案例土地增值稅清算報告

1、*市房地產(chǎn)開發(fā)項目土 地 增 值 稅 清 算鑒證報告單位簽章：*房屋開發(fā)有限公司 2014年 * 月 * 日土地增值稅鑒證報告 *所稅鑒字【2014】*號*房屋開發(fā)有限公司 ：.我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“*小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓”項目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是中華人民共和國土地增值稅暫行條例、實施細(xì)則及相關(guān)政策規(guī)定，并參照注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則對貴單位所提供的憑證、賬冊、財務(wù)會計報告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實施了我們認(rèn)為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們

2、的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報告。經(jīng)審核，貴單位“ *區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓”項目：土地增值稅相關(guān)數(shù)據(jù)金額(單位:元,列至角分)取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入37,893,740.00其中1、貨幣收入25,041,707.002、實物收入12,852,033.003、其他收入扣除項目總金額 31,638,104.02 其中1、取得土地使用權(quán)所支付的金額4,373,679.37 2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費0.003、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項成本 18,256,315.56 4、公共配套設(shè)施費的成本 172,079.29 5、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用2,280,207.426、與轉(zhuǎn)

3、讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1,995,407.547、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除額4,560,414.84 應(yīng)繳土地增值稅稅額為1,060,588.62免繳土地增值稅稅額為已繳土地增值稅稅額為608,433.16項目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為452,155.46特此報告附件：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證表2、土地增值稅繳款情況匯總表3、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓收入鑒證表、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表4、扣除項目匯總表5、取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表6、土地征用及拆遷補(bǔ)償費鑒證表 7、前期工程費鑒證表8、建筑安裝工程費鑒證表9、基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表10、開發(fā)間接費用鑒證表11、

4、四項成本統(tǒng)計表12、公共配套設(shè)施費鑒證表13、利息支出鑒證表14、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)師：中介機(jī)構(gòu)名稱： 中國注冊稅務(wù)師：辦公地址：電話： 傳真： 2014年月日土地增值稅納稅鑒證說明我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“*小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓”項目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計，現(xiàn)將審計情況說明如下：一、整體基本情況：項目簡介：(1)項目座落地：*市*縣*(2)本次清算項目總建筑面積：12,783.03平方米，包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目10,494.54平方米，公建、車庫等非住宅項目2,288.49平方米。(3) 本次清算項目批準(zhǔn)總銷售面積: 12,

5、783.03平方米，測繪可售建筑面積12,783.03平方米，實際可售建筑面積12,783.03平方米。包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目10,494.54平方米，公建、車庫等非住宅項目2,288.49平方米。（4）本次清算項目已售建筑面積：12,504.87平方米,其中包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目已售10,216.38平方米，公建、車庫等非住宅項目已售2,288.49平方米。未售建筑面積為278.16平方米，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目未售278.16平方米。 (5)項目裝飾裝修情況：無(6）竣工驗收情況：1#樓、2#樓項目于2009年11月30日通過長?？h建筑工程竣工驗收，分別取得編號為2010-07號、2010-08

6、號的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表。3#樓、4#樓、6#樓、7#樓項目于2011年1月31日通過長?？h建筑工程竣工驗收，分別取得編號為2011-07號、2011-08號、2011-09號、2011-10號的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表。（7）立項批復(fù)文件：*發(fā)改備20093號、*發(fā)改備201010號（8）項目開工日期：2009年3月（9）項目竣工日期：1#、2#樓2009年11月竣工，3#、4#、6#、7#樓2011年1月竣工。(10) 第一筆銷售日期：2009年5月1日（11）五證情況: 1、2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3、建筑工程施工許可證 4、國有土地使用證證件

7、號：*國用（2009）第021030303號 5、銷售許可證證件號：*房預(yù)許第2009002號（1#2#）、長房預(yù)許第2010004號（3#4#）、*房預(yù)許第2010011號（6#7#）二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明（貨幣收入、實物收入、其他收入）： （1）普通住宅： 截至2013年12月31日普通住宅的可售面積10,494.54平方米，已售10,216.38平方米，實現(xiàn)銷售收入28,613,194.00元。包括貨幣收入19,327,726.00，實物收入及其他收入9,285,468.00； （2）公建、車庫、寫字間等為住宅項目：截至2013年12月31日可售面積2,288.49平方米，已售2,2

8、88.49平方米，實現(xiàn)銷售收入9,280,546.00元。包括貨幣收入5,713,981.00，實物收入及其他收入3,566,565.00元。三、扣除項目有關(guān)情況說明：*小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓項目扣除項目金額合計31,638,104.02元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額4,373,679.37元；房地產(chǎn)開發(fā)成本18,428,394.85元；房地產(chǎn)開發(fā)費用2,280,207.42元；與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金1,995,407.54元；財政部規(guī)定的其他扣除項目4,560,414.84元，具體如下： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額3,590,624.25元； 2、房

9、地產(chǎn)開發(fā)成本15,055,853.00元； 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用1,864,647.73元； 4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金1,505,172.97元； 5、財政部規(guī)定的其他扣除項目3,729,295.45元。公建、車庫、寫字間等其他項目1、取得土地使用權(quán)所支付的金額783,055.12元； 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3,372,541.85元； 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用415,559.69元； 4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金490,234.57元； 5、財政部規(guī)定的其他扣除項目831,119.39元。 四、納稅情況詳細(xì)計算過程 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額28,613,194.00元； 扣除項目金額合計25,7

10、45,593.40元； 增值額2,867,600.60元。 增值額與扣除項目之比11.14%； 根據(jù)土地增值稅暫行條例相關(guān)規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和的20%，予以免稅。故此次清算項目中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為零。 公建、車庫、寫字間等其他項目 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額9,280,546.00元； 扣除項目金額合計5,892,510.62元； 增值額3,388,035.38元； 增值額與扣除項目之比57.50%； 適用稅率：40% 速算扣除系數(shù)：5% 土地增值稅稅額××1,060,588.62元。 綜上所述，*小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓項目應(yīng)繳土地增值稅稅額合計1,060,588.62元，已繳土地增值稅608,433.16元，應(yīng)