商業(yè)綜合體審圖要點解析

1、.商業(yè)綜合體籌備期審圖關(guān)注要點 商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，前期參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預(yù)期上實施專業(yè)把控，這將對項目的規(guī)劃和商業(yè)品質(zhì)提升起到重要作用。一、商業(yè)項目設(shè)計研討階段的圖紙重要關(guān)注點 1、商業(yè)項目設(shè)計要點研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設(shè)計評審等。 2、審圖關(guān)注的事項：交通、停車位、管理用房、消防疏散通道、變形縫。  1、審圖關(guān)注要點（交通）（1）大型商業(yè)綜合體應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，結(jié)合步行街入口設(shè)置。（2）在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角

2、度看各出入口應(yīng)與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設(shè)計。 （3）重點關(guān)注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車場至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，不致形成交通擁堵； 同時應(yīng)對整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計統(tǒng)籌考慮。2、審圖關(guān)注要點（停車） 根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓徫锍鲂辛?xí)慣

3、等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。3、審圖關(guān)注要點（管理用房） 根據(jù)綜合體的特點及管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應(yīng)達到1000平方米左右；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3-5）；管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應(yīng)各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。4、審圖關(guān)注要點（消防疏散通道） 在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道

4、數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。 5、審圖關(guān)注要點（變形縫） 結(jié)合綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。 二、建筑方案設(shè)計圖紙評審階段關(guān)注要點 商業(yè)公司在此階段應(yīng)對整個廣場總平面以及步行街相關(guān)各區(qū)域的位置和平面設(shè)計的確認，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進深；地下室停車場的區(qū)域功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉庫、員工食堂等布置要求及管

5、理要求；商管用房位置、面積確認；員工通道的要求。 1、審圖關(guān)注要點（室內(nèi)步行街） （1）步行街主入口 步行街主出入口門高不低于3米，兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計，以增強門內(nèi)區(qū)域商鋪的通透性，充分提高入口區(qū)域商鋪價值；商業(yè)廣場（含步行街）各出入口應(yīng)設(shè)雙層門，并設(shè)風(fēng)幕；步行街至少保證一處出入口可供車輛進出（室內(nèi)展示用）；出于節(jié)能及實際使用效果的考慮，各出入口應(yīng)安裝水循環(huán)冷暖風(fēng)幕機；步行街入口應(yīng)采用有框雙層夾膠玻璃門；以保證門的安全性和穩(wěn)定性。（2）管道井 步行街強弱電、給水等管道井應(yīng)于公共通道集中設(shè)置，并將管井面向通道開門，盡量減少在商鋪內(nèi)設(shè)置管道井，商鋪門面盡量不設(shè)置防火卷簾，

6、如確需設(shè)置則必須設(shè)置在商鋪門外側(cè)。 （3）公共通道 在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計；步行街兩側(cè)店面之間寬度設(shè)計要滿足動線和消防要求，突出商業(yè)空間立體感。 （4）步行街商鋪門面 所有商鋪門應(yīng)正對步行街并盡量避免門對門式設(shè)計。步行街商鋪外立面，除預(yù)留店招位置外，應(yīng)全部采用通透超白玻璃到頂設(shè)計（包括部分商鋪與主力店通道的立面）。（5）步行街商鋪分隔 建議步行街商鋪盡可能沿柱體進行分隔，以方便日后商鋪布局調(diào)整；特殊商鋪應(yīng)在保證工期的前提下按照商戶提出的具體設(shè)計要求進行分隔設(shè)計，如肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等洋快餐商鋪通常會選擇步行街主出入口處的店鋪，并在鋪內(nèi)設(shè)計衛(wèi)生間、一二層增加樓

7、梯設(shè)計。 2、審圖關(guān)注要點（電梯類）（1）扶梯 步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直交通，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)平行布置；扶梯位置應(yīng)避免對商鋪的經(jīng)營造成影響。扶梯應(yīng)設(shè)置光感變頻裝置。 （2）觀光梯 通常在步行街中庭設(shè)置，以23部為一組，觀光梯應(yīng)通到地下停車場。觀光梯與商鋪門面的距離應(yīng)不小于4米。井道采用鋼結(jié)構(gòu)和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透。觀光梯應(yīng)可以到達地下停車場，以保證垂直客流動線的完整。 （3）貨梯 步行街及各主力店均應(yīng)設(shè)有貨運電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還

8、應(yīng)有專用的貨梯一至兩組。每組貨梯以兩部為宜，載重量為1.62噸；貨梯對應(yīng)的地下卸貨區(qū)的位置必須考慮與地下停車場出入口的關(guān)系。（4）垂直電梯 廣場內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能；電梯還應(yīng)具有電梯廠家配套生產(chǎn)的運行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)，以保證運行安全。 3、審圖關(guān)注要點（特殊區(qū)域） 以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業(yè)時間的不同，宜在其樓內(nèi)區(qū)域單獨設(shè)計共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場，避免使用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，并降低商業(yè)公司的管理難度。 4、審圖關(guān)注要點（公共衛(wèi)生間）  每層至少

9、應(yīng)設(shè)置1-3處步行街專用衛(wèi)生間，衛(wèi)生間不宜占用商鋪位置，應(yīng)設(shè)計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)而無需直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響； 衛(wèi)生間應(yīng)作無障礙設(shè)計，均以蹲便器為主；殘障人采用坐便器，輔助設(shè)施完備；女衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)母嬰室或母嬰護理臺，以方便帶小孩的顧客使用。衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間。  5、審圖關(guān)注要點（公區(qū)吊頂、地面、墻面） （1）吊頂 商業(yè)廣場吊頂最低標準為U60系可上人輕鋼龍骨，主龍骨間距要小于800mm，副龍骨間距400mm，石膏板封底最低兩層；膩子批白最低兩遍，打磨平整；乳膠漆噴灑需要

10、均勻。天花檢修口設(shè)置需在同一平行線，采用成品檢修口(暗藏式設(shè)計)。 （2）地面  采用目前商業(yè)最新型防水粘結(jié)材料高分子益膠泥或其它聚合物水泥基材料作為地面塊材的粘結(jié)人造石材材料。衛(wèi)生間等涉水房間需先做防水卷材，再鋪貼石材。地面預(yù)埋強、弱電線路要準確到位。 （3）墻面  分隔墻砌筑高度超過2.5m需要加圈梁，寬度超過3m要加裝構(gòu)造柱。租戶和公共區(qū)域分割線要明確，頂部門楣框架要及時預(yù)留。6、審圖關(guān)注要點（步行街照明） 步行街照明與內(nèi)裝應(yīng)有機結(jié)合，避免片面追求形式和不適當(dāng)選取照度標準及照明方式，在不降低照明質(zhì)量的前提下，應(yīng)有效控制單位面積的安裝功率；燈具開孔要在同一水平線上。7、

11、審圖關(guān)注要點（多種經(jīng)營點位） 商業(yè)步行街首層扶梯下方、通道口等適合開展多種經(jīng)營的區(qū)域可做強弱電（個別可考慮上下水）預(yù)留。8、審圖關(guān)注要點（步行街專用貨物通道）  因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區(qū)）商戶貨物和垃圾運輸，建議在商鋪背街的一面設(shè)立專用貨運通道，寬度滿足貨運和消防要求，以避免貨運對環(huán)境和顧客造成影響。 9、審圖關(guān)注要點（采光頂） 步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設(shè)計，采光頂?shù)牟Ａ褂酶邚姸入p層夾膠玻璃；頂部要設(shè)置遮陽簾，預(yù)留維修馬道。10、審圖關(guān)注要點（管理用房）（1）商業(yè)管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應(yīng)具備采光通風(fēng)條件，并

12、配套設(shè)置專用衛(wèi)生間、淋浴間、更衣室、活動室。 （2）員工食堂應(yīng)考慮燃氣管道、新風(fēng)、油煙凈化及排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設(shè)施。（3）物管用房內(nèi)使用的中央空調(diào)、管道天然氣、給排水、強弱電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡(luò)）等均應(yīng)獨立設(shè)置。（4）綜合體中管理用房涉及到銷售物業(yè)管理用房的，銷售物業(yè)處辦公室應(yīng)單設(shè)，并應(yīng)采取措施（如門禁等）與商業(yè)管理管理辦公區(qū)域分開。 11、審圖關(guān)注要點（設(shè)備間和值班室）（1）開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規(guī)劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運行管理；應(yīng)為供電局預(yù)留（一般為10KV）開閉站的位置；為方便對各主機設(shè)備的管控，建議增設(shè)運行值班室并將變配電室與值班室之間

13、的隔墻設(shè)計為防暴玻璃窗；設(shè)備房必須有空調(diào)設(shè)施（通風(fēng)和散熱）；所有強弱電間門應(yīng)向外開；值班室的位置可由商業(yè)公司提供或確認，值班室的建造標準可參照物管用房的標準。（2）地下各設(shè)備用房門及通道寬度要適合設(shè)備運輸安裝和日后維。（3）為便于設(shè)備安裝和日后維修，地下設(shè)備間的門應(yīng)朝向車場開闊區(qū)域；若超市等主力店設(shè)置于地下區(qū)域，其購物手推車臨時停放區(qū)不宜設(shè)置在設(shè)備間門口周邊。（4）由于各設(shè)備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間。 12、審圖關(guān)注要點（電梯廳）（1）建議在電梯廳不設(shè)計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑

14、，損壞電氣設(shè)備。 （2）鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全。（3）通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應(yīng)建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計安全欄桿。  13、審圖關(guān)注要點（垃圾房）（1）垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口，或貨梯口及卸貨區(qū)的附近，垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應(yīng)滿足當(dāng)?shù)乩暹\車的高度。（2）垃圾房的建造標準：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上

15、下水、排風(fēng)、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃氣體報警裝置和自動強制排風(fēng)系統(tǒng)，以確保廣場安全。14、審圖關(guān)注要點（屋面設(shè)備設(shè)施）（1）屋頂設(shè)備設(shè)施的安裝，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風(fēng)機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風(fēng)口的方向，避免對塔樓居住環(huán)境的不良影響。（2）應(yīng)充分考慮裙樓的冷卻塔、風(fēng)機等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預(yù)防處理。（3）由于肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等主力店獨立設(shè)計安裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)在適當(dāng)位置預(yù)留設(shè)備基礎(chǔ)。（4）屋頂油煙井距高層水平距離20米以上。

16、0;15、審圖關(guān)注要點（地下停車場）（1）車場內(nèi)部應(yīng)設(shè)計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口。（2）地下車庫必須預(yù)留機械停車，設(shè)計要考慮區(qū)域、寬度、高度和消防要求。（3）為避免非機動車亂停亂放，應(yīng)設(shè)置非機動車存車處。（4） 停車場收費系統(tǒng)應(yīng)使用自動識別感應(yīng)系統(tǒng)，收費軟件應(yīng)具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、出入口電子顯示板具有車位數(shù)、車位狀態(tài)顯示的功能。 （5）收費崗?fù)ぞ唧w位置應(yīng)根據(jù)停車場交通規(guī)劃由商業(yè)公司設(shè)定。收費室需單獨安裝分體空調(diào)。 （6）車庫出入口收費亭和道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在平坦路段。（7）車道地面增加指引方向形狀的減速帶。 16、審圖關(guān)注要點（廣

17、告位） 地下室應(yīng)在合適的位置設(shè)計安裝一定數(shù)量的燈箱廣告。廣告位主要位于以下各處：內(nèi)墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；廣告位需預(yù)留供電管線。 17、審圖關(guān)注要點（供電）（1）不同業(yè)態(tài)的機電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨立，并獨立計量，避免造成營運期間管理界面混亂，給設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)工作帶來困難。 （2）為便于今后實際運營中對日常能耗進行統(tǒng)計、管理，各設(shè)備機房均需增加獨立電表，例如：制冷機房、水泵房等。（3）外墻廣告和景觀照明應(yīng)分別設(shè)置單獨回路，單獨計量，在相應(yīng)屋面或樓層預(yù)留外墻廣告、景觀照明用配電箱。（4）步行街中庭應(yīng)設(shè)置不低于100千瓦獨立電源；外廣場的主要促銷活動場地應(yīng)設(shè)置不低

18、于200千瓦獨立電源。（5）室內(nèi)墻面和柱面要設(shè)置保潔洗地專用插座，要求使用防觸電安全插座。三、施工圖紙評審階段（關(guān)注要點）1、結(jié)構(gòu)（1）地下室的墻板、頂板、裙樓頂樓、屋面樓板鋼筋密度的配置，以防開裂造成滲水現(xiàn)象。（2）對有防水需要的混凝土的標號、防水等級、混凝土的坍落度重點關(guān)注，以達到結(jié)構(gòu)防水效果及裂縫的產(chǎn)生。（3）地下室頂板及裙樓頂板有種植屋面與商鋪或其他物業(yè)墻體交界處，應(yīng)設(shè)置擋水混凝土墻面或有防水的墻體，各種管道需進入商鋪或其他物業(yè)房間內(nèi)，必須加設(shè)止水環(huán)。 2、建筑（1）各樓層的公共區(qū)域與租（用）戶位置分界劃分，確保公共區(qū)域管理便捷。（2）地下室頂板、裙樓頂板、屋面樓板防水層的材質(zhì)、層數(shù)、

19、厚度、防水保護層及設(shè)計施工方式符合防水要求，特別是有種植屋面板防水。（3）地下室的頂棚、墻板及潮濕氣嚴重的位置，應(yīng)涂刷防水防霉涂料。（4）管井、煙道上下部位對齊，出屋面的位置風(fēng)口的高度及防水結(jié)構(gòu)做法。3、電氣（強弱電）（1）進戶線均采用銅芯線，線徑大小必須按負載計算后敷設(shè)。（2）每戶均設(shè)置配電箱。（3）弱電系統(tǒng)設(shè)置：根據(jù)項目建設(shè)的管理要求，綜合考慮設(shè)置停車場管理系統(tǒng)、紅外安防報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)，有線電視、樓宇對講系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)，并且根據(jù)各系統(tǒng)點位，系統(tǒng)組成必須合理。線路走向充分考慮其物業(yè)管理中心位置以及機房位置合理性。（4）所有商業(yè)、住宅、辦公樓的通道，需在天臺通道設(shè)置紅外線報警、推桿報警2道，各通道相連區(qū)域，均設(shè)置紅外報警。4、給排水（1）給水管道必須滿足各用租戶的要求，并與不同物業(yè)獨立設(shè)置計量水表：如：住宅生活區(qū)、商業(yè)、辦公、室外消防和綠化等。（2）水泵房進生活水池、消防水池的進水管分別按獨立計量水表。（3）雨水管道或接駁市政管道是否符合當(dāng)?shù)厥姓?。?）室外排水井的位置與園建，需盡量避開園建構(gòu)筑物和硬化，如位于綠化帶內(nèi)的應(yīng)避開圍墻、踏步、花池等。5、消防（1）消防栓及立管應(yīng)設(shè)