物業(yè)管理部工作實(shí)施方案

1、XX公司物業(yè)管理部工作方案虎門XX投資有限公司下設(shè)職能部門物業(yè)管理部，是負(fù)責(zé)統(tǒng)籌 XX 公司屬下全資企業(yè)物業(yè)的全面管理工作， 并對其參股企業(yè)物業(yè)的協(xié)助 管理工作。為加強(qiáng)各企業(yè)的規(guī)范化管理，完善目前物業(yè)管理各項(xiàng)工作， 促進(jìn)企業(yè)發(fā)展壯大，提高經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理部擬制定如下工作方案， 并根據(jù)各企業(yè)的經(jīng)營實(shí)際情況，進(jìn)一步完善工作方案。一、建立檔案1、對XX公司管轄的企業(yè)、物業(yè)進(jìn)行建檔，全面掌握企業(yè)、物業(yè) 的情況，并進(jìn)行分類管理。2、制定各類走訪、巡查、檢查記錄表格、建檔造柵。3、對上級部門下發(fā)的文件、屬下公司的往來文件、會議記錄、 總結(jié)、計(jì)劃等建檔保存。二、日常工作事項(xiàng)1、做好與屬下企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)工作

2、，摸清現(xiàn)時屬下企業(yè)的資源 情況，包括人員情況、設(shè)備、設(shè)施等資源情況，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行合 理調(diào)配使用，實(shí)現(xiàn)資源共享。2、對由物業(yè)管理部直接管理的出租物業(yè)，實(shí)行每月兩次巡查； 空置物業(yè)每月進(jìn)行一次巡查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改記錄。3、對下屬全資企業(yè)的物業(yè)實(shí)行每月一次全面巡查，對部分經(jīng)營 性質(zhì)復(fù)雜、安全隱患較大的物業(yè)實(shí)行每月兩次全面巡查工作；對參股 類企業(yè)的物業(yè)原則上每兩個月進(jìn)行走訪巡查一次， 有需要時可每月巡 查一次。對發(fā)現(xiàn)的問題督促其及時整改，并跟蹤整改情況，需要大整 改的及時上報公司商討解決。4、參與和配合安全部門、集團(tuán)公司的安全綜合檢查工作。5、做好每次走訪巡查工作的登記備案。6、做好物業(yè)修繕

3、工作，對細(xì)小的物業(yè)、設(shè)施維修工作原則上由 各企業(yè)具備相關(guān)能力的人員進(jìn)行維修，大宗維修必須聘請相關(guān)資質(zhì)單 位進(jìn)行維修施工，并合理控制好維修費(fèi)用。7、做好物業(yè)出租的各項(xiàng)工作，對由物業(yè)管理部直接管理的物業(yè) 做好到期續(xù)租工作；空置的、到期不續(xù)租的、違約遷走的物業(yè)做好衛(wèi) 生、修復(fù)必要設(shè)施及招租等工作；對屬下企業(yè)的物業(yè)出租做好監(jiān)督管 理工作；掌握好目前市場上的租金水平，合理調(diào)整租金，提高經(jīng)濟(jì)效、人益。&完成公司交給的其他工作。三、日常檢查內(nèi)容1、治安情況：相關(guān)企業(yè)、物業(yè)位置及周邊的治安情況，企業(yè)、 物業(yè)的防盜工作情況，安全保衛(wèi)工作等。2、建筑物結(jié)構(gòu)安全情況：檢查建筑物的內(nèi)、外墻面是否存在剝 落、露

4、根、移位等安全隱患；樓頂、墻面是否存在滲漏，是否存在違 章加建等情況。3、經(jīng)營情況：了解物業(yè)的出租情況，租戶繳納租金情況、用工 情況，發(fā)放工人工資情況，是否合法經(jīng)營等情況。4、消防安全情況：消防各種設(shè)施的正常使用情況，維護(hù)保養(yǎng)情 況，消防通道是否暢通，消防演練情況、從業(yè)人員的相關(guān)消防知識， 應(yīng)急預(yù)案制定情況等。5、其他設(shè)備、設(shè)施使用情況：對排水、排污等各種設(shè)施是否正常使用，其他設(shè)備是否正常使用及維護(hù)，對特種設(shè)備是否有專人持證 操作。6、用火、用電情況：各企業(yè)、物業(yè)的用火、用電是否按規(guī)定使 用。7、衛(wèi)生情況：企業(yè)、物業(yè)內(nèi)外及周邊的環(huán)境衛(wèi)生情況。&其他重點(diǎn)部位、重大危險源的安全隱患情況。X

5、X公司屬下物業(yè)管理處管理方案根據(jù)XX公司屬下企業(yè)現(xiàn)時普遍以出租物業(yè)為主的實(shí)際情況，為 更好地完善現(xiàn)有的管理模式，下屬企業(yè)將根據(jù)實(shí)地情況進(jìn)行合并辦 公，實(shí)行資源共享，將各個相鄰企業(yè)原有的辦公場地整合建 6個物業(yè) 管理處，由XX投資公司實(shí)行統(tǒng)籌管理，各物業(yè)管理處作為統(tǒng)一辦公 場所（個別物業(yè)管理處可根據(jù)實(shí)際管理情況增加辦公場地），6個物業(yè)管理處的安排如下：1、虎門房地產(chǎn)公司、百家商場、虎門大酒店三家企業(yè)成立一個 物業(yè)管理處，地點(diǎn)設(shè)在百家商場現(xiàn)有的辦公場地 （如有需要另增加辦 公場地）。2、電子工業(yè)公司、東泰工業(yè)公司兩家企業(yè)成立一個物業(yè)管理處， 辦公地點(diǎn)設(shè)在東泰工業(yè)公司現(xiàn)在的辦公場地。3、虎門外經(jīng)公司

6、、新灣外經(jīng)公司、新灣房地產(chǎn)公司三家企業(yè)成 立一個物業(yè)管理處，辦公地點(diǎn)設(shè)在虎門外經(jīng)公司現(xiàn)在的辦公場地。4、太平水泥制品廠、福利化工廠兩家企業(yè)成立一個物業(yè)管理處， 辦公地點(diǎn)設(shè)在太平水泥制品廠現(xiàn)在的辦公場地。5、先河企業(yè)公司成立一個物業(yè)管理處， 辦公地點(diǎn)為現(xiàn)在的場地。6、永聯(lián)工業(yè)公司、友利達(dá)織造廠成立一個物業(yè)管理處，辦公地 點(diǎn)為友利達(dá)織造廠現(xiàn)在的辦公場地。各物業(yè)管理處管理方案如下：一、崗位架構(gòu)1、物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人（1-2人），2、安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)人（1-2人），3、消隊(duì)安全管理員（1-2人）4、物業(yè)管理員（1-2人）,5、物業(yè)維修人員（含建筑維修、設(shè)備維修、水電維修等，根據(jù)物業(yè)管理處人員情況確定，可由其

7、他物業(yè)管理處維修人員兼任），6、辦公室人員（1-2人），7、保安人員（根據(jù)物業(yè)管理處人員情況確定，個別物管處可不 設(shè)立此崗位），&后勤人員（含清潔、廚房等內(nèi)務(wù)工作，根據(jù)物業(yè)管理處人員 情況確定，個別物業(yè)管理處可不設(shè)立此崗位）。以上崗位可根據(jù)各物業(yè)管理處的實(shí)際情況由 1人兼故多個崗位二、崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)人：對所屬企業(yè)、物業(yè)全面管理。2、安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)人：主管安全生產(chǎn)工作，負(fù)責(zé)所屬企業(yè)、物業(yè) 的安全生產(chǎn)全面管理，包括維穩(wěn)、治安、消防、經(jīng)營、用火、用電、 結(jié)構(gòu)等安全方面的工作，并建全好安全生產(chǎn)檔案。3、消隊(duì)安全管理員：主管消防安全，保障企業(yè)各項(xiàng)消防安全工 作的正常開展，參加安全部門的消防安全培

8、訓(xùn)，持證上崗。4、物業(yè)管理員：負(fù)責(zé)企業(yè)、物業(yè)的巡查、衛(wèi)生、出租工作。5、物業(yè)維修人員：對所屬企業(yè)、物業(yè)的修繕工作，包括建筑、 設(shè)備、水電、及其他設(shè)施的維修、維護(hù)工作。6、辦公室人員：負(fù)責(zé)物業(yè)管理處日常辦公的正常開展工作。7、保安人員：負(fù)責(zé)所屬企業(yè)、物業(yè)的安全保衛(wèi)、防盜等工作。&后勤人員：包括清潔、廚房及日常其他工作。以上崗位除負(fù)責(zé)所屬企業(yè)、物業(yè)的管理工作外，由XX公司進(jìn)行資源統(tǒng)籌，根據(jù)實(shí)際情況合理分配、合理使用，實(shí)現(xiàn)資源共享。三、物業(yè)管理處規(guī)章制度1、上班時間：每周實(shí)行五天工作制，每天上班時間即上午8:30-12:00,下午14:00-17:30到所屬物業(yè)管理處上班（各物業(yè)管理 處可根

9、據(jù)經(jīng)營類別和實(shí)際情況，合理安排工作時間），上班時間為工 作人員因當(dāng)天工作原因不能完全以固定工作時間在崗的，工作時間根據(jù)實(shí)際工作靈活安排。2、假期規(guī)定：按各企業(yè)與員工相關(guān)約定執(zhí)行，但必須得到所屬企業(yè)負(fù)責(zé)人同意并交接好工作事項(xiàng)。3、安全生產(chǎn)制度：根據(jù)企業(yè)的自身情況，做好安全生產(chǎn)各項(xiàng)工 作，建立好安全生產(chǎn)檔案，按規(guī)定執(zhí)行日常各項(xiàng)巡查制度，做好巡查 記錄，并配合XX公司、集團(tuán)公司、安全部門的聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)各種 安全問題及時做好整改工作。4、辦公室工作制度：對存放于各企業(yè)的檔案資料需做好文件管理，對上級下發(fā)文件、公司各類制度文件、政策指導(dǎo)類文件等。辦公 用品管理，須規(guī)范辦公用品管理各項(xiàng)程序，節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)

10、，提高利用 效率辦公用品的采購、保管、發(fā)放和辦公設(shè)備的入庫的登記事項(xiàng)。對 企業(yè)的業(yè)務(wù)用車做好使用登記，車輛維護(hù)等工作。5、物業(yè)管理制度：對自身物業(yè)、設(shè)備進(jìn)行建檔，分類管理，經(jīng)常開展對承租戶經(jīng)營情況的了解，掌握租戶的經(jīng)營狀況，用工情況， 發(fā)放工資情況，租金的繳納情況；每月檢查租賃合同的到期情況，按 規(guī)定及時辦理到期出租事項(xiàng)；空置物業(yè)、到期不續(xù)租物業(yè)、違約遷走 物業(yè)需做好簡單清潔，必要的設(shè)施進(jìn)行修復(fù)，理順遺留問題，并做好 招租宣傳工作，出租必須按鎮(zhèn)有關(guān)規(guī)定，到虎門鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易中心 進(jìn)行公開競投；對新租戶，做好交接各項(xiàng)工作，跟進(jìn)租戶的裝修事務(wù)， 確保裝修期間安全，以及裝修符合消防安全的相關(guān)規(guī)范；

11、物業(yè)各項(xiàng)設(shè) 施、設(shè)備的細(xì)小維修工作原則上由各企業(yè)自行安排進(jìn)行修復(fù)，對自身不能解決的可報XX公司物業(yè)管理部進(jìn)行評估，提出維修建議，大宗 維修工作，必須按XX公司有關(guān)規(guī)定上報審批。6、印章使用制度：各企業(yè)的印章已由 XX公司行政部歸檔保管， 文件需用印時，需報XX公司負(fù)責(zé)人核準(zhǔn)后，連同經(jīng)審核的文件文稿 等交XX公司行政部方可用印。7、費(fèi)用支出制度：日常辦公、維護(hù)等常規(guī)性支出金額不超過 500 元的，由各企業(yè)負(fù)責(zé)人審批。超過500元的費(fèi)用支出需由企業(yè)經(jīng)辦人 填寫資金使用申請表報 XX公司審批后，方能支出。應(yīng)急超支費(fèi) 用必須先報XX公司經(jīng)營負(fù)責(zé)人，再報經(jīng)理同意后方能支出，并需在5個工作日內(nèi)保辦手續(xù)。附

12、錄安全生產(chǎn)管理細(xì)則一、下屬物業(yè)管理處工作人員嚴(yán)格遵照上、下班時間，早上8:3012:00,下午2:005:30分，各物業(yè)管理處的企業(yè)負(fù)責(zé)人，安全生產(chǎn)管理人24小時開機(jī)。二、各物業(yè)管理處應(yīng)確定安全生產(chǎn)管理人一名，物業(yè)管理負(fù)責(zé)人一名，各企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全安全生產(chǎn)檔案。安全生產(chǎn)檔案應(yīng)當(dāng)包括安全生產(chǎn)安全基本情況和安全生產(chǎn)安全管理情況。安全生產(chǎn) 檔案應(yīng)當(dāng)詳實(shí)，全面反映企業(yè)安全生產(chǎn)工作的基本情況，并附 有必要的圖表，根據(jù)情況變化及時更新。三、企業(yè)應(yīng)當(dāng)對安全生產(chǎn)檔案統(tǒng)一保管、 備查，并交副件由XX公司 存檔，安全生產(chǎn)安全管理人應(yīng)明確安全生產(chǎn)檔案管理的責(zé)任部 門和責(zé)任人。四、安全生產(chǎn)檔案管理應(yīng)符合下列要求：按照

13、有關(guān)規(guī)定建立紙質(zhì)安全生產(chǎn)檔案和電子檔案。安全生產(chǎn)檔案應(yīng)包括安全生產(chǎn)安全基本情況、安全生 產(chǎn)安全管理情況、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案?？山Y(jié)合本企 業(yè)實(shí)際增加檔案種類。安全生產(chǎn)檔案內(nèi)容應(yīng)詳實(shí)，全面反映安全生產(chǎn)工作的 基本情況，并附有必要的圖紙、圖表。安全生產(chǎn)檔案應(yīng)由專人管理，按檔案管理要求裝訂成 冊，建立統(tǒng)一的檔案盒。并存放在本企業(yè)安全生產(chǎn)管 理部門。五、安全生產(chǎn)檔案內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)基本情況、企業(yè)安全生產(chǎn)管理、消防“四個能力建設(shè)與管理三個類別歸檔。1、企業(yè)基本情況基本情況介紹。企業(yè)的簡介、企業(yè)建筑結(jié)構(gòu)情況、地理 位置情況、經(jīng)營情況等。企業(yè)證照情況。包括企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、特 殊行業(yè)相關(guān)資格證以及消防

14、相關(guān)文件。相關(guān)圖紙。包括企業(yè)宗地圖、四置平面圖、各類設(shè)施配 備圖等。負(fù)責(zé)人情況。包括企業(yè)法人、安全負(fù)責(zé)人的基本資料和 聯(lián)系電話。企業(yè)內(nèi)大型設(shè)備情況。設(shè)備規(guī)模、配備時間、保養(yǎng)情況 等企業(yè)內(nèi)消防設(shè)備情況。統(tǒng)計(jì)、列明企業(yè)內(nèi)的消防設(shè)備數(shù) 量、分布、使用、保養(yǎng)情況。企業(yè)內(nèi)崗位分布情況。包括辦公、保安、保潔人員的崗 位分配值班情況。2、企業(yè)安全生產(chǎn)管理企業(yè)安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)圖。包括企業(yè)組織架構(gòu)圖、部門 人員分布圖、安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)架構(gòu)圖、安全生產(chǎn)巡查 網(wǎng)絡(luò)圖、事故應(yīng)急救援網(wǎng)絡(luò)圖。企業(yè)人事檔案。包括企業(yè)員工相關(guān)資料、企業(yè)安全生產(chǎn) 人員檔案。資格與資質(zhì)證明。企業(yè)安全生產(chǎn)主任證書、特種操作證書（例如電工、焊工證等

15、）責(zé)任書。上級部門與企業(yè)簽訂的安全生產(chǎn)責(zé)任書，以及 企業(yè)內(nèi)各級落實(shí)到位的責(zé)任書。各項(xiàng)管理制度。各級責(zé)任人職責(zé)、考勤制度、各部門管 理制度、財(cái)務(wù)制度、管轄租賃管理制度、巡查檢查制度、 特種設(shè)備管理制度、特種工作人員持證上崗制度、電工 安全操作規(guī)程、電梯安全操作規(guī)程、員工培訓(xùn)制度、設(shè) 施保養(yǎng)維修規(guī)程等。日常工作規(guī)定與日程。包括日常工作（包括衛(wèi)生、冶安、 安全）、巡查、管理維修的編制與記錄資料。3、消防安全“四個能力”建設(shè)與管理。1） 消防安全“四個能力”建設(shè)：檢查消除火災(zāi)隱患能力防火檢查、巡查制度安全隱患整改制度安全檢查、巡查安全隱患整改記錄2） 消防安全“四個能力”建設(shè)：撲救初起火災(zāi)能力消防設(shè)施

16、明細(xì) 消防裝備與義務(wù)消防員情況記錄消防安全管理人、消防設(shè)施操作人員持證上崗情況 消防設(shè)施保養(yǎng)維修制度與記錄，消防保養(yǎng)合同與檢測保養(yǎng)記錄各類應(yīng)急救援預(yù)案、演練實(shí)施方案3) 消防安全“四個能力”建設(shè)：組織人員疏散逃生能力滅火疏散預(yù)案演練記錄電梯疏散預(yù)案演練記錄4) 消防安全“四個能力”建設(shè)：消防宣傳教育培訓(xùn)能力消防上墻制度、標(biāo)識化。在公共位置設(shè)置消防宣傳制度以及圖示，消防設(shè)施設(shè)置明確標(biāo)識與使用說明。消防安全培訓(xùn)制度與記錄。消防設(shè)備、設(shè)施使用操作技能演練制度與相關(guān)記錄年度消防培訓(xùn)計(jì)劃安全巡查制度一、企業(yè)安全巡查工作由安全管理負(fù)責(zé)人統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行， 并 由企業(yè)負(fù)責(zé)人督查實(shí)行情況，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)管理人

17、及其維護(hù)人員具體落實(shí)日常巡查、維護(hù)保養(yǎng)等工作；二、企業(yè)必須填寫企業(yè)基本信息表，記錄企業(yè)的基本信 息、結(jié)構(gòu)情況、消防設(shè)施、重點(diǎn)部位的信息，便于檢查。三、建筑安全巡查應(yīng)按規(guī)定落實(shí)進(jìn)行，巡查人員在巡查過程 中應(yīng)填寫相關(guān)記錄表。巡查發(fā)現(xiàn)故障的應(yīng)立即逐級上報，并及時上報整改維修。四、巡查內(nèi)容包括：1、治安情況；了解企業(yè)及周邊的治安情況，及時聯(lián)系相關(guān)部門作出反饋2、衛(wèi)生情況；包括企業(yè)內(nèi)外衛(wèi)生情況，生活用、排污用管道的暢通情況。3、經(jīng)營情況；了解企業(yè)經(jīng)營、用工等情況。作出租住宅用 途的了解入住情況。4、結(jié)構(gòu)情況；檢查建筑外墻、內(nèi)部的安全情況，是否存在 剝落、漏水等，租用單位是否存在改建或內(nèi)部改造。5、消防安

18、全情況；用電情況。主要為供電電源（建筑電源、消防電源、配電房、 備用電源的工作狀態(tài)）設(shè)備以及企業(yè)內(nèi)用各種電器的安全情 況，電線線路是否存在亂拉亂接，明線是否有裝線槽或線管。消防設(shè)備、消防聯(lián)動控制器、消防栓、滅火器的配置和使用 情況，消防水源的保障以及消防系統(tǒng)壓力測試。消防水源及供水設(shè)施，包括消防水池及相關(guān)標(biāo)示情況。特別 是消防用水泵，需定期開啟調(diào)試。消防通道暢通情況，應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志情況。大型設(shè)備和特種設(shè)備的使用情況。存在特重操作的，核查特種操作人員持證上崗情況。 企業(yè)消防培訓(xùn)和宣傳情況。四、巡查日程。1大檢查。于重大節(jié)日前配合集團(tuán)公司、 XX公司、安全部門進(jìn) 行全面的安全生產(chǎn)檢查。2、

19、屬下企業(yè)自查。所有企業(yè)、物業(yè)每周由安全管理員督導(dǎo)和帶領(lǐng)進(jìn)行一次檢查， 并填寫XX公司下屬企業(yè)安全生產(chǎn)自查表作記錄入檔。商場和人口相對密集企業(yè)必須落實(shí)每日巡查，并填寫安全 生產(chǎn)每日巡查記錄本記錄入檔。便如百家商場、虎門大酒 店等。3、XX公司巡查制度。根據(jù)XX公司屬下企業(yè)的經(jīng)營類別、規(guī)模，將進(jìn)行分類巡查，并 填寫XX公司安全生產(chǎn)綜合檢查情況記錄表備案存檔。對于規(guī)模大、安全患隱患較嚴(yán)重、人數(shù)多的企業(yè)每月進(jìn)行巡 查2次；如百家商場、虎門大酒店等。對于規(guī)模小，出租為主的物業(yè)、消防設(shè)備較完善的企業(yè)，每 月進(jìn)行巡查1次。如友利達(dá)、先河、水泥制品廠、外經(jīng)公司、 東泰等。對于參股企業(yè)，每月進(jìn)行一次安全檢查。對XX公司自行出租管理的物業(yè)進(jìn)行 2次，空置物業(yè)每月進(jìn)行 1次巡查。對于有屬下企業(yè)進(jìn)行管理的區(qū)域，每月也進(jìn)行巡查 1次。如 外經(jīng)公司、房