住宅定價方法（案例說明）

1、 “hhyy”項目組價 格 策 略-【hhyy】多層項目一、價格定位目標(biāo)提要1、銷售目標(biāo)A、最大利潤目標(biāo)B、市場占有份額目標(biāo)C、銷售進度目標(biāo)2、市場競爭目標(biāo)3、項目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)任何一個項目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時期目標(biāo)側(cè)重點可能有所變化，因此對價格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點的不同，制定合理的銷售價格極有利于項目開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。二、價格定位基礎(chǔ)根據(jù)本案市場競爭態(tài)勢，本案采用隨行就市的定價基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價格水平為基礎(chǔ)來定價。此種定價法是為爭取市場而對競爭對手的主動出擊，與市場的需求、競爭對手的態(tài)勢緊密相連，是最易被市場接受、最主動出擊的定價方法。采取

2、此方法，在很大程度上就是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競爭對手的價格入市。由于競爭對手的現(xiàn)行價格已被市場所檢驗，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價，很難了解購買者對本案的價格反應(yīng)。三、競爭樓盤態(tài)勢1、金山板塊及其他同類物業(yè)競爭對比表項目名稱規(guī)劃總規(guī)模面積范圍主力面積平均價格交房時間工程進度賣點抗性金山碧水三期B區(qū)177F31萬M278-256106-12818332021 年底主體三層社區(qū)規(guī)模大配套齊價格低位置較偏香江明珠二 期167F186畝86280160-28027002021 -01封頂緊臨南江濱公園，戶型獨特緊挨大橋噪音較大金山明珠157F49F65畝11024

3、4125-12-31單體落成戶型新穎，景觀綠化精致。南向朝金山大道。金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F71畝6826890-1271985電梯：20772021 -05外墻裝修戶型多樣價格相對較低建筑密度大，配套少北京金山515F511F57畝55240120年底樁基完成樓間距大空中花園面積大，3米層高價格人相對較高金山佳園99、117萬M2100154100-12023502021 年底地面二層設(shè)觀景電梯，入戶空中花園。項目地形狹長且沿街分布百合苑3-12F-126-300149-05外墻裝修得房率

4、高物業(yè)費按多層價格收戶型單一交付時間長武夷明珠147F4幢電梯房7.9萬M290200-1968起2021 年底打樁緊臨南江濱公園-濱江麗景C區(qū)59F127F348畝62-21697-12521002021 -08主體三層規(guī)模大，交通便捷臨江看景周邊交通狀況雜亂衛(wèi)生狀況差康 城77F104畝8721087-12019602021 -03部分封頂價格相對較低位置偏交通不偏周邊環(huán)境雜亂幸福城512F97F7.1萬M260180107-1392021 2021 年底部分封頂靠近森林公園價格適中北峰是垃圾處理場區(qū)域形象不好福光遠東花園57F3萬M238-150101-10617502021 -09已交

5、房價格低綠化、配套簡單相關(guān)提要1：南江濱區(qū)域現(xiàn)有競爭樓盤主要是濱江麗景、金山碧水、金山明星等樓盤，各個樓盤在規(guī)模、位置等方面都優(yōu)于本項目。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價格低的優(yōu)勢對本項目構(gòu)成威脅。另外，濱江麗景占據(jù)有利的地理位置將分流本項目的部分客源。區(qū)域內(nèi)競爭的結(jié)果將分散市場對本項目的注意力。相關(guān)提要2：各個板塊之間競爭激烈?！皷|擴南移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略造就了金山和東區(qū)兩大熱門板塊；隨后五四北板塊異軍突起，并帶動了周邊區(qū)域的發(fā)展，形成共同發(fā)展之勢。這些新興的板塊都具有很強的市場號召力，眾多可類比的項目構(gòu)成對本案的多角度沖擊。2主要競爭對手價格特征 金山碧水三期金山碧水三期B區(qū)起價

6、1677元/，均價1833元/，最高價2174元/；一、二層差價100元/，二、三層差價90元/，三、四層差價30元/，水平差價80元/，東西無明顯差價；復(fù)式為最高價； 按揭貸款不打折，一次性付款98折。附：金山碧水三期B區(qū)1#樓價格表：單元號（東）單價單元號（中間）單價單元號（西）單價101176410216771061762201186720217812061869301195430218673061958401198840219024061994501復(fù)式212750220405062135 濱江麗景C區(qū)起價1888元/，均價2100元/，樓層差價60元/左右，四五層差價20元/左右。一

7、次性付款96折，商業(yè)貸款97折，公積金貸款98折，僅針對教師做首付20%，貸款80%的差別對待。 金山明星多層起價1688元/，均價1985元/；小高層均價2077元/。一、二層差價100元/，二、三層差價30元/，水平差價30-70元/，東西兩頭差價因景觀而異。附：金山明星（多層）9號樓價格表房號(東頭)單價房號(中間)單價房號(西頭)單價101207610220441042209201217820221072042271301220030221693042334401220040221694042334501220050221695042334601(復(fù)式)2159602212860422

8、93注:9號樓西向朝中央花園,東向朝加油站,所以差價大.四、價格定位原則隨行就市定價法，首先應(yīng)對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當(dāng)前市場形勢下可實現(xiàn)的價值。 本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項決定住宅物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準(zhǔn)價。（一）項目價值要素分析 1、舒適要素 戶型針對目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足心理認同感，戶型設(shè)計側(cè)重住家的舒適性。配套會所娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛

9、樂等設(shè)施配備恰當(dāng)。環(huán)境規(guī)劃由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。 2、便利要素出行與停車方便距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項目，有充足的停車位。生活方便購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。3、健康衛(wèi)生要素 A、無有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風(fēng)良好。 4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內(nèi)景觀建筑立面、廣場、小品、綠藝院內(nèi)景觀私家花園、空中花園、門前環(huán)藝5、品牌要素 開發(fā)商、建筑商、設(shè)計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。6

10、、物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項措施周密服務(wù)日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點式服務(wù)文化氛圍特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍（二）項目價值要素綜合評價表類比項目均 價(元/M2)品牌要素舒適要素便利要素健 康衛(wèi)生要素景觀要素物業(yè)管理要 素本 案可實現(xiàn)度金山碧水三 期1833+0金山明星198500+0金山佳園24500+0金山明珠2400000香江明珠27000北京金山25000濱江麗景2100+00康 城196000+0幸 福 城2021 000+福光遠東花 園1750+0+備 注+為本案高于類比項目，0為相當(dāng)于類比項目，為低于類比項目。 根據(jù)對項目的價值要素進行對比分析，認為本案的綜合

11、素質(zhì)： 高于-福光遠東花園 相當(dāng)于- 金山碧水三期 低于 - 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城 因此，本案可實現(xiàn)價值為1830元/M2，將會有比較適合的回報率與回報周期。五、單元價格調(diào)整方案 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又個不相同，這是因為各個單元的效用不同。效用高消費者就愿意支付較多的費用；效用低消費者就愿意支付較低的費用。因此，在制定出一個小區(qū)的基準(zhǔn)價格之后，還需要對各個單元進行價格調(diào)整。調(diào)整系數(shù)=調(diào)整價格÷基準(zhǔn)價（一）價格調(diào)整系數(shù) 1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用位置系數(shù)表示：樓號7#8#、9#、10#

12、、11#12#、13#、14#系數(shù)+0+2+112說明7#樓南向雖然有30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項相互抵消所以位置系數(shù)為零。8#樓北向有30米樓間距，南向最大有27米樓間距，又位于兩個主題花園之間，9#樓有主題花園，同時東西兩頭無建筑物遮擋，西向現(xiàn)有的花園11#樓一層只有四個單元，因此10#樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和羽毛球場的位置，12#、13#位置相對靠后，離主入口約有150米的距離。14#樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學(xué)校，操練聲音較大。2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價格水平，用景觀系數(shù)表示： 樓號8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#、14#系數(shù)+2+1

13、+0說明8#樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應(yīng)。7#、9#樓西向是現(xiàn)成的花園，11#樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一。朝向無突出景觀特征。3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價格水平，用垂直系數(shù)表示： 樓層1F2F3F4F5F6F閣樓層系數(shù)94+0+0+03+30說明拉大一、二層之間差價的目的是利用一層住宅的低總價先將低樓層的住宅消化掉。六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價格計算，閣樓戶型按六層價格加上基準(zhǔn)價的30%計算。4、根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價格水平，用水平系數(shù)表示：單元號01單元（東頭）06單元（西頭）02、

14、03、04、05單元（中間）系 數(shù)+4+3+0說明東向靠指揮學(xué)校西向是一期建筑、康復(fù)中心和空地中間的單元，僅靠南北向采光系數(shù)為零5、根據(jù)各棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)的差異制定不同價格水平，用分?jǐn)傁禂?shù)表示：樓號6#、7#、8#、9#、11#10#、12#、13#、14#系數(shù)+02說明分?jǐn)偙壤秊?0.6%10#、12#、13#、14#樓的分?jǐn)傔_11.7%-12.9%6、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價格水平，用戶型系數(shù)表示：樓號8#10#11#13#單元01、0602-0501-0405、0601、0402、0301、0602-05系數(shù)+2+0+1+1+211+0說明8#樓01、06單元是全明設(shè)計，而且進深僅為1

15、1.8米；10#樓05、06單元南向不被11#樓遮擋。0104單元各功能區(qū)分隔明顯。11#樓是全部住宅中進深最短的，僅為10.2米，而且01、04單元三房并排朝南； 02、03戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。13#樓01、06單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好擺設(shè)家具，而且三房面積105M2只有一個朝北的陽臺。（二）各單元綜合系數(shù)表7#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計總計101+0+19+4+0+04+149201+0+14+4+0+0+1301+0+1+0+4+0+0+5401+0+1+0+4+0+0+5501+0

16、+13+4+30+0+32102 103 104 105+0+19+0+0+08202 203 204 205+0+14+0+0+03302 303 304 305+0+1+0+0+0+0+1402 403 404 405+0+1+0+0+0+0+1502 503 504 505+0+13+0+30+0+28106+0+19+3+0+05206+0+14+3+0+0+0306+0+1+0+3+0+0+4406+0+1+0+3+0+0+4506+0+13+3+30+0+318#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計總計101+2+29+4+2+0+1+228

17、201+2+24+4+2+0+6301+2+2+0+4+2+0+10401+2+2+0+4+2+0+10501+2+2+0+4+2+0+10 601 （閣樓）+2+23+4+32+0+37102 103 104 105+2+29+0+0+05202 203 204 205+2+24+0+0+0+0302 303 304 305+2+2+0+0+0+0+4402 403 404 405+2+2+0+0+0+0+4502 503 504 505+2+2+0+0+0+0+4602 603 604(閣樓)+2+23+0+30+0+31605 （復(fù)式）+2+23+0+0+0+1106+2+29+3+2+

18、0+0206+2+24+3+2+0+5306+2+2+0+3+2+0+9406+2+2+0+3+2+0+9506+2+2+0+3+2+0+9606 （復(fù)式）+2+23+3+2+0+79#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計總計101+2+19+4+0+02+234201+2+14+4+0+0+3301+2+1+0+4+0+0+7401+2+1+0+4+0+0+7501+2+1+0+4+0+0+7601+2+13+4+30+0+34102 103 104 105+2+19+0+0+06202 203 204 205+2+14+0+0+01302 303 30

19、4 305+2+1+0+0+0+0+3402 403 404 405+2+1+0+0+0+0+3502 503 504 505+2+1+0+0+0+0+3602 603 604 605+2+13+0+30+0+30106+2+19+3+0+03206+2+14+3+0+0+2306+2+1+0+3+0+0+6406+2+1+0+3+0+0+6506+2+1+0+3+0+0+6606+2+13+3+30+0+3310#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計總計101+1+09+4+125+66201+1+04+4+12+0301+1+0+0+4+12+440

20、1+1+0+0+4+12+4501+1+0+0+4+12+4601 （閣樓）+1+03+4+312+31102 103 104 105+1+09+0+129202 203 204 205+1+04+0+124302 303 304 305+1+0+0+0+12+0402 403 404 405+1+0+0+0+12+0502 503 504 505+1+0+0+0+12+0602 603 604(閣樓)+1+03+0+312+27605 （復(fù)式）+1+03+0+123106+1+09+3+126206+1+04+3+121306+1+0+0+3+12+3406+1+0+0+3+12+3506+

21、1+0+0+3+12+3606 （復(fù)式）+1+03+3+12+011#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計總計101+1+19+4+2+01+170201+1+14+4+2+0+4301+1+1+0+4+2+0+8401+1+1+0+4+2+0+8501+1+1+0+4+2+0+8601+1+13+4+32+0+35102 103+1+19+0+0+07202 203+1+14+0+0+02302 303 +1+1+0+0+0+0+2402 403 +1+1+0+0+0+0+2502 503 +1+1+0+0+0+0+2602 603 +1+13+0+30

22、+0+29104+1+19+3+2+0-2204+1+14+3+2+0+3304+1+1+0+3+2+0+7404+1+1+0+3+2+0+7504+1+1+0+3+2+0+7604+1+13+3+32+0+3412#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計總計1011+09+4+028422011+04+4+0233011+0+0+4+02+14011+0+0+4+02+15011+0+0+4+02+1601 （閣樓）1+03+4+302+28102 103 104 1051+09+0+0212202 203 204 2051+04+0+027302 30

23、3 304 3051+0+0+0+023402 403 404 4051+0+0+0+023502 503 504 5051+0+0+0+023602 603 604(閣樓)1+03+0+302+24605 （復(fù)式）1+03+0+0261061+09+3+0292061+04+3+0243061+0+0+3+02+04061+0+0+3+02+05061+0+0+3+02+0606 （復(fù)式）1+03+3+02313#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計總計1011+09+4129+62011+04+41243011+0+0+412+04011+0+0+41

24、2+05011+0+0+412+06011+03+4+292+27102 103 104 1051+09+0+0212202 203 204 2051+04+0+027302 303 304 3051+0+0+0+023402 403 404 4051+0+0+0+023502 503 504 5051+0+0+0+023602 603 604 6051+03+0+302+241061+09+312102061+04+31253061+0+0+31214061+0+0+31215061+0+0+31216061+03+3+292+2614#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系

25、數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計總計1012+09+4+0291022012+04+4+0243012+0+0+4+02+04012+0+0+4+02+05012+0+0+4+02+0601 （閣樓）2+03+4+302+27102 103 104 1052+09+0-1214202 203 204 2052+04+0-129302 303 304 3052+0+0+0-125402 403 404 4052+0+0+0-125502 503 504 5052+0+0+0-125602 603 604(閣樓)2+03+0+292+22605 （復(fù)式）2+03+0-1281062+09+3+0210206

26、2+04+3+0253062+0+0+3+0214062+0+0+3+0215062+0+0+3+021606 （復(fù)式）2+03+3+024價格分兩部分計算： 基準(zhǔn)價1830元/M2不包括閣樓的價格； 閣樓取基準(zhǔn)價的30%，既1830×30%=549元/M2； 帶閣樓的戶型共38套面積3704M2，因此，閣樓加價549×3704=2033496元， 整個項目每平方米分?jǐn)?033496÷26993=75元/M2； 所以，項目均價為1830+75=1905元/M2；制定銷售表價： 表上價格=基準(zhǔn)價×（1+單元綜合系數(shù)） 基準(zhǔn)價=1830元/M2 下面是各棟樓價格表（略） 公司印章管理制度一、目的 公司印章是公司對內(nèi)對外行使權(quán)力的標(biāo)志，也是公司名稱的法律