物業(yè)前期介入建議

1、1、規(guī)劃設(shè)計階段一、 對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作；從使用者的角度出發(fā)考慮設(shè)計是否方便使用、有無必要，力求使小區(qū)業(yè)主在以后的生活中能夠帶來便利。根據(jù)十多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，從樓房頂層開始至地下室從以下的各個建筑環(huán)節(jié)過程中須注意的事項：1、天臺綠化（1）做好防水層，安裝排水系統(tǒng)和灌溉系統(tǒng)； （2）宜選擇花草和灌木類等陽性植物，對土壤要求不高； （3）不能選擇攀援、有毒、帶刺、易產(chǎn)生異味、易滋生蚊蟲的植物； （4）不能留可種植蔬菜和瓜果的位置。2、晾曬區(qū)（1）晾曬骨架安全美觀、便于維護；

2、（2）要采用防風措施。3、電梯機房 （1）地面、墻面、屋頂?shù)姆浪幚恚?（2）門窗防雨水進入； （3）溫度、濕度控制； （4）防老鼠及其它小動物進入； （5）通風系統(tǒng)； （6）標示牌； （7）曳引轉(zhuǎn)動部分要有防護裝置； （8）操作指引。4、太陽能 （1）推薦采用經(jīng)營性質(zhì)，可為開發(fā)企業(yè)帶來長期利潤； （2）不建議業(yè)主自裝，影響建筑物整體外觀，易破壞防水層，不便于管理，如果一定要考慮業(yè)主自裝則需要劃出專用區(qū)域； （3）開發(fā)商免費安裝，優(yōu)點：可提升開發(fā)商的競爭優(yōu)勢，促進銷售；缺點：增加后期維護成本。5、水箱 （1）預防二次污染（防鼠、防蟲及其它小動物進入）； （2）預留檢修口、透氣口； （3）荷載評

3、估； （4）防溢報警裝置； （5）防溢口、排水口預留； （6）水箱外爬梯懸空設(shè)計，防止小孩攀爬； （7）水箱內(nèi)爬梯防銹處理。6、防雷（參照國家相關(guān)標準）7、通訊設(shè)施 （1）充分考慮輻射對住戶的影響； （2）建議在室內(nèi)安裝。8、安全管理（1）設(shè)立巡更簽到點；（2）女兒墻的高度符合相關(guān)標準；（3）女兒墻墻面不能有管道等物體（防止攀爬踩踏）；（4）預留高空作業(yè)時使用的掛件端口； 9、取水口設(shè)計 10、中央空調(diào)：（1）水壓平衡管（2）防火措施（主要針對散熱片） 11、小區(qū)標示牌（1）安裝位置要要便于觀瞻；（2）燈光要考慮節(jié)能；（3）采取相關(guān)的安全保護措施；（4）注重整體視覺效果。12、排煙排氣口 （1

4、）防倒灌設(shè)計； （2）防雨水設(shè)計。13、照明（如有可能，建議納入政府燈光工程）：（1）節(jié)能考慮；（2）安裝角度的合理性；（3）考慮安全；（4）便于后期維護。 二、設(shè)施設(shè)備 1、水泵房（1）集水池、潛水泵、溢水報警系統(tǒng)的設(shè)計（2）水泵房的隔音減震處理（3）控制柜機座高于水泵房門檻的高度，防止水泵溢水出來淹沒控制柜（4）標示牌（分區(qū)供水標示、分類供水標示、水流方向指引、操作流程指引、常開常閉狀況指引、禁止事項）（5）易銹蝕的螺絲涂上黃油，加裝套管（6）水泵出水處應該采用鋼管聯(lián)接，防止異常情況下水溫過高導致爆管的現(xiàn)象 2、配電房（1）基礎(chǔ)高度滿足防洪的需要；（2）標識指引需要特別注意工作電壓和線路識

5、別以及常開常閉狀況和禁止事項；（3）地面絕緣處理，劃安全警戒線；（4）高壓隔離保護；（5）獨立排水系統(tǒng)；（6）溫濕度控制、照明通風系統(tǒng)、應急照明系統(tǒng)；（7）配備干粉或氣體滅火器。3、發(fā)電機房（1）排煙：排煙口位置選擇，充分考慮煙、氣的熱度和氣味；考慮排煙系統(tǒng)產(chǎn)生的噪音；防止雨水倒灌；（2）油箱裝置：獨立儲油室，與發(fā)電機分離；防火措施；油箱的密封性（長期存放期間，防止揮發(fā)、污染）；進氣口通暢；自動加油裝置；刻度尺；防靜電措施。（3）照明系統(tǒng)：防爆裝置；滿足消防要求；應急照明系統(tǒng)；（4）隔音效果：門、墻面、屋頂；（5）其他：備用電池、電解液、工具臺、操作指引、自動狀態(tài)；4、消防系統(tǒng)（1）消防聯(lián)動柜

6、：溫度控制、操作指引、禁止事項；（2）氣體瓶安裝：溫度控制、安全管理、禁止事項；（3）消防廣播、煙感、溫感、噴淋、消防栓及接合器，防火門（常閉）、手報按鈕、卷簾門、雨淋系統(tǒng)（適用于大型商業(yè)中心）、排煙系統(tǒng)、末端放水、疏散標識圖；啟用前保護；防盜措施；5、智能系統(tǒng)（1）監(jiān)控布置：不留盲點，確保清晰度，確保存貯周期滿足公安機關(guān)的要求；（2）紅外線裝置：避開雜物干擾引起誤報，與監(jiān)控同步；（3）室內(nèi)安防：居家防盜自動報警系統(tǒng)；（4）門禁系統(tǒng)；（5）停車場道閘系統(tǒng)；（6）可視對講系統(tǒng)：位置合理，保證視頻效果。6、空調(diào)系統(tǒng)（1）選型（節(jié)能、環(huán)保）；（2）排風系統(tǒng)隔音；7、給排水系統(tǒng)（1）分區(qū)供水（高區(qū)、中

7、區(qū)、低區(qū)）；（2）分類供水（生活用水、消防水）；（3）雨污分排（單立管、雙立管、三立管設(shè)計合理）；（4）房屋獨立排水；（5）下水道口防護設(shè)計。三、 樓道1、照明：（1）節(jié)能；（2）應急照明；（3）熒光油漆（緊急疏散）。2、垃圾桶放置（做好墻面保護處理）；樓層標識是否準確；井道標識；保潔取水點。3、疏散指示牌；消防栓；防火門常閉狀態(tài)；消防通道地面處理；消防樓梯安裝扶手；4、采光設(shè)計（窗戶）：保證采光需要、保證安全需要、保證清潔作業(yè)需要。四、 電梯間1、電梯地坎地面設(shè)計斜坡，防水進入電梯井道；2、照明（節(jié)能）；3、果皮箱設(shè)置（精致）；4、采光設(shè)計；5、分區(qū)消防門（戶數(shù)較多時）；7、通風設(shè)計；8、窗

8、戶（安全、防雨）；9、空間設(shè)計合理；10、消防疏散示意圖。五 房屋使用功能1、空調(diào)主機位設(shè)計（1）美觀實用；（2）外觀統(tǒng)一；（3）冷凝水排水系統(tǒng)；（4）墻體預留空調(diào)管口；2、陽臺（1）預留地漏排水；（2）防水處理；（3）安全防護。3、入戶花園（1）防水處理；（2）防盜措施；（3）根據(jù)現(xiàn)場需要，防止高空拋物。4、預埋管線標識：方便二次裝修。5、用電開關(guān)區(qū)分：插座、照明、空調(diào)等電路區(qū)分。6、梁柱上的預埋管道（預先考慮業(yè)主裝修使用時管線布置需要，在梁柱位置預留穿線孔）。7、同層排水。8、廚房、衛(wèi)生間排煙管道設(shè)計。9、電梯井道隔音：如電梯井道與臥室共用墻體，則要有隔音措施。六 、大堂1、照明（1）節(jié)能

9、；（2）便于維修維護；（3）安全（很重要）；（4）應急照明。2、門禁：選擇合適位置，防雨防曬，方便使用，保證效果。3、宣傳欄：底部不全封閉，便于清除小廣告、卡片等。4、信箱：與墻面共體，便于外側(cè)投遞、內(nèi)側(cè)取用；信箱底部離地面一定距離，高度合適（防水防潮）；5、休閑椅：舒適、美觀、耐用，與大堂整體協(xié)調(diào)。6、玻璃門：防撞警示條；常閉狀態(tài)。7、電梯標志；電源接口；預留節(jié)日裝飾掛鉤等（掛鉤隱形或藝術(shù)造型）。七、 電梯1、型號：選用節(jié)能經(jīng)濟使用性產(chǎn)品，速度與提升高度相匹配，載重滿足實際需要。2、充分考慮后期的維護成本：零部件的通用性、排斥產(chǎn)品的壟斷性。3、轎廂：乘坐須知；檢測合格證；扶手；地板裝飾；排風

10、；應急照明。3、監(jiān)控對講：轎廂、機房、轎廂頂、地坑、監(jiān)控中心。4、電梯底坑：緊急排水；防水措施（防止地下水滲透）；爬梯。5、運行舒適感。八、 停車場1、照明：（1）分路分區(qū)控制；（2）節(jié)能；（3）應急照明系統(tǒng)；（4）盡可能多建些停車位。2、標識指引：進出口、路線引導、顏色分區(qū)、限高限速、防撞警示、消防疏散指示、車位線（可采用虛線）、收費公示牌。3、滅火器配置、反光鏡、消防沙池、出入口防滑處理、出入口坡度和轉(zhuǎn)彎設(shè)計是否合理、減速帶（可用塑膠和水泥）、車位鎖、道閘位置選擇；排水、送排風、降噪處理。九、 園林設(shè)計1、植物種類的選擇：考慮氣候特點、地域特點，常綠為主，易于養(yǎng)護和管理；花期搭配適當；不宜

11、種植帶刺的有毒植物。2、綠化合理分布：以樹木為主，少種草地；以結(jié)縷草為主。3、綠化取水點：龍頭特殊處理；新式取水裝置；靠近排水溝井。4、園林小品：元素設(shè)計；標識規(guī)范；水景設(shè)計。（突出文化氛圍，結(jié)合知識性和趣味性，考慮安全因素，便于后期養(yǎng)護）5、隔離護欄；路芽（防止水土流失，美觀、安全）。6、燈桿飾物：利用燈桿懸掛裝飾物或藝術(shù)性花草，美化環(huán)境。十、 園區(qū)公共場地1、人車分流：保證安全，便于管理。2、宣傳欄、文化長廊：選擇合理位置、公益性廣告、生活健康小知識。3、非機動車放置點：定點管理、整齊擺放、防盜措施、保持清潔，可考慮配備充電電源。4、道路設(shè)計：設(shè)置無障礙通道；根據(jù)需要安裝減速帶；確保消防通

12、道暢通。5、井蓋：設(shè)置于安全、隱蔽的位置，避免車壓，如無法避免，則采取降噪措施（如加裝橡膠圈等）。6、垃圾中轉(zhuǎn)站：減少對住戶的影響；注意隱蔽（如栽樹遮擋，加蓋頂篷等）；便于清潔排水；便于垃圾清運。7、垃圾桶擺放：堅固耐用、分類回收垃圾，布置合理，建議采用帶煙灰缸的垃圾桶。8、公共娛樂場所：休閑椅分布合理；娛樂設(shè)施安全可靠；要有安全標識和禁止事項。十一、 管理用房預留管理處辦公室、監(jiān)控中心、業(yè)委會用房、員工宿舍、倉庫、食堂等。十二、 會所游泳池、棋牌室、活動中心、健身房、球類活動區(qū)、閱覽室、茶藝廳等。十三、 社區(qū)商業(yè)1、商業(yè)布局合理（入駐商家搭配合理）。2、考慮顧客停車問題。3、消防規(guī)范符合要求

13、。4、廣告位預留和分配問題。5、商業(yè)環(huán)境規(guī)劃。6、水電及配套設(shè)施設(shè)備。7、空調(diào)位的預留7、配備化油池。2、建設(shè)施工階段  建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。l  * 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；l  * 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；l  * 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；l  * 提供機電安裝及能源分配的有關(guān)

14、專業(yè)技術(shù)管理意見；l  * 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；l  * 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；l  * 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；l  * 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；l  * 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；l  * 配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確秩序維護裝質(zhì)量；l  * 提出遺漏工程項目的建議；l  對小區(qū)公建配套

15、設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段  物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 * 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；l  * 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l  * 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；l  * 制訂物業(yè)驗收流程；l  * 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段  良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引