的，因此，用不同估價(jià)方法對(duì)同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算結(jié)果很自然不會(huì)相同。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)這些結(jié)果進(jìn)行分析、處理，以確定最終估價(jià)額。9撰寫估價(jià)報(bào)告估價(jià)人員在確定了最終的估價(jià)額后，應(yīng)撰寫正式的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)履行委托估價(jià)合同的成果，也是估價(jià)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件，同時(shí)又是房地產(chǎn)估價(jià)管理部門對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定質(zhì)量和資質(zhì)等級(jí)的重要依據(jù)。10估價(jià)資料歸檔完成并向委托人出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員應(yīng)及時(shí)對(duì)涉及該估價(jià)項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔妥善保管