房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)工程名稱：湖南工學(xué)院教師公寓價(jià)值評(píng)估委托方：符向桃估價(jià)方：譚路芳估價(jià)人員：譚路芳2021年11月23日1、 致委托方函22、 估價(jià)師聲明33、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件44、 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告14六、附件32致委托方函房地產(chǎn)開發(fā)：我公司于2021年11月06日接受貴方委托,對(duì)貴方位于南京市建鄴區(qū)江東中路289號(hào)17層房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值,評(píng)估工作至2021年10月29日結(jié)束.根據(jù)委托方提供的?商品房抵押窗口表?、?國(guó)有土地使用證?等相關(guān)資料,估價(jià)對(duì)象為南京聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)所屬局部

2、房地產(chǎn),建筑面積為32484.16褶,土地使用權(quán)總面積為10579.3褶,土地分?jǐn)偯娣e為4657.4nf,用途為商業(yè).我公司嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?的要求,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原那么,根據(jù)估價(jià)程序,依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料,選用適宜的估價(jià)方法,通過綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素,進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2021年10月29日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣69679萬元法定代表人：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估二.八年十一月十日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 .我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的.2 .本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公

3、正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制.3 .我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利關(guān)系或偏見.4 .我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告.5 .沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助.中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件1 .本次估價(jià)以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提,假設(shè)委托方提供的資料失實(shí)或有任何隱匿,本公司不承當(dāng)任何責(zé)任.2 .本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),并基于以下假設(shè)：不考慮特殊買家的額外出價(jià)；交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大

4、限度地追求經(jīng)濟(jì)利益；交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息,在充裕的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交易；交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識(shí),交易條件公開且不具有排他性；該房地產(chǎn)能在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓.3 .本次估價(jià)未考慮租賃、查封、抵押等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響,并以估價(jià)對(duì)象處于完整權(quán)利狀態(tài),并且保持整體和持續(xù)使用為前提.二、限制條件1 .本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在本次估價(jià)目的的特定條件下形成的市場(chǎng)客觀合理價(jià)值,假設(shè)改變估價(jià)目的那么使用本報(bào)告無效.2 .本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變動(dòng)及遇到自然力或其他不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響.3 .本次估價(jià)結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)

5、輔助設(shè)施.4 .本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象之日.5 .本次評(píng)估土地面積是依據(jù)抵押面積/規(guī)劃總建筑面積X總土地面積計(jì)算而來,如與土地主管部門認(rèn)定面積不一致,應(yīng)以土地主管部門所出具法定面積為準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方名稱：房地產(chǎn)開發(fā)二、估價(jià)方法定代表人：譚路芳三、估價(jià)對(duì)象1 .工程概況教師公寓占地面積19.2畝,建筑體量9.61萬平方米,最高建筑高度16.2米,.2 .估價(jià)對(duì)象房屋概況及權(quán)屬狀況估價(jià)對(duì)象建于2021年,經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘為十成新,鋼混結(jié)構(gòu),建筑物總層數(shù)為6層,估價(jià)對(duì)象為15層,用途為住宅.根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查,估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)局部已完成竣工驗(yàn)收,室內(nèi)

6、無裝修.目前所有權(quán)人尚未領(lǐng)取?房屋所有權(quán)證?,根據(jù)委托方提供的?商品房抵押窗口表?,估價(jià)對(duì)象為聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈局部工程房地產(chǎn),本次評(píng)估面積為32484.16平方米,土地分?jǐn)偯娣e為4657.4平方米.3.1地理位置衡陽珠暉區(qū)湖南工學(xué)院4.1 交通狀況估價(jià)對(duì)象附近有10路、40路、2等公交線路,距離最近的公交站約150米,與高鐵不遠(yuǎn),交通十分便捷.4.2 環(huán)境質(zhì)量估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好,該區(qū)域適合住宅四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二011年H月29日六、價(jià)值定義估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值七、估價(jià)依據(jù)1 .?中華人民共和

7、國(guó)城市房地產(chǎn)治理法?2 .?中華人民共和國(guó)土地治理法?3 .建設(shè)部發(fā)建標(biāo)199948號(hào)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50291-1999)?4 .?中華人民共和國(guó)擔(dān)保法?5 .?城市房地產(chǎn)抵押治理方法?6 .?房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見?7 .?商品房抵押窗口表?、?國(guó)有土地使用證?、?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照?復(fù)印件8 .估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄9 .委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的資料10 .本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料八、估價(jià)原那么房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原那么在估價(jià)過程中遵循合法原那么、替代原那么、最高最正確使用原那么、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么.1、合法

8、原那么房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象在合法使用,合法交易、合法處置等為前提下進(jìn)行估價(jià).2、最高最正確使用原那么房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最正確使用為前提進(jìn)行估價(jià).最高最正確使用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)充分合理論證,能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用.3、替代原那么要考慮同一市場(chǎng)下相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)原理,在同等條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格.4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么估價(jià)結(jié)果必須為估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格,同時(shí)此估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用必須受估價(jià)時(shí)點(diǎn)的限制.5、謹(jǐn)慎原那么謹(jǐn)慎原那么是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的一項(xiàng)原那么,它要求在存在不確定性因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷

9、時(shí),應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失,不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值,不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款.九、估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有市場(chǎng)比擬法、本錢法、收益法和假設(shè)開發(fā)法等幾種方法.通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,估價(jià)對(duì)象類似地區(qū)具有較為活潑和成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng),能夠收集到較為完整的可比實(shí)例資料,可以從可比實(shí)例的成交價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格,因此確定市場(chǎng)比擬法作為其中一種評(píng)估方法.通過估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查,能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造本錢資料,且運(yùn)用本錢法能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)

10、有價(jià)值,因此我們采用本錢法作為本次估價(jià)的另一種方法.市場(chǎng)比擬法,是在求取一宗待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),依據(jù)替代原理,將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比擬,通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正,得出待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常合理價(jià)格.市場(chǎng)比擬法技術(shù)路線：1、在類似地區(qū)調(diào)查類似房地產(chǎn)的交易情況,選取三個(gè)近期的交易案例作為可比實(shí)例；2、通過對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格修正求得估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格.本錢法,是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)地重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法,由于估價(jià)對(duì)象為在建工程,故不考慮折舊影響.即：估價(jià)對(duì)象價(jià)值=土地取得本錢+開發(fā)本錢+治

11、理費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)+銷售稅費(fèi).技術(shù)路線：1、求取土地價(jià)值2、求取房產(chǎn)價(jià)值2.1 求取房屋重置價(jià)格：包括前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)、治理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)2.2 求取房產(chǎn)價(jià)值3、求得估價(jià)對(duì)象積算價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值十、估價(jià)結(jié)果我公司嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?的要求,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原那么,根據(jù)估價(jià)程序,依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料,選用適宜的估價(jià)方法,通過綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素,進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2021年10月29日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣69679萬元.十一、估價(jià)作業(yè)日期2021年11月06日至20

12、21年11月23日十二、未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在調(diào)整階段,房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng),但商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大.估價(jià)測(cè)算過程一采用本錢法進(jìn)行測(cè)算1 .土地采用市場(chǎng)比擬法1.1 比擬實(shí)例選擇通過調(diào)查分析,選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的3個(gè)比擬案例,具體選擇原那么和案例條件描述如下：選擇案例原那么如下：1.1.1 與待估宗地屬同一供需圈1.1.2 與待估宗地用途應(yīng)相同或相近1.1.3 與待估宗地的交易類型相同或相似1.1.4 與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近1.1.5 交易案例必須為正常交易,或修正為正常交易.面積4657.4m24992.5m26822.1m24889.6

13、m2容積率6.0q.0/<2.0臨街狀況兩面臨街一面臨街一面臨街兩面臨街宗地內(nèi)開發(fā)水平土地平整土地平整土地平整土地平整相鄰?fù)恋乩脿顩r以住宅為主以住宅為主以商業(yè)為主以住宅為主其它主要影響因素?zé)o無無無1.3比擬因素條件指標(biāo)說明表編制本次評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比擬法時(shí)所選擇的區(qū)域因素、個(gè)別因素,在編制比擬因素指數(shù)時(shí),由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)交易情況,確定本次運(yùn)用市場(chǎng)比擬法測(cè)算租金時(shí)所選擇的相應(yīng)的比擬因素指標(biāo)說明表編制依據(jù).根據(jù)待估宗地與比擬實(shí)例各種因素具體情況,編制比擬因素條件指數(shù)表.詳見表6.表6比擬因素條件指數(shù)表比擬因素待估宗地實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三工程名稱建鄴區(qū)經(jīng)四路以東,緯八路以南地塊建鄴區(qū)會(huì)展中心

14、東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊土地用途100100100100交易日期100102102102交易情況100100100100區(qū)域因素距市中央距離10095115100區(qū)域繁華程度10098102100道路通達(dá)度1009898100交通便利度100969898根底設(shè)施完善度10098100100公用設(shè)施完備度100989698環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100989898個(gè)別形狀100100100100面積100100100100因素容積率100102102106臨街狀況1009898100宗地內(nèi)開發(fā)水平100100100100相鄰?fù)恋乩脿顩r100100104100其它主要影響因素1001001

15、001001.5編制因素比擬修正系數(shù)表根據(jù)比擬因素條件指數(shù)表,編制因素比擬修正系數(shù)表7表7因素比擬修正系數(shù)表比擬因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三工程名稱建鄴區(qū)會(huì)展中央東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊成交價(jià)格18944元/itf25798元/itf19660元/itf土地用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素距市中央距離100/95100/115100/100區(qū)域繁華程度100/98100/102100/100道路通達(dá)度100/981

16、00/98100/100交通便利度100/96100/98100/98根底設(shè)施完善度100/98100/100100/100公用設(shè)施完備度100/98100/96100/98環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100/98100/98100/98個(gè)別因素形狀100/100100/100100/100面積100/100100/100100/100容積率100/102100/102100/106臨街狀況100/98100/98100/100宗地內(nèi)開發(fā)水平100/100100/100100/100相鄰?fù)恋乩脿顩r100/100100/104100/100其它主要影響因素100/100100/100100/100測(cè)算單價(jià)2

17、2538元/itf22955元/itf19320元/itf比準(zhǔn)價(jià)格21604.33元/itf估價(jià)對(duì)象土地取得本錢為：21604.33元/nfX4657.4nf=10062.00萬元2.建筑物重置價(jià)通常采用本錢積算法求取.建筑物重置價(jià)內(nèi)涵包括建筑物開發(fā)本錢、治理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn).2.1 開發(fā)本錢由前期工程費(fèi)、建安工程造價(jià)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共根底設(shè)施費(fèi)、代收費(fèi)用(政策性收費(fèi))構(gòu)成.(1)建安工程費(fèi)：根據(jù)建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn),類似于估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)工程,建成后的地上建安工程費(fèi)為1500元/褶,估價(jià)對(duì)象商業(yè)已全部建成.根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查,根據(jù)委托方提

18、供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查,估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)局部已完成竣工驗(yàn)收,室內(nèi)無裝修,無設(shè)施設(shè)備.故估價(jià)對(duì)象房屋建安工程費(fèi)為：1500元/nfM2484.16m2=4872.62萬元(2)前期工程費(fèi)：包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“六通的費(fèi)用,評(píng)估中以適當(dāng)?shù)谋壤_定前期費(fèi)用為建安工程造價(jià)的10%那么前期工程費(fèi)為：4872.26萬元X10%=487.26萬元(3)附屬公共配套設(shè)施費(fèi)：包括列入工程規(guī)劃圖、規(guī)劃要點(diǎn),列入建筑安裝施工圖預(yù)算工程,與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用.宗地紅線內(nèi)附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需150.00元/m2,那么附屬公共配套費(fèi)為：150元/m2x3248

19、4.16m2=487.26萬元(4)公共根底設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)工程內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共根底設(shè)施費(fèi)用.宗地紅線內(nèi)公共根底設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需250.00元/m2,那么公共根底設(shè)施費(fèi)為：250元/nfx32484.16m2=812.10萬元(5)政策性收費(fèi)：按建筑面積172.3元/平方米計(jì)算,根據(jù)南京市物價(jià)、南京市財(cái)政局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)?省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用根底設(shè)施配套費(fèi)的批復(fù)?的通知,確定代收費(fèi)用政策性收費(fèi)：市政公用根底設(shè)施配套費(fèi)150元/m2;白蟻防治費(fèi)2.3元/m2;教育地方附加費(fèi)10.0元/m2;散裝水泥基金2元/m2;新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/m

20、2;即：172.3元/褶刈2484.16裙=559.70萬元開發(fā)本錢=4872.62萬元+487.26萬元+487.26萬元+812.10萬元+559.70萬元=7218.94萬元2.2 治理費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生的治理費(fèi),包括人員工資、福利等,該項(xiàng)費(fèi)用按建造本錢費(fèi)用的5%,那么治理費(fèi)為：治理費(fèi)用=土地本錢+開發(fā)本錢布理費(fèi)率=10062.00萬元+7218.94萬元5%=864.05萬元2.3 投資利息投資利息：按建筑物投資額和合理的建造期限及現(xiàn)時(shí)資金社會(huì)一般無風(fēng)險(xiǎn)收益確定并假定資金均勻投入,按工程計(jì)算期1年與銀行利息一年期貸款利率為6.66%計(jì).那么投資利息為：10062.0

21、0萬元¥1+6.66%1-1+7218.94萬元+864.05萬元X1+6.66%0.5-1=969.24萬元2.4 投資利潤(rùn)是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)工程所要求的平均利潤(rùn)率,禾I潤(rùn)率取40%.投資禾I潤(rùn)為：投資利潤(rùn)=土地本錢+開發(fā)本錢+治理費(fèi)用+投資利息潤(rùn)率=10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元X0.4=7645.69萬元2.5 銷售稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、按銷售價(jià)格的5.55%計(jì),那么銷售稅費(fèi)為：銷售稅費(fèi)=10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元+7645.69萬元0.055

22、5=1485.18萬元2.6 估價(jià)對(duì)象價(jià)值=土地本錢+開發(fā)本錢+治理費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)V=10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元+7645.69萬元+1485.18萬元=28245.1萬元二采用市場(chǎng)比擬法測(cè)算：1、估價(jià)對(duì)象第一層測(cè)算過程比擬法即選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正,求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格.1選取可比實(shí)例針對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估目的和其特點(diǎn),經(jīng)過估價(jià)人員的調(diào)查及分析,選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)相同、交易情況正常、用途相似、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近、交易時(shí)間為近期的交

23、易案例.2編制比擬因素條件說明表比擬因素條件說明表區(qū)域因素繁華程度離商業(yè)中心的距離位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心所處區(qū)域的商業(yè)集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停車情況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)公交線路情況較多較多較多較多配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)臨街類型兩面臨街兩面臨街兩面臨街兩面臨街建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量好好好好個(gè)建筑物裝修情況好好別物業(yè)治理較好因成新度新新新新素樓層一層一層一層一層人流量多多多多4根據(jù)因素比擬表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測(cè)算價(jià)格修正及測(cè)算表比擬因素待估房地產(chǎn)案例一案例二案例三交易情況100306133038830571交易時(shí)點(diǎn)100100100100區(qū)域因素

24、商服繁華狀況15151515交通狀況離商業(yè)中央的距離15151515公交便捷度15151515配套設(shè)施10101010環(huán)境質(zhì)量15151515區(qū)域規(guī)劃20202020臨街類型10101010合計(jì)100100100100個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量15151515建筑物裝修情況15151818物業(yè)治理10888成新度20202020樓層15151515人流量251252525合計(jì)100981011015計(jì)算結(jié)果比擬案例交易價(jià)格元/m2306133038830571交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100

25、/100100/100個(gè)別因素修正100/98100/101100/101比準(zhǔn)價(jià)格元/itf312383008730268權(quán)重0.320.340.34評(píng)估單彳元/m2307226估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估單價(jià)為30722元/褶.7估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估總價(jià)為30722元/nfx3103.11nf=9533.37萬元.2、估價(jià)對(duì)象第二層測(cè)算過程1根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),住宅類房地產(chǎn)第二層租金為第一層的80%-90%,本次評(píng)估第二層租金取第一層的80%o2市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第二層單價(jià)：30722元/m2X80%24578元/m23市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第二層總價(jià)：24578元/n

26、fx5867.28nf=14420.60萬元3、估價(jià)對(duì)象第三層測(cè)算過程1根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),商場(chǎng)類房地產(chǎn)第三層租金為第一層的70%-80%,本次評(píng)估第三層租金取第一層的70%02市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第三層單價(jià)：30722元/m2X70%21505元/m23市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第三層總價(jià)：21505元/nfx6845.20nf=14720.60萬元4、估價(jià)對(duì)象第四層測(cè)算過程1根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),商場(chǎng)類房地產(chǎn)第四層租金為第一層的65%-70%,本次評(píng)估第四層租金取第一層的65%o2市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第四層單價(jià)：30722元/m2X65%=9969元/m23市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第四層總價(jià)：19969元/nfx6873.05nf=13725.00萬元5、估價(jià)對(duì)象第五層測(cè)算過程1根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),商場(chǎng)類房地產(chǎn)第五層租金為第一層的60%-70%,本次評(píng)估第五層租金取第一層的60%o2市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第五層單價(jià)：30722元/m2X60%=8433元/m23市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第五層總價(jià)：18433元/nfx6230.47nf=11