土地分等定級(jí)第六章

1、CADASTRAL MANAGEMENT第六章第六章 土地分等定級(jí)土地分等定級(jí)CADASTRAL MANAGEMENT第一節(jié)第一節(jié) 土地分等定級(jí)的總述土地分等定級(jí)的總述一、一、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象（一）土地分等定級(jí)的含義（一）土地分等定級(jí)的含義 土地分等定級(jí)的定義可以理解為在特定目的下，對(duì)土地土地分等定級(jí)的定義可以理解為在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。土地分等定級(jí)是一種土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，它反映了不同土地程。土地分等定級(jí)是一種土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，它反映了不同土地利用方式的經(jīng)濟(jì)效果。這

2、種評(píng)價(jià)結(jié)果在地籍管理和土地管理利用方式的經(jīng)濟(jì)效果。這種評(píng)價(jià)結(jié)果在地籍管理和土地管理工作中具有廣泛的用途。工作中具有廣泛的用途。CADASTRAL MANAGEMENT（二）土地分等定級(jí)的基本情況（二）土地分等定級(jí)的基本情況n1982年我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地使用制度改革，年我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地使用制度改革，土地使用從無(wú)償、無(wú)土地使用從無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋赜袃?、有期限使用，土地使用?quán)可以期限、無(wú)流動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋赜袃?、有期限使用，土地使用?quán)可以流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)。為配合城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)的征收，開(kāi)始從理論和實(shí)踐中探為配合城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)的征收，開(kāi)始從理論和實(shí)踐中探索城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的技術(shù)方法。索城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的技

3、術(shù)方法。n1989年國(guó)家出臺(tái)年國(guó)家出臺(tái)城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)范（試行）城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)范（試行）n1998年年土地管理法土地管理法出臺(tái)，規(guī)定全國(guó)各城鎮(zhèn)要出臺(tái)，規(guī)定全國(guó)各城鎮(zhèn)要“評(píng)定土地等評(píng)定土地等級(jí)級(jí)”，全國(guó)各城鎮(zhèn)土地分等工作隨即開(kāi)始啟動(dòng)。，全國(guó)各城鎮(zhèn)土地分等工作隨即開(kāi)始啟動(dòng)。n2001年年11月國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督局又發(fā)布了月國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督局又發(fā)布了城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程，在法規(guī)上確定了城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)路線工作內(nèi)容。在法規(guī)上確定了城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)路線工作內(nèi)容。n城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)是我國(guó)土地使用制度改革的產(chǎn)物，由于我城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)是我國(guó)土地使用制度改革的產(chǎn)物，由于我國(guó)土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺少

4、土地的價(jià)格信息，為促進(jìn)土地有償使國(guó)土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺少土地的價(jià)格信息，為促進(jìn)土地有償使用而對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。用而對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。CADASTRAL MANAGEMENTn1951年的查田定產(chǎn)工作，屬于簡(jiǎn)單的土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。年的查田定產(chǎn)工作，屬于簡(jiǎn)單的土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。n在推行聯(lián)產(chǎn)承包制的過(guò)程中，為了分配承包地，各地在推行聯(lián)產(chǎn)承包制的過(guò)程中，為了分配承包地，各地普遍開(kāi)展的群眾性的土地定等估價(jià)屬于土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)普遍開(kāi)展的群眾性的土地定等估價(jià)屬于土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的范疇，但缺乏科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，村與村之間沒(méi)有可的范疇，但缺乏科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，村與村之間沒(méi)有可比性。比性。n1997年，國(guó)土資源

5、部制定并頒布了年，國(guó)土資源部制定并頒布了 農(nóng)用土地分等定農(nóng)用土地分等定級(jí)規(guī)程級(jí)規(guī)程 (試行試行)，但該規(guī)程中僅闡述農(nóng)用土地分等問(wèn)，但該規(guī)程中僅闡述農(nóng)用土地分等問(wèn)題，并未論述農(nóng)用土地定級(jí)問(wèn)題，對(duì)于農(nóng)用土地估價(jià)題，并未論述農(nóng)用土地定級(jí)問(wèn)題，對(duì)于農(nóng)用土地估價(jià)亦無(wú)相應(yīng)規(guī)程。亦無(wú)相應(yīng)規(guī)程。n2003 年年8月，月，農(nóng)用地分等規(guī)程農(nóng)用地分等規(guī)程、農(nóng)用地定級(jí)規(guī)農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程程和和農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程作為國(guó)土資源部行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作為國(guó)土資源部行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正式頒布實(shí)施。正式頒布實(shí)施。CADASTRAL MANAGEMENTn國(guó)外早期的土地評(píng)價(jià)也主要是用于賦稅。國(guó)外早期的土地評(píng)價(jià)也主要是用于賦稅。國(guó)家之間土地所有制

6、不同、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條國(guó)家之間土地所有制不同、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的差異，形成了不同的土地質(zhì)量評(píng)價(jià)件的差異，形成了不同的土地質(zhì)量評(píng)價(jià)模式，如德國(guó)的土地評(píng)價(jià)已經(jīng)有近模式，如德國(guó)的土地評(píng)價(jià)已經(jīng)有近200年的歷史，德國(guó)財(cái)政部于年的歷史，德國(guó)財(cái)政部于 1934年就提出年就提出農(nóng)地評(píng)價(jià)條例農(nóng)地評(píng)價(jià)條例。由德國(guó)財(cái)政部負(fù)責(zé)。由德國(guó)財(cái)政部負(fù)責(zé)的農(nóng)用地分等工作的主要目的是為稅收的農(nóng)用地分等工作的主要目的是為稅收服務(wù)，以后服務(wù)對(duì)象擴(kuò)展，分等成果用服務(wù)，以后服務(wù)對(duì)象擴(kuò)展，分等成果用于規(guī)劃、估價(jià)等其它目的。于規(guī)劃、估價(jià)等其它目的。CADASTRAL MANAGEMENT二、土地分等定級(jí)體系二、土地分等定級(jí)體系土地分等定級(jí)土地分等定

7、級(jí)體系體系分等分等定級(jí)定級(jí)城鎮(zhèn)土地分等城鎮(zhèn)土地分等農(nóng)用地分等農(nóng)用地分等城鎮(zhèn)土地定級(jí)城鎮(zhèn)土地定級(jí)農(nóng)用地定級(jí)農(nóng)用地定級(jí)CADASTRAL MANAGEMENT三、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)三、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)n（一）地租理論（一）地租理論n絕對(duì)地租絕對(duì)地租n級(jí)差地租級(jí)差地租n壟斷地租壟斷地租CADASTRAL MANAGEMENTn土地分等定級(jí)的理論依據(jù)也主要來(lái)源于級(jí)差地租理論。土地分等定級(jí)的理論依據(jù)也主要來(lái)源于級(jí)差地租理論。n農(nóng)用土地來(lái)講，其等別差異的形成主要是基于土地的自然條件即農(nóng)用土地來(lái)講，其等別差異的形成主要是基于土地的自然條件即耕作土壤的肥沃程度、地塊距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近以及對(duì)于農(nóng)地的追加耕

8、作土壤的肥沃程度、地塊距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近以及對(duì)于農(nóng)地的追加投資不同。投資不同。n城鎮(zhèn)內(nèi)部土地，不同地段受不同的具體地理位置及周邊環(huán)境條件城鎮(zhèn)內(nèi)部土地，不同地段受不同的具體地理位置及周邊環(huán)境條件的影響，其土地質(zhì)量和使用價(jià)值不斷變化，由此形成的地租量的的影響，其土地質(zhì)量和使用價(jià)值不斷變化，由此形成的地租量的差異即為級(jí)差地租差異即為級(jí)差地租I。增加土地投入可以帶來(lái)的超額利潤(rùn)，促使級(jí)。增加土地投入可以帶來(lái)的超額利潤(rùn)，促使級(jí)差地租差地租向級(jí)差地租向級(jí)差地租I轉(zhuǎn)化。轉(zhuǎn)化。n城鎮(zhèn)之間，由于地理位置差異和國(guó)家基本建設(shè)投入的不同，各城城鎮(zhèn)之間，由于地理位置差異和國(guó)家基本建設(shè)投入的不同，各城鎮(zhèn)土地創(chuàng)造的利潤(rùn)也相差很大

9、，因此城鎮(zhèn)之間也存在級(jí)差地租，鎮(zhèn)土地創(chuàng)造的利潤(rùn)也相差很大，因此城鎮(zhèn)之間也存在級(jí)差地租，這是對(duì)不同城鎮(zhèn)進(jìn)行分等的理論基礎(chǔ)。這是對(duì)不同城鎮(zhèn)進(jìn)行分等的理論基礎(chǔ)。 CADASTRAL MANAGEMENT（二）區(qū)位理論（二）區(qū)位理論n土地區(qū)位既是影響地租、地價(jià)最重要的因素，土地區(qū)位既是影響地租、地價(jià)最重要的因素，實(shí)際上它也是劃分土地級(jí)別的重要因素。實(shí)際上它也是劃分土地級(jí)別的重要因素。n由于土地區(qū)位條件的差異而對(duì)土地的社會(huì)經(jīng)由于土地區(qū)位條件的差異而對(duì)土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果產(chǎn)生不同的影響，導(dǎo)致了級(jí)差地租的濟(jì)效果產(chǎn)生不同的影響，導(dǎo)致了級(jí)差地租的形成。形成。n可以根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，可以根據(jù)土地區(qū)

10、位條件造成的區(qū)位空間差異，劃分出土地質(zhì)量等級(jí)。劃分出土地質(zhì)量等級(jí)。CADASTRAL MANAGEMENT（三）土地可持續(xù)發(fā)展理論（三）土地可持續(xù)發(fā)展理論n土地分等定級(jí)成果是反映土地質(zhì)量分布的敏土地分等定級(jí)成果是反映土地質(zhì)量分布的敏感信號(hào)，它在一定程度上體現(xiàn)了土地的經(jīng)濟(jì)感信號(hào)，它在一定程度上體現(xiàn)了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此，土地分等定級(jí)必須在遵從土地價(jià)值。因此，土地分等定級(jí)必須在遵從土地可持續(xù)利用的原則下，能夠準(zhǔn)確揭示土地價(jià)可持續(xù)利用的原則下，能夠準(zhǔn)確揭示土地價(jià)值信息，為合理高效的利用土地、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)值信息，為合理高效的利用土地、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)合理、經(jīng)濟(jì)可行及社會(huì)公平結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)合理、經(jīng)濟(jì)可

11、行及社會(huì)公平的土地可持續(xù)利用目標(biāo)服務(wù)。的土地可持續(xù)利用目標(biāo)服務(wù)。 CADASTRAL MANAGEMENT（四）土壤肥力理論（四）土壤肥力理論n土壤肥力理論主要應(yīng)用于農(nóng)用土地的分等定級(jí)。土壤土壤肥力理論主要應(yīng)用于農(nóng)用土地的分等定級(jí)。土壤肥力是指土壤為植物生長(zhǎng)提供養(yǎng)分水分以及優(yōu)良環(huán)境肥力是指土壤為植物生長(zhǎng)提供養(yǎng)分水分以及優(yōu)良環(huán)境條件的能力，它是構(gòu)成土地生產(chǎn)能力的物質(zhì)基礎(chǔ)，農(nóng)條件的能力，它是構(gòu)成土地生產(chǎn)能力的物質(zhì)基礎(chǔ)，農(nóng)用土地的質(zhì)量高低主要取決于土壤肥力水平，土壤的用土地的質(zhì)量高低主要取決于土壤肥力水平，土壤的肥沃程度也是導(dǎo)致農(nóng)用地級(jí)差地租肥沃程度也是導(dǎo)致農(nóng)用地級(jí)差地租I量的差異的主導(dǎo)量的差異的主

12、導(dǎo)因素。因此，對(duì)農(nóng)地質(zhì)量進(jìn)行等級(jí)評(píng)價(jià)，土壤肥力是因素。因此，對(duì)農(nóng)地質(zhì)量進(jìn)行等級(jí)評(píng)價(jià)，土壤肥力是首選因素。首選因素。CADASTRAL MANAGEMENT（五）土地質(zhì)量觀（五）土地質(zhì)量觀n第一，針對(duì)性觀點(diǎn)第一，針對(duì)性觀點(diǎn)n第二，效益性觀點(diǎn)第二，效益性觀點(diǎn) n第三，綜合性觀點(diǎn)第三，綜合性觀點(diǎn) n第四，動(dòng)態(tài)性觀點(diǎn)第四，動(dòng)態(tài)性觀點(diǎn) CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT四、土地分等定級(jí)的基本原則四、土地分等定級(jí)的基本原則n（一）綜合分析原則（一）綜合分析原則n（二）主導(dǎo)因素原則（

13、二）主導(dǎo)因素原則n（三）區(qū)域差異原則（三）區(qū)域差異原則n（四）級(jí)差收益原則（四）級(jí)差收益原則n（五）定性與定量相結(jié)合的原則（五）定性與定量相結(jié)合的原則CADASTRAL MANAGEMENT第二節(jié)第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)城鎮(zhèn)土地定級(jí)n一、城鎮(zhèn)土地的特性一、城鎮(zhèn)土地的特性n1.城鎮(zhèn)土地的位置具有特殊重要性城鎮(zhèn)土地的位置具有特殊重要性n2.城鎮(zhèn)土地利用的多樣性城鎮(zhèn)土地利用的多樣性n3.城鎮(zhèn)土地利用的集約性城鎮(zhèn)土地利用的集約性CADASTRAL MANAGEMENT二、城鎮(zhèn)土地定級(jí)作用二、城鎮(zhèn)土地定級(jí)作用n（一）土地定級(jí)可為城市規(guī)劃布局提供依據(jù)（一）土地定級(jí)可為城市規(guī)劃布局提供依據(jù)n（二）土地定級(jí)是制定

14、基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)（二）土地定級(jí)是制定基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)n（三）土地定級(jí)為制定城鎮(zhèn)土地稅賦提供重（三）土地定級(jí)為制定城鎮(zhèn)土地稅賦提供重要參考要參考n（四）土地定級(jí)顯化土地資產(chǎn)量差異，為城（四）土地定級(jí)顯化土地資產(chǎn)量差異，為城市土地科學(xué)管理服務(wù)市土地科學(xué)管理服務(wù)CADASTRAL MANAGEMENT三、城鎮(zhèn)土地定級(jí)方法與程序三、城鎮(zhèn)土地定級(jí)方法與程序n（一）定級(jí)方法（一）定級(jí)方法方法類(lèi)型方法類(lèi)型方法方法優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)不足不足多因素綜多因素綜合評(píng)定法合評(píng)定法依據(jù)一定的目的和原則，以定級(jí)單元為樣依據(jù)一定的目的和原則，以定級(jí)單元為樣本，選擇對(duì)定級(jí)單元發(fā)生作用的因素因子本，選擇對(duì)定級(jí)單元發(fā)生作用的因素因子作為評(píng)價(jià)指

15、標(biāo)，并通過(guò)適宜的模式予以量作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，并通過(guò)適宜的模式予以量化、計(jì)算和歸并，從而劃分土地級(jí)別化、計(jì)算和歸并，從而劃分土地級(jí)別定性與定量相結(jié)合，定性與定量相結(jié)合，避免人為主觀隨意避免人為主觀隨意性，保證土地級(jí)別性，保證土地級(jí)別統(tǒng)一性和科學(xué)性統(tǒng)一性和科學(xué)性土地的級(jí)差收益不土地的級(jí)差收益不能被直接反映能被直接反映級(jí)差收益級(jí)差收益測(cè)算法測(cè)算法從土地產(chǎn)出入手，對(duì)發(fā)揮土地最大效益的從土地產(chǎn)出入手，對(duì)發(fā)揮土地最大效益的商業(yè)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分析，剔除非土地因素商業(yè)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分析，剔除非土地因素的影響，建立企業(yè)利潤(rùn)與影響因素的數(shù)學(xué)的影響，建立企業(yè)利潤(rùn)與影響因素的數(shù)學(xué)模型，測(cè)算土地的級(jí)差收益，從而劃分土模型，測(cè)算

16、土地的級(jí)差收益，從而劃分土地級(jí)別地級(jí)別較好的反映土地的較好的反映土地的經(jīng)濟(jì)差異，成果易經(jīng)濟(jì)差異，成果易應(yīng)用應(yīng)用主觀隨意性較大，主觀隨意性較大，級(jí)別劃分粗放級(jí)別劃分粗放地價(jià)分區(qū)地價(jià)分區(qū)定級(jí)法定級(jí)法直接從土地收益還原量直接從土地收益還原量-地價(jià)出發(fā)，根據(jù)地價(jià)出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平高低一致性在城區(qū)空間劃分地價(jià)地價(jià)水平高低一致性在城區(qū)空間劃分地價(jià)區(qū)塊，按規(guī)定地價(jià)區(qū)間，確定土地級(jí)別區(qū)塊，按規(guī)定地價(jià)區(qū)間，確定土地級(jí)別直接聯(lián)系土地級(jí)別直接聯(lián)系土地級(jí)別與土地價(jià)格，測(cè)算與土地價(jià)格，測(cè)算簡(jiǎn)便，成果便于應(yīng)簡(jiǎn)便，成果便于應(yīng)用、更新用、更新土地市場(chǎng)形成且發(fā)土地市場(chǎng)形成且發(fā)育良好的前提下進(jìn)育良好的前提下進(jìn)行行CADASTRA

17、L MANAGEMENT（二）定級(jí)程序（二）定級(jí)程序CADASTRAL MANAGEMENT四、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的步驟四、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的步驟（一）定級(jí)資料的收集與調(diào)查（一）定級(jí)資料的收集與調(diào)查 資料類(lèi)型資料類(lèi)型調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容土地利用現(xiàn)狀資料土地利用現(xiàn)狀資料城鎮(zhèn)地籍調(diào)查更新報(bào)告、城鎮(zhèn)地籍圖、城鎮(zhèn)地形圖城鎮(zhèn)地籍調(diào)查更新報(bào)告、城鎮(zhèn)地籍圖、城鎮(zhèn)地形圖土地利用效益資料土地利用效益資料市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料，土地級(jí)差收益資料市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料，土地級(jí)差收益資料土地利用總體規(guī)劃資土地利用總體規(guī)劃資料料土地利用總體規(guī)劃文本、規(guī)劃說(shuō)明及相關(guān)圖件土地利用總體規(guī)劃文本、規(guī)劃說(shuō)明及相關(guān)圖件因素因子調(diào)查因素因子調(diào)查商服中心、交通

18、條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公用設(shè)施條件、地形條商服中心、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公用設(shè)施條件、地形條件、環(huán)境條件等資料件、環(huán)境條件等資料CADASTRAL MANAGEMENT（二）定級(jí)單元?jiǎng)澐郑ǘ┒?jí)單元?jiǎng)澐謓土地定級(jí)單元是評(píng)定土地級(jí)別的基本空間單土地定級(jí)單元是評(píng)定土地級(jí)別的基本空間單位，是內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對(duì)均一的地塊。位，是內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對(duì)均一的地塊。n土地定級(jí)單元?jiǎng)澐址椒ㄖ饕兄饕恋囟?jí)單元?jiǎng)澐址椒ㄖ饕兄饕蛩胤种狄蛩胤种抵丿B法、主要因素判定法、網(wǎng)格法和均質(zhì)地重疊法、主要因素判定法、網(wǎng)格法和均質(zhì)地域法域法，各種方法都有各自的適用條件和特點(diǎn)。，各種方法都有各自的適用條件和特點(diǎn)。目

19、前而言，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，土地定級(jí)目前而言，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，土地定級(jí)工作多借助于基于工作多借助于基于GIS技術(shù)開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)土地定技術(shù)開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)土地定級(jí)信息系統(tǒng)來(lái)完成，在該系統(tǒng)中，網(wǎng)格法的級(jí)信息系統(tǒng)來(lái)完成，在該系統(tǒng)中，網(wǎng)格法的應(yīng)用較為廣泛。下面簡(jiǎn)單介紹各種單元?jiǎng)澐謶?yīng)用較為廣泛。下面簡(jiǎn)單介紹各種單元?jiǎng)澐址椒?。方法?CADASTRAL MANAGEMENT（三）定級(jí)因素指標(biāo)體系的確定（三）定級(jí)因素指標(biāo)體系的確定城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子繁繁華華程程度度環(huán)環(huán)境境狀狀況況其其它它基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施狀狀況況生生活活設(shè)設(shè)施施完完善善度度公公用用設(shè)設(shè)施施完完備備度度交交通通條條件件商商服服繁

20、繁華華影影響響度度道道路路通通達(dá)達(dá)度度對(duì)對(duì)外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水設(shè)設(shè)施施排排水水設(shè)設(shè)施施供供暖暖設(shè)設(shè)施施供供氣氣設(shè)設(shè)施施供供電電設(shè)設(shè)施施文文化化教教育育設(shè)設(shè)施施醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生設(shè)設(shè)施施公公園園綠綠地地文文娛娛體體育育設(shè)設(shè)施施環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量?jī)?yōu)優(yōu)劣劣度度綠綠地地覆覆蓋蓋率率自自然然條條件件優(yōu)優(yōu)劣劣度度大大氣氣污污染染水水污污染染噪噪聲聲污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承載載力力人人口口密密度度城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃用用地地潛潛力力因因 素素 層層派派 生生 因因 素素 層層因因 子子 層層CADASTRAL MANAGEMENT因素選擇方法因素選擇方法n（1）按）按城鎮(zhèn)

21、土地分等定級(jí)規(guī)程城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程提提供的下列各表分別選擇不同用地的定級(jí)供的下列各表分別選擇不同用地的定級(jí)因素（或根據(jù)資料的可能，適當(dāng)增減）：因素（或根據(jù)資料的可能，適當(dāng)增減）：n（2）可通過(guò)特爾菲法來(lái)測(cè)定要選擇的）可通過(guò)特爾菲法來(lái)測(cè)定要選擇的因素。因素。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT3.定級(jí)因素權(quán)重的確定定級(jí)因素權(quán)重的確定（1）城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素權(quán)重確定原則）城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素權(quán)重確定原則n因素權(quán)重是反映某一因素對(duì)土地質(zhì)量或土地級(jí)別影響程度的一種相對(duì)性因素權(quán)重是反映某一因素對(duì)土地質(zhì)量或土地級(jí)別影響程度的一種相對(duì)性指標(biāo)。權(quán)重值是因素之間相互比較而

22、得到的一種重要性順序排列，因素指標(biāo)。權(quán)重值是因素之間相互比較而得到的一種重要性順序排列，因素影響大，權(quán)重值高；因素影響小，權(quán)重值低；因素對(duì)土地質(zhì)量的影響程影響大，權(quán)重值高；因素影響小，權(quán)重值低；因素對(duì)土地質(zhì)量的影響程度與因素權(quán)重成正比。權(quán)重確定原則為：度與因素權(quán)重成正比。權(quán)重確定原則為：n各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：根據(jù)用地類(lèi)型可分別參照表各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：根據(jù)用地類(lèi)型可分別參照表6-3、6-4、6-5和表和表6-6來(lái)選用。無(wú)特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原來(lái)選用。無(wú)特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序。有的重要性順序。n定級(jí)因素對(duì)不同類(lèi)型用地的影響程度不同

23、，各分類(lèi)定級(jí)應(yīng)選定相應(yīng)的定級(jí)因素對(duì)不同類(lèi)型用地的影響程度不同，各分類(lèi)定級(jí)應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。因素權(quán)重。n各因素的權(quán)重應(yīng)具有可比性，每個(gè)因素權(quán)重值必須在各因素的權(quán)重應(yīng)具有可比性，每個(gè)因素權(quán)重值必須在0-1或或0-100之間之間變化，并且各因素的權(quán)重值之和等于變化，并且各因素的權(quán)重值之和等于1或者等于或者等于100。 CADASTRAL MANAGEMENT實(shí)例實(shí)例n以許昌市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新以許昌市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新為例為例CADASTRAL MANAGEMENT一、許昌市概況n1.許昌市概況 許昌市位于河南省中部，轄兩市三縣一區(qū)，即：禹州市、長(zhǎng)葛市、許昌縣、鄢陵縣、襄城縣和魏

24、都區(qū)，全市總面積4996平方公里，總?cè)丝?52.4萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率33.9%。2006年全市生產(chǎn)總值717.22億元，位居全省第四位。CADASTRAL MANAGEMENT2.許昌市城區(qū)概況n 許昌市城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)中心，由中部商業(yè)區(qū)，西北部工業(yè)區(qū)和東南部行政住宅區(qū)組成。市區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施基本配套，是具有一定規(guī)模的市域中心城市。n 隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，近年來(lái)城市建設(shè)有長(zhǎng)足的進(jìn)步，在原規(guī)劃30平方公里的基礎(chǔ)上，又向東擴(kuò)展約20平方公里。目前，市東城區(qū)建設(shè)初具規(guī)模，新區(qū)近20平方公里城市框架已經(jīng)基本形成。市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)取得新進(jìn)展，建成區(qū)面積達(dá)到8平方公里。CA

25、DASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT3.許昌市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的歷史沿革n許昌市城區(qū)上幾輪基準(zhǔn)地價(jià)更新的情況許昌市城區(qū)上幾輪基準(zhǔn)地價(jià)更新的情況n1997年第一輪基準(zhǔn)地價(jià)成果：形成土地綜合級(jí)別年第一輪基準(zhǔn)地價(jià)成果：形成土地綜合級(jí)別以及商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合四類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)。以及商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合四類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)。n2002年第二輪基準(zhǔn)地價(jià)修訂成果：形成商業(yè)、住年第二輪基準(zhǔn)地價(jià)修訂成果：形成商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合級(jí)別及相應(yīng)的四類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)。宅、工業(yè)、綜合級(jí)別及相應(yīng)的四類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)。n2007年第三輪基準(zhǔn)地價(jià)修訂成果：形成商業(yè)、住年第三輪基準(zhǔn)地價(jià)修訂成果：形成商業(yè)、住宅、

26、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)、交通運(yùn)輸、綜宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)、交通運(yùn)輸、綜合級(jí)別及分用途五類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)和劃撥用地基準(zhǔn)地合級(jí)別及分用途五類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)和劃撥用地基準(zhǔn)地價(jià)。價(jià)。CADASTRAL MANAGEMENT二、主要工作階段n第一階段，2007年6月下旬至2007年10月n 開(kāi)展了外業(yè)資料收集、調(diào)查工作。n第二階段，2007年10月至2008年1月n 進(jìn)行內(nèi)業(yè)資料處理工作。n第三階段， 2008年1月至2008年3月n 編寫(xiě)技術(shù)報(bào)告紡、編繪圖件，完成初步成果。n第四階段，2008年3月至2008年4月n 專(zhuān)家征徇，修訂成果。CADASTRAL MANAGEMENT三、土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新

27、調(diào)整1.土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整的依據(jù)n法律法規(guī)與政策依據(jù)法律法規(guī)與政策依據(jù)n（1）中華人民共和國(guó)土地管理法；n（2）國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā) 2006 31號(hào)）；n（3）關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）；n（4）河南省國(guó)土資源廳關(guān)于更新調(diào)整城鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)工作安排的通知（豫國(guó)土資發(fā)2006102號(hào)）。n技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)n（1）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（GB/T 185072001）；n（2）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 185082001）；n其他定級(jí)估價(jià)依據(jù)其他定級(jí)估價(jià)依據(jù)n（1）上一輪許昌市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)系列資料；n（2

28、）許昌市城市總體規(guī)劃；n（3）許昌市土地利用總體規(guī)劃；n（4）許昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料；n（5）許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料；n（6）許昌市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新相關(guān)資料。CADASTRAL MANAGEMENT2.確定工作范圍與對(duì)象n工作范圍工作范圍n根據(jù)根據(jù)許昌市土地利用總體規(guī)劃許昌市土地利用總體規(guī)劃和和許許昌市城市總體規(guī)劃昌市城市總體規(guī)劃，確定此次土地級(jí)別，確定此次土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新具體范圍是：與基準(zhǔn)地價(jià)更新具體范圍是：西環(huán)以東、西環(huán)以東、南環(huán)以北、京珠高速以西和鄧莊、尚集兩南環(huán)以北、京珠高速以西和鄧莊、尚集兩個(gè)組團(tuán)個(gè)組團(tuán)，土地總面積為，土地總面積為143.37平方公里。平方

29、公里。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT工作對(duì)象許昌市許昌市基準(zhǔn)地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)體系住宅用地住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)特殊用地特殊用地基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)公共管理與公共管理與公共服務(wù)用地公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)劃撥用地劃撥用地基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)交通運(yùn)輸用地交通運(yùn)輸用地基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用地商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)工業(yè)用地工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)CADASTRAL MANAGEMENT合理合理制定更新技術(shù)方案資料調(diào)查資料整理、分析因素選擇及權(quán)重確定定級(jí)總分值計(jì)算初步劃分、驗(yàn)證城鎮(zhèn)土地級(jí)別確定城鎮(zhèn)土地級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算、土地收益測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算、地價(jià)平衡編

30、制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編繪圖件、撰寫(xiě)報(bào)告調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整專(zhuān)家論證3.土地級(jí)別土地級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià) 更新調(diào)整更新調(diào)整 技術(shù)流程技術(shù)流程CADASTRAL MANAGEMENT3-1-1土地定級(jí)指標(biāo)體系的建立土地定級(jí)指標(biāo)體系的建立商服繁華影響度商服繁華影響度 影響因素影響因素許昌市城區(qū)土地質(zhì)量許昌市城區(qū)土地質(zhì)量產(chǎn)業(yè)集聚影響度產(chǎn)業(yè)集聚影響度 道路通達(dá)度道路通達(dá)度 綠地覆蓋度綠地覆蓋度 公交便捷度公交便捷度 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 對(duì)外交通便利度對(duì)外交通便利度 公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度基礎(chǔ)設(shè)施完善度 CADASTRAL MANAGEMENT綜合用地定級(jí)因素、因

31、子權(quán)重綜合用地定級(jí)因素、因子權(quán)重 定級(jí)因素定級(jí)因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差商服繁華影響度商服繁華影響度商服中心商服中心0.30000.0道路通達(dá)度道路通達(dá)度道路道路0.12003.2公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.09003.4對(duì)外交通便利度對(duì)外交通便利度汽車(chē)站汽車(chē)站0.02803.3火車(chē)站火車(chē)站0.03122.2高速公路口高速公路口0.02084.0基礎(chǔ)設(shè)施完善度基礎(chǔ)設(shè)施完善度電訊電訊0.01682.5供水供水0.02400.4排水排水0.01800.4供電供電0.02400.0供氣供氣0.01922.5供熱供熱0.01802.4公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度中學(xué)中學(xué)0

32、.01442.1小學(xué)小學(xué)0.01562.0幼兒園幼兒園0.01322.1醫(yī)院醫(yī)院0.01922.1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.01922.1公園公園0.01323.5郵局郵局0.01201.6文化館文化館0.00362.2體育館體育館0.00482.5影劇院影劇院0.00482.6環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度噪聲污染噪聲污染0.06344.2水污染水污染0.03853.8大氣污染大氣污染0.04072.8綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.07003.5住宅用地定級(jí)因素、因子權(quán)重住宅用地定級(jí)因素、因子權(quán)重 定級(jí)因素定級(jí)因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差商服繁華影響度商服繁華影響度商服中心

33、商服中心0.195000.0道路通達(dá)度道路通達(dá)度道路道路0.10003.1公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.08002.4對(duì)外交通便利度對(duì)外交通便利度汽車(chē)站汽車(chē)站0.02453.2火車(chē)站火車(chē)站0.02732.0高速公路口高速公路口0.01824.0基礎(chǔ)設(shè)施完善度基礎(chǔ)設(shè)施完善度電訊電訊0.02244.5供水供水0.04161.4排水排水0.02402.4供電供電0.03200.0供氣供氣0.02563.5供熱供熱0.02402.4公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度中學(xué)中學(xué)0.01681.1小學(xué)小學(xué)0.01822.0幼兒園幼兒園0.01542.7醫(yī)院醫(yī)院0.02242.2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.0

34、2242.6公園公園0.01542.5郵局郵局0.01401.8文化館文化館0.00423.2體育館體育館0.00562.5影劇院影劇院0.00562.5環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度噪聲污染噪聲污染0.03364.2水污染水污染0.04203.2大氣污染大氣污染0.04442.2綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.08003.8人口密度人口密度人口密度人口密度0.10002.7CADASTRAL MANAGEMENT公共管理與公共服務(wù)用地定級(jí)因素權(quán)重公共管理與公共服務(wù)用地定級(jí)因素權(quán)重 商業(yè)用地定級(jí)因素、因子權(quán)重商業(yè)用地定級(jí)因素、因子權(quán)重 定級(jí)因素定級(jí)因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)

35、準(zhǔn)差商服繁華影商服繁華影響度響度商服中心商服中心0.37000.0道路通達(dá)度道路通達(dá)度道路道路0.10003.3公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.07003.2對(duì)外交通便對(duì)外交通便利度利度汽車(chē)站汽車(chē)站0.02103.5火車(chē)站火車(chē)站0.02342.6高速公路口高速公路口0.01564.4基礎(chǔ)設(shè)施完基礎(chǔ)設(shè)施完善度善度電訊電訊0.02942.7供氣供氣0.03363.2供熱供熱0.03153.1供水供水0.04200.3排水排水0.03150.8供電供電0.04200.0人口密度人口密度人口密度人口密度0.19003.5定級(jí)因素定級(jí)因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差道路通達(dá)度道路通達(dá)

36、度道路道路0.12003.5公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.10002.2對(duì)外交通便利度對(duì)外交通便利度汽車(chē)站汽車(chē)站0.02803.1火車(chē)站火車(chē)站0.03122.2高速公路口高速公路口0.02084.4基礎(chǔ)設(shè)施完善度基礎(chǔ)設(shè)施完善度電訊電訊0.02944.3供水供水0.04204.4排水排水0.03151.4供電供電0.04200.3供氣供氣0.03363.4供熱供熱0.03152.6公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度中學(xué)中學(xué)0.02161.1小學(xué)小學(xué)0.02342.1幼兒園幼兒園0.01982.0醫(yī)院醫(yī)院0.02884.2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.02882.2公園公園0.01982.1郵局郵局

37、0.01801.6文化館文化館0.00603.6體育館體育館0.00611.5影劇院影劇院0.00613.5環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度噪聲污染噪聲污染0.03361.2水污染水污染0.04203.9大氣污染大氣污染0.04442.+綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.09003.5人口密度人口密度人口密度人口密度0.10002.4交通運(yùn)輸用地交通運(yùn)輸用地定級(jí)因素、因子權(quán)重定級(jí)因素、因子權(quán)重 特殊用地特殊用地定級(jí)因素、因子權(quán)重定級(jí)因素、因子權(quán)重 定級(jí)因素定級(jí)因素影響因影響因子子權(quán)重權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差商服繁華影商服繁華影響度響度商服中商服中心心0.19000道路通達(dá)度道路通達(dá)度道路道路0.

38、18002.3公交便捷度公交便捷度公交便公交便捷度捷度0.12003.1對(duì)外交通便對(duì)外交通便利度利度汽車(chē)站汽車(chē)站0.04203.2火車(chē)站火車(chē)站0.04682.7高速公高速公路口路口0.03123.4基礎(chǔ)設(shè)施完基礎(chǔ)設(shè)施完善度善度電訊電訊0.03082.5供水供水0.04400.4排水排水0.03301.2供氣供氣0.03520.8供熱供熱0.03300.3供電供電0.04405.6人口密度人口密度人口密人口密度度0.17003.2定級(jí)定級(jí)因素因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差道路道路通達(dá)通達(dá)度度道路道路0.24003.1對(duì)外對(duì)外交通交通便利便利度度汽車(chē)站汽車(chē)站0.06653.5火車(chē)站火車(chē)站

39、0.07411.5高速公路口高速公路口0.04943.3基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施完善完善度度電訊電訊0.05321.4供水供水0.07601.5排水排水0.05702.7供氣供氣0.06082.4供熱供熱0.05703.2供電供電0.07604.6環(huán)境環(huán)境質(zhì)量質(zhì)量?jī)?yōu)劣優(yōu)劣度度噪聲污染噪聲污染0.03082.5大氣污染大氣污染0.04071.8水污染水污染0.03853.7綠地綠地覆蓋覆蓋度度綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.08002.4工業(yè)用地工業(yè)用地定級(jí)因素、因子權(quán)重定級(jí)因素、因子權(quán)重 定級(jí)定級(jí)因素因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差道路道路通達(dá)通達(dá)度度道路道路0.24002.3對(duì)外對(duì)外交通交通便利便利

40、度度汽車(chē)站汽車(chē)站0.07703.5火車(chē)站火車(chē)站0.08582.1高速公路口高速公路口0.05723.4基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施完善完善度度電訊電訊0.04902.8供水供水0.07001.2排水排水0.05251.3供氣供氣0.05602.4供熱供熱0.05252.6供電供電0.07000.9產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚集聚影響影響度度產(chǎn)業(yè)集聚影產(chǎn)業(yè)集聚影響度響度0.19003.6CADASTRAL MANAGEMENT3-1-2土地定級(jí)單元的確定n土地定級(jí)單元是在城鎮(zhèn)定級(jí)信息系統(tǒng)中，土地定級(jí)單元是在城鎮(zhèn)定級(jí)信息系統(tǒng)中，采用網(wǎng)格法，由系統(tǒng)自動(dòng)生成，網(wǎng)格尺采用網(wǎng)格法，由系統(tǒng)自動(dòng)生成，網(wǎng)格尺寸根據(jù)寸根據(jù)規(guī)程規(guī)程以及許昌市

41、城區(qū)定級(jí)規(guī)以及許昌市城區(qū)定級(jí)規(guī)模，采用實(shí)地模，采用實(shí)地20m20m的網(wǎng)格作為土的網(wǎng)格作為土地定級(jí)單元，將土地定級(jí)區(qū)域自動(dòng)劃分地定級(jí)單元，將土地定級(jí)區(qū)域自動(dòng)劃分成約成約14351個(gè)網(wǎng)格。個(gè)網(wǎng)格。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT（四）定級(jí)因素分值的計(jì)算（四）定級(jí)因素分值的計(jì)算n定級(jí)因素作用分值計(jì)算是根據(jù)選定的定級(jí)因素和因子體系，對(duì)各因素因定級(jí)因素作用分值計(jì)算是根據(jù)選定的定級(jí)因素和因子體系，對(duì)各因素因子資料進(jìn)行整理、分析、計(jì)算的過(guò)程，也是設(shè)定各因素因子評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的子資料進(jìn)行整理、分析、計(jì)算的過(guò)程，也是設(shè)定各因素因子

42、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程。分值計(jì)算工作中常用到作用分值、因素分值和總分值三個(gè)概念：過(guò)程。分值計(jì)算工作中常用到作用分值、因素分值和總分值三個(gè)概念：n作用分值作用分值 指同一定級(jí)因素內(nèi)某一設(shè)施、中心對(duì)土地定級(jí)區(qū)域內(nèi)某塊土指同一定級(jí)因素內(nèi)某一設(shè)施、中心對(duì)土地定級(jí)區(qū)域內(nèi)某塊土地的影響強(qiáng)度。如在商服繁華度這一因素中，某一商服中心對(duì)距該中心地的影響強(qiáng)度。如在商服繁華度這一因素中，某一商服中心對(duì)距該中心不同距離地塊上的影響強(qiáng)度不同、作用分值不同。不同距離地塊上的影響強(qiáng)度不同、作用分值不同。n因素分值因素分值 指同一定級(jí)因素內(nèi)各設(shè)施、中心對(duì)某一地塊的作用分值之和。指同一定級(jí)因素內(nèi)各設(shè)施、中心對(duì)某一地塊的作用分值之和。n

43、總分值總分值 指某一地塊上所得各定級(jí)因素分值的加權(quán)總分值。指某一地塊上所得各定級(jí)因素分值的加權(quán)總分值。CADASTRAL MANAGEMENT城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子繁繁華華程程度度環(huán)環(huán)境境狀狀況況其其它它基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施狀狀況況生生活活設(shè)設(shè)施施完完善善度度公公用用設(shè)設(shè)施施完完備備度度交交通通條條件件商商服服繁繁華華影影響響度度道道路路通通達(dá)達(dá)度度對(duì)對(duì)外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水設(shè)設(shè)施施排排水水設(shè)設(shè)施施供供暖暖設(shè)設(shè)施施供供氣氣設(shè)設(shè)施施供供電電設(shè)設(shè)施施文文化化教教育育設(shè)設(shè)施施醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生設(shè)設(shè)施施公公園園綠綠地地文文娛娛體體育育設(shè)設(shè)施施環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量?jī)?yōu)

44、優(yōu)劣劣度度綠綠地地覆覆蓋蓋率率自自然然條條件件優(yōu)優(yōu)劣劣度度大大氣氣污污染染水水污污染染噪噪聲聲污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承載載力力人人口口密密度度城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃用用地地潛潛力力總分值總分值因素分值因素分值作用分值作用分值指標(biāo)值量化指標(biāo)值量化CADASTRAL MANAGEMENT1、分值計(jì)算方法、分值計(jì)算方法n面狀因素，直接作用（有哪些？）面狀因素，直接作用（有哪些？）n點(diǎn)線狀因素，擴(kuò)散作用（有哪些？）點(diǎn)線狀因素，擴(kuò)散作用（有哪些？）中心設(shè)施擴(kuò)散中心設(shè)施擴(kuò)散CADASTRAL MANAGEMENT2、不同類(lèi)型因素分值計(jì)算的一般、不同類(lèi)型因素分值計(jì)算的一般方法方法n第一，面狀土地因素分

45、值計(jì)算方法第一，面狀土地因素分值計(jì)算方法n最大最小值法：最大最小值法：)/()(100minmaxminxxxxfiiCADASTRAL MANAGEMENT第二，點(diǎn)、線狀土地因素作用分值計(jì)算方法第二，點(diǎn)、線狀土地因素作用分值計(jì)算方法n量化方法為量化方法為n先在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾?lèi)型求出先在各因素內(nèi)按規(guī)模或類(lèi)型求出各點(diǎn)線設(shè)施的相各點(diǎn)線設(shè)施的相對(duì)作用分對(duì)作用分，最大值為，最大值為100n然后，根據(jù)因素的類(lèi)型或規(guī)模，計(jì)算其作用或平然后，根據(jù)因素的類(lèi)型或規(guī)模，計(jì)算其作用或平均均影響范圍影響范圍，并劃分若干相對(duì)距離區(qū)間，并劃分若干相對(duì)距離區(qū)間n最后根據(jù)因素的影響隨距離衰減具有不同規(guī)律的最后根據(jù)因素的影響

46、隨距離衰減具有不同規(guī)律的特點(diǎn)，選取不同的數(shù)學(xué)模型，計(jì)算各特點(diǎn)，選取不同的數(shù)學(xué)模型，計(jì)算各相對(duì)距離相對(duì)距離上上的因素作用分。一般常用的計(jì)算模型有線性和指的因素作用分。一般常用的計(jì)算模型有線性和指數(shù)兩種。數(shù)兩種。)1 (rFfi)1(riFf 典型的線性模型表達(dá)公式為：典型的指數(shù)模型表達(dá)公式為：CADASTRAL MANAGEMENTn第三，阻隔區(qū)分值計(jì)算方法。第三，阻隔區(qū)分值計(jì)算方法。n當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙（如鐵路、高速接跨越的障礙（如鐵路、高速公路、河流等）時(shí)，則作用分公路、河流等）時(shí)，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)

47、處的因素作用分及剩余的結(jié)點(diǎn)處的因素作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減；當(dāng)影響半徑，再次進(jìn)行衰減；當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的不可直接跨越的障礙有較多的通行處時(shí)，可以忽視其的存在。通行處時(shí)，可以忽視其的存在。CADASTRAL MANAGEMENT 3、商服繁華程度因素分值計(jì)算、商服繁華程度因素分值計(jì)算 n商服繁華影響度是反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，商服繁華影響度是反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，通常是影響土地級(jí)別的最主要因素。商業(yè)服務(wù)中心的通常是影響土地級(jí)別的最主要因素。商業(yè)服務(wù)中心的規(guī)模代表繁華中心的繁華程度，它決定著中心的影響規(guī)模代表繁華中心的繁華程度，它決定著中心的影響大小和影響范

48、圍。大小和影響范圍。n（1）商服中心級(jí)別的確定）商服中心級(jí)別的確定n（2）商服中心內(nèi)各級(jí)繁華作用分的分割計(jì)算）商服中心內(nèi)各級(jí)繁華作用分的分割計(jì)算 n（3）商服中心影響半徑確定）商服中心影響半徑確定 n（4）計(jì)算商服繁華影響度因素分值）計(jì)算商服繁華影響度因素分值 CADASTRAL MANAGEMENT繁華程度資料整理繁華程度資料整理n（1）商服中心級(jí)別的劃分）商服中心級(jí)別的劃分城鎮(zhèn)類(lèi)型城鎮(zhèn)類(lèi)型應(yīng)分出的商服應(yīng)分出的商服中心級(jí)別數(shù)目中心級(jí)別數(shù)目最低級(jí)中心的建筑最低級(jí)中心的建筑面積之和下限面積之和下限大城市大城市24級(jí)級(jí)20001500平方米平方米中等城市中等城市23級(jí)級(jí)15001000平方米平方米

49、小城市以下小城市以下 12級(jí)級(jí)1000500平方米平方米CADASTRAL MANAGEMENT續(xù)上頁(yè)續(xù)上頁(yè)n商服中心邊界確定商服中心邊界確定n在商服中心所在的區(qū)域內(nèi)，選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界。n商服中心劃分要求商服中心劃分要求n城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心依次從高級(jí)到低級(jí)按市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)等級(jí)別劃分。CADASTRAL MANAGEMENT續(xù)上頁(yè)續(xù)上頁(yè)n商服中心劃分依據(jù)商服中心劃分依據(jù)na a）按商服中心的銷(xiāo)售總額、總利潤(rùn)或單）按商服中心的銷(xiāo)售總額、總利潤(rùn)或單位面積銷(xiāo)售額、利潤(rùn)值以及其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位面積銷(xiāo)售額、利潤(rùn)值以及其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高低衡量；的高低

50、衡量；nb b）利用對(duì)商服中心的已有劃分成果，并）利用對(duì)商服中心的已有劃分成果，并加以適當(dāng)修正、調(diào)整確定。加以適當(dāng)修正、調(diào)整確定。CADASTRAL MANAGEMENT確定商服中心綜合規(guī)模指數(shù)確定商服中心綜合規(guī)模指數(shù)n求單項(xiàng)規(guī)模指數(shù)求單項(xiàng)規(guī)模指數(shù) 式中：式中： 為標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值；為標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值；Bi為某指標(biāo)值；為某指標(biāo)值； Bmax為某指標(biāo)最大值。為某指標(biāo)最大值。n再求綜合規(guī)模指數(shù)：再求綜合規(guī)模指數(shù)：式中：式中：K為商服中心綜合規(guī)模指數(shù)；為商服中心綜合規(guī)模指數(shù)；Wi為為指標(biāo)權(quán)重值指標(biāo)權(quán)重值; Mi為標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值。為標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值。max/100BBMiiiMiniiMWK1CADASTRAL M

51、ANAGEMENT（2）商服中心內(nèi)各級(jí)功能分的分割計(jì)算）商服中心內(nèi)各級(jí)功能分的分割計(jì)算n不同的商服中心，有著與其級(jí)別相一致的商業(yè)服務(wù)功能。如市不同的商服中心，有著與其級(jí)別相一致的商業(yè)服務(wù)功能。如市級(jí)中心具有市級(jí)商業(yè)的功能；區(qū)級(jí)中心具有區(qū)級(jí)商業(yè)的功能。級(jí)中心具有市級(jí)商業(yè)的功能；區(qū)級(jí)中心具有區(qū)級(jí)商業(yè)的功能。然而各中心除了有與自身級(jí)別一致的功能外，還包含了比其級(jí)然而各中心除了有與自身級(jí)別一致的功能外，還包含了比其級(jí)別低的各級(jí)功能，而且，商服中心級(jí)別越高，包含的功能層次別低的各級(jí)功能，而且，商服中心級(jí)別越高，包含的功能層次越多。因此在計(jì)算商服繁華影響度時(shí)需要對(duì)商服中心的各級(jí)功越多。因此在計(jì)算商服繁華影

52、響度時(shí)需要對(duì)商服中心的各級(jí)功能進(jìn)行分割，區(qū)分各級(jí)功能的半徑和作用層次。能進(jìn)行分割，區(qū)分各級(jí)功能的半徑和作用層次。n對(duì)于同一中心包含的各功能層次的量，稱(chēng)為繁華作用分。繁華對(duì)于同一中心包含的各功能層次的量，稱(chēng)為繁華作用分。繁華作用分可按商業(yè)服務(wù)職能種類(lèi)、商業(yè)服務(wù)業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度、規(guī)模作用分可按商業(yè)服務(wù)職能種類(lèi)、商業(yè)服務(wù)業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度、規(guī)模等計(jì)算，多采用等計(jì)算，多采用次級(jí)中心功能扣除法次級(jí)中心功能扣除法。n其基本思路是：由于同一商業(yè)服務(wù)中心里，次一級(jí)功能以上的其基本思路是：由于同一商業(yè)服務(wù)中心里，次一級(jí)功能以上的功能才是高級(jí)功能，那么只要從商業(yè)服務(wù)中心里減去次一級(jí)功功能才是高級(jí)功能，那么只要從商業(yè)服務(wù)中心

53、里減去次一級(jí)功能的量，就可得到高一級(jí)功能的量值。能的量，就可得到高一級(jí)功能的量值。 CADASTRAL MANAGEMENT功能分割分計(jì)算公式：功能分割分計(jì)算公式： Fi 某組商服中心繁華作用分；某組商服中心繁華作用分；Mi 某組商服中心規(guī)模指數(shù)；某組商服中心規(guī)模指數(shù)；Mj 次級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)；次級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)；Fmin 最低級(jí)商服中心繁華作用分；最低級(jí)商服中心繁華作用分；Mmin最低商服中心規(guī)模指數(shù)。最低商服中心規(guī)模指數(shù)。jiiMMFminminMF CADASTRAL MANAGEMENT許昌市各級(jí)商服中心功能分割分許昌市各級(jí)商服中心功能分割分編號(hào)商服中心名稱(chēng)級(jí)別指標(biāo)指標(biāo)量化值綜合規(guī)

54、模指數(shù)1綜合規(guī)模指數(shù)2功能分割分服務(wù)半徑（米）用地面積網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)用地面積網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)1市中心商服中心11.3031012100.0 100.0 100.0 1006890002思故臺(tái)商服中心20.063904.6 38.5 23.3 322630003興昌路商服中心20.24837519.0 37.1 28.9 30004五一路商服中心20.0283022.1 29.8 17.4 30005魏武廣場(chǎng)商服中心20.91546070.2 45.5 56.6 30006延安路商服中心30.072785.5 7.7 6.7 6630007許由路商服中心30.035862.7 8.5 5.9 2000CADA

55、STRAL MANAGEMENT（3）商服中心影響半徑確定）商服中心影響半徑確定 na）市級(jí)商服功能的服務(wù)半徑等于市級(jí)）市級(jí)商服功能的服務(wù)半徑等于市級(jí)中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；nb）市級(jí)商服功能以外的各級(jí)功能的服）市級(jí)商服功能以外的各級(jí)功能的服務(wù)半徑等于同級(jí)商服中心的最大服務(wù)距務(wù)半徑等于同級(jí)商服中心的最大服務(wù)距離。離。CADASTRAL MANAGEMENT相對(duì)距離計(jì)算相對(duì)距離計(jì)算n商服中心的不同級(jí)功能劃分商服中心的不同級(jí)功能劃分315個(gè)對(duì)個(gè)對(duì)應(yīng)的相對(duì)距離區(qū)間。應(yīng)的相對(duì)距離區(qū)間。nrdid0r1n式中式中:r相對(duì)距離；相對(duì)距離；ndi在在i級(jí)商服功

56、能的服務(wù)半徑內(nèi)，某級(jí)商服功能的服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距中心的實(shí)際距離；點(diǎn)距中心的實(shí)際距離；ndi級(jí)商服功能的服務(wù)半徑。級(jí)商服功能的服務(wù)半徑。CADASTRAL MANAGEMENT（4）商服繁華影響度因素分值計(jì)算）商服繁華影響度因素分值計(jì)算nfi 繁華影響度作用分值；繁華影響度作用分值；nF某級(jí)商服中心繁華度作用分值；某級(jí)商服中心繁華度作用分值；nr相對(duì)距離。相對(duì)距離。n定級(jí)單元的商服繁華影響度分值由各級(jí)商服中心對(duì)某地塊影響度分定級(jí)單元的商服繁華影響度分值由各級(jí)商服中心對(duì)某地塊影響度分值疊加、修正得到，分值疊加時(shí)要遵循以下原則：值疊加、修正得到，分值疊加時(shí)要遵循以下原則：n同時(shí)存在多級(jí)功能影響時(shí)，對(duì)

57、各級(jí)功能的作用分僅取值一次；同時(shí)存在多級(jí)功能影響時(shí)，對(duì)各級(jí)功能的作用分僅取值一次；n受多個(gè)同級(jí)功能影響時(shí)，取其中最高分值。受多個(gè)同級(jí)功能影響時(shí)，取其中最高分值。 )1(riFfCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTn在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)某評(píng)價(jià)單元均有影響，級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)某評(píng)價(jià)單元均有影響，影響分值分別為影響分值分別為50、15、5，但同時(shí)又受另一區(qū)，但同時(shí)又受另一區(qū)級(jí)中心的區(qū)級(jí)功能和小區(qū)級(jí)商服功能影響，影級(jí)中心的區(qū)級(jí)功能和小區(qū)級(jí)商服功能影響，影響分值分別為響分值分別為

58、20、4，則該評(píng)價(jià)單元的商服繁華，則該評(píng)價(jià)單元的商服繁華度作用分值為（度作用分值為（ ）。）。nA.94 B.75 C.74 D.70 CADASTRAL MANAGEMENT4.交通條件的因素分值計(jì)算交通條件的因素分值計(jì)算（1）道路通達(dá)度的分值計(jì)算）道路通達(dá)度的分值計(jì)算 各類(lèi)道路在不同距離上的作用分值是各類(lèi)道路在不同距離上的作用分值是按指數(shù)衰減公式計(jì)算的，公式為：按指數(shù)衰減公式計(jì)算的，公式為： 式中：式中：fi 道路通達(dá)度分值；道路通達(dá)度分值； F各類(lèi)道路的影響分值。各類(lèi)道路的影響分值。 當(dāng)?shù)貕K（單元）上存在多種道路類(lèi)型影響時(shí)，單元的道路當(dāng)?shù)貕K（單元）上存在多種道路類(lèi)型影響時(shí)，單元的道路通達(dá)

59、度分值為所相關(guān)道路類(lèi)型中得分最多的值；僅受單一道路通達(dá)度分值為所相關(guān)道路類(lèi)型中得分最多的值；僅受單一道路影響時(shí)，道路通達(dá)度分值則為該道路在這一距離上的作用分。影響時(shí)，道路通達(dá)度分值則為該道路在這一距離上的作用分。在算出通達(dá)度得分后，應(yīng)作通達(dá)系數(shù)修正。在算出通達(dá)度得分后，應(yīng)作通達(dá)系數(shù)修正。 通達(dá)系數(shù)通達(dá)系數(shù) )1(riFfiiikff ikCADASTRAL MANAGEMENT道路通達(dá)度資料整理道路通達(dá)度資料整理n道路類(lèi)型道路類(lèi)型na）按道路在城鎮(zhèn)交通中的作用可分為主）按道路在城鎮(zhèn)交通中的作用可分為主干道、次干道和支路。干道、次干道和支路。nb）按主、次干道在城鎮(zhèn)中的類(lèi)型不同分）按主、次干道在

60、城鎮(zhèn)中的類(lèi)型不同分為混合型主干道、生活型主、次干道、交為混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。通型主、次干道。nc）各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的道路類(lèi)型數(shù)為）各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的道路類(lèi)型數(shù)為:大城市大城市57類(lèi)；中等城市類(lèi)；中等城市35類(lèi)；小城市以下類(lèi)；小城市以下13類(lèi)。類(lèi)。CADASTRAL MANAGEMENT續(xù)上頁(yè)續(xù)上頁(yè)n道路類(lèi)型劃分依據(jù)道路類(lèi)型劃分依據(jù)na）按道路寬度）按道路寬度道路類(lèi)型道路類(lèi)型紅線寬度紅線寬度車(chē)行道寬度車(chē)行道寬度主干道主干道40米米1418米米次干道次干道30米米1114米米支路支路15米米79米米b）按道路上的車(chē)道數(shù)；）按道路上的車(chē)道數(shù)；c）按道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用。