金地天府城公寓市場(chǎng)調(diào)研（PPT31頁(yè))

1、【金地天府城】公寓市調(diào)內(nèi)容世界樹地產(chǎn)-金地天府城項(xiàng)目 2017年3月公寓概況PART 1.天府新區(qū)、城市雙核主軸核心、地鐵物業(yè)本案緊鄰天府大道南段，北是城南CBD，向西、南接南湖、極地海洋世界、麓山高端居住板塊，東臨新川創(chuàng)新科技園區(qū)，占據(jù)天府新區(qū)南延線核心位置。國(guó)際城南天府新區(qū)核心區(qū)域，海洋公園北側(cè)天府大道東側(cè)、地鐵1號(hào)線接駁、緊鄰城南城市CBD區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)生活配套：項(xiàng)目自身70萬(wàn)方商業(yè)配套，輻射周邊30萬(wàn)人口；家樂福、伊藤洋華堂、歐尚、凱丹、宜家家居、卡迪儂、蘇寧廣場(chǎng).文化教育配套：金蘋果幼兒園、華陽(yáng)幼兒園、成都實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、成都美視國(guó)際學(xué)校、光亞學(xué)校、成都七中、華陽(yáng)高中

2、、華陽(yáng)一中、西寺小學(xué).醫(yī)療健康配套：成都市第一人民醫(yī)院 、石油總醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、德國(guó)巴伐利亞綜合和國(guó)際醫(yī)院 、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院 、瑞麗醫(yī)院 、華西口腔醫(yī)院. 生態(tài)環(huán)境配套：城市級(jí)綠肺-6000畝南湖公園；城市觀光項(xiàng)目海昌極地海洋公園；麓山板塊-高爾夫俱樂部等高端休閑娛樂.天府城精彩生活手冊(cè)坐擁城南之心，尊享百億城市配套項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（商業(yè)地塊業(yè)態(tài)以最終規(guī)劃為準(zhǔn)）住宅建設(shè)用地：137畝商業(yè)建設(shè)用地：138畝項(xiàng)目規(guī)劃理念：由于基地呈規(guī)劃的近似梯形，且本項(xiàng)目建筑形態(tài)囊括了住宅、寫字樓、酒店、購(gòu)物中心、SOHO公寓等多種功能空間，總圖布局呈現(xiàn)“一路兩翼，功能復(fù)合，雙核兼多

3、元化”的格局。公寓整體指標(biāo)1、2棟體量114964（單棟5.7萬(wàn)）1、2棟戶數(shù)1792戶（單棟896戶）樓棟高32F層高3M梯戶比6T29面積區(qū)間44-84備注水電氣三通公寓基礎(chǔ)指標(biāo)公寓戶型配比公寓商鋪一層位置一覽大堂及物管用房大堂及物管用房123123公寓1F商鋪面積一覽樓棟編號(hào)面積（）1#1123.62294.27360.422#168.73294.273133.45合計(jì)574.76公寓底商9 9戶型品鑒1010戶型品鑒11111212戶型品鑒1313戶型品鑒1414戶型品鑒1515特色亮點(diǎn)：1、超大中庭4500中庭園林公寓價(jià)值亮點(diǎn)：區(qū)別于普通公寓產(chǎn)品，具有超大4500中庭園林景觀區(qū)，媲美

4、城市華宅。1616特色亮點(diǎn)：2、五星級(jí)公裝300精裝入戶大堂，6米挑高1717總造價(jià)約：1000萬(wàn)元，石材、木地板、地磚打造特色亮點(diǎn)：3、 1200陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所恒溫泳池/5001818特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所500恒溫泳池1919特色亮點(diǎn)： 3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所健身所2020特色亮點(diǎn)： 3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所瑜伽室市場(chǎng)情況PART 2.表：2010-2016公寓供銷存走勢(shì)【全市】至16年開始，公寓市場(chǎng)回升明顯，但存量壓力較大16年公寓銷量達(dá)到近年最高，截止16年12月31日存量350萬(wàn)（含抵押）、去庫(kù)存周期28個(gè)月?！救小孔≌拶?gòu)對(duì)公寓量?jī)r(jià)帶來利好，公寓售價(jià)穩(wěn)步?jīng)_上7000元/圖：截

5、止2017.2成都公寓存量分布圖：城南四大板塊存量占比1.高新區(qū)及天府新區(qū)存量占比21%屬于主要存量壓力區(qū)；2.城南核心的四大板塊中，前端市場(chǎng)大源（元華-站華）占比超過56%，在售市場(chǎng)貨源充足，屬于公寓市場(chǎng)熱點(diǎn)地區(qū)【全市】高新公寓存量全城第一，本案前端大源市場(chǎng)貨源充足，而本案當(dāng)前處于非熱點(diǎn)公寓片區(qū)【城南】受限購(gòu)及住宅市場(chǎng)上揚(yáng)，公寓供需均表現(xiàn)活躍SOHO：11月限購(gòu)令頒布當(dāng)月銷量達(dá)到5.16萬(wàn)，成交環(huán)比10月上漲31.6%，二次限購(gòu)令后SOHO量?jī)r(jià)齊升；進(jìn)入2017年成交小幅回落，但供應(yīng)居高不下，1月供應(yīng)環(huán)比大漲67%，最新成交均價(jià)達(dá)9043元/。本案所處板塊主力走量總價(jià)30萬(wàn)以內(nèi)，大源40-5

6、0萬(wàn)，站南總價(jià)50-60萬(wàn)；南延線高新段60-70萬(wàn)表：2016.10-2017.2城南各板塊公寓走量總價(jià)段分布板塊 30萬(wàn)以下 30-40萬(wàn) 40-50萬(wàn) 50-60萬(wàn) 60-70萬(wàn) 70-80萬(wàn) 80-100萬(wàn) 100萬(wàn)以上合計(jì)站南2%8%10%60%10%10%2%0%100%元華-站華（大源）16%22%25%18%2%6%8%3%100%南沿線華陽(yáng)段（本案區(qū)域）39%26%20%10%4%1%0%0%100%南沿線高新段1%5%21%21%36%9%6%1%100%【城南總價(jià)分布】各板塊主力走量?jī)r(jià)格梯度存在明顯差異，本案所處板塊主力走量30萬(wàn)以內(nèi)，而本項(xiàng)目總價(jià)達(dá)到50萬(wàn)臨界點(diǎn)30-4

7、0為絕對(duì)主力，其次為40-50表：2016.10-2017.2城南各板塊公寓走量面積段分布區(qū)域 30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80以上 站南0%59%15%8%17%1%0%元華-站華0%30%24%18%14%8%6%南沿線華陽(yáng)段1%45%25%6%19%2%3%南沿線高新段2%2%33%26%31%6%1%【城南面積分布】30-50為公寓走量絕對(duì)主力，公寓面積超過70走量較難面積段銷售套數(shù)備案成交均價(jià)(元/)結(jié)構(gòu)占比 30以下 881901% 30-40 446826845% 40-50 249862425% 50-60 6384016% 60-70

8、 191860519% 70-80 1775932% 80以上 2875553%合計(jì)1002-100%表：2016.10-2017.2本案所處區(qū)域公寓量?jī)r(jià)情況；套數(shù)認(rèn)購(gòu)口徑，成交價(jià)格備案口徑1.主力走量面積為30-50，占比70%；2.超過70產(chǎn)品溢價(jià)能力大幅下降，與主力走量產(chǎn)品價(jià)差1000元/；【南延線華陽(yáng)段】30-50為公寓走量絕對(duì)主力，面積超過70走量較難【城南競(jìng)爭(zhēng)格局】本區(qū)域在售項(xiàng)目少，主要與前端大源板塊競(jìng)爭(zhēng)vvvvvvvvvvv譽(yù)峰M5IMC國(guó)際廣場(chǎng)新景鼎南川宇航天城上城一品CG歡樂頌成都國(guó)際科技節(jié)能大廈v嘉年華保利錦江里藍(lán)潤(rùn)ISC天府北京街vv仁美大源印象錦城南府主要競(jìng)爭(zhēng)版塊次要競(jìng)

9、爭(zhēng)版塊本案站南板塊：板塊屬性：高價(jià)值認(rèn)知的品質(zhì)改善區(qū)，居住氛圍和生活配套已發(fā)展成熟。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目極少，現(xiàn)僅譽(yù)峰M5主在售，為SOHO尾盤版塊。大源版塊：版塊屬性：商務(wù)核心區(qū)，居住氛圍和生活配套均趨于成熟為發(fā)展旺盛期，是現(xiàn)階段SOHO主力供應(yīng)區(qū)。中和及華陽(yáng)版塊：版塊屬性：發(fā)展中板塊，配套未完善，地鐵及及城市副中心外延滲透帶來區(qū)域價(jià)值升值，配套逐步完善中。南延線高新段：版塊屬性：發(fā)展中版塊，配套未完善，地鐵外延及前段發(fā)展逐步后移帶來區(qū)域價(jià)值。麓山版塊:版塊屬性：高端生態(tài)居住區(qū)，公寓供應(yīng)稀少，隨著往南發(fā)展的規(guī)劃，未來配套會(huì)逐漸成熟。站南1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)/非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)中和0.8萬(wàn)-0.9萬(wàn)元/次要競(jìng)爭(zhēng)

10、區(qū)大源0.9萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/核心競(jìng)爭(zhēng)板塊南延線高新段華陽(yáng)0.7萬(wàn)-0.85萬(wàn)/次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)v麓湖生態(tài)城麓山非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)n 前端主要競(jìng)爭(zhēng)版塊價(jià)格集中在9000-11000元/?！境悄系湫晚?xiàng)目】產(chǎn)品案名總套數(shù)面積區(qū)間 銷售模式梯戶比精裝標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)水電氣均價(jià)（元/）月均去化（套）SOHO保利錦江里184843-67純銷售4T141500元2.549及以上通氣（民用）1109170錦城南府貓先生133641-78純銷售7T282000元/3水電氣三通1200092藍(lán)潤(rùn)isc/30-50純銷售4T19/4T21清水2.5部分通氣1100026嘉年華青年城382830-61純銷售2T14/2T25清水2.8通水電9000100歡樂頌122630-100純銷售6T22/6T21清水4.5通氣9500-1050037仁美大源印象76444-60純銷售 3T11、5T25清水3.5水電氣三通950041一品CG76943-105純銷售3T14清水2.8水電氣三通980034北京街129548-68純銷售 3T11、4T13清水2.1水電