房地產(chǎn)企業(yè)成本控制_工程管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制目前，在房地產(chǎn)市場激烈競爭中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得進展是急需解決的重要問題!只有加強成本掌握，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，才是企業(yè)制勝的法寶。隨著中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實力雄厚或有著相當融資力量的境外資本的涌入以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張，房地產(chǎn)市場的競爭將更加激烈。由于房地產(chǎn)市場價格受宏觀政策的影響較大，在將來售價不明確或只能預(yù)估售價的狀況下，只有成本掌握較好的企業(yè)才有可能在市場競爭中具有競爭優(yōu)勢，故成本掌握是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。一、地產(chǎn)企業(yè)成本掌握的一般原則成本最低化原則成本掌握的根本目的，是在保證產(chǎn)品質(zhì)量的狀況下通過各種措施降低建筑成本

2、，使用最低的成本達到預(yù)期的目標。全面掌握原則全面掌握就是全員掌握和全過程掌握。成本掌握僅靠項目經(jīng)理和專業(yè)成本管理人員及少數(shù)人的努力是無法收到預(yù)期效果的，而是需要大家關(guān)懷、需要項目參加者群策群力;在開發(fā)項目確定以后，自設(shè)計開頭，經(jīng)過工程施工，到竣工交付使用，其中的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)都要納入成本掌握的軌道。動態(tài)掌握原則動態(tài)掌握原則是把成本掌握的重點放在設(shè)計、招投標、合同管理、施工管理等主要開發(fā)階段上，準時發(fā)覺偏差、訂正偏差，在生產(chǎn)過程中進行動態(tài)掌握。目標管理原則目標管理是進行任何一項管理工作的基本方法和手段。節(jié)省原則節(jié)省人力、物力、財力的消耗，是提高經(jīng)濟效益的核心。節(jié)省可從三方面入手：一是嚴格執(zhí)行成本

3、開支范圍、費用開支標準和有關(guān)財務(wù)制度，對各項成本費用的支出進行限制和監(jiān)督;二是提高開發(fā)項目的科學管理水平，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率，節(jié)省人、財、物的消耗;三是實行預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施，制止可能發(fā)生的鋪張。責、權(quán)、利相結(jié)合的原則 要使成本掌握真正發(fā)揮準時有效的作用，必需嚴格根據(jù)經(jīng)濟責任制的要求，貫徹責、權(quán)、利相結(jié)合的原則。二、成本掌握的措施成本掌握在不同階段有著不同的措施，本文分投資決策、設(shè)計、實施和竣工結(jié)算四個階段進行成本掌握措施的爭論。投資決策階段投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導的從業(yè)閱歷與戰(zhàn)略眼光，各職能部門應(yīng)主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，樂觀進行相關(guān)經(jīng)濟指標的預(yù)算、估算與評價，為決策

4、層做好正確的投資決策服務(wù)。設(shè)計階段設(shè)計階段是成本掌握的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，把好設(shè)計關(guān)能取得事半功倍的效果。設(shè)計階段的成本掌握措施主要有：1.實行設(shè)計方案招投標企業(yè)在托付設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制通過設(shè)計招投標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，以實現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化，避開因工程設(shè)計質(zhì)量問題消失工程變更而造成直接經(jīng)濟損失(投資增加)。2.實行限額設(shè)計限額設(shè)計是建設(shè)過程中行之有效的掌握方法，也是掌握成本的有效措施之一。設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建筑費用的多少和建設(shè)周期的長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益。3.運用價值工程(原理)。設(shè)計工作應(yīng)當做到功能與造價相統(tǒng)一，在滿意功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基礎(chǔ)

5、增加地下室，這樣，地下室既可以停車和儲存雜物，又可以使小區(qū)不建地上停車場，節(jié)省用地的同時也美化了環(huán)境。4.加強對設(shè)計圖紙的會審與審查工作。對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行認真復核與審查，對各專業(yè)間圖紙的沖突盡早向設(shè)計單位提出修改，以免消失返工現(xiàn)象，造成不必要的資金鋪張。實施階段1.實行招投標招投標是有效掌握成本的核心，招投標工作主要有如下掌握點：嚴格審查施工單位資質(zhì)，嚴防劣質(zhì)施工單位混入投標單位之列。嚴格把握招標條件，仔細編制標底和標書，做好評標定標工作。工程招標應(yīng)實行公開招標或邀請招標。招標書條款應(yīng)嚴謹、精確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。合理低價中標。房地產(chǎn)企業(yè)對項目的“

6、合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)，避開投標單位以低于成本價惡意競標。嚴把合同關(guān)。應(yīng)重視合同管理，把握國家的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定，堅固樹立法律意識，熟識專業(yè)學問，同時充分發(fā)揮企業(yè)各部門內(nèi)部會審合同的作用，仔細把好關(guān)，預(yù)防竣工結(jié)算階段因缺乏法律依據(jù)消失扯皮不清的現(xiàn)象。 2.加強施工現(xiàn)場管理在施工階段，應(yīng)重點加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，把工程管理與造價掌握觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中去，保證管理目標的實現(xiàn)，提高項目的投資效益，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：制定最優(yōu)施工方案 項目開工前要仔細組織圖紙會審和設(shè)計交底，再依據(jù)設(shè)計、施工圖等有關(guān)技術(shù)資料，對擬定的施工方法、挨次、作業(yè)形式、機械設(shè)備選型、技術(shù)組織措

7、施等進行仔細的討論分析，制定出分工明確、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理、措施得力的施工方案，以技術(shù)優(yōu)勢取得最佳的經(jīng)濟效益。把好材料設(shè)備關(guān) 預(yù)算人員要廣泛把握建材行情;嚴格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理掌握價差水平。盡量削減設(shè)計變更。只有在影響項目功能的正常發(fā)揮，或使項目無法連續(xù)進行下去的狀況下才允許設(shè)計變更。嚴格現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證不僅要做到“隨做隨簽”，還必需達到量化要求;簽證內(nèi)容與實際相符，不能超過應(yīng)簽證的范圍;杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生等?？⒐そY(jié)算階段1.嚴格做好結(jié)算審核工作結(jié)算審核時要嚴格執(zhí)行合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，重點做好材料價差的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對比，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復消失。仔細實行結(jié)算復審制度，確保結(jié)算質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)不但要重視竣工結(jié)算審計，更要重視事前和事中審計。只有做好了事前、事中審計，竣工結(jié)算審計的結(jié)果才更有意義。事前審計，可使項目施工方案的編制更趨合理，并能關(guān)心項目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避開可以預(yù)見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作