重慶市土地市場分析報(bào)告

1、精品資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料重慶市土地市場分析報(bào)告目錄一、重慶市土地資源概況31、 重慶市土地利用現(xiàn)狀32、 重慶市土地資源特點(diǎn)3二、土地相關(guān)政策分析53、 經(jīng)營性土地的出讓嚴(yán)格以招標(biāo)拍賣掛牌的方式進(jìn)行54、 政府加大對土地市場治理整頓的力度，效果明顯65、 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定預(yù)示對土地市場的管理更加嚴(yán)格76、 政府加強(qiáng)土地出讓管理，規(guī)定土地出讓最低價(jià)9三、重慶市主城區(qū)土地出讓總量分析101、 重慶主城區(qū)土地出讓宗數(shù)走勢及分析10

2、2、 重慶主城區(qū)土地出讓面積走勢及分析113、 重慶主城區(qū)土地出讓建筑面積走勢及分析124、 重慶主城區(qū)土地出讓方式（招、拍、掛）比例變化及分析125、 重慶主城區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化及分析166、 重慶主城區(qū)土地出讓容積率變化及分析167、 重慶主城區(qū)土地單價(jià)及樓面地價(jià)變化及分析18四、重慶主城各區(qū)土地市場交易情況188、 重慶主城各區(qū)土地交易情況對比分析199、 主城各區(qū)交易情況及各區(qū)主要板塊對比分析20 巴南區(qū)20 大渡口21 江北區(qū)23 九龍坡區(qū)24 南岸區(qū)26 渝北區(qū)27 沙坪壩區(qū)29 渝中區(qū)30 北部新區(qū)32五、土地交易與房地產(chǎn)供應(yīng)之間的交叉分析331、 土地出讓可建筑面積與新開工面積

3、對比分析342、 土地出讓面積與投資額對比分析343、 平均土地單價(jià)與房屋平均價(jià)格的對比分析35六、土地需求361、 總體需求372、 競爭格局37七、結(jié)論371、 土地交易市場整體分析結(jié)論37 同時(shí)期土地開發(fā)使用率雖高，但未來房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量仍然較大37 目前的土地交易仍以“三北”及南岸區(qū)為主38 土地市場成交量呈下降趨勢，土地平均單價(jià)則有所升高38 地價(jià)與房價(jià)的走勢基本一致，但地價(jià)的增長幅度大于房價(jià)的增長幅度.392、 土地市場未來發(fā)展走勢39(1) 潛在供應(yīng)地塊39(2) 區(qū)域供應(yīng)趨勢41 江北城溉瀾溪板塊41 南岸彈子石板塊42 沙坪壩西永組團(tuán)板塊42 九龍坡華巖板塊42重慶土地市場分

4、析報(bào)告引言：土地是構(gòu)成房地產(chǎn)的重要部分，土地的獲得方式、成交價(jià)格、供應(yīng)量的變化、供應(yīng)分布以及土地用途結(jié)構(gòu)的變化都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。近年來，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷調(diào)整，特別是針對土地市場的一些政策的出臺，土地成為了開發(fā)商最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。而重慶土地市場在2003年之前的管理一直較為混亂，用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地多以協(xié)議出讓的方式進(jìn)行，土地市場并沒有朝一個(gè)健康的方向發(fā)展。2003年下半年開始，重慶土地市場在政府的大力整頓下逐漸規(guī)范，主城區(qū)經(jīng)營性土地交易都必須在土地交易市場以招拍掛的方式公開進(jìn)行。而重慶近兩年的土地交易情況、各個(gè)區(qū)域的土地價(jià)格、未來的土地供應(yīng)量、出臺的土地政策和未

5、來的土地供應(yīng)趨勢對房地產(chǎn)市場的影響等這一系列的問題都將是發(fā)展商所關(guān)注的重要問題。針對這一系列的問題，本報(bào)告將通過對重慶土地交易中心近年出讓的土地明細(xì)進(jìn)行分析，以期對重慶土地市場的未來走勢有一個(gè)明晰的方向。數(shù)據(jù)說明：本報(bào)告數(shù)據(jù)來源于重慶土地交易中心，由于重慶土地交易中心的土地成交數(shù)據(jù)是從2003年8月開始記錄，因此本報(bào)告中所使用的土地相關(guān)數(shù)據(jù)的起始時(shí)間為2003年8月，同時(shí)2005年1112月的數(shù)據(jù)截至到報(bào)告發(fā)行時(shí)間尚未公示，所以2005年的土地相關(guān)數(shù)據(jù)為2005年110月份的數(shù)據(jù)。另外，在所有土地?cái)?shù)據(jù)中的土地價(jià)格為該地塊的土地出讓綜合價(jià)金，即地塊的實(shí)際成交價(jià)格，包括該地塊的成本價(jià)、自行拆遷費(fèi)用

6、及還房費(fèi)用等。土地出讓建筑面積為地塊規(guī)劃可建的最大建筑面積。土地出讓面積則為該出讓地塊的毛用地面積，包括凈用地面積、公建、綠化等用地面積。因此在文中的土地單價(jià)及樓面地價(jià)均由該地塊的綜合價(jià)金與毛用地面積得來。一、重慶市土地資源概況1、 重慶市土地利用現(xiàn)狀重慶市土地總面積8.24萬平方公里（折合12359.9萬畝），其目前利用的現(xiàn)狀可以從農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三個(gè)方面來說明：（1）農(nóng)用地616.34萬公頃（折合9245.1萬畝），占土地總面積的74.85%。其中耕地255.64萬公頃（折合3834.6萬畝），園地16.26萬公頃（折合243.97萬畝），林地300.78萬公頃（折合4511.7

7、萬畝），牧草地20.59萬公頃（折合308.83萬畝），水面23.07萬公頃（折合346.7萬畝），分別為土地總面積的31.05%、1.98%、36.53%、2.5%和2.97%。（2）建設(shè)用地52.86萬公頃（折合792.98萬畝），占土地面積的6.42%。其中城鎮(zhèn)村及工礦用地43萬公頃（折合644.94萬畝），交通用地7.67萬公頃（折合115.02萬畝），水利設(shè)施用地2.2萬公頃（折合33.02萬畝），分別為土地總面積的5.22%、0.93%和0.27%。（3） 未利用地154.19萬公頃（折合2312.89萬畝），占土地總面積的18.73%（其中難利用地占76%）。2、 重慶市土地資源

8、特點(diǎn)（1）人均土地?cái)?shù)量少，耕地質(zhì)量較差。全市1996年總?cè)丝跒?022.77萬人，人均土地僅為0.273公頃（折合4.09畝），為全國人均0.78公頃（折合11.7畝）的1/3。人均耕地0.084公頃（折合1.27畝），比全國人均0.106公頃（折合1.59畝）少0.02公頃（折合0.32畝）；人均林地0.1公頃（折合1.49畝），比全國人均0.187公頃（折合2.8畝）少0.087公頃（折合1.31畝）；人均草地0.007公頃（折合0.1畝），僅為全國人均草地0.22公頃（折合3.3畝）的1/33。主城區(qū)周邊地區(qū)人均土地、耕地、林地低于全市人均水平。全市坡耕地占耕地總面積95.3%，15度以

9、上的坡耕地占48.2%（25度以上坡耕地占16.1%）。在全市耕地總量中，有水源保證和灌溉設(shè)施的為36%，比全國平均低4個(gè)百分點(diǎn)。中低產(chǎn)田土達(dá)60%以上。（2）耕地不斷減少，用地矛盾突出。從1991年至1996年的6年間，全市共減少耕地4.59萬公頃（折合68.87萬畝），平均每年減少0.77萬公頃（折合11.5萬畝），同期開墾的耕地0.88萬公頃（折合13.22萬畝），相抵后凈減少3.71萬公頃（折合55.65萬畝），每年平均凈減少0.62萬公頃（折合9.3萬畝）。城鎮(zhèn)周圍和交通沿線的良田沃土減少較快。在減少的耕地中，非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用1.764萬公頃（折合24.46萬畝），農(nóng)業(yè)建設(shè)占用0.08

10、9萬公頃（折合1.34萬畝），農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用1.967萬公頃（折合29.51萬畝），災(zāi)毀耕地0.77萬公頃（折合11.56萬畝），分別占減少總數(shù)的38.27%、1.95%、42.84%和16.94%。（ 3）三峽工程淹沒和遷建占用耕地面積大。庫區(qū)淹沒耕地22.98萬畝，移民遷建用耕地7.32萬畝，兩項(xiàng)合計(jì)占用耕地30.3萬畝。（ 4）土地利用不平衡，粗放量大。多年來，建設(shè)用地以外延拓展為主，用地規(guī)模迅速擴(kuò)大，少數(shù)地區(qū)利用不充分，經(jīng)濟(jì)效益差；征而不用，閑置撂荒，重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)土地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。部分農(nóng)用地實(shí)際利用水平和產(chǎn)出率低。林地和部分園地產(chǎn)出很少。（ 5）水土流失面積大，土地退化損毀嚴(yán)重。重

11、慶屬重危巖滑坡地區(qū)，山地災(zāi)害頻繁，損毀面積大。全市水土流失面積達(dá)4.9萬平方公里，占土地面積的59.7%。平均侵蝕模數(shù)達(dá)每平方公里4864.83噸。近些年來，雖加強(qiáng)治理，但治理面積未超過流失面積的10%。一些地區(qū)土地退化損毀相當(dāng)嚴(yán)重。（ 6）可開墾為耕地的后備資源匱乏，且分布相對集中。全市未利用土地154.19萬公頃（折合2312.89萬畝），可開墾為耕地的3.29萬公頃（折合49.36萬畝），占未利用土地的2.1%。在可開懇為耕地利用地中，有1.61萬公頃（折合24.22萬畝）集中分布在開發(fā)難度較大的黔江開發(fā)區(qū)。土地相關(guān)政策分析1、經(jīng)營性土地的出讓嚴(yán)格以招標(biāo)拍賣掛牌的方式進(jìn)行2002年之前，

12、我國土地市場的管理一度較為混亂，而用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地多以協(xié)議出讓的方式進(jìn)行，其中自然會存在許多“暗箱”操作，這樣對土地市場的健康發(fā)展十分不利。2002年5月國土資源部頒布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性土地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌的方式出讓，并且規(guī)范了招標(biāo)拍賣掛牌出讓的程序，為全面推行招標(biāo)拍賣掛牌出讓提供了制度保障。2003年9月，第一個(gè)針對房地產(chǎn)業(yè)土地市場的整頓通知出臺，即關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的通知，通知中也明確指出“切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的調(diào)控，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，土地出讓必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓?！币幌盗械耐恋?/p>

13、政策表明政府決心大力整頓土地市場，而房地產(chǎn)業(yè)的土地供應(yīng)嚴(yán)格以招標(biāo)拍賣掛牌的方式出讓。但由于地方上的執(zhí)行情況并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，2004年中央政府再次加壓，3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。這項(xiàng)政策在業(yè)界引起了軒然大波，從國務(wù)院15號文件下發(fā)到2004年8月31日計(jì)算，處理歷史遺留問題的時(shí)限為3年4個(gè)月

14、，如果從國土資源部11號令正式實(shí)施算起，時(shí)間為兩年兩個(gè)月，均超過了批準(zhǔn)文件的兩年有效期。按照國務(wù)院15號文件的要求，全面推行經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的時(shí)間應(yīng)從2001年5月開始，2004年9月1日只是解決歷史遺留問題的最后時(shí)間，而“8.31”也因此被稱為“大限”。重慶市政府態(tài)度堅(jiān)決，一直以來嚴(yán)格貫徹中央的要求，堅(jiān)持經(jīng)營性土地以招拍掛的方式出讓，也取得良好的效果。自2003年8月29日土地交易中心掛牌成立以來，至2004年3月份近7個(gè)月時(shí)間內(nèi)，共辦理土地使用權(quán)交易71宗（其中招標(biāo)1宗、拍賣8宗、掛牌62宗），面積581.7公頃。成交價(jià)52.5億元（其中土地出讓金23.6億元），經(jīng)過招拍掛，土地

15、出讓金增值6.0億元。2004年8月19日，重慶市政府出臺重慶市經(jīng)營性國有土地使用權(quán)交易辦法，要求主城區(qū)經(jīng)營性土地交易都必須在市土地交易市場以招拍掛的方式公開進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)用地是經(jīng)營性土地的主要組成部分，重慶市房地產(chǎn)業(yè)的土地交易將會更加公平、透明，嚴(yán)格以招標(biāo)拍賣掛牌的方式進(jìn)行。2、政府加大對土地市場治理整頓的力度，效果明顯2003年下半年以來，針對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的一些突出問題和矛盾，中央做出了加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重大決策。土地問題一向是關(guān)乎國計(jì)民生的大事，規(guī)范土地市場也是政府調(diào)控的重點(diǎn)。把好土地“閘門”，切實(shí)保護(hù)耕地，清理各類開發(fā)區(qū)，嚴(yán)格控制建設(shè)用地，中央整頓土地市場的決心可見一斑。2004

16、年4月29日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出了關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知；5月21日國土資源部發(fā)出了關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理的通知。這兩項(xiàng)政策對以前土地宏觀調(diào)控措施進(jìn)行了深入和細(xì)化，進(jìn)一步加大對土地市場的宏觀調(diào)控，集中半年左右時(shí)間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整，治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，并要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。經(jīng)過歷時(shí)一年有余的土地市場治理整頓以及半年的批地禁令，土地市場治理成果斐然，也足見之前用地之粗放：6866個(gè)各類開發(fā)區(qū)核減了4813個(gè)，占原有總數(shù)的70.1%;規(guī)劃面積壓縮了2.49萬平方公里，占原有面積的64.5%。

17、此外，國土資源部還會同有關(guān)部門共清查新上項(xiàng)目82440個(gè)，涉及總用地面積74.7萬公頃，其中耕地23.9萬公頃，對違法占用土地的項(xiàng)目依法進(jìn)行了查處，收回土地1999.5公頃。重慶市土地市場通過持續(xù)治理整頓，濫占亂用土地的問題得到有效遏制，土地市場秩序也有所改善。重慶清理整頓了176個(gè)開發(fā)園區(qū)，撤銷各類違規(guī)開發(fā)區(qū)126個(gè)，撤銷擬建投資項(xiàng)目37個(gè)，共退回土地達(dá)305.86平方公里，投資項(xiàng)目減少近100億元，宏觀調(diào)控初見成效。而在2005年6月2日，重慶市政府發(fā)出了關(guān)于鞏固土地市場治理整頓效果嚴(yán)格土地管理的通知，旨在在目前土地市場整頓所取得成果的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步緩解土地資源日益短缺的矛盾，為重慶市建立

18、一個(gè)健康有序的土地市場。3、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定預(yù)示對土地市場的管理更加嚴(yán)格雖然土地市場的整頓治理工作取得積極的進(jìn)展，但是治理整頓的成果只是階段性的，各地盲目擴(kuò)大城市規(guī)模和上建設(shè)項(xiàng)目、盲目批占土地的現(xiàn)象依然存在。深化土地管理改革，加強(qiáng)土地管理制度建設(shè)，建立最嚴(yán)格的土地管理的長效機(jī)制迫在眉睫。2004年10月21日，又一項(xiàng)重量級的土地政策出臺，即國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定。決定針對現(xiàn)階段我國土地管理中存在的突出問題和薄弱環(huán)節(jié)，作出了具體明確的規(guī)定，提出了改革的出路和措施。決定主要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：一是嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地；二是在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用

19、地范圍外，不得設(shè)立各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）和城市新區(qū)（小區(qū)）；三是加強(qiáng)了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的規(guī)劃和計(jì)劃審查，強(qiáng)化了土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃；四是著重突出了“征地補(bǔ)償和安置”這個(gè)重點(diǎn)；五是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不得減免，對減免和欠繳的，要依法追繳；六是建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為。決定的出臺，對于剛剛解除“暫停批地”禁令、用地沖動蓄勢反彈的土地市場而言，無疑又是一次沉重的打擊。其造成的主要影響如下：緊縮“地根”，直壓用地沖動2005年的土地市場將會收緊“地根”，土地利用年度計(jì)劃實(shí)行分類下達(dá)和考核，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃按

20、照指令性計(jì)劃嚴(yán)格管理，還要落實(shí)決定已明確的一系列深化改革的重要措施。另外根據(jù)決定相關(guān)規(guī)定，以下四種情況下不能批地：一是仍未糾正違法下放的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收權(quán)的地方；二是年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)用完的地方；三是年底前未足額償還農(nóng)民征地安置補(bǔ)償費(fèi)的地方；四是2004年年底前不按關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見要求，未將現(xiàn)有的基本農(nóng)田落實(shí)到地塊的市、縣。有效地規(guī)范了政府行為許多人認(rèn)為決定是土地管理的重大突破，是迄今最嚴(yán)格的管理?xiàng)l例。其實(shí)決定與11號文件是一脈相承的，所涉及的內(nèi)容，過去的法律不能說沒有，只是實(shí)際執(zhí)行不嚴(yán)格。更應(yīng)肯定的是，決定內(nèi)容共同的指向是規(guī)范政府行為，解決了許多土地管理中操作層面

21、的問題，讓運(yùn)用土地進(jìn)行宏觀調(diào)控更具操作性。與以往政策法規(guī)下發(fā)之后，遲遲不見相關(guān)配套文件而致使政策難以發(fā)揮效力的情況不同，此次決定下發(fā)后，配套的7個(gè)相關(guān)規(guī)章和文件迅速下發(fā)，涵蓋了從土地利用計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、用地控制指標(biāo)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收、農(nóng)民宅基地管理、補(bǔ)償安置、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收使用各方面。如建設(shè)部關(guān)于貫徹國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定的通知，國資部關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定的通知，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知等。主要是針對決定中的內(nèi)容進(jìn)行一定的細(xì)化，提出具體的操作措施。用地指標(biāo)愈加顯得

22、珍貴如此嚴(yán)格管理之下緊縮“地根”，用地指標(biāo)將愈加顯得珍貴。據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，近年為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，平均每年占用了200萬300萬畝耕地?，F(xiàn)在對占用耕地進(jìn)行了約束，禁止占用基本農(nóng)田，就要求對城市用地進(jìn)行內(nèi)部挖潛，集約用地。一般而言，舊城容積率低，潛力很大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，存量土地開始在土地供應(yīng)中發(fā)揮積極作用，2004年1至3季度全國建設(shè)用地供應(yīng)中存量土地占了52%。但是，城鎮(zhèn)存量土地中，經(jīng)營性用地占40%，其中有償使用只占24%，還有16%沒有實(shí)行有償使用。而為了確保對土地?cái)?shù)量質(zhì)量的準(zhǔn)確把握，應(yīng)該進(jìn)行新一輪土地詳查工作，以避免土地“閥門”對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控出現(xiàn)偏差。決定出臺后，重慶市也響應(yīng)中央的調(diào)控措施，加強(qiáng)了對重

23、慶市土地市場的管理，加大了對土地供應(yīng)的控制力度及用地審批管理的力度，并取得顯著的效果。2005年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置量明顯減少，13月全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積141.24萬平方米，同比下降42.1%，增幅較去年末回落了9.4個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)完成土地開發(fā)面積131.51萬平方米，同比下降47.8%；另外土地開發(fā)投資4.13億元，同比下降40.5%。4、政府加強(qiáng)土地出讓管理，規(guī)定土地出讓最低價(jià)重慶市政府為了使土地出讓管理制度得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，于2005年10月出臺關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)我市國有土地使用權(quán)出讓金管理的意見，表明重慶市將加快建立以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為核心的地價(jià)體系。市政府統(tǒng)一定期對

24、基準(zhǔn)地價(jià)、用途級別、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整與平衡。土地級別應(yīng)當(dāng)每兩年調(diào)整一次，主城區(qū)內(nèi)的土地級別由市國土房管局調(diào)整，主城區(qū)外的土地級別由當(dāng)?shù)卣匆?guī)定的技術(shù)規(guī)程調(diào)整后，由市國土房管局審批后公布進(jìn)行。經(jīng)營性用地出讓將按規(guī)劃部門確定的規(guī)劃指標(biāo)測算土地出讓金，測算的土地成本和土地出讓金作為招拍掛底價(jià)，并采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式供地；協(xié)議出讓不能低于國有土地有償使用最低價(jià)，即有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，土地出讓金最低價(jià)不能低于出讓地塊所屬級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，沒有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，土地出讓金最低價(jià)不能低于新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)及按照國家和市政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。土地出讓后的跟蹤管

25、理將加強(qiáng)，確保出讓的土地按時(shí)開工和竣工。對未按期動工的，將依法征收土地閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。改變用途、增加建設(shè)規(guī)模的土地，應(yīng)按程序向社會公示，補(bǔ)交土地出讓金后，重新簽訂合同。改為經(jīng)營性建設(shè)用地的，必須按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。這項(xiàng)規(guī)定將更有效的促進(jìn)土地市場的規(guī)范化，特別是在土地出讓后跟蹤管理的加強(qiáng)上，使土地的利用率大幅提高，確保了出讓土地按時(shí)的開、竣工，在很大程度上保證了土地市場的健康發(fā)展。三、重慶市主城區(qū)土地出讓總量分析通過上面對目前重慶市土地資源概況的了解以及近期國家針對土地市場的宏觀調(diào)控政策的分析，我們將通過對目前重慶主城區(qū)土地成交資料的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合國家調(diào)控政策對土地市場及房地產(chǎn)市

26、場的影響，從土地成交宗數(shù)、出讓面積、可建建筑面積、出讓方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、容積率及土地價(jià)格等幾個(gè)方面來進(jìn)行分析。1、 重慶主城區(qū)土地出讓宗數(shù)走勢及分析從2003年8月至2005年11月，重慶市土地交易中心共辦理土地使用權(quán)出讓358宗。從各年份土地成交宗數(shù)的分布來看，2005年110月的成交宗數(shù)為123宗，但2005年在國家宏觀調(diào)控的大背景下11、12月的土地成交宗數(shù)也不會太大，因此我們可以看出2004年的重慶土地市場較為活躍，全年共進(jìn)行土地交易209宗。20032004年正是重慶城市擴(kuò)張和房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅速的一年，房地產(chǎn)發(fā)展商為了長期發(fā)展的需要對土地的需求量也逐漸加大，從而也決定了此段期間、特

27、別是2004年重慶土地市場交易的活躍。2005年的土地交易宗數(shù)較2004年有所下降，主要是由于國家于2004年底針對土地管理方面政策的出臺，導(dǎo)致2005年“地根”較之前有所收緊，110月的交易量為123宗，僅占2004年交易量的58.8%。2、 重慶主城區(qū)土地出讓面積走勢及分析從重慶近年主城區(qū)土地出讓面積的走勢來看，2004年全年的土地出讓面積為1045.06萬平方米，110月的出讓面積為918.41萬平方米，而2005年110月的出讓面積為694.85萬平方米，與2004年同期相比下降了24.34%，主要是由于2004年土地市場交易比較活躍，成交量為近年最高所致。另外，國家在2005年加強(qiáng)了

28、對土地供應(yīng)的控制力度及用地審批管理的力度，并初顯成效，導(dǎo)致2005年的土地購置量明顯下降。3、 重慶主城區(qū)土地出讓建筑面積走勢及分析從近年成交土地的可建建筑面積上來看，2004年成交土地的可建建筑面積最高，為2514.39萬平方米，2005年110月成交土地的可建建筑面積為1706.7萬平方米，與2004年同期相比下降1.26 6%。從地塊的平均容積率上來看，2005年成交土地的平均容積率在2.46左右，與2004年的1.41 相比略高，一方面是由于2004年土地成交中低容積率的大宗地塊成交數(shù)量較多，而2005年政府在審批500畝以上建筑用地上也更加嚴(yán)格，而往往這些大宗地塊的用地性質(zhì)為品質(zhì)較高

29、的低密度住宅；另一方面國家在2005年對別墅用地的審批基本叫停，也導(dǎo)致了容積率升高的趨勢。4、 重慶主城區(qū)土地出讓方式（招、拍、掛）比例變化及分析2002年之前，我國的土地市場十分混亂，用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地基本上以協(xié)議的方式進(jìn)行交易，其中自然存在著許多的“暗箱”操作，而2002年5月國家正式要求經(jīng)營性土地必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式，重慶的土地市場在2003年也逐漸規(guī)范起來。2003年8月2005年10月土地出讓方式在招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式中以掛牌為主，其次為拍賣，而僅在2003年有一宗土地出讓采取了招標(biāo)的出讓方式。分析招標(biāo)、拍賣、掛牌這三種出讓方式，招標(biāo)能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)

30、定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，確定為中標(biāo)人；拍賣是三種交易方式中能夠?qū)崿F(xiàn)最高價(jià)格的交易方式，但此類交易方式并不是充分發(fā)揮其“優(yōu)勝劣汰”的作用，而往往決定成交的因素是擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力；而掛牌出讓則綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓方式的優(yōu)點(diǎn)，并同樣具有公開、公平、公正特點(diǎn)，同時(shí)還具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢：一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范和成熟，掛牌將會是土地交易的主要方式。由于近年土地交易的出讓方式以掛牌為主，所以在土地出讓面積、可建建筑面積及成

31、交價(jià)上掛牌所占的比重最大。但從土地單價(jià)來看，2003年2005年以拍賣方式成交的土地單價(jià)都高于以掛牌形式成交的，樓面地價(jià)亦是如此，通過拍賣與掛牌成交土地的單價(jià)與樓面地價(jià)對比，我們可以看出以拍賣成交的土地成交價(jià)格在一定程度上高于其市場價(jià)格。5、 重慶主城區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化及分析從各類物業(yè)出讓比例來看，住宅用地是土地出讓的重心，其比例始終保持在80%以上，而非住宅用地在2004年的供應(yīng)量為近兩年最高，達(dá)到175.03萬平方米，占2004年供應(yīng)量的16.75%。而2005年110月的非住宅供應(yīng)用地所占比例較2004年下降明顯，僅占供應(yīng)量的6.88%，主要是2005年初國家對10000平方米商業(yè)設(shè)施項(xiàng)

32、目必須舉行聽證會條例的頒布及重慶市對商業(yè)用地的嚴(yán)格控制，造成2005年非住宅供地的減少。不過需要指出的是，以上統(tǒng)計(jì)的非住宅用地的供應(yīng)并沒有包括所有住宅用地中所包含的配套商業(yè)用地等非住宅用地，所以實(shí)際非住宅用地的供應(yīng)量應(yīng)高于以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。6、 重慶主城區(qū)土地出讓容積率變化及分析容積率作為土地中的一個(gè)核心指標(biāo)，其重要性是不可忽視的。一宗地塊的容積率的規(guī)定直接影響了該地塊使用率的大小，在一定程度上決定了該地塊房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)形態(tài)、居住品質(zhì)及其價(jià)格。從2003年8月到2005年10月這段期間成交土地的容積率統(tǒng)計(jì)上面來看，目前主城區(qū)成交土地的容積率主要集中在14之間，其中成交地塊容積率規(guī)定在23的地塊達(dá)

33、到109宗，占總成交宗數(shù)的33.5%。從圖中還可以看出，容積率w1的土地交易成交宗數(shù)為18宗，這也與近年別墅樓盤的興起有直接的關(guān)系，但隨著國家對別墅用地的停止審批，今后低容積率的土地出讓將會減少。由于部分地塊資料中容積率并沒有標(biāo)明，故以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅針對提供容積率的地塊，故宗數(shù)與之前近年土地交易宗數(shù)分析中的總數(shù)量有細(xì)微出入。7、重慶主城區(qū)土地單價(jià)及樓面地價(jià)變化及分析從重慶主城區(qū)成交土地的平均單價(jià)及樓面地價(jià)來看，近年土地價(jià)格主要呈上漲趨勢，2005年110月成交土地的平均單價(jià)為72.58萬元/畝，比2003年成交土地的平均單價(jià)上漲了37.18%，平均樓面地價(jià)上漲了26.19%。主要是由于隨著城市建

34、設(shè)的不斷加快以及重慶房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在很大程度上導(dǎo)致建設(shè)用地價(jià)格的上升，加之國家不斷加強(qiáng)對土地市場的管理，包括出讓方式的規(guī)范化等方面在一定程度上都導(dǎo)致了土地價(jià)格的升高。重慶主城各區(qū)土地市場交易情況通過上面我們對重慶主城區(qū)2003年8月2005年10月這段期間土地交易情況的分析，使我們對此期間重慶土地交易市場的整體情況有了一定的了解，下面我們將針對主城各區(qū)的交易情況進(jìn)行分析，并通過對各區(qū)主要板塊相關(guān)因素的分析，從而對地塊的價(jià)格水平有一定的認(rèn)識。在主城各區(qū)的界定上面，我們將北部新區(qū)單獨(dú)分立出來分析，主要是因?yàn)榻鼛啄瓯辈啃聟^(qū)的土地供應(yīng)量及房地產(chǎn)市場在整個(gè)重慶已經(jīng)具有了不可替代的地位，因此我們將

35、其作為一個(gè)獨(dú)立的區(qū)域進(jìn)行分析。其他各區(qū)域仍按照正式規(guī)劃的城市區(qū)域來進(jìn)行分析。1、重慶主城各區(qū)土地交易情況對比分析從2003年8月2005年10月各區(qū)土地交易情況上來看，北部新區(qū)的成交量居各區(qū)之首，成交金額49.9億元，土地出讓面積為438.62萬平方米。其次為南岸區(qū)和渝北區(qū)，成交面積分別為435.18萬平方米和359.45萬平方米。這與目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)體量情況基本一致，主要集中在北部新區(qū)、南岸區(qū)及渝北區(qū)。江北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)和渝中區(qū)位于第二集團(tuán)，其中江北區(qū)的土地成交量較大，出讓面積為187.49萬平方米。從以上各區(qū)的土地交易情況來看，后期重慶房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)仍將集中在北部新區(qū)、南岸區(qū)及

36、渝北區(qū)這三大區(qū)域，其次為江北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)及渝中區(qū)，特別是江北區(qū)及渝中區(qū)，隨著城市重心得北移，以及渝中區(qū)拆遷進(jìn)程的加快，江北及渝中區(qū)的土地供應(yīng)在一定程度上會有所升高。2、主城各區(qū)交易情況及各區(qū)主要板塊對比分析巴南區(qū)巴南區(qū)由于其區(qū)域地理位置的限制，房地產(chǎn)市場的發(fā)展同其他各區(qū)相比有一定的差距，其土地市場的交易情況與其他區(qū)域相比之下較為冷淡。但隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，巴南區(qū)的土地單價(jià)也逐年升高，從2003年下半年的9.91萬元/畝漲至2005年的66.72萬元/畝的平均單價(jià)，平均樓面地價(jià)也從123.91元/平方米漲至374.03元/平方米。巴南區(qū)土地價(jià)值的迅速增長，與巴南區(qū)近年來交通、環(huán)境

37、的迅速改善，消費(fèi)能力的逐漸提升，區(qū)域投資價(jià)值的不斷提升是有著直接關(guān)系的。從目前巴南區(qū)成交的地塊資料來看，主要集中在漁洞和李家沱兩大板塊。如下圖所示，我們可以得到漁洞板塊已成交的平均單價(jià)為51.53萬元/畝，李家沱板塊的平均單價(jià)則為39.02萬元/畝。漁洞和李家沱板塊的土地成交價(jià)占了巴南區(qū)土地成交總價(jià)的54.5%，出讓土地面積也占了總土地出讓面積的近40%，這預(yù)示著巴南區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也將會以這兩個(gè)板塊為重心發(fā)展，特別是巴南龍洲灣新區(qū)規(guī)劃的落實(shí)，有效的連接了兩大板塊，此區(qū)域的土地價(jià)值會進(jìn)一步的提升。從這兩大板塊成交地塊的資料來看，特別是漁洞板塊近年成交的單價(jià)漲幅很大，2004年漁洞板塊成交地塊共計(jì)

38、4宗，平均土地單價(jià)為33.82萬元/畝，而隨著市政設(shè)施的完善，特別是交通的改善以及政府對巴南區(qū)的打造，2005年漁洞板塊成交的5宗地塊的平均土地單價(jià)達(dá)到了78.83萬元/畝，比2004年上漲了133%。而李家沱板塊成交土地相對較少，3宗土地全部集中在2004年，平均土地單價(jià)為39.02萬元/畝。大渡口從大渡口區(qū)的土地交易情況來看，2004年是大渡口土地交易最為活躍的一年，全年共成交土地11宗，成交金額達(dá)到3.41億元，出讓面積為20.2萬平方米。大渡口的房地產(chǎn)市場也正是在區(qū)域土地交易活躍的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。從大渡口區(qū)近年土地成交的平均單價(jià)來看，基本上都保持在100萬元/畝左右，平均樓面地價(jià)在

39、2004年也達(dá)到472.69元/平方米，這在一定程度上也決定了目前大渡口區(qū)房價(jià)接近3000元/平方米的現(xiàn)狀。從大渡口區(qū)成交地塊的資料來看，在大渡口區(qū)成交的15宗土地交易中有7宗地處大渡口新城，也就是我們通常所說的大渡口區(qū)府板塊。通過對目前該板塊成交土地的統(tǒng)計(jì)，該板塊目前成交土地的平均單價(jià)為151.71萬元/畝。分析影響該板塊價(jià)格的因素，主要有以下幾點(diǎn)：一是該板塊是大渡口區(qū)政府規(guī)劃的中央片區(qū)包括城市公園購物圈，形成行政、商貿(mào)、文化、娛樂為一體的產(chǎn)業(yè)，將打造成為重慶第六商圈；另外，大渡口的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也不斷完善，包括道路、輕軌及環(huán)境等方面的改善都使大渡口的土地價(jià)值大大提升。從大渡口新城板塊成交地塊

40、的不同年份上面來看，2003年成交土地的平均單價(jià)為85萬元/畝，而2004年大渡口新城板塊成交地塊的平均單價(jià)達(dá)到了162.4萬元/畝，比2003年上漲了91%，主要是因?yàn)?004年成交地塊中位于新城33號地塊和21-6號地塊由于其優(yōu)越的地理位置及巨大的升值潛力，土地單價(jià)都高達(dá)573.71萬元/畝和416.6萬元/畝，從而導(dǎo)致2004年該板塊平均土地單價(jià)。2005年大渡口新城板塊成交土地2宗，平均土地單價(jià)為101.7萬元/畝。江北區(qū)江北區(qū)2003年8月至2005年10月土地交易宗數(shù)為41宗，其中仍以2004年為土地交易的高峰期，全年成交地塊23宗，出讓面積為155.5萬平方米，成交金額19.28

41、億元。從平均土地單價(jià)和樓面地價(jià)上來看，江北區(qū)整體的平均土地單價(jià)一般維持在80110萬元/畝之間，樓面地價(jià)則在550元/平方米左右。從成交地塊所處地理位置方面來看，主要集中在觀音橋、五里店、石馬河大石壩三大板塊。如下圖所示，由于觀音橋板塊為江北區(qū)的中心區(qū)域，其成交的平均單價(jià)也為三大板塊最高，達(dá)到258.19萬元/畝；五里店板塊也隨著房地產(chǎn)開發(fā)的日趨成熟，板塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、配套的完善使該板塊的土地價(jià)值迅速提升，平均單價(jià)達(dá)到了150.39萬元/畝；石馬河大石壩板塊也在近一兩年成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，但板塊內(nèi)相關(guān)配套并不是十分的完善，加之地理位置相對較差，板塊的平均單價(jià)為70.97萬元/畝。從各板

42、塊各年成交的情況來看，觀音橋板塊的土地單價(jià)從2003年的508.06萬元/畝降到了209.48萬元/畝，2003年成交地塊的平均單價(jià)如此之高主要是因?yàn)槲挥谟^音橋陽光城南側(cè)地塊的商業(yè)用地成交價(jià)較高，單價(jià)達(dá)到了875.33萬元/畝；五里店板塊與石馬河大石壩板塊的土地平均單價(jià)近年都呈上漲趨勢，其中五里店板塊的平均土地單價(jià)從2004年的141.96萬元/畝漲至221.71萬元/畝，石馬河大石壩板塊的平均土地單價(jià)從2004年的66.97萬元/畝漲至99.08萬元/畝。觀音橋板塊平均單價(jià)下降而其他板塊上漲主要是因?yàn)橛^音橋板塊作為江北區(qū)的中心區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)已很成熟，中心區(qū)域土地供應(yīng)已經(jīng)飽和，出讓地塊地理位

43、置開始向次中心區(qū)發(fā)展，而其他板塊隨著交通等各方面的改善，房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟，從而帶動了板塊內(nèi)土地價(jià)值的提升。九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)在2003年8月至2005年10月共進(jìn)行土地交易40宗，2004年2005年10月土地交易都較為活躍，平均土地單價(jià)為70萬元/畝左右，樓面地價(jià)呈上升趨勢，由2004年的528.07元/平方米上升到2005年的684.65元/平方米。隨著近幾年的發(fā)展，九龍坡區(qū)已經(jīng)樹立了其主城西部核心的地位，區(qū)域的土地價(jià)值也逐漸凸顯出來，通過對九龍坡區(qū)已成交地塊的統(tǒng)計(jì)，我們可以大致分為以下四個(gè)主要板塊：楊家坪板塊、九龍園區(qū)板塊、石橋鋪板塊及高新區(qū)二郎新城板塊。如下圖所示，楊家坪及石橋鋪板塊由

44、于其處于九龍坡區(qū)的核心位置，平均土地單價(jià)都相對較高，分別為138.41萬元/畝和152.35萬元/畝，而正處于開發(fā)、位置相對較偏的九龍園區(qū)和二郎板塊的平均土地單價(jià)則為87.45萬元/畝和72.25萬元/畝。從各板塊各年的成交土地的平均單價(jià)來看，楊家坪板塊和石橋鋪板塊的土地平均單價(jià)變化不大，主要是由于兩大板塊均為區(qū)域中心板塊，土地供應(yīng)相對接近飽和，土地價(jià)值基本上已經(jīng)沒有挖掘的潛力；而九龍園區(qū)板塊與二郎科技新城板塊的土地價(jià)值則呈增長趨勢，九龍園區(qū)板塊的平均土地單價(jià)由2003年的46.08萬元/畝漲至2005年的84.33萬元/畝，二郎科技新城板塊的平均土地單價(jià)由2004年的74.24萬元/畝漲至1

45、19.98萬元/畝，主要是因?yàn)殡S著九龍坡區(qū)政府對九龍園區(qū)及二郎科技新城的大力扶持及周邊配套的完善，大大提升了這兩大板塊的土地價(jià)值。南岸區(qū)南岸區(qū)自2003年8月至2005年10月共進(jìn)行土地交易52宗，在成交價(jià)、出讓面積上都呈遞增的趨勢。土地交易的活躍性也與南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展相一致，目前南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已是位于北部之后的又一重點(diǎn)區(qū)域。從已成交的地塊資料來看。我們可以大致分為南坪中心板塊、彈子石板塊、南山板塊、學(xué)府大道板塊及茶園新區(qū)板塊這五大板塊來進(jìn)行分析。如下圖所示，位于南岸區(qū)核心位置的南坪板塊的土地平均單價(jià)為126.59萬元/畝，隨著南坪商業(yè)步行街的打造、南坪商圈的日益成熟，該板塊的土地價(jià)

46、值仍有提升的空間；學(xué)府大道板塊由于其周邊配套的完善、社區(qū)規(guī)模日益成熟，加之南岸區(qū)政府規(guī)劃的江南大學(xué)城的修建，板塊的平均土地單價(jià)達(dá)到了91.09萬元/畝；彈子石板塊與南山板塊的平均土地單價(jià)相差不大，分別為58.89萬元/畝和55.27萬元/畝，彈子石板塊的中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃以及南山板板塊自然環(huán)境的優(yōu)勢都將是其土地價(jià)值提升的有利因素；茶園新區(qū)作為南岸區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的一個(gè)新城區(qū)，目前的平均地價(jià)為33.15萬元/畝，但隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，其土地價(jià)值的提升空間將是非常巨大的。從南坪各板塊各年成交土地的平均單價(jià)上面來看，除了彈子石板塊的平均土地單價(jià)由2003年的36.81萬元/畝漲至71.31萬元/畝，其他各

47、板塊的平均單價(jià)基本上沒有太大變化。渝北區(qū)渝北區(qū)自2003年8月至2005年10月共進(jìn)行土地交易52宗，其中以2004年最為活躍，共交易土地32宗，從土地平均單價(jià)的走勢來看，渝北區(qū)的土地平均單價(jià)逐年遞增，從2003年的40.99萬元/畝增至2005年的63.76萬元/畝，這與渝北區(qū)近年基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、特別是兩路回興區(qū)域的迅速發(fā)展是離不開的。在土地價(jià)值方面，我們將渝北區(qū)已成交地塊大致分為兩路回興板塊、冉家壩板塊、黃泥磅板塊、龍頭寺板塊及農(nóng)業(yè)園區(qū)板塊來進(jìn)行說明。黃泥磅板塊位于渝北區(qū)的核心位置，周邊房地產(chǎn)開發(fā)十分成熟，其土地價(jià)值挖掘已經(jīng)飽和，平均土地單價(jià)達(dá)到了210.18萬元/畝；冉家壩板塊是近年

48、房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫的熱點(diǎn)區(qū)域之一，加之政府的重點(diǎn)打造，目前冉家壩板塊的平均土地單價(jià)已經(jīng)達(dá)到108.16萬元/畝；龍頭寺板塊目前的各項(xiàng)配套還不成熟，但其房地產(chǎn)開發(fā)的巨大潛力已逐漸被市場認(rèn)可，土地價(jià)值也逐漸提升，目前的平均地價(jià)為68.68萬元/畝；而兩路回興板塊及農(nóng)業(yè)園區(qū)板塊因其地理位置因素影響，平均土地單價(jià)僅為45.97萬元/畝和38.1萬元/畝。從渝北區(qū)各大板塊各年成交的平均土地單價(jià)上來看，除了冉家壩板塊及黃泥磅板塊土地平均單價(jià)沒有發(fā)生太大變化外，其他各板塊均有所上漲。兩路回興板塊的土地平均價(jià)格由2004年的42.66萬元/畝漲至56.93萬元/畝，龍頭寺板塊則由2004年的68.46萬元/畝

49、漲至2005年的84.79萬元/畝，農(nóng)業(yè)園區(qū)板塊由2004年的37.33萬元/畝漲至2005年的39.61萬元/畝。從以上三大板塊的漲幅我們可以看出，兩路回興板塊隨著近年房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，土地價(jià)值也在不斷的提升，龍頭寺板塊同樣也逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所關(guān)注的區(qū)域之一。沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)自2003年8月至2005年10月共進(jìn)行土地交易37宗，其中2004年最為活躍，共成交土地23宗，出讓土地面積98.79萬平方米，成交金額達(dá)12.79億元。沙坪壩區(qū)受其地理位置限制，目前土地交易主要集中在沙坪壩區(qū)中心區(qū)域及次中心區(qū)域，其近年成交的土地平均價(jià)格大概在80萬元/畝左右，樓面地價(jià)也呈上漲趨勢，從2003年

50、的平均樓面地價(jià)314.59元/平方米漲至2005年的410.96元/平方米。這在一定程度上決定了沙坪壩區(qū)近年房價(jià)變化的一個(gè)趨勢。我們將沙坪壩區(qū)已成交的地塊大致分為以下六個(gè)板塊來進(jìn)行說明。如下圖所示，沙坪壩中心區(qū)板塊由于其商圈的成熟，其土地價(jià)值也凸顯出來，每畝均價(jià)達(dá)到了249.68萬元；區(qū)府板塊、烈士墓板塊、小龍坎板塊及科技園板塊隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的日趨成熟及配套的逐漸完善，每畝單價(jià)一般在7090萬元左右，而區(qū)府及烈士墓板塊在眾多高品質(zhì)項(xiàng)目的進(jìn)駐后其土地價(jià)值將會有很大的提升空間。由于濱江板塊已成交地塊的交易時(shí)間較早，其土地單價(jià)僅為54.98萬元/畝，濱江板塊所擁有的景觀優(yōu)勢加之目前沙坪壩濱江板塊

51、土地資源的稀缺性，該板塊的土地價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此單價(jià)。由于沙坪壩區(qū)各板塊各年所成交地塊的宗數(shù)較少，并不能表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各板塊的平均土地價(jià)格,在此我們將不作說明。渝中區(qū)渝中區(qū)作為重慶的商貿(mào)中心、金融中心、科技信息中心，但其也是重慶最老的居住中心區(qū)，這在一定程度上決定了渝中區(qū)的整體土地市場出讓面積少、單價(jià)高的現(xiàn)狀。自2003年8月至2005年10月渝中區(qū)共進(jìn)行土地交易13宗，成交金額34.79億元，出讓面積僅為112.53萬平方米，平均土地單價(jià)達(dá)到了206.11萬元/畝。從已成交的地塊資料來看，我們可以大致分為大坪板塊、化龍橋板塊兩大板塊來說明。如下圖所示，大坪板塊進(jìn)行土地交易5宗，成交金額7.03億元

52、，平均土地單價(jià)129.4萬元/畝，土地交易的活躍也使大坪板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅速，已經(jīng)成為了渝中區(qū)供應(yīng)體量最大的板塊；化龍橋板塊作為重慶最大的舊城改造項(xiàng)目，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ拱鍓K的土地單價(jià)高于大坪板塊，每畝均價(jià)達(dá)到208.4萬元。由于渝中區(qū)大坪板塊及化龍橋板塊的土地交易基本山集中在2004年，因此在分析各板塊價(jià)格變化中不作說明。北部新區(qū)北部新區(qū)正式掛牌于2001年4月，為重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開發(fā)區(qū)。北部新區(qū)相對平緩的地勢，以及較輕的拆遷負(fù)擔(dān)，加之政府對北部新區(qū)的大力扶持及規(guī)劃，使得北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場潛力巨大。也正是在這種環(huán)境下，北部新區(qū)的土地交易十分活躍，眾多品牌開發(fā)商紛紛圈地。

53、從2003年8月至2005年10月，北部新區(qū)共進(jìn)行土地交易45宗，出讓土地面積438.62萬平方米，成交金額達(dá)49.9億元。我們可以將北部新區(qū)成交地塊大致分為經(jīng)開園板塊和高新園板塊來進(jìn)行分析。如下圖所示，經(jīng)開園板塊土地交易的出讓面積占了整個(gè)北部新區(qū)土地出讓的74%，該板塊的單宗地塊的出讓面積都相對較大，如奧林匹克花園置業(yè)有限公司競得的位于經(jīng)開園蔡家溝片區(qū)的2367畝、北京融科智地競得的位于經(jīng)開園鴛鴦鎮(zhèn)的1000畝等千畝大盤，同時(shí)由于經(jīng)開園板塊較輕的拆遷負(fù)擔(dān)、距離主城區(qū)較遠(yuǎn)在一定程度上決定了其目前的土地平均價(jià)格在52.14萬元/畝左右；高新園目前的土地出讓主要集中在人和組團(tuán)，人和組團(tuán)相對較好的地

54、理位置決定了該板塊的土地平均價(jià)格高于經(jīng)開園板塊的價(jià)格，每畝平均單價(jià)大概為66.19萬元。從北部新區(qū)各板塊各年的土地平均單價(jià)來看，兩大板塊均是逐年上漲。經(jīng)開園板塊的土地平均單價(jià)由2003年的47.1萬元/畝漲至2005年的66.95萬元/畝，漲幅達(dá)到42%；高新園板塊的平均土地單價(jià)則由2004年的61.07萬元/畝漲至2005年的71.18萬元/畝，漲幅為16.5%。北部新區(qū)在政府的大力扶持及開發(fā)下土地價(jià)值提升明顯，特別是經(jīng)開園板塊隨著2003年以來各大知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐使該板塊的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，特別是在其他區(qū)域土地供應(yīng)減少而北部新區(qū)土地供應(yīng)充足的情況下更吸引了大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目光，加

55、之政府在該區(qū)域市政設(shè)施方面的大力改善，使得北部新區(qū)成為目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域之一，由此也決定了該區(qū)域土地價(jià)格的上漲。5、 土地交易與房地產(chǎn)供應(yīng)之間的交叉分析1、 土地出讓可建筑面積與新開工面積對比分析從2003年2005年各季度的土地出讓建筑面積與各季度的新開工面積的對比來看，2003年2004年各季度出讓建筑面積與下季度新開工面積相差不大，而2005年13季度的土地出讓建筑面積則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新開工面積，主要是由于2005年國家宏觀調(diào)控政策的影響，重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展放緩，而導(dǎo)致新開工面積的下降。2、 土地出讓面積與投資額對比分析從上圖中看出，從2003年第4季度開始直到2005年第3季度，土

56、地出讓金額和房地產(chǎn)投資額都保持了一種較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，而土地出讓金額占房地產(chǎn)投資額的比例也都保持了較高的水平。以2005年第1季度為例，全季度房地產(chǎn)投資額80.43億元，而土地出讓金額達(dá)到44.74億元，占總投資額的比例達(dá)到一半以上。其他各個(gè)季度雖然購地投資和開發(fā)總投資的比例不等，但是基本上還是說明了土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)投資額的重要組成部分。3、 平均土地單價(jià)與房屋平均價(jià)格的對比分析從2003年2005年平均地價(jià)與房屋平均價(jià)格的對比可以看出，近兩年房屋價(jià)格與土地價(jià)格都呈上漲的趨勢。從上圖中我們可以看出2003年主城區(qū)的房價(jià)僅為2130元，2005年的房價(jià)則為2939元/平方米，漲幅達(dá)到了37.98%；在土地價(jià)格方面，土地平均單價(jià)也由2003年的289.65元/平方米上漲到2005年的617.12元/平方米，漲幅高為113%可見重慶土地價(jià)格在短短兩年內(nèi)的上漲如此巨大。土地價(jià)格的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了房屋價(jià)格的增長幅度，其原因大致可以分為以下幾點(diǎn)：（一）、隨著國家在近幾年針對土地市場的調(diào)控，特別是土地出讓方式的規(guī)范