政策解讀“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)與房價(jià)的影響

1、政策解讀:“營改增對房地產(chǎn)業(yè)與房價(jià)的影響近日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在官網(wǎng)上對外發(fā)布了?關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知?， 說明了自2021年5月1日起，在之前部分營改增的根底上，全面施行營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)等剩余全部辭別營業(yè)稅，納入營改增試點(diǎn)范圍，開始繳納增值稅。營業(yè)稅是對營業(yè)額進(jìn)展征稅的一個(gè)稅種，即企業(yè)只要繼續(xù)營業(yè)，就需要繳納營業(yè)稅;增值稅那么是針對增值額進(jìn)展征稅，防止了營業(yè)稅重復(fù)交稅的問題。這場稅收改革涉及到了增值稅新納稅人近千萬，對企業(yè)、個(gè)人和相關(guān)的稅額計(jì)算都產(chǎn)生了不可無視的影響。稅率作為營改增環(huán)節(jié)的核心，無疑成為各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點(diǎn)。3月11日，國

2、稅總局局長王軍在答復(fù)記者提問時(shí)表示，營改增會(huì)確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。一、營改增對建筑業(yè)的影響營改增后，建筑業(yè)的稅率由營業(yè)稅的3%改為11%的增值稅率，小規(guī)模納稅人那么采用征收率3%。對企業(yè)的賦稅和凈利潤等都會(huì)產(chǎn)生一定影響，甚至可能影響企業(yè)的商業(yè)形式和組織構(gòu)架。改革后，稅率外表看有所進(jìn)步，但隨著建筑業(yè)營改增的完善，購入的鋼筋水泥等對銷項(xiàng)稅額起到了很大程度上的抵減作用。同時(shí)也增加了企業(yè)的利潤。舉例來說：一項(xiàng)總造價(jià)800萬元，相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)本錢為600萬元的工程，營業(yè)稅額=800times;3%=24萬;增值稅額=800-600times;11%=22萬，稅負(fù)一定程度上有所減少。二、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的

3、影響改革方案中明確了房地產(chǎn)業(yè)的銷售額為原銷售額扣除支付的土地出讓金后的余額。稅率由營業(yè)稅率5%改為11%，而土地出讓金在房地產(chǎn)業(yè)本錢中占比較大，在建筑業(yè)改革的根底上，同步營改增，完善了上下游的抵扣環(huán)節(jié)，形成了完好的抵扣鏈。外表看其稅率增加，實(shí)那么扣除出讓金后的增值稅稅額小于原營業(yè)稅額，起到了一定的減稅作用，有利于減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，相對企業(yè)的利潤也會(huì)增加。那么，隨著房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的降低，一直居高不下的房價(jià)有可能得到一定的控制，進(jìn)而可以起到減輕人們購房沖動(dòng)的作用。三、營改增對居民買賣二手房的影響根據(jù)?營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定?，人們親密關(guān)注的二手房稅負(fù)問題有了進(jìn)一步明確，采用5%的征收率

4、計(jì)算繳納增值稅。針對個(gè)人出售的購置缺乏2年原5年的住房，按照5%的征收率以出售房屋收取的全額繳納增值稅;個(gè)人出售2年及兩年以上原5年的住房，免征增值稅。該項(xiàng)不包括北京市、上海市、廣州市和深圳市。對于北上廣深這樣的一線城市進(jìn)展了詳細(xì)的規(guī)定：個(gè)人出售的購入缺乏2年原5年的住房，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人出售的購置2年及2年以上原5年的非普通住房，以銷售收入減去購置住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率征收增值稅;個(gè)人出售購置2年及2年以上的普通住房，免征增值稅。由于稅率沒有發(fā)生變化，對居民二手房買賣產(chǎn)生的影響也較為中性。不過，因增值稅是價(jià)外稅，而營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)不含稅售價(jià)計(jì)算得出的應(yīng)繳增值

5、稅額較營業(yè)稅額有所降低，有利于促進(jìn)二手房交易和流通。例一：出售一套購入缺乏兩年的居民住房普通住房，假設(shè)成交價(jià)為500萬元，營改增前，營業(yè)稅稅額=500times;5%=25萬元;營改增后，增值稅稅額=500divide;1+5%times;5%=23.809萬元。比照得出，二手房營改增前后，稅負(fù)降了25萬元-23.809萬元=1，191萬元，略降。例二：2年以上含2年的非普通住宅，假設(shè)成交價(jià)為500萬元，原價(jià)為300萬元，那么差額200萬元。營改增前，應(yīng)繳營業(yè)稅稅額=200萬元times;5%=10萬;營改增后，應(yīng)繳增值稅稅額=200萬元divide;1+5%times;5%=9.5238萬元

6、?？梢钥闯?，這類二手房營改增前后，就營業(yè)稅和增值稅這兩個(gè)比照的話，稅負(fù)降了10萬元-9.5238萬元=0.4762萬元，略降。然而不管一線城市還是二線城市，改革前后出售購入兩年及兩年以上的普通住房的均免稅，多不產(chǎn)生影響。因此，可總結(jié)出，5月1日后二手房增值稅=含稅價(jià)格/1+征收率times;征收率=房款/1+征收率times;征收率，即為：含稅價(jià)格/1+5%times;5%=計(jì)稅房款/1+5%times;5%。營改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的根本面良好的城市樓市而言也有積極影響。詳細(xì)來講將產(chǎn)生如下四點(diǎn)影響：第一，營改增后，房地產(chǎn)工程建立所用的原材料等均為先

7、購入，多數(shù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因此減少了企業(yè)應(yīng)繳的稅費(fèi);同時(shí)也減少了在開發(fā)初期流動(dòng)資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建立的資金壓力。第二，將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納入抵扣范圍，尤其是房地產(chǎn)工程大宗交易本錢會(huì)大大降低，促使土地、工程收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。第三，營改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會(huì)在根本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)根本面較好的城市比方南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會(huì)到市場根本面不好的城市投資。第四，增值稅的抵扣需要嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)票抵扣制度，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票成為其抵扣根據(jù)。倘假設(shè)不能獲得發(fā)票，那么會(huì)對