深圳市維也納維也納酒店項(xiàng)目可行性實(shí)施報告

1、市維也納維也納酒店項(xiàng)目第一部分項(xiàng)目總論“維也納酒店”是市維也納投資股份投資運(yùn)營的豪華商務(wù)旅游酒 店項(xiàng)目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。 維也納酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。一、項(xiàng)目背景市維也納投資股份為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持 續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原維也納維也納酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公 寓。（一）項(xiàng)目名稱市維也納維也納酒店（二）開發(fā)公司市維也納投資股份（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位市維也納物業(yè)顧問（四）研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考數(shù)市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2

2、003-2004房地產(chǎn)評估規(guī)1999 國家計委 建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定 市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析2004市旅游統(tǒng)計月報年報以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)、文件、通知等。（五）項(xiàng)目的建筑規(guī)模和容市維也納維也納酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體 29 層，總建筑面積：40297川（不包括地下車庫），配套面積：11741.76 川，客房面積：21590.56 ，主體占地面積23000平方米。二、可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對2004-2005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo) 向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：（一）項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理

3、的；（二）在目前各種利好因素的作用下，近幾年市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂 觀的；（三）產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；（四）在2004-2006年將該項(xiàng)目投放市場的時機(jī)是可行的；（五）考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、 實(shí)力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟；市場分析項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究維也納鎮(zhèn)是市龍崗區(qū)迅速崛起的一個工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn).自改革開放以來，維也納鎮(zhèn)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個文明一起 抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個，廠房面積達(dá)235萬平方米，“三來一補(bǔ)”、“三資”企業(yè) 800余家，自營 工業(yè)8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型

4、工業(yè)格局已初步形 成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。 全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。1998年，全鎮(zhèn)國生產(chǎn)總值達(dá)24億，三級經(jīng)濟(jì)總收入5.6億元，三級集體 純收入22345萬元，三級人均純收入 20720元，鎮(zhèn)財政收入1.43億 元。1990年，維也納鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評為“中 國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星” ；1995年,又被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境 100強(qiáng)”； 1996年，維也納鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為“中華之最”。目前， 正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使維也納成為人們關(guān)注

5、的焦點(diǎn)。維也納鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今， 完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣 優(yōu)勢，使這塊熱土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。尤其是 近幾年來，維也納鎮(zhèn)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建 設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，維 也納工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。（一） 市場研究就地理位置而言，維也納位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間， 而布吉鎮(zhèn)占 據(jù)地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于維也納發(fā)展； 龍崗鎮(zhèn)也在維也納

6、之前成為大盤開發(fā)地。正線全長32.913公里的地鐵3號線將提前至年動工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、維也納鎮(zhèn)、龍 崗中心城的地鐵3號線建成后，從福田、羅湖到維也納的距離將大大 縮短。深惠公路改造、地鐵3號線年開工、深平快速干道一期明年1月 通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助WTOCEP啲有利時機(jī)， 維也納未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間， 從而帶動了整個龍崗區(qū)房地產(chǎn)價值的急速提升。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，維也納目前有卓越城市中心花園、 錦冠 華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤 供應(yīng)。相對以前，維也納樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象

7、已經(jīng)得到改變。現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入， 有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積 22萬平方米的低密度大型社nU區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn) 41.6萬平方米的維也納項(xiàng)目都將加快建 設(shè)進(jìn)程。隨著維也納逐步進(jìn)入大盤時代，維也納的投資性物業(yè)市場也 逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場，最明顯的例子就是很多個人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中 深刻體會到巨大經(jīng)營風(fēng)險的存在，從而對投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎，投資 手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對于前幾年而言，維也納本地的主力投 資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項(xiàng)目有著非常重要的指導(dǎo)意義。二、市場宏觀背景（一）市20

8、04年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2004年上半年國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在 高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大， 各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn) 行形勢良好。主要表現(xiàn)在：（二）生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。市生產(chǎn)總值完成1525.11億元，比去年同期增長17.4%,高出去年同期增幅1.5個 百分點(diǎn)。本市生產(chǎn)總值的上半年累計增幅創(chuàng)出了自1996年以來的新咼；（三）工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，（四）主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。我市工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值791.30億元，比去年同期增長 24.5%;（五）市場消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資

9、額累計完成447.14億元，比去年同期增長16.7%;（六）社會消費(fèi)品零售總額累計完成 446.97億元，比去年同期增長15.9%,累計增幅與去年同期持平；（七）出口逐月回升，增速明顯加快；（八）市場物價微升，職工居民收入有所增加;（九）交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；（十）財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；（十一一） 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提咼。222市歷年酒店經(jīng)營情況分析深圳歷年賓館酒店客房出租率1、從98年低谷期開始，市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002 年達(dá)到階段性頂峰；2、2003年市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其 原因是受到SARS勺影響。2003年 1

10、月至今深圳市酒店平均入住率統(tǒng)計1、2003年4月開始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度酒店入 住率的最低谷，原因是SARQS 4月份左右開始全面爆發(fā)的影響；2、2003年5月以后，市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)猓瑑H僅用了兩個 月的時間，也就是在7月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位， 并且在 以后呈持續(xù)上升的趨勢；3、2004年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住 率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2004年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8 月酒店入住率全面超過去年同期水平。說明 04年的酒店業(yè)市場前景 向好。市2004年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析進(jìn)

11、入2004年，酒店業(yè)市場持續(xù)向好，14月酒店開房率均超過 去年同期水平，“五一”黃金周期間，市酒店開房率更高達(dá) 85%以上。 具體表現(xiàn)如下：市政府將要把建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國際化城市，充分利 用WTOCEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為珠三 角經(jīng)濟(jì)圈的國外大型地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；（一）從國和的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長以及 物業(yè)稅的即將開征等，有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展， 但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心 和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度；（二）宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過 熱的投資需

12、求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱 的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各 種社會事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；（三）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展 觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)煤電油運(yùn)綜合協(xié)調(diào)，注重 結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長；（四）經(jīng)過2003年上半年SARS疫情的影響，市的旅游和酒店業(yè) 已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì) 高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行 軌道。二、市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況分析星級酒店名稱銷售價格（元 / m2）年入住率（2003

13、 年）酒店規(guī)模管理公司4大梅沙 海景酒店1200055%6層2萬多m發(fā)展商自管4雅蘭酒店1450060%2棟6層，i1.2萬多m發(fā)展商自管-4芭堤雅酒店1000050 60%1棟9層酒店式公寓、發(fā)展商自管5丹楓白露1400070%單棟34層三九陽光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層1棟6層發(fā)展商自管（一）、銷售價格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價普遍較高，甚至是周邊公寓、 住宅價格的23倍。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè) 常規(guī)價格的20%-30%（二）、入住率分析受SARS勺影響，2003年市酒店的年入住率仍然達(dá)55%,經(jīng)營情 況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在5070%之間浮動

14、。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商 務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其 入住率的不穩(wěn)定；（三）、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過2萬平方米，樓層基本上低于 10層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的 產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過30層；（四）、酒店管理公司分析產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：一、發(fā)展商自管二、聘請國外知名酒店管理公司全權(quán)管理三、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段， 而且規(guī)模一般偏小，聘 請專業(yè)的國

15、際酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。但從長遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒 店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。二、市2004年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項(xiàng)目名稱可售面積（萬川）剩余面積（萬川）東方銀座2.60.26國際市長交流中心0.360.14虹樓0.90.63東方威斯酒店0.870.52合計4.731.55市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從2003年開始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足 5萬平米，剩余面積約1.5萬平米。2004年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目為我司策劃 代理的羅湖銀漢國際和

16、維也納維也納酒店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開發(fā)售，可售面積0.87萬平米。另在羅湖區(qū) 尚有兩個地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店 公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場發(fā)展空間還很大。2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表:項(xiàng)目名稱可售面積（萬川）維也納酒店2.01銀漢國際公寓0.97合計2.98維也納酒店的供應(yīng)量占未來產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%一、2.3區(qū)域市場分析項(xiàng)目所在區(qū)域維也納鎮(zhèn)市場分析維也納位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南 緊接經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰，北連龍崗區(qū)中心城。距經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里,距香港僅20公里，是香港和經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往、等地

17、省市的必經(jīng)要道。 全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城圍。維也納鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個鄉(xiāng)，在改革開放前是一個典型的農(nóng) 業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于 1983年9月改為現(xiàn)在的維也納鎮(zhèn)。維也 納鎮(zhèn)下轄六約、維也納、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃1 1崗坑九個行政村和1個居委會，共52個自然村。1998年底全鎮(zhèn)總?cè)?口 15.3 萬。1、交通狀況：維也納鎮(zhèn)是市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便 利。鎮(zhèn)公路四通八達(dá)，村村通公路，深（）一惠（）、深（）一汕（） 一級公路貫穿全境，惠（）一鹽（鹽田）疏港高速公路、機(jī)荷（機(jī)場 荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以

18、及北輔線（龍崗 中心城一）、南輔線（坪山一）公路正在建設(shè)中。平鹽（平湖一鹽田 港）疏港鐵路穿境而過。緊鄰國際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。 一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。深惠公路改造、地鐵 3號線年開工、深平快速干道一期明年 1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力 有望得以緩解，維也納鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。2、服務(wù)設(shè)施：維也納鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完 善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場 9個，已形成了 以土于鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓 館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在維也納。鎮(zhèn) 村公園多個，文化廣場多個，

19、鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日 漸提咼。3、投資導(dǎo)向根據(jù)市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo) 方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、維也納投資導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉儲運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，維也納鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度， 投資6億 多

20、元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個 現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。以興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)為突破口， 積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使維也 納發(fā)展為一個擁有900多家企業(yè)、超億元財政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為 經(jīng)濟(jì)特區(qū)-龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，維也納 鎮(zhèn)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。維也納鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融構(gòu)成的多功能、 方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融的辦事遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中 發(fā)揮著重要作用。2000年6月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá)24.5億元人 民幣。工商、稅務(wù)、保險與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了維也納鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)

21、秩序。維也納鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績， 先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn) 之星”，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強(qiáng)”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三 角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢維也納目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、 新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對以前，維也納 樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積 22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山 莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬平方米的維也納項(xiàng)目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā) 售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。

22、而品牌地產(chǎn)的到來對于一個片區(qū)的帶動， 無疑預(yù)示著維也納房地產(chǎn)發(fā) 展趨勢向好。維也納目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜， 樓市的整體崛起之期已經(jīng) 指日可待。232維也納酒店市場分析維也納酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查一一規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成|維也納酒 店376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房（48%高級房（16%豪華房（27% 豪華套（4%商務(wù)套（5%總統(tǒng)套房（0%以本地各企業(yè)商 務(wù)客戶為土，外 籍人士較多，少 數(shù)散客圣德堡 酒店218間年底 批四 星80%標(biāo)準(zhǔn)房（13%高級豪華房（71%豪華套房（11%商務(wù)套（4%總統(tǒng)套 （2%往來商務(wù)人士（60%港澳游客（30% 其他（10%龍堡酒店58間無70%

23、普通單人房（14% 豪華單人房（29% 豪華雙人房（57%本地各公司客戶 為主，較多外籍 客戶寶麗酒店69間年底 批三 星60%標(biāo)雙房（61%標(biāo)單房（16%豪單房（7%豪雙房（17%豪華行政套房（3%以、商務(wù)人士為 主，香港、本地 客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間（49% 豪華單人套房（38% 豪華雙人套房（11%維也納商會各公 司客戶及部分長 駐維也納的香港商務(wù)人士小結(jié)：1、 區(qū)域暫時無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有 5家。真 正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有維也納酒店一家， 其他為具備四星或 三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)；2、酒店在規(guī)模上

24、都比較小，客房數(shù)在 200間以上的只有維也納 酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到 100間；3、酒店的入住率都比較高，維持在 50匯80%勺水平。以消化本 地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶；維也納酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查一一價格及配套設(shè)施酒店名稱價格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注維也納酒店標(biāo)準(zhǔn)房（330）高級房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務(wù)套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設(shè)施整體 檔次高檔，但 經(jīng)營一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房（268）高級豪華房（288）豪華套房（788）商務(wù)套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會，桑 拿，露天泳池，網(wǎng)球 場，健身

25、房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施咼檔并富有特色， 是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡單寶麗酒店標(biāo)雙房（221）標(biāo)單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡單麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店， 維也納商會，公寓、 寫字樓、中西餐廳。具有公寓和寫 字樓，是復(fù)合 型酒店物業(yè)小結(jié):1、各酒店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上給予很大折扣，一 般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房價格一般在 220 330元之間，套房價格一般 在380 8

26、00員之間；2、各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會等， 但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主 要利潤來源。結(jié)論:1、深惠公路改造、地鐵3號線年開工、深平快速干道一期明年1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解， 維也納鎮(zhèn)的交通狀況將徹 底改變；2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，維 也納目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可 待；3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在維也納，產(chǎn)權(quán)式酒 店在維也納乃至整個龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項(xiàng) 目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；4、維也納鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)

27、的最高水平，但仍然存 在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對 于維也納目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠(yuǎn)來看， 在維也納經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下， 酒店業(yè)的發(fā)展將步良 性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。三項(xiàng)目分析及評價、地塊解析（一）、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積：40297川（不包括地下車庫）配套面積：11741.76 m2客房面積：21590.56 m其他面積：6964.68 m層數(shù)共29層1-4層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層6-27層：酒店客房28層：辦公客房總數(shù)：376間標(biāo)準(zhǔn)客房：180 套；高級客房：60套豪華客房：100 套；豪華套房：20套商

28、務(wù)套房：14套；總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會（二）、交通條件及周邊配套分析一、位于維也納鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；二、項(xiàng)目方圓500米，高尚物業(yè)眾多，集中了維也納鎮(zhèn)政府、規(guī) 劃國土局維也納所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)；三、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃, 并且發(fā)展空間很大。（三）景觀價值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁維也納中心位置，視野開闊，中高層 單位基本無遮擋，四周景色秀麗。三項(xiàng)目SWO分析（一） SWOT分析優(yōu)勢（1、項(xiàng)目位于維也納區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施

29、完善，環(huán) 境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引 力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定 的購買信心；4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在 客戶群基礎(chǔ)。劣勢（W（一）項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；（二）項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；（三）項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；（四）項(xiàng)目部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。機(jī)會（0）深惠公路改造、地鐵3號線年開工、深平快速干道一期明年 1月通車，進(jìn)一步緩解交通壓力，維也納樓市能量得以釋放；（一）中海

30、、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快， 帶動整個維也納房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；（二）產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán) 境極其優(yōu)越；（三）外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；（四）本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅（T）（一）投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨 大；（二）作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場 存在一定風(fēng)險性；（三）國經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開 征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。322應(yīng)對策略四大S0策略| （強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略）（一）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他 類型酒店相區(qū)別，迅

31、速占領(lǐng)市場，出奇制勝；（二）配合項(xiàng)目維也納地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示 面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；（三）利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢， 通過有針對 性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客 戶；（四）強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu) 勢，對轄區(qū)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購 買。兩大WT策略| （化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）（一）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的 營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；（二）針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；（三）

32、利用政府背景優(yōu)勢對項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因 素，維也納認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果 能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3項(xiàng)目評價維也納維也納酒店項(xiàng)目在維也納片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng) 目。由于該項(xiàng)目上市時機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。另外, 從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店 的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力

33、，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資 回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提咼發(fā)展商的品牌形象。整體來看，維也納酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性 的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊 配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。三、市場定位及項(xiàng)目評估：（一）、市場定位維也納作為重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從1999年康樂花園的推出，維也納房地產(chǎn)的發(fā) 展就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上 的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個本地消費(fèi)群體占主導(dǎo) 的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使

34、到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項(xiàng) 目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-4000元之間無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，維也納房地產(chǎn)都是房 地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn) 品。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵 3號線的開工，中海、振業(yè) 等品牌發(fā)展商的進(jìn)入，維也納房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ?未 來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。（二）、項(xiàng)目評估在整個維也納市場中，維也納酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店， 具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn) 品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題， 項(xiàng)目的最佳出路必定是能 同

35、時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該 種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店一、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn) 讓的方式。優(yōu)勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。劣勢（1）大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2）喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；（3）整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對 前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能

36、一次性回籠較多資金， 會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此， 此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。二、項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：（一）能回籠部分資金；（二）能保持對酒店的經(jīng)營管理。劣勢：（一）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（二）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（三）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營 管理，并收取投資回報的方式。優(yōu)勢：（一）能以市場價格快速回籠大量資金；（二）能保持對酒

37、店的經(jīng)營管理；（三）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。劣勢：（一）操作方式較為復(fù)雜；（二）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風(fēng)險。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金， 在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理 權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。三 項(xiàng)目定位維也納酒店為維也納投資股份全資擁有，是維也納鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高 28層，總投資2.5億元。維也納酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于深惠公路、水官高m出曲口呂I鳥I速和機(jī)荷高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作 管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管

38、理 功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：維也納首個國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店四銷售及經(jīng)營收入測定一、各類物業(yè)銷售收入估算酒店客房部分價格定位定位理論依據(jù)：（一）、由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價；（二）、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累 加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=1 1/ （1 + r） na/rV項(xiàng)目現(xiàn)今總價n項(xiàng)目的收益年限r(nóng)房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8%；a項(xiàng)目的年凈收益價格求取1、 本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店

39、，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n = 202、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）=210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）=50%總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）=372年收益租金a= 365天x平均租金x客房總套數(shù)x入住率=365x 210 x 372 x 50 % = 14256900元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價值 V=1 1/ （1 + r） na/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積 S= 20215.19 m2產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價=V/S=7052.27元/ m價

40、格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報 率相對較低的物業(yè)而言是正常的。 同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上 講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率） 8%來計算的, 意即是客戶能承受的最高價格。2、 市區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價普遍在10000 13000之間，可作為本項(xiàng)目的價格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店 價格在6500 7500元之間，可作為本項(xiàng)目主要參考依據(jù)。（祥見市場 篇）3、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險，我們可以根據(jù)經(jīng) 驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場

41、接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收 益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為：7000 元/ m2（± 2%）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出I# 一丨本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價為 7000元/ m。酒店商業(yè)服務(wù)部分價格定位本項(xiàng)目為龍崗區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項(xiàng)目及維也納 片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中咼檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、 租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù) 部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價格定為12000元/ m （士 5%）三、酒店總銷售收入估算已知條件: 酒店可售面積 S1 = 20215.19 m2

42、產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價格P仁7000元/ m酒店首層商業(yè)部分面積S2500 m酒店首層商業(yè)部分價格P2=12000元/ m酒店總銷售收入 V=S1 X P1 + S2 X P2=20215.19X 7000+ 500 X 12000=147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：1.475億元（人民幣）。二、項(xiàng)目銷售回款計劃項(xiàng)目銷售回款詳見附表1:項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。三、資金來源和運(yùn)用分析項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用組成,資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來源表項(xiàng) 目資金（萬元）比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、項(xiàng)目已投入資金來源渠