分析房地產(chǎn)投資存在問題_工程管理

1、分析房地產(chǎn)投資存在問題房地產(chǎn)投資涵蓋房地產(chǎn)的各個層面，對房地產(chǎn)的投資和市場進行充分的分析，有助于開發(fā)企業(yè)和消費者選擇最佳的投資途徑。本文將結(jié)合我國實情對房地產(chǎn)投資問題進行闡述。1.房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)投資的影響首先，降低國內(nèi)貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。長期以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款和預售貨款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占很小的一部分。這種依靠銀行貸款和預售款進行房地產(chǎn)開發(fā)的做法不僅沒有受到質(zhì)疑，反而成為一種通行的模式。但隨著中國銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。不難看出，我國

2、房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險的局面。在這種大環(huán)境下，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊急和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商調(diào)整價格策略，以維持企業(yè)的有效運轉(zhuǎn)，同時也推動有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新的力度。其次，自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。我國房地產(chǎn)業(yè)自1997年以來，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，而債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額始終很低，而且近年一路下滑，這與我國房地產(chǎn)業(yè)的進展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。第三，經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大，其中隱藏的風險需要準時化解。據(jù)統(tǒng)計，我國房地

3、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性欠款長期以來始終處于上升中。經(jīng)營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項目，但是由于價格緣由，供應和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)好像難以轉(zhuǎn)變，因此準時降低這部分比例成為一段時間內(nèi)的重要內(nèi)容。第四，房地產(chǎn)業(yè)應對國際、國內(nèi)沖擊的力量亟待提高。我國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低。結(jié)合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快，這預示著外商對中國房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力氣，從而必定對我國的房地產(chǎn)進展產(chǎn)生肯定程度的影響。近一段時間以來，流入中國的國際投機資本一部分存在銀行，另一部分則進入到房地產(chǎn)市場，并已形成對房地產(chǎn)健康進展的干擾。因此，防范國際資本對我國房地產(chǎn)業(yè)的

4、沖擊已經(jīng)成為我國必需面對的一種現(xiàn)實。2.體制弊端造成房地產(chǎn)開發(fā)畸形進展首先，管理部門之間缺乏有效的溝通。有關(guān)管理部門政策、政令的頒布實施缺乏必要的征詢程序，部門之間的長效對話協(xié)調(diào)機制沒有建立起來，因此對于政策實施后可能引起的各種結(jié)果考慮不足，政策之間的連接不好，斷檔與沖突多有存在，結(jié)果造成一些政策出臺后副作用過大，反而引起市場秩序混亂，很多地方甚至政策剛剛頒布就又不得不收回。凡此種種，加劇了市場的不確定性，造成理性預期難以形成，引起市場秩序的混亂。其次，政府不當參加和干預過多，使得市場配置資源的基礎作用難以充分發(fā)揮。當前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資中相當比重是各級政府部門的政績工程，這些工程并不代表多

5、少市場信號，反而對正常的房地產(chǎn)開發(fā)投資造成擠壓，扭曲了投資結(jié)構(gòu)。加之操作中各種違規(guī)違紀現(xiàn)象的普遍存在，其危害遠遠超出了房地產(chǎn)行業(yè)。再次，政府監(jiān)管缺位，助長了開發(fā)商違規(guī)行為的擴散。在政府干預過多現(xiàn)象存在的同時，還存在政府監(jiān)管缺位的現(xiàn)象，應當加以監(jiān)管和規(guī)范的行為得不到有效規(guī)范。例如，房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為不規(guī)范問題，商品住宅建設中的質(zhì)量問題，市場監(jiān)管體系不健全、市場信息系統(tǒng)不完善的問題。3.法制不健全導致房地產(chǎn)開發(fā)局面混亂首先，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、交易的法律規(guī)定少，體系不健全，且不夠詳細。歷年出臺的涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資的法律、法規(guī)，多為原則性規(guī)定，在執(zhí)法過程中難以把握合理的尺度，客觀上造成有關(guān)各方的無效博

6、弈，增大了交易成本，并產(chǎn)生嚴峻的不確定性，最終導致投資的市場配置失靈。其次，競爭機制不合理。我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的政策法規(guī)帶有明顯的全部制卑視、地方愛護主義顏色。在很多地方由于有關(guān)政策的規(guī)定，外地房地產(chǎn)開發(fā)商無法以同等價格水平獲得必要的土地，而本地一些開發(fā)商卻可以憑借某些政策獲得大量廉價土地，這種不公正破壞了市場經(jīng)濟要求公正競爭的原則，從而誘發(fā)很多違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象。再次，土地交易、資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。一段時期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地的現(xiàn)象得不到有效治理，不僅對于合法開發(fā)土地資源、愛護正值開發(fā)產(chǎn)生嚴峻消極影響，而且造成嚴峻的社會問題。其重要緣由就是法律規(guī)定不合

7、理。另外，對于開發(fā)商擅自轉(zhuǎn)變投資方向的現(xiàn)象，法律缺乏相關(guān)的明確規(guī)定，造成監(jiān)管不利。4.金融宏觀調(diào)控降低了房地產(chǎn)開發(fā)速度 首先，房地產(chǎn)貸款品種削減，貸款門檻提高，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了更高要求。過去，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款有流淌資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和公積金托付貸款。由于流淌資金貸款不按項目管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅憑自身信用就可以獲得貸款，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用這部分貸款來支付土地價款，在“四證”齊全后再申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，自身投入較少。另外，商業(yè)銀行受住房公積金管理中心托付，用住房公積金發(fā)放了不少房地產(chǎn)開發(fā)貸款。隨著國務院將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例提高，商業(yè)銀行相應地提高了房

8、地產(chǎn)貸款自有資金比例，客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了更高要求。部分商業(yè)銀行因央行實行窗口指導和提高存款預備金率緊縮貸款規(guī)模以后，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查會更加嚴格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊是一些中小企業(yè)越來越難以獲得貸款。其次，開發(fā)資金來源削減，項目爛尾風險增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰進程加快。項目開發(fā)不得不依靠于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金，一些資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牽強還可以應付，而一些中小企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的風險，項目消失較大的資金缺口，導致已開工項目形成爛尾工程。三是對集團公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)。為了掌握成本，很多房地產(chǎn)集團公司采納了資金統(tǒng)一管理模式，實行“統(tǒng)貸統(tǒng)還”，即由母公司統(tǒng)一向銀行申請貸款，然后轉(zhuǎn)貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統(tǒng)一還貸。金融宏觀調(diào)控禁止房地產(chǎn)開發(fā)貸款跨地區(qū)使用，對房地產(chǎn)集團公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)，母公司申請的房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于注冊地房地產(chǎn)開發(fā)，而外地開發(fā)只能由當?shù)刈庸咀鳛槌匈J主體。由于子公司的財務指標通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型房地產(chǎn)開發(fā)公司“遍地開花