房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程與合同管理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第九章 工程與合同管理第一節(jié) 工程項(xiàng)目施工技術(shù)、質(zhì)量管理制度一、責(zé)權(quán)1、工程管理由副總經(jīng)理(總工程師)牽頭，工程部、開發(fā)部、合同預(yù)算部部配合實(shí)施。2、協(xié)調(diào)施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的關(guān)系。3、根據(jù)國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)（方案）、承包合同對(duì)施工單位和監(jiān)理單位的工作質(zhì)量和施工質(zhì)量進(jìn)行檢查。對(duì)不符合國家規(guī)定和設(shè)計(jì)的行為提出整改要求。二、圖紙收發(fā)和審核（一）副總經(jīng)理(總工程師)安排工程圖紙及設(shè)計(jì)文件（包括設(shè)計(jì)變更）。（二）圖紙審查要點(diǎn)：1、要尺寸、標(biāo)高、位置、預(yù)留孔洞埋件是否正確。2、重要構(gòu)造是否合理。3、圖紙、文件是否互相矛盾。4、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

2、是否明確。5、土建與安裝的銜接有無問題。6、現(xiàn)在施工技術(shù)、裝備、供應(yīng)條件是否適應(yīng)技術(shù)難點(diǎn)的特殊要求。7、有無危及安全的因素。三、施工組織設(shè)計(jì)（一）施工組織設(shè)計(jì)由施工單位編制，由監(jiān)理單位組織施工、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等有關(guān)人員審核。（二）施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：1、工程概況；2、施工總平面圖；3、綜合計(jì)劃：包括進(jìn)度、材料、預(yù)制件、設(shè)備、勞動(dòng)力、施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃；4、施工方法及技術(shù)措施；5、季節(jié)施工措施；6、質(zhì)量保證措施；7、安全技術(shù)措施；8、環(huán)保及文明施工技術(shù)措施。（三）施工組織設(shè)計(jì)的修改、批準(zhǔn)程序要符合施工單位的管理制度，同時(shí)應(yīng)通知建設(shè)單位、監(jiān)理，重大修改應(yīng)由建設(shè)單位和監(jiān)理單位有關(guān)

3、人員重新審定。四、設(shè)計(jì)變更（一）變更設(shè)計(jì)施工必須按設(shè)計(jì)變更圖（通知）及洽商記錄進(jìn)行。（二）施工中有下列情況由施工單位向監(jiān)理提出，經(jīng)建設(shè)單位同意后提交設(shè)計(jì)單位書面批準(zhǔn)后可以變更施工。1、圖紙錯(cuò)誤2、合理化建議3、施工條件、材料規(guī)格、品種無法滿足原設(shè)計(jì)要求。（三）不影響結(jié)構(gòu)建筑美觀和使用功能的次要部位，可以在得到建設(shè)單位及設(shè)計(jì)人同意的前提下先施工，后補(bǔ)充洽商記錄。（四）設(shè)計(jì)變更圖、變更通知、洽商記錄是設(shè)計(jì)文件的組成部分，是監(jiān)理的依據(jù)。五、材料檢驗(yàn)（一）主要材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須具備合格證、材質(zhì)單方可使用。新材料、新產(chǎn)品應(yīng)具備鑒定證明、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、使用說明和工藝要求方可使用。（二）數(shù)量較大、

4、無合格證、部位特別重要的材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求由施工單位復(fù)驗(yàn)。（三）對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備、儀表產(chǎn)生疑問，應(yīng)抽樣復(fù)驗(yàn)。六、技術(shù)檢驗(yàn)施工規(guī)程、規(guī)范和技術(shù)文件規(guī)定的技術(shù)檢驗(yàn)（比如：強(qiáng)度、壓力、絕緣、探傷等）一律按有關(guān)規(guī)定由施工單位進(jìn)行，不得任意減少內(nèi)容和降低標(biāo)準(zhǔn)。七、隱蔽驗(yàn)收（一）上道工序的工作結(jié)果被下道工序所掩蓋，無法或很難進(jìn)行再次檢查和發(fā)生錯(cuò)誤無法或很難彌補(bǔ)的工程部位必須進(jìn)行隱蔽檢查并合格后方準(zhǔn)開始下道工序。（二）監(jiān)理單位必須事先按分項(xiàng)工程編制隱蔽驗(yàn)收部位計(jì)劃表，表中應(yīng)注明項(xiàng)目、部位、檢查內(nèi)容，并書面通知建設(shè)單位和施工單位。（三）工程進(jìn)行到監(jiān)理單位規(guī)定的隱檢部位，施工單

5、位在自己進(jìn)行了技術(shù)復(fù)核、質(zhì)量評(píng)定之后準(zhǔn)備好相應(yīng)的檔案資料和檢驗(yàn)工（量）具，報(bào)請(qǐng)監(jiān)理驗(yàn)收。（四）隱蔽驗(yàn)收各專業(yè)人員都須參加，而且必須作出記錄并有施工和監(jiān)理代表簽字確認(rèn)。八、中間驗(yàn)收某一部分分部工程完成之后，由總工程師牽頭召集施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收，做出書面記錄，后續(xù)的分部工程方可插入。九、設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)具備下列條件方可進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)：1、安裝工作完成，并經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)合格；2、技術(shù)文件規(guī)定的檢驗(yàn)工作完成并合格；3、試運(yùn)轉(zhuǎn)方案編制完畢；4、測(cè)試量具，工具齊備。十、竣工驗(yàn)收（一）竣工驗(yàn)收條件：1、合同規(guī)定的工程范圍施工完畢，并達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2、檔案齊備。（二）竣工驗(yàn)收由質(zhì)量監(jiān)督站、建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)

6、單位、監(jiān)理聯(lián)合進(jìn)行。（三）竣工驗(yàn)收應(yīng)填寫驗(yàn)收單。十一、持證上崗（一）需要持證上崗特殊工種，施工單位必須安排持證人員操作。（二）應(yīng)隨時(shí)檢查特殊工種的持證情況，并有權(quán)停止無證人員工作或拒絕確認(rèn)由無證人員進(jìn)行施工的工程質(zhì)量。十二、分包工程質(zhì)量應(yīng)審查分包單位的資質(zhì)，分包工程質(zhì)量由總包單位負(fù)責(zé)。 第二節(jié) 工程技術(shù)檔案管理制度一、歸檔范圍·圖紙會(huì)審；·工程地質(zhì)勘察報(bào)告、工程測(cè)量定位記錄及復(fù)核單；·開工報(bào)告與審批資料，單位、分部、分項(xiàng)工程劃分文件；·施工組織設(shè)計(jì)；·施工技術(shù)方案及特殊工序施工技術(shù)措施；·技術(shù)交底書；·施工總平面圖；

7、3;設(shè)計(jì)變更與材料代用單；·施工技術(shù)問題與質(zhì)量事故處置記錄；·現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要； ·設(shè)備、原材料、半成品合格證及各種檢驗(yàn)、測(cè)試記錄；·隱蔽工程記錄；·工序交接記錄； ·施工日志；·工程技術(shù)核對(duì)；·預(yù)試車記錄；·中間交接記錄；·竣工報(bào)告與工程驗(yàn)收書； ·竣工圖； ·工程回訪單；·工程設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工預(yù)算、工程結(jié)算；·“ 四新”應(yīng)用鑒定資料及審定的各級(jí)工法；·有關(guān)工程的照片、錄像帶、錄音帶、軟盤等各種媒體資料；·工程所獲榮譽(yù)資料（獎(jiǎng)杯、獎(jiǎng)牌

8、、證書或文件及其他載體）；·施工技術(shù)小結(jié)及工程總結(jié)；·從工程項(xiàng)目的計(jì)劃到工程竣工決算所有涉及的其他需要收集整理的資料。 二、管理要求·為保證資料的完整性，取得第一手資料的人員，應(yīng)及時(shí)把原件送交工程部資料管理員保管，復(fù)印件備用，以防不測(cè)。如工作中必須使用原件，須在復(fù)印件上注明原件的去向。·取得第一手資料的人員，要注意資料的完整性，如：文件的附件、批復(fù)，施工圖、初步設(shè)計(jì)的出圖章及負(fù)責(zé)人的印章。·向資料管理員移交檔案資料時(shí)須列清單，交接雙方簽字；借用資料時(shí)，必須辦理登記手續(xù)，注意保管，及時(shí)歸還。檔案資料如外借，需經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意并約定歸還日期，原件不得

9、外借。·工程部負(fù)責(zé)督促施工單位提交竣工資料與竣工圖?？⒐そY(jié)算審計(jì)后，取回有關(guān)審計(jì)資料，交工程資料管理員存檔。第三節(jié) 簽證管理規(guī)定一、職責(zé)（一）總經(jīng)理負(fù)責(zé)簽證工作的領(lǐng)導(dǎo)和審批。（二）工程部負(fù)責(zé)確認(rèn)工程簽證的實(shí)物量。（三）合同預(yù)算部負(fù)責(zé)審查工程簽證的金額，確認(rèn)材料價(jià)差補(bǔ)償范圍、種類及預(yù)算量。（一）合同預(yù)算部負(fù)責(zé)確認(rèn)價(jià)差簽證。二、辦理簽證的范圍和依據(jù)（一）下列情況可以辦理工程簽證：1、施工單位依據(jù)設(shè)計(jì)院或建設(shè)單位出具的設(shè)計(jì)變更圖、洽商記錄、變更通知而變更施工。2、由于建設(shè)單位的責(zé)任引起的停工，返工損失。3、施工單位應(yīng)建設(shè)單位的要求從事施工范圍之外的作業(yè)。（二）辦理價(jià)差簽證必須同時(shí)具備下列條

10、件：1、施工單位自行采購并實(shí)際用到工程上的材料、加工件或半成品。2、合同預(yù)算中對(duì)該品種的材料，加工件或半成品沒有包死價(jià)格，并規(guī)定可以計(jì)算價(jià)差。（三）造價(jià)增加小于等于2000元的項(xiàng)目只辦理技術(shù)洽商，不辦理簽證。（四）計(jì)算工作量時(shí)，必須同時(shí)計(jì)算增、減工作量。三、現(xiàn)場(chǎng)簽證事項(xiàng)審核（一）工程施工急需安排的臨時(shí)用工和零星工程，根據(jù)實(shí)際情況需調(diào)整設(shè)計(jì)的分項(xiàng)，可采用工程聯(lián)系單形式作為合同的補(bǔ)充據(jù)此結(jié)算。（二）工程聯(lián)系單均應(yīng)有簽證事項(xiàng)、工作量、計(jì)算單、合價(jià)等項(xiàng)，屬設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)還需有草圖、設(shè)計(jì)洽商及估、預(yù)算書，簽證提報(bào)人、總經(jīng)理(總工程師)（屬設(shè)計(jì)變更由總經(jīng)理簽署）簽署意見后報(bào)合同預(yù)算部審核。（三）簽證金額在5

11、0000元以下的，按現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)承辦人工程部經(jīng)理合同預(yù)算部部經(jīng)理副總經(jīng)理(總工程師)總經(jīng)理的審核程序辦理，方可納入結(jié)算依據(jù)。（四）超過50000元以上的簽證事項(xiàng)，應(yīng)采用補(bǔ)充合同，按合同審批程序辦理。（五）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證的增減工作量，工程部對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)施工工作量的變化及材料用量的變更所發(fā)生的事項(xiàng)的真實(shí)性負(fù)責(zé)，合同預(yù)算部對(duì)所提報(bào)的增減內(nèi)容的實(shí)際工作量、單價(jià)、總價(jià)的核定負(fù)責(zé)。四、簽證流程 簽 證 項(xiàng) 目 提 出監(jiān)理、甲方確認(rèn)簽署意見按約定施工 工程簽證單監(jiān)理、項(xiàng)目部核驗(yàn)工程部審核工程管理部審核工程管理部審核合同預(yù)算部審查、核驗(yàn)確 認(rèn)、編 號(hào)、分 發(fā)進(jìn)入工程結(jié)算五、工程簽證單 工 程 簽 證 單單位工程

12、名稱： 編號(hào)：增加工程名稱位置、范圍施工期限主要工程量 施工單位監(jiān)理單位建設(shè)單位說明或簡圖：經(jīng)辦人： 公章簽證意見：監(jiān)理工程師：總監(jiān)：公章簽證意見：專業(yè)工程師：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 公章此表一式4份 工 程 簽 證 確 認(rèn) 單 No: 項(xiàng) 目 名 稱原 因 監(jiān) 理 確 認(rèn)年 月 日項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn) 年 月 日預(yù) 計(jì) 投 資 萬 元預(yù)計(jì)工程量（簡圖）：認(rèn)定工程量：施工方負(fù)責(zé)人（簽字）：年 月 日合同預(yù)算部現(xiàn)場(chǎng)人員（簽字）： 年 月 日第四節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理規(guī)定一、建設(shè)工地采取以項(xiàng)目部為單位的封閉式管理。二、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理的監(jiān)督、檢查工作。三、以項(xiàng)目為單位成立有監(jiān)理方、施工總承包方、

13、工程項(xiàng)目部參加的安全文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的安全文明施工管理,并制定相應(yīng)制度。四、施工總承包單位作為現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的具體組織和實(shí)施，并對(duì)建設(shè)單位獨(dú)立或指定或自己選定的專業(yè)分包全權(quán)負(fù)責(zé)管理。五、施工總承包單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)前，必須提交現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工方案和施工總平面布置圖，總平面布置圖應(yīng)包括基礎(chǔ)、主體、裝修三個(gè)階段，經(jīng)監(jiān)理方審核后由項(xiàng)目部分別進(jìn)行審批。六、臨時(shí)設(shè)施的搭建及施工現(xiàn)場(chǎng)的管理必需符合省、市有關(guān)規(guī)定要求，應(yīng)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)、粉塵污染、聲光污染等方面的管理和控制。七、變壓器、水井、供水池等不屬于某一項(xiàng)目的公共臨時(shí)設(shè)施的位置，必須由工程部統(tǒng)一布置，以防與總體規(guī)劃沖突。八、施

14、工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的“四板三圖”，應(yīng)位置明顯，規(guī)格適當(dāng)，內(nèi)容齊全，各種警示標(biāo)志齊全、整潔、醒目。建筑工程質(zhì)量責(zé)任牌必須按市建委規(guī)定設(shè)置，并積極提倡進(jìn)行企業(yè)CI形象宣傳。九、工程使用的建筑材料、周轉(zhuǎn)材料等，要嚴(yán)格按照施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖堆放、碼垛，掛標(biāo)識(shí)牌、注明名稱、品種、規(guī)格，并根據(jù)工程進(jìn)度對(duì)已不再使用的建筑、周轉(zhuǎn)、廢舊材料，機(jī)械設(shè)備及時(shí)清運(yùn)出場(chǎng)。十、進(jìn)入規(guī)劃區(qū)施工的建安、市政、綠化等各專業(yè)施工單位在施工過程中，特別是在交叉施工過程中，必須對(duì)已完成工程進(jìn)行保護(hù)。十一、工地用電必須符合“三級(jí)配電兩級(jí)保護(hù)”的要求；“四口”防護(hù)齊全，各種護(hù)欄安全可靠；消防器材配置符合要求。十二、工程竣工后一周內(nèi)，臨時(shí)設(shè)施或施

15、工中廢棄的臨時(shí)設(shè)施必須拆除，將場(chǎng)地按要求平整完畢。十三、各項(xiàng)目安全文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組每月組織一次檢查，對(duì)未達(dá)到本辦法要求的單位下達(dá)限期整改通知，并寫出書面檢查報(bào)告，報(bào)工程部。十四、工程部每季組織一次安全文明施工檢查評(píng)比活動(dòng)，按安全文明施工檢查評(píng)比表進(jìn)行評(píng)定，將檢查結(jié)果通報(bào)有關(guān)單位，并作為對(duì)施工單位評(píng)價(jià)的參考。對(duì)存在嚴(yán)重問題的單位進(jìn)行相應(yīng)處罰，對(duì)安全文明先進(jìn)單位進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。安全文明施工檢查評(píng)比表項(xiàng) 目 部工程名稱施工單位日 期檢 查 項(xiàng) 目應(yīng)得分實(shí)得分臨時(shí)設(shè)施辦公室是否為彩板房、是否整潔205宿舍、床鋪搭設(shè)情況（要求床為雙層鐵架床，人均住宿面積不小于2平米）5廁所是否為水沖式是否有排污管道或化

16、糞池、食堂內(nèi)設(shè)施是否齊全、是否有紗窗等5施工主路面是否硬化、圍墻是否達(dá)到要求高度（1.8m）、是否粉刷涂料、完好整潔5文明 施工是否具有文明施工施工方案，是否有文明施工管理制度及責(zé)任人205現(xiàn)場(chǎng)材料堆放是否分類、整齊；標(biāo)識(shí)是否齊全6標(biāo)志、宣傳標(biāo)語是否規(guī)范5施工現(xiàn)場(chǎng)綠化狀況4安全是否具有安全施工組織設(shè)計(jì)，是否有安全管理制度及責(zé)任人255是否具有各分項(xiàng)的安全技術(shù)交底4安全員、特種工是否持證上崗4用電安全情況4機(jī)械設(shè)備安全情況4安全防護(hù)情況（三寶四口）4衛(wèi)生狀況廚房是否具有衛(wèi)生許可證、廚師是否具有健康證、是否有衛(wèi)生制度203食堂衛(wèi)生狀況4職工宿舍衛(wèi)生狀況 4施工現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生狀況5建筑、生活垃圾的處理4消

17、防狀況是否具有消防制度及責(zé)任人154消防器材配備4是否具有動(dòng)火審批手續(xù)4現(xiàn)場(chǎng)臨建是否符合消防的要求3合 計(jì) 得 分建設(shè)單位檢查人員：監(jiān)理公司檢查人員：第五節(jié) 招標(biāo)管理制度一、總則（一）工程建設(shè)施工單位和材料、設(shè)備的供應(yīng)單位的選擇，必須采用公開招投標(biāo)（包括邀、議標(biāo)）的方式進(jìn)行，任何招標(biāo)須有3個(gè)以上施工單位（供應(yīng)廠家）參加競(jìng)、議標(biāo)。（二）凡本公司報(bào)建的建設(shè)工程，建筑面積在2000以上或投資額在50萬元以上的，除特殊情況外，均須按條件進(jìn)行招標(biāo)。（三）公司的建設(shè)工程招標(biāo)工作由公司招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)實(shí)施。（四）建設(shè)工程招標(biāo)時(shí)，公司成立招標(biāo)小組，總經(jīng)理任組長，小組成員由副總經(jīng)理、合同預(yù)算/開發(fā)/營銷/工

18、程部經(jīng)理、審計(jì)專員及其他相關(guān)人員組成。（五）其它項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的大小及重要和復(fù)雜程度，由董事長辦公會(huì)臨時(shí)任命招標(biāo)小組領(lǐng)導(dǎo)成員招標(biāo)工作。由該小組擬定招標(biāo)工作計(jì)劃，組織招標(biāo)工作成員實(shí)施，并對(duì)招標(biāo)工作質(zhì)量負(fù)全責(zé)，直至招標(biāo)工作結(jié)束。（六）其他項(xiàng)目的招標(biāo)亦參照本制度執(zhí)行。三、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的主要職能和責(zé)任（一）合同預(yù)算部對(duì)編制招標(biāo)工作計(jì)劃、起草招標(biāo)文件、編制標(biāo)底及起草合同和合同談判負(fù)責(zé)。（二）開發(fā)部負(fù)責(zé)辦理有關(guān)招標(biāo)手續(xù)。（三）工程部對(duì)施工組織、材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)及質(zhì)量、施工及供應(yīng)能力等技術(shù)要求負(fù)責(zé)。（四）招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)投標(biāo)單位的考查及確定、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、合同簽定負(fù)責(zé)。有關(guān)部門具體職能按工作計(jì)

19、劃執(zhí)行。（五）招標(biāo)小組的成員設(shè)置根據(jù)具體項(xiàng)目、涉及資金數(shù)額等情況分別確定。（六）由合同預(yù)算部會(huì)同開發(fā)部負(fù)責(zé)招標(biāo)信息資料搜集，邀請(qǐng)競(jìng)標(biāo)單位，編制、發(fā)送招標(biāo)資料，回收投標(biāo)文件，招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)的布置工作等具體事宜。（七）招標(biāo)小組職責(zé)1、對(duì)公司董事長辦公會(huì)決定的建設(shè)工程招標(biāo)工作進(jìn)行組織管理和具體實(shí)施。2、對(duì)須由市建設(shè)局審批開工且須實(shí)行招標(biāo)的建設(shè)工程，負(fù)責(zé)以下各項(xiàng)具體工作：·負(fù)責(zé)制定工程招標(biāo)工作計(jì)劃并報(bào)董事會(huì)；·編制起草招標(biāo)文件；·辦理有關(guān)招標(biāo)手續(xù)；·編制標(biāo)底、確定招標(biāo)方式（采用無標(biāo)底方式必須制定招標(biāo)的技術(shù)/經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)表）；·組織投標(biāo)企業(yè)報(bào)名及考察投標(biāo)企業(yè)；

20、·開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；·報(bào)董事長批準(zhǔn)后簽訂工程承包合同。四、招標(biāo)程序：（一）確定招標(biāo)小組（二）招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（由招標(biāo)小組有關(guān)人員牽頭完成）1、向有關(guān)部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、落實(shí)建設(shè)工程所需外部市政、公用設(shè)施條件。3、組織有證設(shè)計(jì)單位完成施工圖、施工圖預(yù)算或設(shè)計(jì)概算，并向有關(guān)部門領(lǐng)取建設(shè)施工許可證。4、編制招標(biāo)文件。（三）組織招標(biāo)文件1、招標(biāo)工程綜合說明。2、擬定招標(biāo)方式草案報(bào)董事長審查確定。3、擬定甲方供應(yīng)材料范圍（包括特殊材料）與設(shè)備的供應(yīng)方式以及材料價(jià)差處理方法。4、擬定工程款項(xiàng)支付方式及預(yù)付款的百分比并報(bào)董事長審核確定。5、編制合同文本。6、以上經(jīng)董事長簽署后

21、報(bào)市招標(biāo)辦核準(zhǔn)。（四）發(fā)出招標(biāo)通知（五）投標(biāo)企業(yè)資格審查1、由財(cái)務(wù)部落實(shí)投標(biāo)企業(yè)的注冊(cè)合格情況及其它經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)。2、開發(fā)部審查落實(shí)投標(biāo)企業(yè)經(jīng)營管理情況。3、工程部審查落實(shí)施工企業(yè)承包同類工程的經(jīng)歷。4、合同預(yù)算部會(huì)同開發(fā)部與擬投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)條件談判，并報(bào)招標(biāo)小組審核。5、投標(biāo)企業(yè)必須書面承諾我方提出的有關(guān)條件后方能正式參加投標(biāo)。（六）投標(biāo)企業(yè)資格經(jīng)董事長審核后，向市招標(biāo)辦提請(qǐng)審查投標(biāo)企業(yè)資格。（七）向招標(biāo)辦核準(zhǔn)的投標(biāo)企業(yè)分發(fā)招標(biāo)文件和施工圖，財(cái)務(wù)部收取投標(biāo)保證金。（八）工程部組織投標(biāo)企業(yè)踏勘現(xiàn)場(chǎng)（九）公司招標(biāo)小組主持召開招標(biāo)會(huì)議，向投標(biāo)企業(yè)介紹投標(biāo)工程情況，解答有關(guān)問題。（十）招標(biāo)小組接收、

22、審核投標(biāo)企業(yè)送交的投標(biāo)書。（十一）公司招標(biāo)小組主持召開開標(biāo)會(huì)議（十二）招標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)，編寫決標(biāo)報(bào)告。（十三）董事長審查確定評(píng)標(biāo)報(bào)告。（十四）向投標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。（十五）投標(biāo)企業(yè)由合同預(yù)算部會(huì)同開發(fā)部、工程部、財(cái)務(wù)部與中標(biāo)企業(yè)進(jìn)行合同條款談判，并將談判結(jié)果報(bào)總經(jīng)理、董事長審查。（十六）簽定合同。（十七）經(jīng)市招標(biāo)辦核準(zhǔn)的投標(biāo)，由公司招標(biāo)小組會(huì)同中標(biāo)企業(yè)持合同正本，向市招標(biāo)辦繳納招標(biāo)管理費(fèi)。五、招標(biāo)小組成員守則：（一）招標(biāo)小組必須嚴(yán)格保密，不得隨意泄露招標(biāo)內(nèi)容。（二）編制招標(biāo)資料必須系統(tǒng)、嚴(yán)謹(jǐn)。（三）對(duì)待任何競(jìng)標(biāo)者都必須公平、公正、公開。（四）評(píng)標(biāo)小組必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)程序及要求

23、進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng)。（五）標(biāo)底必須嚴(yán)格保密。（六）對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果有任何直接或間接利益關(guān)系的人均不得參與評(píng)標(biāo)。六、工程招標(biāo)工程流程圖確定招標(biāo)項(xiàng)目 確立招標(biāo)小組成員 落實(shí)招標(biāo)前準(zhǔn)備工作編制招標(biāo)文件，董事長審核市招標(biāo)辦核準(zhǔn)招標(biāo)通知投標(biāo)企業(yè)資格審查 分發(fā)招標(biāo)文件，收取押金 工程部組織踏勘現(xiàn)場(chǎng) 召開招標(biāo)會(huì)議，介紹招標(biāo)工程情況，解答問題 接收、審核投標(biāo)書 開標(biāo)會(huì)議，評(píng)標(biāo)、決標(biāo) 董事長審查評(píng)標(biāo)、決標(biāo)報(bào)告 中標(biāo)通知，合同條款談判 簽約 繳納招標(biāo)管理費(fèi) 第六節(jié) 經(jīng)濟(jì)合同與預(yù)結(jié)算編審管理規(guī)定一、公司所有的建設(shè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)行為均須以經(jīng)濟(jì)合同為前提進(jìn)行操作，包括前期開發(fā)過程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用管理。二、預(yù)算編審人員對(duì)工程量計(jì)算、材料

24、分析、定額套用、費(fèi)率計(jì)取的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。編審誤差率要嚴(yán)格控制在百分之三以內(nèi)，因工作責(zé)任心不強(qiáng)形成誤差的，要追究當(dāng)事人及主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。三、合同預(yù)算部編制工程預(yù)算和審核工程結(jié)算，經(jīng)工程部經(jīng)理、審計(jì)專員、副總經(jīng)理(總工程師)、總經(jīng)理審核簽署后，報(bào)董事長同意后生效執(zhí)行。四、視公司需要，對(duì)金額較大的工程結(jié)算，公司可選擇委托國家注冊(cè)的工程造價(jià)咨詢公司協(xié)助辦理。五、材料設(shè)備的報(bào)價(jià)及支出均需合同預(yù)算部審核并逐級(jí)上報(bào)批準(zhǔn)后執(zhí)行。六、其它經(jīng)濟(jì)開支均列入合同預(yù)算部審核范圍，并按程序逐級(jí)審批。七、合同預(yù)算部對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)預(yù)算設(shè)立臺(tái)帳，如有超出應(yīng)作出超預(yù)算分析報(bào)告，并按審批程序得到批準(zhǔn)，據(jù)以調(diào)整。 第七節(jié) 經(jīng)濟(jì)合同

25、審批程序流程一、相關(guān)部門收集簽約方資料，初步洽談簽約條款。二、合同預(yù)算部審查相關(guān)簽約部門合同業(yè)務(wù)的必要性、可行性（包括經(jīng)濟(jì)利益、投入回報(bào)、技術(shù)條件等），起草合同文本，提報(bào)合同。（后附本項(xiàng)合同業(yè)務(wù)有關(guān)的一切材料，包括合同文本及附件、已簽署意見的"合同審核意見表"、評(píng)估分析報(bào)告、合同簽訂過程中的往來信函、對(duì)方營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)工商部門簽章的復(fù)印件，加蓋約方公章）、稅務(wù)登記證、企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書、服務(wù)人員專業(yè)技能資格證書、產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告、法人代表身份證明書、授權(quán)委托書、代理人身份證明等材料）。三、部門/項(xiàng)目經(jīng)理或副總經(jīng)理(總工程師)審核。四、審計(jì)部審核（對(duì)合同價(jià)款、酬金、結(jié)算條款等進(jìn)行

26、審查）。五、公司法律顧問審核（對(duì)合同締約方主體資格、履約能力、合同標(biāo)的、合同條款等內(nèi)容的合法性進(jìn)行審查）。六、總經(jīng)理審核。七、董事長審核，加蓋合同專用章。八、合同資料管理員錄入系統(tǒng)，傳相關(guān)部門執(zhí)行。九、流程圖。提報(bào)合同（合約洽談）部門/項(xiàng)目經(jīng)理、副總經(jīng)理kknhnbjjj(zonggongchengshi )審核審計(jì)審核法律顧問審核總經(jīng)理審核董事長審核合同資料管理員錄入系統(tǒng)執(zhí) 行第八節(jié) 工程請(qǐng)款流程一、 經(jīng)辦人提報(bào)請(qǐng)款審批表（附相關(guān)業(yè)務(wù)單據(jù)）。二、 部門/項(xiàng)目經(jīng)理或副總經(jīng)理(總工程師)審核。三、審計(jì)部審核（對(duì)合同價(jià)款、酬金、結(jié)算條款等進(jìn)行審查）。四、總經(jīng)理審核。五、董事長審核，六、相關(guān)部門執(zhí)行

27、。七、流程圖。填報(bào)請(qǐng)款審批表 部門/項(xiàng)目經(jīng)理、副總經(jīng)理審核審計(jì)審核總經(jīng)理審核 董事長核準(zhǔn)執(zhí) 行 第九節(jié) 工程交接管理辦法一、總則（一）本辦法所稱物業(yè)是指已建成并竣工驗(yàn)收合格后，可投入使用的各類建筑物及其配套設(shè)施。（二）交接驗(yàn)收主要進(jìn)行以主體工程和配套設(shè)施滿足安全要求和使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收，并包括物業(yè)公司接管驗(yàn)收和業(yè)主驗(yàn)收兩個(gè)方面。二、職責(zé)（一）工程項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)提供交接驗(yàn)收的全部技術(shù)資料，并記錄和處置交接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不符合要求的事宜。（二）營銷部負(fù)責(zé)確認(rèn)物業(yè)是否滿足銷售合同要求及客戶的特別要求和本公司的對(duì)外承諾；并負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的選擇、委托及組織物業(yè)的交接和驗(yàn)收。（三）開發(fā)部負(fù)責(zé)確認(rèn)物業(yè)

28、是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（四）合同預(yù)算部負(fù)責(zé)招標(biāo)的組織和合同的審查、管理。（五）物業(yè)公司負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)管理。三、物業(yè)公司接管驗(yàn)收（一）已建成并竣工驗(yàn)收合格后的物業(yè)，可委托專業(yè)物業(yè)公司管理。（二）如委托專業(yè)物業(yè)公司管理，由營銷部對(duì)相關(guān)物業(yè)公司進(jìn)行考察、評(píng)價(jià)、選擇和報(bào)批。（三）符合招標(biāo)條件的，按招標(biāo)管理辦法執(zhí)行，并按合同管理辦法簽訂承包合同。（四）選定的物業(yè)公司應(yīng)積極做好物業(yè)的前期介入工作，選派業(yè)務(wù)熟練的管理、技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)要求，并詳細(xì)了解施工情況。（五）交接驗(yàn)收必須具備的條件：1、建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。2、供電、采暖、天然氣、給排水

29、、衛(wèi)生、道路、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、消防、安全、智能監(jiān)控、電梯等設(shè)備和設(shè)施正常運(yùn)行，并辦理完開戶、驗(yàn)收、使用等合法手續(xù)。3、房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4、交接資料齊全完備，符合歸檔要求(資料明細(xì)見附錄1)。（六）由工程管理部以書面形式，對(duì)物業(yè)交接驗(yàn)收提出申請(qǐng)。（七）由物業(yè)部或所委托的物業(yè)公司對(duì)交接驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和全部交接資料進(jìn)行審核。具備條件的，在一周之內(nèi)約定驗(yàn)收時(shí)間；不具備條件的，由工程管理部負(fù)責(zé)在約定期限內(nèi)組織完善。（八）由營銷部牽頭，物業(yè)公司、工程管理部、施工方、監(jiān)理方有關(guān)人員參加組成驗(yàn)收小組，依據(jù)驗(yàn)收交接標(biāo)準(zhǔn)，代表業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量和使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫工程交接驗(yàn)收情況表，由各方

30、代表簽字。（九）對(duì)驗(yàn)收中存在的問題，由工程管理部負(fù)責(zé)根據(jù)處理意見在約定期限內(nèi)組織安排整改。（十）問題處理完畢后，由驗(yàn)收小組重新組織驗(yàn)收，直至符合交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；未按期整改完畢的重大問題，建立遺留問題專項(xiàng)記錄，界定責(zé)任及管理權(quán)限，經(jīng)驗(yàn)收各方簽字，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，履行交接手續(xù)。（十一）經(jīng)驗(yàn)收符合要求的物業(yè)，由物業(yè)公司接管，辦理交接手續(xù)，并將全部資料移交檔案室存檔；同時(shí)，根據(jù)國家關(guān)于建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)物業(yè)的保修事宜，工程管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督實(shí)施。四、業(yè)主驗(yàn)收（一）對(duì)驗(yàn)收合格的房屋，由物業(yè)公司驗(yàn)證房屋交付使用通知書，并陪同業(yè)主對(duì)房屋主要質(zhì)量問題及設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，填寫業(yè)主房屋驗(yàn)收表，雙

31、方簽認(rèn)記錄水、電、氣等起始碼。 （二）物業(yè)公司將業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出的問題，作統(tǒng)一記錄，提交工程管理部限期進(jìn)行整改修繕。（三）整改維修合格后，業(yè)主簽字認(rèn)可，并填寫住戶入住登記表，物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放入住須知、業(yè)主公約、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋裝修協(xié)議書、服務(wù)協(xié)議書及鑰匙，整個(gè)接管工作即告完成。（四）驗(yàn)收結(jié)束，物業(yè)公司向委托方出具接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。第十一節(jié) 工程交接驗(yàn)收資料明細(xì)一、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照二、技術(shù)資料：（一）竣工圖。包括平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（二）竣工驗(yàn)收證明書；（三）鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（四）新材料、

32、新配件的鑒定合格書；（五）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事件處理記錄）；（六）隱蔽工程驗(yàn)收合格證；（七）沉陷和變形位移觀測(cè)記錄；（八）永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置及基礎(chǔ)埋深；（九）水、電、氣、采暖、通訊、網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯、污水、化糞池等設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合格證書；（十）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；（十一）給排水、采暖、空調(diào)、燃?xì)庀到y(tǒng)的試壓報(bào)告；（十二）房屋及設(shè)施、設(shè)備的約定保修合同。三、其他相關(guān)資料第十二節(jié) 工程驗(yàn)收交接標(biāo)準(zhǔn)一、主體結(jié)構(gòu) 1、地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)不得超過建筑地基基礎(chǔ)允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或損壞；2、混凝土構(gòu)件發(fā)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土規(guī)定值；磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許

33、有明顯裂縫；3、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范有關(guān)規(guī)定：凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。二、墻面1、屋內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻、無剝落、無明顯裂縫、無污跡，塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角，對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直，色澤一致，無裂縫、損傷；2、外墻不得滲水，不應(yīng)有漏刷、脫皮、脫色現(xiàn)象，瓷磚粘貼牢固、色彩一致、表面無污。三、屋面 1、各類屋面必須符合規(guī)定，排水暢通，無積水；平屋面應(yīng)有隔熱保溫設(shè)施，房屋公有部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；2、房屋、陽臺(tái)和屋頂平臺(tái)應(yīng)有組織排水、出水孔、檐溝，落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。四、樓地

34、面 面層與基層必須黏結(jié)牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒返水和滲漏；木樓地面應(yīng)平整和牢固，接縫密合，衛(wèi)生間、盥洗間要做圍水試驗(yàn)。五、門窗 1、開啟自如，手輕搖晃門窗墻面接觸牢固、無晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)，目視零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；2、從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開關(guān)靈活；3、木門油漆均勻，縫隙適度、線條均勻，不掉角、無變形；4、玻璃應(yīng)安裝平整、牢固，單指輕擊無輕微晃動(dòng)，玻璃膠縫密實(shí)，無損傷和刮花痕跡；雙玻夾層無污跡，塑鋼門窗框無裂縫；5、電子對(duì)講門開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚，不銹鋼門無刮花痕跡；6、防盜門無銹跡和刮花痕跡；7

35、、窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。六、電氣 電氣線路安裝平整、順直、接點(diǎn)緊密牢固，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，電氣管路連成整體，并有可靠接地；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，分戶地下室的照明與樓上各分戶電表連接有預(yù)留接線；各種避雷裝置連接點(diǎn)必須牢固可靠；電梯能準(zhǔn)確運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過規(guī)定值，制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備動(dòng)作靈敏可靠。七、水、衛(wèi)、煙氣管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏；水壓試驗(yàn)及保溫、防腐設(shè)施必須符合要求，應(yīng)按套裝水表或預(yù)留表位；衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，管道排水必須流暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，制動(dòng)靈活；各功能管道安裝布局合理，使用方便。八、樓梯、扶手混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯安裝牢固，用力搖無晃動(dòng)，鋼筋無銹蝕、無彎曲；扶手表面無龜裂、油漆無脫落，色澤一致、表面光滑、不扎手。九、附屬工程及其它 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑均符合室外排水設(shè)計(jì)要求；管道應(yīng)順直且排水暢通，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；明溝、散水、落水溝不得有斷落、積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無堵塞物；單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清，臨時(shí)設(shè)施及過度用房拆除清理完畢，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求