房地產(chǎn)項目可行性研究步驟

1、房地產(chǎn)工程可行性研究概論一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)工程決策的科學(xué)化、民主化,減少或防止投資決策的失誤,提升工程開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益.可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)工程簡況；(2)開發(fā)工程用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模確實定.(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護.(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)工程開發(fā)組織機構(gòu)、經(jīng)管費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)方案；(9)工程經(jīng)濟及社會效益分析.(10)結(jié)論及建議.二、可行性研究的工作階段投資時機研究.該階段的主要任務(wù)是對投資工程或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為根底,

2、尋找最有利的投資時機.投資時機研究相當粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析.該階段投資估算的精確度為土30%,研究費用一般占總投資的0.2%0.8%.如果時機研究認為可行的,就可以進行下一階段的工作.初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究.在時機研究的根底上,進一步對工程建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析.初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%1.5%.詳細可行性研究,即通常所說的可行性研究.詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)工程投資決策的根底,是在分析工程在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟.這一階段對建設(shè)投資估算的精度在

3、77;10%,所需費用,小型工程約占投資的1.0%3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%1.0%.工程的評估和決策,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,對于大中型和限額以上的工程及重要的小型工程,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就工程可行性研究報告進行評估論證.未經(jīng)評估的建設(shè)工程,任何單位不準審批,更不準組織建設(shè).三、可行性研究步驟可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)技術(shù)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告.房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第3操作環(huán)節(jié)：設(shè)計成功的可行性研究流程第4操作環(huán)節(jié)

4、：撰寫出色的可行性研究報告書第5操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第6操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲,先射出箭,然后畫出靶心.中國房地產(chǎn)開展的階段性局限,導(dǎo)致市場的不確定因素較多,工程成敗的盤旋余地也較大如此也罷,最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭.?房地產(chǎn)可行性研究實戰(zhàn)操作手冊?從實用的角度歸納總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點與程序,并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計.第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1透視民地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的工程進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析,運用科學(xué)的技術(shù)評價方法,得出一系列評價指標植,

5、以最終確定該工程是否可行的綜合研究.一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點,以資源投入為限度,以科學(xué)方法為手段,以系列評價指標為結(jié)果,它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定工程在技術(shù)上能否實施；第二是如何才能取得最正確的效益主要是經(jīng)濟效益.從房地產(chǎn)工程開發(fā)的實際情況來看,單從建筑施工技術(shù)上講,一般不存在一時無法突破的重大難點,無論是大跨度橋梁,還是超高層建筑,如上海市的楊浦、南浦大橋,及高達420M、88層的金茂大廈和高達468M的東方明珠塔就是很好的佐證.可見,關(guān)鍵在于投資的回報,即能否取得最正確的經(jīng)濟效益,并兼顧社會效益和環(huán)境效益.2、工程投資制勝第一法寶一個房地產(chǎn)工程在實施之前,都必須

6、進行投資可行性分析.在該階段,可行性分析所要解決的波特定工程成功的可能性問題.當然,一個投資技術(shù)方案有成功的可能性,或者說其是可行的,也并不意味著該工程是適宜的.般情況下,可行性分析要研究的不僅僅是一個技術(shù)方案,而是同時研交多個技術(shù)方案,有時幾個技術(shù)方案都可能是可行的,而且都很可能具有吸引力.要在多個可行技術(shù)方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀技術(shù)方案,研究人員只能在可行性分析的根底上,綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題,綜合評價合理取舍.可行性研究,至少要能精確地答復(fù)這么三個問題：a這工程是可行的還是不可行的b、如果可行,可行到什么程度c、如果投資,可能遇到的最壞的情況是什么,對此應(yīng)作什么打算第2操作環(huán)節(jié)

7、：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè),本書多處強調(diào),將房地產(chǎn)業(yè)當作國民經(jīng)濟的噴頭產(chǎn)業(yè)來看待是錯誤的,這并不僅僅是個說法問題,而是一個最根本的熟悉問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的開展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的開展？如果把這個問題搞顛倒了,在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤.無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主的決策傾向.如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹,大起大落,都是無視當?shù)貒窠?jīng)濟開展情況,主次顛倒,沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果.分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊懸恍┑胤秸某鞘幸?guī)劃及規(guī)劃限制水平對當?shù)?/p>

8、房地產(chǎn)開發(fā)有著直接的影響.眾所周知,在城市規(guī)劃經(jīng)管比擬好的張家港市及江陰市,房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比擬平穩(wěn)的狀態(tài).超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模限制、嚴格的規(guī)劃經(jīng)管,使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)防止7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象,本著配套一片、開發(fā)一片、經(jīng)管一片的原那么,這里的小區(qū)住宅市場根本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況,所有樓盤的預(yù)售成績都很好.與此形成比照的是,不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控,房地產(chǎn)市場經(jīng)管混亂,造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重,商品房供給量過大,市場價格起落過劇,地方政府規(guī)劃經(jīng)管不妥,給開展商們帶來了很大的風(fēng)險.分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū),樓價何以如此昂貴？原來,由80年

9、代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)一虹橋開發(fā)區(qū),隨著愈來愈多外商人駐辦公,鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購置或租賃住宅的主要目標.區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅,住戶大局部是港、臺同胞及外國人,所以成為上海唯一個名副其實的境外人士居住區(qū).這使古北新區(qū)享有很高的知名度,并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū),區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴,需求者多而且舍得花大價錢,故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚.進入1996年以后,該小區(qū)房價雖有所下跌,但仍是國內(nèi)最貴的地方.從古北新區(qū)的例子可以看出,房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量,還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān).正由于有虹橋開發(fā)區(qū)的開展,才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求,虹橋開發(fā)區(qū)與

10、古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系.街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因.*投資商自身條件考察1、考察你的經(jīng)驗隔行如隔山,隔山買牛難.任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投資,房地產(chǎn)投資也是如此.即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè),如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的,如今目標投資對象是郊區(qū)別墅,那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才,否那么還是慎重為好.當然,事情并不是絕對的,當你認為“經(jīng)驗這一風(fēng)險也值得冒的時候,就不必在這個問題上多思量了.2、考察你的投資方式由于企業(yè)背景和實力不同,各房地產(chǎn)投資企業(yè)的工程投資方式也不一樣.也許你的企業(yè)從來不會

11、在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報,而是建一局部賣一局部,甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā),那么對那些適合于長線開發(fā)的工程和適于長錢投資的地區(qū),你就要三思而后行了.有時候一個好工程,到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了,想扔也扔不掉.3、考察你的融資水平每一個房地產(chǎn)工程的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題.問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠,如果工程建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供,那可要人命了.筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的工程由于沒有后續(xù)資金而停工兩三年,前期本錢已經(jīng)上升了一半,如此就算建好了也無利潤可言了,明擺著是虧本的生意.分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明.房地產(chǎn)

12、商在進行工程分析時是不可能不對自身的條件進行分析的.一家公司不可能什么樣的工程都能開發(fā),也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒,所以在考察一個地區(qū)、一個工程值不值得去投資時,還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資,適不適合于投資那樣的工程.第3操作環(huán)節(jié)設(shè)計成功的可行性研究流程步驟A人員安排組合工程內(nèi)容人數(shù)負責工程費用時間注冊房地產(chǎn)估價師造價工程師市場調(diào)查和分析人員經(jīng)濟分析專家制作人員社會學(xué),環(huán)境等專家步驟B:市場分析a、宏觀因素分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時,首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰,有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性

13、.b、區(qū)域性因素分析一般來講,工程所在國內(nèi)部地區(qū)之間的開展是不平衡的,差異總是不同程度地存在,僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對工程所在區(qū)域進行因素分析,這是由于：首先宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同,對有的區(qū)域影響大,有的區(qū)域影響?。黄浯螀^(qū)域經(jīng)濟開展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯現(xiàn)象,宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的開展產(chǎn)生影響,有的地區(qū)反響快,有的地區(qū)那么滯后性較為明顯,投資時必須加以考慮；其三國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響,甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢.我國的經(jīng)濟特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低,即使在我國宏觀經(jīng)

14、濟調(diào)整期間,國內(nèi)資金緊張的情況下,其國際資本所受影響較小,這些地區(qū)的工程受到?jīng)_擊也較小.c、微觀市場分析對擬投資工程所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個局部,其一是對擬投資房地產(chǎn)市場的分析,其二是對與投資工程同類型的物業(yè)市場分析.步驟C:市場預(yù)測a需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù),運用科學(xué)的方法,對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測,從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求.b供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù),運用科學(xué)的方法,對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析,從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況c預(yù)測方法通常可以分

15、為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法.時間序列分析法又可分為：移動平均法,指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等.步驟D:本錢測算在房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究中,工程的本錢測算是重要的一環(huán),它由估價師會同造價工程師完成.本錢測算的正確與否,如同對租售市場的預(yù)測一樣,對工程的經(jīng)濟效益有重大的影響,但相對而言,本錢測算較易把握.一般來講本錢構(gòu)成包括以下四個局部：A土地前期費：指取得合理的土地的權(quán)證,完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷,開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用.根據(jù)取得上地方式的不同,又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型.B設(shè)計

16、和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后,從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用.C市政配套費：指工程開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費,主要是由于新增房地產(chǎn)工程所引起的水電費.步驟E:財務(wù)評價工程投資技術(shù)方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標,即考慮7貨幣時間價值因素的指標,包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標.另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標,即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標,如靜態(tài)回收期、投資利潤率等.在房地產(chǎn)開發(fā)工程的評價中一般以動態(tài)指標為主,以靜態(tài)指標為輔.以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標.步驟F:盈虧平衡分析盈

17、虧平衡分析在財務(wù)經(jīng)管中又稱量、本、利分析,是指在一定的市場生產(chǎn)水平條件下,通過分析擬建工程的產(chǎn)出量、本錢本和收益利之間的關(guān)系,來判斷工程優(yōu)劣及盈利水平的一種方法.盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點BPe0KevenP0iDt即工程到達盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點.一般來講,在工程產(chǎn)出水平一定的前提下,盈虧平衡點越低,工程的盈利可能性就越大,經(jīng)營平安性越好.在房地產(chǎn)工程的可行性研究中,所謂盈虧平衡分析指對特定的工程而言,要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補本錢時的銷售量又稱保本銷售量步驟G:動磁性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時,工程經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化,并判斷這些因素對工程經(jīng)濟目標的影響程度.敏感性分

18、析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對工程財務(wù)評價指標的影響程度,還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究,以提升工程可行性研究的準確性.反響敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值,以工程的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值,售價增加10,凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20,那么售價的敏感系數(shù)=20/10%=2.敏感系數(shù)可正可負.假設(shè)敏感系數(shù)為負,說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反,敏感系數(shù)越大,那么說明該參量對目標值越敏感,在可行性研究中對該參量確實定須越謹慎.步驟H:風(fēng)險分析風(fēng)險分析又稱為概率分析,利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度

19、變動的概率分布及對技術(shù)方案經(jīng)濟效果的影響,對技術(shù)方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述,從而對技術(shù)方案的風(fēng)險情況作出比擬準確的判斷.第4操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容一般來講,專業(yè)機構(gòu)編寫一個工程的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個局部.1、封面：一般要反映可行性報告的名稱,專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容.2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹工程的簡況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件,要突出重點,假設(shè)條件清楚,使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要.也有專家主張不寫摘要,由于可行性研究報告事關(guān)重大,閱讀者理應(yīng)仔

20、細全面閱讀.3、目錄：由于一份可行性報告少那么十余頁,多那么數(shù)十頁,為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握,必須編寫目錄.4、正文：它是可行性報告的主體,一般來講,應(yīng)包括以下內(nèi)容：a、簡況包括：工程背景、工程簡況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明；b、市場調(diào)查和分析；C、規(guī)劃設(shè)計技術(shù)方案；d、建設(shè)方式和建設(shè)進度；e、投資估算及資金籌措；f、工程財務(wù)評價；g、風(fēng)險分析；h、可行性研究的結(jié)論；i、研究人員對工程的建議；j、相應(yīng)的附表.5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù),是可行性研究報告必不可少的局部.一般

21、來講,一個工程在做正式的可行性研究時,必須有政府有關(guān)部門的批準文件如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等.專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫工程可行性研究報告.6、附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：工程的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計技術(shù)方案的平面圖,有時也包括：工程所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等.B、可行性研究報告正文局部的編寫正文局部是可行性研究報告的核心局部.內(nèi)容多,較復(fù)雜.1、簡況：1進行可行性研究的背景；2所研究工程的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和根底設(shè)施現(xiàn)狀,交通及周圍環(huán)境等；3委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及

22、聯(lián)系人；4受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；5可行性研究的目的；6可行性研究的編寫人員名單；7可行性研究的編寫依據(jù)；8研究報告的假設(shè)和說明.2、市場調(diào)查分析：要求對工程進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查,及對未來的供給、需求和價格的預(yù)測,不僅要有定性的分析,還要有定量的推導(dǎo).3、規(guī)劃設(shè)計技術(shù)方案：要求寫出工程所具備的規(guī)劃設(shè)計技術(shù)方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備.市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖局部地區(qū)及道路等的配套情況,在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件.4、建設(shè)方式和建設(shè)進度：專業(yè)人員可對工程的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進度安排,他們

23、一旦確定那么為其后進行投資估算作了準備.5、投資預(yù)算和資金籌措要求寫出工程建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措局部,要就整個工程投資額和相應(yīng)的支付時間作出融資安排.例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等.6、工程的財務(wù)評價：要求寫出主要財務(wù)評價指標的計算結(jié)果,如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報酬率和動態(tài)回收期等.7、風(fēng)險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應(yīng)的財務(wù)評價指標.8、結(jié)論：要求寫出該工程可行性研究的結(jié)論,明確說明該工程是否可行,是否具有較強的抗風(fēng)險水平.9、有關(guān)建議：是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進行可行性研究中

24、發(fā)現(xiàn)的一些有利于工程獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議,供委托方參考.附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表,如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等.第5操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算一些不大標準的房地產(chǎn)工程可行性研究報告,其中的工程投資概算只包含7工程建設(shè)的工程概算.這樣算帳不好.一個房地產(chǎn)工程不等于一個簡單的建筑物,它需要營銷成本、金融本錢和建筑本錢,工程投資就是為了滿足這些本錢支出.而且,工程概算也不一定就等于開展商對工程工程建設(shè)的實際投資.在被證實星可行的前提下,邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的,這

25、樣一來開展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多.以工程概算代替工程投資概算是極不嚴肅的.房地產(chǎn)工程的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營銷開支概算,包括：工程前研究及可行性研究的開支工程籌劃的開支銷售籌劃的開支廣告開支工程公司日常運作的開支工程及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算,包括：用于工程勘探的開支用于吹沙填土、平整土地的開支用于工程設(shè)計的開支用于建筑施工的開支用于設(shè)施配套的開支用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算,包括：政府一次性收取的標準地價用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支金融本錢開支,包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及經(jīng)管費用支出貸款引起的利息支出各項保險開支稅收和

26、行政性收費不可預(yù)見開支第6操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究現(xiàn)實化的可行性研究前握事實上,一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者,他們致力于分析各種營銷時機的利潤潛力,捕捉贏利時機.這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的.優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù),監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最正確的時機.公司營銷人員的主要責任是區(qū)分外界環(huán)境中的主要變化,通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng),及肘改變營銷策略,去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新時機.消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要.消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大,營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場,并根據(jù)他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和效勞是非常有用處的.我們應(yīng)在分析消費者行為的根底上,從消費者購置心理入手,分析營銷籌劃人員如何制定營銷方案.具體來講就是要研究如下問題：購置什么？為什么購置？購置者是誰？如何購置？何地購置？何處購置？為選定市場和制定策略而進行可行性