買(mǎi)房注意之化解二手房交易陷阱

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上小編教您如何化解二手房交易“購(gòu)房陷阱”陷阱1：產(chǎn)權(quán)狀況不明 房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。有一些二手房由于各種原因在原房主的手里只有使用權(quán)，并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，或者沒(méi)有完整產(chǎn)權(quán)，這些房子是不能參與市場(chǎng)交易的，因此不管是否簽訂了合同，都是無(wú)效的，根本不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。支招：只要賣(mài)房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。賣(mài)房者非房屋產(chǎn)權(quán)所有者。有些人在看房的時(shí)候會(huì)想當(dāng)然的認(rèn)為住在這個(gè)房子里就是房主，其實(shí)不一定，在簽訂購(gòu)房合同和交定金之前最好驗(yàn)證房主的身份和房產(chǎn)備案資料，確認(rèn)賣(mài)房者和房主就是一人，并且房產(chǎn)備案資料也符合。如果是委托賣(mài)房，必須有原房主的書(shū)面授權(quán)資料或語(yǔ)音授權(quán)資料，這樣才能交

2、易。支招：購(gòu)房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查詢(xún)，如賣(mài)房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)立即中止交易。因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險(xiǎn)。房屋是共有產(chǎn)權(quán)房，賣(mài)房行為并沒(méi)有獲得房產(chǎn)共有者的同意。房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬可以是一個(gè)人的，也可能是多人的，比如說(shuō)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房子其產(chǎn)權(quán)就屬于夫妻兩人，任何一方都無(wú)權(quán)單獨(dú)處理。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)的二手房，必須獲得共有者的一致同意，才能夠簽訂有效的購(gòu)房合同和辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。支招：要求該賣(mài)房者出具其他共有人同意出賣(mài)的證明。如果出賣(mài)人為已婚，買(mǎi)賣(mài)行為還需取得其配偶的確認(rèn)；購(gòu)買(mǎi)二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。法律限制或禁止交易的房產(chǎn)。有些房產(chǎn)因?yàn)楦鞣N原因

3、被法律禁止或者限制交易，比如說(shuō)被抵押了的房產(chǎn)，或者處于糾紛狀態(tài)的房產(chǎn)，在購(gòu)置這些二手房的時(shí)候，必須考慮法律限制條件，如果不能解除這些限制的話，即使你跟房主簽訂了合同，也將被視為無(wú)效合同，無(wú)法過(guò)戶(hù)，甚至還可能惹上麻煩。支招：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負(fù)擔(dān)后，方可與之交易。超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。房屋性質(zhì)跟購(gòu)房需求不一致。房屋性質(zhì)決定了房屋的用途，在二手房的交易中也必須重視，如果購(gòu)房者需要購(gòu)置的是居住房，而房源卻是商業(yè)用房或者工業(yè)用房，自然就無(wú)法辦理居住房的過(guò)戶(hù)手續(xù)，無(wú)法獲得需要的購(gòu)房用途。支招：購(gòu)房人一定要看清房屋性質(zhì)。陷阱2：一房多賣(mài)轉(zhuǎn)播到騰訊微博一房多賣(mài)是指比

4、如說(shuō)一套房子，房主刻意隱瞞購(gòu)房情況，跟多個(gè)看房者簽訂購(gòu)房合同，并收取定金和購(gòu)房款，最后只跟其中的一個(gè)人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，然后消失，其余的購(gòu)房者拿著購(gòu)房合同卻無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。支招：一、購(gòu)房者要確保業(yè)主已經(jīng)簽收定金通常情況下，在房屋中介處相中了房屋后，購(gòu)房者會(huì)被要求簽訂一份定金合同，并收取定金，以確保業(yè)主不會(huì)將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人。有些小型中介公司，為將房源迅速脫手，與多位購(gòu)房者簽訂定金合同，導(dǎo)致“一房二賣(mài)”的情況發(fā)生。購(gòu)房者只要選擇品牌信譽(yù)好的中介公司買(mǎi)房，就可以避免這種情況發(fā)生。二、購(gòu)房者要調(diào)查所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主為了能將房子售出高價(jià)圖行天下，往往會(huì)委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二賣(mài)”的

5、情況發(fā)生。從簽訂合同，到正式交易，還有一段時(shí)日。業(yè)主往往會(huì)在這段時(shí)間，另外物色買(mǎi)主，然后撕毀合同，將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，可以采取以下的辦法加以防范：一是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。二是提存房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房者可要求業(yè)主將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在中介公司，待辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，再?gòu)闹薪楣救〕?，以避免這一現(xiàn)象發(fā)生。三、購(gòu)房者還需要注意，在交易中心登記后再向業(yè)主支付首付款。購(gòu)房者在交易中心登記后再向業(yè)主支付首付款，可以避免某些人將房屋“一房二賣(mài)”后，詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款。陷阱3：“陰陽(yáng)合同”轉(zhuǎn)播到騰訊微博所謂“陰陽(yáng)合同”天龍八部，指的是買(mǎi)賣(mài)雙方之間所簽的買(mǎi)賣(mài)合同，反映的是房子的真實(shí)成交價(jià)格為“陰合同

6、”。而“陽(yáng)合同”則是買(mǎi)賣(mài)雙方另簽的一份成交合同，用于到房管部門(mén)備案，到稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)交稅，特點(diǎn)是房屋的成交價(jià)格遠(yuǎn)低于“陰合同”的價(jià)格，這樣就可以少交稅。 二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方所造的“ 陰陽(yáng)合同”，除了故意將總價(jià)做低的，還有一種是故意將總價(jià)做高的。 支招： 最簡(jiǎn)單也最有效的方式，也是唯一合法的方式。賣(mài)方拒絕簽署“陰陽(yáng)合同”，避免不必要風(fēng)險(xiǎn)。陷阱4：買(mǎi)拆遷房陷阱 轉(zhuǎn)播到騰訊微博買(mǎi)了一套二手房，入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)上家的戶(hù)口竟然沒(méi)有遷走，將來(lái)這套房如果要拆遷的話圖行天下，那么拆遷補(bǔ)償款就可能不得不分一杯羹出來(lái)了。 支招： 買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定一個(gè)上家遷走戶(hù)口的時(shí)間，最好寫(xiě)清楚“違約責(zé)任”，即如果到了規(guī)定的時(shí)間還

7、沒(méi)遷走戶(hù)口天龍八部，那么上家要賠償違約金，直到遷走為止。這樣，一旦將來(lái)發(fā)生戶(hù)籍糾紛，那么按照合同中的違約責(zé)任打官司，法院會(huì)判決違約方賠償違約金。買(mǎi)二手房和買(mǎi)一手房比起來(lái)程序要復(fù)雜得多，除了要和上家打交道，還要和中介打交道，最容易產(chǎn)生糾紛了。陷阱5：中介“吃差價(jià)”轉(zhuǎn)播到騰訊微博中介或經(jīng)紀(jì)人通過(guò)隔離賣(mài)方和賣(mài)方的方式，通過(guò)如時(shí)間差等手段賺取中間差價(jià)，這種操作手法在非正規(guī)中介公司或無(wú)良經(jīng)紀(jì)人中非常常見(jiàn)。雖然這種行為從法律上來(lái)說(shuō)不算違法行為，但這對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方利益角度來(lái)說(shuō)是涉嫌欺騙的行為，另外這樣做還存在隱藏的風(fēng)險(xiǎn)天龍八部，如果中介“時(shí)間差”失敗，其將用各種理由延遲或撕毀和賣(mài)方達(dá)成的協(xié)議，極大損害賣(mài)方利益。

8、同時(shí)也會(huì)造成買(mǎi)房成本增高。 其中“公證委托”是最常見(jiàn)的一種“吃差價(jià)”方式，所謂“公正委托”是指中介一方假扮購(gòu)房者搜狗，以低價(jià)簽訂購(gòu)買(mǎi)合同，同時(shí)和賣(mài)方以公證委托方式承接過(guò)戶(hù)等所有手續(xù)。由于購(gòu)房只需繳納訂金，只需在一定時(shí)間內(nèi)把簽約房屋賣(mài)給下家，利用買(mǎi)賣(mài)雙方不見(jiàn)面的空子提高賣(mài)價(jià)，且由于公證委托書(shū)的作用房屋過(guò)戶(hù)時(shí)可暫時(shí)不定過(guò)戶(hù)名網(wǎng)絡(luò)超女，所以就可形成一個(gè)完整銷(xiāo)售過(guò)程。中介賺取中間差價(jià)。 支招： 一、作為賣(mài)房者應(yīng)該選擇信譽(yù)好的中介賣(mài)房，在交定金前，買(mǎi)房者要求賣(mài)方、買(mǎi)方和中間方見(jiàn)面，特別是在談價(jià)格、過(guò)戶(hù)的時(shí)候，買(mǎi)房者一定要求與賣(mài)房者見(jiàn)面。同時(shí)，為防止中間方派人冒充，要看房主的身份證。 二、不要輕易交定金，

9、必須在房?jī)r(jià)基本談好后再交定金。 三、買(mǎi)賣(mài)雙方在過(guò)戶(hù)前，應(yīng)該到就近的區(qū)屬房地產(chǎn)交易中心或市房地產(chǎn)交易中心去咨詢(xún)一下，弄清到底應(yīng)該交多少稅費(fèi)，心中有底，防止中介從中多收錢(qián)。陷阱6：二手房評(píng)估陷阱轉(zhuǎn)播到騰訊微博支招： 一、簽訂定房合同之前，務(wù)必向中介咨詢(xún)清楚能貸多少款，評(píng)估價(jià)格是否會(huì)帶來(lái)較大波動(dòng)，得到較為肯定的答復(fù)； 二、找類(lèi)似房屋做參照，根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，算好可能出現(xiàn)的評(píng)估價(jià)格差額，做好預(yù)算，將錢(qián)留有余地； 三、評(píng)估公司現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估時(shí)，本人應(yīng)到場(chǎng)監(jiān)督，檢查房屋面積是否填寫(xiě)正確，工作人員是否按規(guī)章制度進(jìn)行評(píng)估。陷阱7：隱瞞房屋真實(shí)情況，與現(xiàn)實(shí)不同 轉(zhuǎn)播到騰訊微博很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，合同簽定后，接收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋各種現(xiàn)實(shí)情況部分或全部都和約定不符，比如房屋實(shí)際面積少于合同注明面積；房屋家具家電及其他配套設(shè)施合同注明和房子一起出售，但實(shí)際賣(mài)家交房前全部搬走等。 支招： 1、簽訂合同前先要仔細(xì)查看出售房屋，房屋面積要看房產(chǎn)證上登記面積； 2、合同要盡量詳細(xì)的注明房屋附帶的所有物品和配套等； 3、對(duì)賣(mài)方不按合同執(zhí)行可以通過(guò)協(xié)商和法律等手段進(jìn)行維權(quán)。陷阱8：首付被上家挪作他用 轉(zhuǎn)播到騰訊微博支招：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的： 步驟一：下家支付首期房款。 步驟二：上家拿到首付后將房屋過(guò)戶(hù)給下家。 步驟三：下家在取得房產(chǎn)證或交易中心收