上海寶安康橋水都社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)策劃報(bào)告

1、康橋水都社區(qū)商業(yè)中心招商方案1基本情況與核心思路 31 1 項(xiàng)目基本情況 31 2 社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路 42周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 62 1 周邊現(xiàn)存商業(yè)分布 63 2 現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響 74 3 人口流動(dòng)示意 105 4 案例分析萬科四季花城 123項(xiàng)目成長(zhǎng)性分析 156 1 人口導(dǎo)入成長(zhǎng)性分析 153 2 住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析 164 3 商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī) 174綜合運(yùn)作計(jì) 195 1 初始業(yè)態(tài)建議及分布 19411 業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn) 19412 初始業(yè)態(tài)建議及分布 2042 綜合運(yùn)作計(jì) 26421 招商策略 26422 現(xiàn)場(chǎng)區(qū)隔與包裝宣傳 27423 業(yè)態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表 295租金

2、及免租金建議 3151租金建議 3152免租金建議 326現(xiàn)金流量分析 347招商前工作計(jì) 351.基本情況與核心思路1. 1項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程人口導(dǎo)入時(shí)間進(jìn)程1期2C2A/2B2D2F/2G總計(jì)戶數(shù)1591286630172010425269戶均人口2.51.52.81.72.52.22044預(yù)期導(dǎo)入人口3977.542917642924260511699.5預(yù)計(jì)交付時(shí)間已交付2007 年 82007 年2008 年 62008 年月 12月 月 12月從上表情況來看，本項(xiàng)目在 06年8月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平，而排除掉設(shè)計(jì)裝修等時(shí)間因素，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口3900人左右，

3、但是從目前實(shí)際人口導(dǎo)入情況來看，僅僅達(dá)到 30 %左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè) 管理帶來了一定問題，同時(shí)更影響了項(xiàng)目后期銷售。據(jù)我司實(shí)地調(diào)查情況，目前人口入住率低下的主要原因?yàn)榻煌ㄏ鄬?duì)不便，距離地鐵公交均有較大距離；配套不齊全，實(shí)際居住有較大困難；由于交通不便的問題目前較難解決，為解決這一實(shí)際問題，開發(fā)商提出希 望通過運(yùn)作社區(qū)商業(yè)中心來提高目前人口入住水平。1. 2社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路首先，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心與項(xiàng)目的人口入 住應(yīng)呈現(xiàn)的是 良性互動(dòng)的效應(yīng),即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率， 而人口入住率 的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問題在于怎樣

4、開 啟這一良性循環(huán)的起頭。其次，準(zhǔn)確的設(shè)定何種形式的商業(yè)配套進(jìn)入本項(xiàng)目的商業(yè)中心，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需求，是商業(yè)中心運(yùn)作之初就能成功的必要條件。然后，考慮到本項(xiàng)目自身目前處于一個(gè)高速成長(zhǎng)的階段，因此其內(nèi)部的商 業(yè)組成也必須配合到項(xiàng)目?jī)?nèi)部人口增長(zhǎng)， 具有一定的成長(zhǎng)性，能夠事先預(yù)判未來 商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置中就做好預(yù)留。最后，社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作，目的主要是提高社區(qū)的人口入住率，因此，我司認(rèn)為，實(shí)際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作為主要手段，但需要結(jié)合其他一些綜合手段來實(shí)現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。因此，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作方案核心思路由以

5、下四點(diǎn)構(gòu)成：1) 有效運(yùn)作手段打開局面；2) 準(zhǔn)確商業(yè)定位，提高一次性成功率；3) 前瞻性商業(yè)布局，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)；4) 綜合手段運(yùn)作，全方位拓展人流。2.周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查2. 1周邊現(xiàn)存商業(yè)分布為研究周邊商業(yè)布局，我司對(duì)項(xiàng)目周邊步行約20分鐘范圍進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查如下圖所示:外環(huán)路水產(chǎn)路寶楊路川路楊 泰 路天馨花園道路商業(yè)設(shè)施備注水產(chǎn)路中型餐飲快客便利物金金路北上海商業(yè)城工行北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電器、網(wǎng)吧、兩岸咖啡、KFG復(fù)鑫漁良友金伴港、白麗體育、客來多服飾市場(chǎng)等楊全路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)美容美發(fā)寶楊路海洋樓宴會(huì)廳西街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其他水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場(chǎng)；江楊北路：批發(fā)市場(chǎng)周邊商業(yè)布局分析：周邊道路現(xiàn)有商

6、業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；除“北上海商業(yè)城”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購物消費(fèi)等造成不便；周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下幾類：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、便利店、中大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發(fā)、銀行、咖啡吧、服飾專賣、 電器專賣等；周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消 費(fèi)需求。2. 2現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響現(xiàn)存商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即：已入住客戶的影響項(xiàng)目商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)的影響首先，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)已入住客戶的影響來看， 其主要體現(xiàn)在時(shí)間和空間上，見卜表分析:現(xiàn)存商業(yè)形態(tài)本項(xiàng)目步行到達(dá)時(shí)間客戶消費(fèi)心理實(shí)際消費(fèi)接受度

7、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)>15min距離低大型超巾10min種類、交通、跑離等高中人型餐飲7 10min品牌、特色、交通等高快速（便利）餐飲10min距離、價(jià)格、外送等中便利店>7min距離低美容美發(fā)10min距離、其他低銀行12min距離低咖啡吧10min品牌、距離等中服飾專賣10min品牌、檔次、價(jià)格等低電器專賣10min品牌、價(jià)格、距離等高（注：梅林路目前在改建中，延長(zhǎng)了項(xiàng)目住戶到北上海商業(yè)城的時(shí)間和距離；步行到達(dá)時(shí)間以項(xiàng)目梅林路、水產(chǎn)路為起始點(diǎn)。）從上表不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目目前的住戶對(duì)周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、便利店、美容美發(fā)、銀 行等基本生活類的商業(yè)形態(tài)接受度較差，歸根結(jié)底在于時(shí)間和空間的因素。其次，現(xiàn)存

8、商業(yè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分招商的影響主要在于本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇 上。結(jié)合上述對(duì)已入住客戶的影響來看， 未來初始商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)建立在以下 基礎(chǔ):彌補(bǔ)日常生活型商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目住戶時(shí)間和空間的影響彌補(bǔ)周邊商業(yè)空白，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施2. 3人口流動(dòng)小意為了解項(xiàng)目已入住客戶及周邊居民的日常流動(dòng)情況， 我司對(duì)區(qū)域內(nèi)的動(dòng)線進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查：外部區(qū)域1號(hào)線共富路站 蘊(yùn)川路公交樞紐從上圖所示可知，區(qū)域人流動(dòng)向主要是流向地鐵1號(hào)線共富路站和北上海商業(yè)城方向。本項(xiàng)目商業(yè)中心的位置與周邊整體人口流動(dòng)趨勢(shì)相背離，因此在消費(fèi)支撐力上有所欠缺，同時(shí)，如果要有效打開本項(xiàng)目的商業(yè)局面， 應(yīng)該在項(xiàng)目初期 對(duì)外部人流有較好的引導(dǎo)

9、內(nèi)部區(qū)域如上圖所示，項(xiàng)目?jī)?nèi)部人流動(dòng)線沿蓮花山路、梅林路、竹韻路（現(xiàn)改建中）向水產(chǎn)路流動(dòng)。綜上對(duì)人口流動(dòng)的分析所知，本項(xiàng)目的商業(yè)部分將面臨兩大難點(diǎn)：消費(fèi)人口本區(qū)化，社區(qū)以外消費(fèi)概率低以現(xiàn)開發(fā)部分來看，商業(yè)部分非處人流動(dòng)線所經(jīng)之處，目前招商存在時(shí)問過早問題，但可在招商期間利用各種方式在社區(qū)內(nèi)宣傳，吸引人流， 以避免商家出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題2. 4案例分析一一萬科四季花城項(xiàng)目簡(jiǎn)況：一期總建筑面積約67621平方米，4-6層的多層，綠化率40%,得房率87%, 物業(yè)管理費(fèi)1.40元/平方米/月，05年業(yè)主開始陸續(xù)入住。從整個(gè)小區(qū)情況來看， 一期共581戶，目前入住率在 60%-70%=社區(qū)商業(yè)街情況：商業(yè)街面

10、積3200平方米，租金：0.8-1元/戲/天（不包括物業(yè)費(fèi)1.4元/m2/ 月），無免租期。目前商業(yè)街空置率高達(dá)80%左右，無法滿足周邊配套在營(yíng)業(yè)商家萬科房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、萬科物業(yè)服務(wù)中心、聯(lián)華超市、萬磊裝飾在裝修商家象王洗衣、中型餐飲店已搬遷商同日房產(chǎn)、國(guó)大藥房、廣澤裕食品等家原因分析：目前社區(qū)入住率較高，一方面業(yè)主反應(yīng)周邊配套設(shè)施不完善， 另一方面商業(yè) 街空置率高，商家搬遷情況較嚴(yán)重。原因分析如下：1）開發(fā)商前期招商問題：本社區(qū)為新興社區(qū)，周邊基本無類似商業(yè)，租金相對(duì)于該區(qū)域新興社區(qū) 租金較高，且對(duì)于前期進(jìn)駐的商家 沒有任何優(yōu)惠措施，使商家望而卻步。2）商鋪招商定位問題：作為新興社區(qū)，前期招

11、商更適合能滿足最基本生活需要的業(yè)態(tài)（如：便 利店、普通餐飲）和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)（如：裝潢）。其他類型的業(yè)態(tài)在社區(qū) 成熟初期不易有良好的發(fā)展。3）商業(yè)氛圍的培養(yǎng)期：前期入住業(yè)主少無法形成良好的商業(yè)氛圍， 且商業(yè)街需要一定的培養(yǎng)期。隨著業(yè)主的增加、對(duì)于商業(yè)街的認(rèn)可度和需求度的提高，商業(yè)街的局面 會(huì)逐步轉(zhuǎn)好。借鑒意義：對(duì)于康橋水都，存在一定借鑒意義：1) 前期招商準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位：生活必需和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)2) 租金定價(jià)和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實(shí)力的商家，制定合理的招商租金計(jì)劃3) 預(yù)留一定的市場(chǎng)培養(yǎng)期4) 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面5) 萬科提供了足夠數(shù)量的班車，同時(shí)引進(jìn)

12、家樂福等大賣場(chǎng)班車，解決了客戶居住的實(shí)際困難。本項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)考慮自備班車或引入大賣場(chǎng)班車3.項(xiàng)目成長(zhǎng)性分析3. 1人口導(dǎo)入成長(zhǎng)性分析Q3 2006Q4 2006Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2007Q1 2008Q2 2008Q3 20081期795.515912187.6252784.253380.8753977.53977.53977.53977.52C21.4585.8214.5300.3343.22A/2B88.2352.88822D146.22F/2G總計(jì)795.515912187.6252784.253402.3254063.34280.24630.65348.9

13、Q4 2008Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2009Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 20101期3977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.52C386.14294294294294294294294292A/2B1058.41234.81411.21587.6176417641764176417642D584.814621754.42046.82339.22631.6292429242924 ,2F/2G130.255211302.515631823.520842344.52605總計(jì)6006.8

14、7233.558093.19343.410072.710625.611178.51143911699.514000120001000080006000400020000Q3 2006 Q1 2007 Q3 2007 Q1 2008 Q3 2008 Q1 2009 Q3 2009 Q1 2010 Q3 2010 Q4 2010從本項(xiàng)目的人口導(dǎo)入進(jìn)度預(yù)測(cè)來看，本項(xiàng)目將于2007年的四季度，1期業(yè)主全部入住，居住人口達(dá)到 4000人，于2009年的三、四季度之間達(dá)到 10000人。因而在目前社區(qū)人口在不足 1000人，本項(xiàng)目急切需要導(dǎo)入一些小規(guī)模初級(jí)配套型商業(yè)，而2007一季度人口達(dá)到甚至超過200

15、0人后，初級(jí)配套型商業(yè)將需 擴(kuò)大規(guī)模。至2007年的四季度，1期基本全部入住，本項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)配套的需求將有一個(gè)升級(jí)換代的要求，并且在后期隨著2期分批竣工交房時(shí)間內(nèi)會(huì)陸續(xù)出 現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求3. 2住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類的需求會(huì)根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進(jìn), 而本項(xiàng)目住戶會(huì)隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求 改善，具體變化如下。馬斯洛需求層次冏業(yè)需求生理需求日常消費(fèi)類商業(yè)安全需求社交需求餐飲理容健身類商業(yè)尊重需求休閑購物類商業(yè)自我實(shí)現(xiàn)娛樂類商業(yè)我司認(rèn)為，隨本項(xiàng)目入住人口的增多，居民對(duì)于周邊商業(yè)配套的需求也會(huì)逐級(jí)提高，而每次大的人口增加，將會(huì)

16、促進(jìn)該類型需求的升級(jí)和下級(jí)商業(yè)類型規(guī) 模的擴(kuò)張。結(jié)合上文對(duì)于人口導(dǎo)入時(shí)間的分析， 我司認(rèn)為，本項(xiàng)目商業(yè)需求的變 化會(huì)跟隨人口導(dǎo)入的變化，在時(shí)間上有一個(gè)較為明確的分界。 同時(shí)，考慮到本項(xiàng) 目是社區(qū)型商業(yè)的特征，我司認(rèn)為本項(xiàng)目并不需要有高層次的娛樂類消費(fèi)， 而休 閑購物類消費(fèi)也僅僅需要少量即可。時(shí)間預(yù)計(jì)人口日常消費(fèi)類商業(yè)06.8800人簡(jiǎn)餐理容類商業(yè)07.124000 人餐飲健身類商業(yè)08.8超過5000人休閑購物類商業(yè)09年12月超過10000人4. 3商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī)劃根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)度，我司認(rèn)為需要預(yù)先的對(duì)各種類型的商業(yè)分布依照其地理位置，周邊環(huán)境，社區(qū)成長(zhǎng)性而做出一個(gè)前瞻性的規(guī)劃，

17、具體建議如下圖：各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分:功能區(qū)域功能解釋主要商業(yè)形態(tài)核心功能區(qū)該區(qū)域處于整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的核心區(qū)域， 周邊道路很難有外區(qū)的人流與車流，因此該日常消費(fèi)類餐飲健身類區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活所需各類基礎(chǔ)功能銀行診所等導(dǎo)入型商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來人流車流較大，同時(shí)相對(duì)社區(qū)居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。大型餐飲、娛樂類情景休閑商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于景觀河道旁，具有較好的環(huán)境，同時(shí)有呈狹長(zhǎng)分布，因此適合營(yíng)造需要良好消費(fèi)環(huán)境的商業(yè)類型，同時(shí)也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個(gè)景觀。休閑購物類、簡(jiǎn)餐理容類同時(shí)，上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時(shí)間上建議按住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性時(shí)間表推

18、進(jìn)（見上文3.2）4.綜合運(yùn)作計(jì)劃4. 1初始業(yè)態(tài)建議及分布4. 1. 1業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn)從前述的成長(zhǎng)性分析可知，作為一個(gè)尚未完全開發(fā)、住戶尚未完全入住的社區(qū)，其住戶的商業(yè)需求存在一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過程。作為本項(xiàng)目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶， 目前其承擔(dān)著滿足已入 住客戶最基本的生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對(duì)本項(xiàng)目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下兩點(diǎn)來考慮：實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施（見前文 2.2）滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性（我司操作案例分析）案例分析以我司曾操作過的金沙江路某社區(qū)商業(yè)案

19、例客戶問卷表來看，客戶對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示：商業(yè)配套設(shè)施問卷比例（）需求強(qiáng)度等級(jí)綜合超巾85.3強(qiáng)度需求菜場(chǎng)66.124H便利店56.9郵局銀行53.7快速（便利）餐飲38.2中度需求中型超巾37洗衣店35美容美發(fā)店30.3健身房26.8藥房或社區(qū)診所20.6寵物店（或診所）19.6中人型餐飲16.3花店14.5足浴桑拿按摩12.6書店8.1弱度需求彩擴(kuò)沖洗店7.2五金店6.3酒吧茶坊5.9證券公司3.34. 1. 2初始業(yè)態(tài)建議及分布業(yè)態(tài)建議綜合以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心在首次招租時(shí)應(yīng)有意識(shí)的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租。這樣做法有兩大好

20、處：保證首批招商入住商家的成功率為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間但同時(shí)考慮到商鋪整體形象的問題，建議將保留的商鋪進(jìn)行初步裝修和業(yè)態(tài)示意（見下圖，業(yè)態(tài)可標(biāo)示美容美發(fā)、茶坊咖啡吧等）這樣可以有效規(guī)避商鋪空 關(guān)帶來形象不佳的問題綜合考慮，我司建議該商業(yè)中心地下一層，地上二層商鋪，地上一層112、113房間暫時(shí)保留。留待人口進(jìn)一步入住后進(jìn)行招商，同時(shí)將112、113以及二層中空置的商鋪進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修包裝，避免產(chǎn)生不良影響。地上一層中的商業(yè)初始業(yè)態(tài)設(shè)置如下：業(yè)態(tài)設(shè)置理由菜場(chǎng)24H便利店自助銀行快速（便利）餐飲大部分為強(qiáng)度需求級(jí)商業(yè)配套，滿足基本生活需求，尊重市場(chǎng)依據(jù)洗衣店藥店水站糕餅店中介代理店（由

21、物業(yè)組便于房屋二次流通，增成）加入住小五金建材店社區(qū)早期裝修所必需小裝潢公司社區(qū)早期裝修所必需日用小百貨社區(qū)早期入住所必須樓層業(yè)態(tài)分布建議（地上1F）101缺衣店N102便禾店, 103水果超巾*104刁、飯店105-藥房. 111糕餅店 110-自助銀行FW4<109刁、五金建材店108裝潢公司1卜P107-中介代理店106-日用小百貨,F1F1112/113暫時(shí)保留招商說明：上圖中洗衣店、自助銀行、24H 便利店等日常生活類及大型社區(qū)必備之設(shè)施將作為長(zhǎng)期固定業(yè)態(tài)；小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項(xiàng)目入住初期是必要的業(yè)態(tài)，因此可以放在相對(duì)位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時(shí)考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需

22、要更新?lián)Q代，因此可將這幾個(gè)較好的商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪，可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營(yíng)。上述低檔次業(yè)態(tài)在招租時(shí)需要注意縮短租賃周期，建議控制在1-2 年，方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換；由于菜場(chǎng)設(shè)施形態(tài)不佳，因此不建議放置在商業(yè)中心內(nèi)部，中心對(duì)面 （蓮花山路南側(cè)）現(xiàn)為臨時(shí)工棚，建議與當(dāng)?shù)厥腥莨芾聿块T協(xié)調(diào)，設(shè)置臨時(shí)菜場(chǎng)，與上述各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，達(dá)到提升項(xiàng)目入住率之目的。后期再改造為正式菜場(chǎng)；招商品牌建議：便利店品牌：好德、可的、良友金伴等藥房品牌：國(guó)大、華氏等裝潢公司品牌：同濟(jì)、聚通等洗衣店品牌：正章、象王等糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等4. 2綜合運(yùn)作計(jì)劃5. 2.

23、 1招商策略整體策略方向完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標(biāo)通過我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開發(fā)商名義部分主力商戶由開發(fā)商自營(yíng)或加盟或經(jīng)營(yíng)商家的引進(jìn)方式：自有資源通過我司自有關(guān)系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式有效率高成本低。同類型社區(qū)引入直接派遣招商人員前往與本項(xiàng)目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請(qǐng)加入，該方式有效率也較高，成本較低。廣告宣傳通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請(qǐng)全市范圍內(nèi)商家入住，該方式影響力大但成本較高，同時(shí)有效率較低。綜合拓展人氣：租賃服務(wù)主動(dòng)與租賃中介合作，并且在小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)增設(shè)租賃中介服務(wù)， 力求將短期內(nèi)無入住計(jì)劃的空房屋通過租賃的方式而提高小區(qū)整體人流?？蛻魧＿f將招商計(jì)劃與招

24、商進(jìn)程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主對(duì)于社區(qū)配套改善的了解。4 2 2 現(xiàn)場(chǎng)區(qū)隔與包裝宣傳施工現(xiàn)場(chǎng)與社區(qū)商業(yè)中心和已入住區(qū)的區(qū)隔為提升良好的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，建議二期施工時(shí)于圖示位置（即竹韻路段和蓮花山路段），以項(xiàng)目看板圍護(hù)，另禁止一切施工車輛等通行。同時(shí)在這些路段設(shè)置引導(dǎo)旗烘托氣氛。包裝宣傳我司認(rèn)為社區(qū)商業(yè)中心的包裝宣傳目標(biāo)不在于商家，而在于消費(fèi)者。讓消費(fèi)者明確知道社區(qū)商業(yè)中心的位置及將會(huì)出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)是關(guān)鍵所在，唯有取得消費(fèi)者的認(rèn)可才能取得商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功，才能整體提升項(xiàng)目入住率。建議方法如下：DM版發(fā)（包括已入住和未入住的）開業(yè)活動(dòng)特別關(guān)注重點(diǎn)A、從目前居民實(shí)際居住情況反

25、應(yīng)，本項(xiàng)目南面區(qū)域由于尚未開發(fā)，因此治安狀況不佳，屢次發(fā)生搶劫事件，為確保商業(yè)中心周圍消費(fèi)者和商家的安全，本項(xiàng)目在招商開始之前最好能夠引入警察巡邏崗?fù)?，如不能?shí)現(xiàn)，則需要由物業(yè)管理在附近路段設(shè)置一定數(shù)量的保安崗?fù)?，保證商家和居民購物安全。B、由于項(xiàng)目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設(shè)置小區(qū)班 車， 具體操作方式：由開發(fā)商購買后贈(zèng)與業(yè)主委員會(huì)，后期運(yùn)營(yíng)及費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，與開發(fā)商沒有責(zé)任關(guān)系。C、與周邊大賣場(chǎng)聯(lián)系，力求能引入賣場(chǎng)班車，這樣可以有效解決居民交通 和購物問題。或與公交部門協(xié)商引入公交車。4. 2. 3業(yè)態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表根據(jù)前文我司的分析建議，本項(xiàng)目人口導(dǎo)入有一定的時(shí)間

26、差，屬于成長(zhǎng)性社區(qū)，而入住客戶的商業(yè)需求也存在漸進(jìn)性， 因而部分商業(yè)將在未來一定時(shí)間內(nèi)將為更高等級(jí)的商業(yè)形態(tài)所替代，綜合考慮到本社區(qū)隨時(shí)間推進(jìn)，將會(huì)有其他商業(yè)面積出現(xiàn)，某些升級(jí)型的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)安排在其它的商業(yè)面積中更為合適，因此我司主要針對(duì)本項(xiàng)目6千平方米商業(yè)面積提出其未來商業(yè)業(yè)態(tài)的更替計(jì)劃。單元首次招租業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)更新時(shí)間二次招租業(yè)態(tài)-1011892.05無08年8月健身會(huì)所-1021887.98無09年12月室內(nèi)桑拿泳池101100.6洗衣店無無102113.13便利店無無103115.66水果超巾08年8月中型餐飲（結(jié)合113）104104.47小飯店08年8月快餐10584.29藥房無無10

27、672.71日用小百貨09年12月花店107124.75中介無無108123.65裝潢公司09年12月寵物服務(wù)109120.89五金店09年12月面館110147.27自助銀行無無111132.42糕餅店無無112225.92無08年8月家居用品113241.88無08年8月中型餐飲（結(jié)合103）205386.32無08年8月網(wǎng)吧207155.38無08年8月音像208307.14無09年12月書店5.租金及免租金建議5. 1租金建議根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)查，租金行情如下表:地段租金（元/m2/天）空置率楊泰路附近1.2-1.55%楊鑫路、竹韻路1.880%天鑫花園水廠四路2.5-3.020%萬科四季花城0.85-1.0580%參考上述周邊商鋪?zhàn)饨鹦星?，建議本項(xiàng)目初始階段租金為1.5元/m2/天,待社區(qū)入住人口達(dá)到10000人以上時(shí)，租金可提升至2.5元/m2/天。5. 2免租金建議根據(jù)項(xiàng)目的情況，由于項(xiàng)目的體量很大而且當(dāng)前的人氣較弱，為了盡快讓商家進(jìn)駐市場(chǎng)、提升項(xiàng)目的人氣、提高入住