房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程_工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程一個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。 <BR<BR（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn) <BR<BR在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否精確地反映了市場的需要，將打算將來整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商仔細(xì)討論房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的進(jìn)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。 <BR<BR（二）可行性討論是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的其次步，也是特別關(guān)鍵的一步 <BR<BR開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想畢竟有

2、沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性討論?？尚行杂懻撌欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不行缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意賜予資金支持都需要參考可行性討論的結(jié)果。進(jìn)行可行性討論，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性討論表明這個設(shè)想不行行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性討論表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項(xiàng)目就可以始終進(jìn)行到最終的階段。目前，在我國忽視可行性討論，或者將可行性討論當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)深厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府仔細(xì)對待。 <BR<BR（三）申請項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項(xiàng)目

3、開發(fā)的第一步 <BR<BR土地是全部建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對很多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗大事層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種狀況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備

4、案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊。 <BR<BR（四）項(xiàng)目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場需要的重要一步 <BR<BR依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計的詳細(xì)工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個詳細(xì)步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)當(dāng)包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更具體的設(shè)計，具有工程設(shè)

5、備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整具體的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑掌握高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，托付有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符

6、合規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 <BR<BR（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步 <BR<BR在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 <BR<BR（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征

7、地及拆遷安置后最重要的工作 <BR<BR取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用方案，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀 行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 <BR<BR（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇

8、合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 <BR<BR工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。 <BR<BR（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否準(zhǔn)時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 <BR<BR為了確保根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必需由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可

9、以破土動工。在聘請監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只掌握最終的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。 <BR<BR（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步 <BR<BR房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷工作。假如開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查討論、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、預(yù)備銷售宣揚(yáng)資料、培訓(xùn)銷售人員、參與必要