房地產法試題及答案

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)三、名詞解釋題41.建設用地:是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地。42.房地產糾紛是指當事人因有關房地產的權益而引起的爭議。43.土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。44.住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。45.房產稅是以城鎮(zhèn)房產為征稅對象，以房產價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。簡答題4

2、6.簡述房地產權屬登記的功能.（1）產權確認功能，是房地產權屬登記具有的確認房地產的權屬狀態(tài)，賦予房產地產權的法律效力，建立權利人對房地產的法律支配關系的功能。（2）公示功能，是將房地產權利的事實向社會公開用以標示房地產流轉的功能。（3）管理功能，是指房地產登記所具有的實施國家管理意圖的功能。47.簡述土地使用權終止的原因。（1）因土地使用權出讓期限屆滿；（2）國家根據(jù)社會公共利益的需要提前收回土地使用權；（3）因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或者違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地；（4）因土地滅失。48.房地產糾紛產生的主要原因有哪些?（1）歷史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不當或者違

3、反合同；（4）違法行為。49.簡述房屋拆遷的基本原則。（1）符合城市規(guī)劃；（2）有利于城市舊區(qū)改造；（3）有利于生態(tài)環(huán)境改善；（4）保護文物古跡。五、論述題50.論述處理房地產相鄰關系應當遵循的原則。（1）有利生產。相鄰關系的處理一定要從有利生產發(fā)展，有利于社會主義市場經濟建設出發(fā)，既要注意保護相鄰各方的合法權益，又要考慮有利于生產的發(fā)展。（2）方便生活。相鄰關系直接關系到人民的生活，處理不好，就會對人民群眾的生活造成不利影響，處理糾紛要從有利于生活、方便群眾的角度出發(fā)。（3）團結互助。處理相鄰關系時，相鄰各方應依法給予對方方便，或接受必要的限制，要從大局出發(fā)，做到團結互助、協(xié)商解決。（4）公

4、平合理。各方應依法合理地行使自己的權利。受益一方應當對承擔義務而支付費用和遭受損失的另一方給予適當補償。六、案例分析題（本大題12分）（1）王某去世后留下的6間房屋應由哪些人繼承?各自應分得多少 ?為什么?（2）王乙與曹某簽訂的售房協(xié)議是否有效?為什么?（3）曹某與朱某、錢某簽訂的房屋轉讓協(xié)議效力如何?（4）如朱某要求履行與曹某簽訂的合同，取得該房屋，其要求能否得到支持?為什么?答：（1）張某、王乙、王小甲。其中，張某分得4間，王乙、王小甲各分得1間。因該6間房系王某與張某的共同財產，王某死后，張某應獲得其中的3間，余下3間房在第一順序繼承人間平均分配。第一順序的繼承人有張某、王乙，因王甲先于

5、王某死亡，其子王小甲享有代位繼承權，故余下3間房中張某、王乙、王小甲應各分得1間。（2）有效。該6間房雖屬共有財產，但轉讓協(xié)議已經其他共有人張某及王小甲的監(jiān)護人李某同意。（3）曹某與朱某簽訂的協(xié)議有效。曹某與錢某簽訂的協(xié)議亦有效。（4）不能，因曹某已與錢某辦理了房屋過戶登記手續(xù)，錢某已取得了該房屋的所有權，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承擔違約責任。三、名詞解釋題36.房地產市場 37.土地使用權 38.土地補償費 39.房地產中介服 40.個人住房貸款四、簡答題41.簡述房地產業(yè)的地位和作用。 42.簡述土地使用權的特征。43.簡述城市房屋拆遷的原則。 44.簡述業(yè)主委員會的職責。五、論述

6、題45.試述農村土地承包經營中承包方的權利和義務。六、案例分析題(本題9分)46.請回答下列問題并說明理由：(1)本案所爭議樓房在劉志信與秦偉民辦理產權變更登記之前的產權歸屬是怎樣的?(2)劉志信與秦偉民簽訂的房屋買賣合同是否有效?秦某能否取得該房屋的所有權?(3)劉志信的行為是否侵害了劉志誠、劉志超的合法權益，如何承擔責任?名詞解釋題39.房地產相鄰權是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人在行使房地產的占有、使用、收益和處分權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利義務關系。40.仲裁亦稱公斷，指的是由第三者（專門的仲裁機構、仲裁員）根據(jù)發(fā)生房地產糾紛的當事人雙方的仲裁協(xié)議

7、和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。41.商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。42.業(yè)主委員會是經業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。43.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅。簡答題44.我國房地產法有哪些基本原則？（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。（4）房地產綜合開發(fā)原則。（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則。（6）宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則。45.簡述土地使用權劃撥的特征。

8、（1）土地使用權劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會管理者的行政權力，將土地使用權進行分配或調整；（2）土地使用權劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用權無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；（3）土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限；（4）劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押。46.業(yè)主在物業(yè)管理活動中應承擔哪些義務？（1）遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)公用部位和公用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物

9、業(yè)服務費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。47.簡述城市房屋拆遷中的糾紛處理方式。（1）拆遷人與被拆遷人對補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，可進行協(xié)商，訂立拆遷補償安置協(xié)議。如果是拆遷租賃房屋的，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。（2）協(xié)商仍達不成協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。（3）當事人對行政裁決不服的，可以在接到裁決之日起3個月內向人民法院起訴。五、論述題（本題8分）48.論述土地使用權的主要內容。（1）使用權。使用權是對土地的開發(fā)、利用、經營的權利。使用

10、必須依照法律和合同的規(guī)定進行，不得改變土地的用途，不得危害他人的合法權益。（2）收益權。收益權是使用人享有使用土地上利益的權利，即它是基于使用土地而取得經濟收入和孳息的權利。使用人取得土地使用權，其目的就是通過使用和經營土地，以獲取一定的利益。（3）處分權。在非所有人使用土地的情況下，使用人無權決定土地的最終命運，而只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉讓土地使用權。而且這種權利還因土地使用權取得方式的不同而有所區(qū)別，通過出讓方式獲得的土地使用權的處分權與通過出讓方式獲得的土地使用權的處分權相比，其范圍要大。六、案例分析題（本題10分）（1）李先生和劉先生簽訂的租賃合同是否有效，為什么？（2）李、陳

11、與幸女士簽訂的房屋買賣合同是否有效，為什么？（3）劉先生不搬走的理由是否成立，為什么？（4）幸女士能否要求劉先生搬走，為什么？（5）幸女士對李、陳的請求能否得到法律的支持，為什么？答：（1）李先生與劉先生簽訂合同時雖然李先生沒有征得共有人陳女士同意，但事后告訴了陳女士，陳女士并沒有反對，應當視為默認。（2）房屋買賣合同有效。因為李、陳是共有人，兩人與幸女士簽訂合同，完全屬于雙方自愿，并且已經公證。（3）劉先生的理由成立。因為從2005年3月起合同有效期為3年，應于2008年3月到期，2006年8月要求搬走則合同未到期，根據(jù)買賣不破租賃的原則，買賣合同的成立并不影響租賃關系的繼續(xù)。（4）不能。因

12、為幸女士與劉先生并沒有直接的合同關系，而且買賣合同尚未生效，因此幸女士無權要求劉先生搬走。（5）能夠得到法律支持。因為在簽訂房屋買賣合同時，李、陳兩人對幸女士隱瞞出租房屋的事實，故應對合同產生的后果承擔法律責任。名詞解釋題39房地產市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。40商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。41土地登記制度是指國家依照規(guī)定程序將土地的權屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設置的管理條件等情況登記在專業(yè)的簿冊上，同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。42經

13、濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。43外商投資企業(yè)用地是指中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)和外資企業(yè)進行生產經營和工程建設所需要的用地。四、簡答題44簡述建筑物區(qū)分所有權的特征。（1）復合性與一體性。建筑物區(qū)分所有權由三種權利構成，即專有所有權、共用部分持分權和成員權。一體性是指構成建筑物區(qū)分所有權的三項內容必須結為一體，不可分離。（2）專有所有權的主導性。一是取得專有所有權即意味著取得了共用部分持分權及成員權。二是專有所有權的大小，決定了共用部分持分權及成員權的大小。三是在區(qū)分所有權成立登記上，只登記專有所有

14、權，而共用部分持分權及成員權則不單獨登記。（3）權利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權上，由于其由專有所有權、共用部分持分權及成員權構成，因而區(qū)分所有權人的身份亦具多重性。45簡述業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機構，履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。（3）及時了解業(yè)主、牧業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施。（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。46違反城市房地產管理法應承擔法律責任的情形主要有哪些？（1）違法出讓土地使用權的責任。（2）擅自從事房地產

15、開發(fā)經營、中介服務的責任；（3）違法轉讓房地產的責任；（4）違法預售商品房的責任；（5）違反規(guī)定交付房屋的責任；（6）違法收費的責任47簡述處理涉外房地產關系應遵循的基本原則。（1）維護國家主權原則。在處理涉外房地產問題時，應當將維護國家的主體和安全放在首位，堅持國家和集體對土地的所有權，任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，無論以何種方式與外商合作進行房地產的開發(fā)和經營活動，都要以維護我國主權為前提。（2）平等互利原則，在涉外房地產關系中，我們必須堅持中外各方當事人之間在法律地位上平等、在經濟上對雙方有利，既不接受外商附加的顯失公平的條款，也不提出任何不合理的要求。（3）統(tǒng)

16、一管理原則。主要表現(xiàn)在：單位和個人使用土地，都必須經過當?shù)厝嗣裾膶彶榕鷾?；任何單位和個人使用土地，都必須遵守已經確定的建設總體規(guī)劃，不允許私自占有土地，無計劃地進行各種建設；土地使用權統(tǒng)一進行有償出讓。五、論述題（本題8分）48論述農村土地承包經營權流轉的方式。土地承包經營權采取轉包、出租、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方簽訂書面合同，采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當了發(fā)包方備案。土地承包經營權采取互換，轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記，未經登記，不得對抗善意第三人。承包方可以在一定期限內將部分或者全部土地

17、承包經營權轉包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關系不變。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可不簽訂書面合同。承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換。承包方有穩(wěn)定的非農職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經營權轉讓給其他從事生產經營的農戶，由該農戶同發(fā)包方確立新的承包關系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關系即行終止。承包方之間為發(fā)展農業(yè)經濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經營權入股，從事農業(yè)合作生產。六、案例分析題（1）煙草公司能否將以出讓方式取得的土地進行抵押?為什么?（2）煙草公司與金屬公司簽訂的租賃合同

18、是否有效?為什么?（3）銀行能否對該土地抵押期間的租金收益主張權利?為什么?（4）本案應如何處理?答:（1）可以。因為煙草公司擁有土地使用權證書。（2）有效。因為煙草公司有權將已抵押的財產再行出租，登記備案與租賃合同效力并沒有直接關系。（3）無權。因為合同沒有約定，也沒有法律依據(jù)。（4）將土地進行拍賣來清償銀行的貸款。=三、名詞解釋題39.房屋按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享受權利、承擔義務。每個共同人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。40.房地產關系是指人們取得、開發(fā)、利用、經營和管理土地房屋而形成的社會關系。41.房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的

19、方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。42.住房公積金是指國家機關國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。43.涉外房地產廣義上是指房地產法律關系主體、客體、內容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素的房地產。狹義上是指房地產法律關系的客體一房屋、土地位于我國境內和主體具有涉外因素的房地產。四、簡答題44.物業(yè)管理服務企業(yè)在物業(yè)管理中應履行哪些義務？（1）履行物業(yè)管理服務合同，依法經營；（2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；（3）重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準；（4）接受行政管理部門監(jiān)

20、督指導；（5）定期向全體業(yè)主公布管理費用收支帳目；（6）物業(yè)管理服務合同終止時，須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的資產。45.簡述房產稅的納稅人、征稅范圍和計稅依據(jù)。（1）房產稅的納稅人為在中國境內擁有房屋產權的單位和個人。產權屬于全民所有的，其經營管理的單位和個人為納稅義務人。產權出典的，承典人為納稅義務人。產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定或租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅義務人。（2）房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。城市以市行政區(qū)域（含郊區(qū)）為征稅范圍；縣城以縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域（含鎮(zhèn)郊）

21、為征稅范圍；建制鎮(zhèn)以鎮(zhèn)人民政府所在地的鎮(zhèn)區(qū)（不包括所轄的行政村）為征稅范圍；工礦區(qū)指大中型工礦企業(yè)所在地非農業(yè)人口達2000人以上，工商業(yè)比較發(fā)達的工礦區(qū)。（3）房產稅計稅依據(jù)房產原值一次減除10%-30%后的余值。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房屋出租的，以房屋租金收入為計稅依據(jù)。46.簡述房地產權屬登記的公示功能。公示功能是指將房地產權利的事實向社會公開用以標示房地產流轉的功能。其目的在于維護房地產交易的安全，一方面可以防止不具有支配權的人進行欺詐；另一方面公示房地產已經設立的相關權利，可以防止隱瞞權利的瑕疵進行交易給他人帶來損失。47.簡述房地產法律責任的形式。（1）民

22、事責任：它是指違法者依法應承擔的民事法律后果，可分為侵犯責任、違約責任和不履行其他義務的責任。承擔民事責任的形式主要有停止侵害、排除妨礙、賠償損失、支付違約金等。（2）行政責任：它是指違反行政管理秩序、依法應承擔的行政法律后果。行政責任因違法主體的不同而存在區(qū)別，如行政機關與作為行政相對人的自然人和法人等。（3）刑事責任：它是指危害社會的行為構成犯罪，依照刑法應當承擔的刑事法律后果。刑事責任是法律責任形式中最嚴厲的措施。五、論述題48.論述住房部分產權的法律性質。住房部分產權是指城鎮(zhèn)居民對按照標準價購買的公房所享有的權利。關于住房部分產權的法律性質主要有四種學說：單獨所有權說，即房屋產權受到特

23、殊的限制。租賃權說，即住房部分產權在法律上屬于租賃權。共有權說，即購房人和原產權單位對住房享有共有權。他物權說，即是一種受限制的物權。住房部分產權的法律性質應屬于部分所有權，是財產權的一種形式。首先根據(jù)我國住房制度改革的歷史背景和相關制度的規(guī)定來看，其法律性質確定為部分所有權較為合理；其次，部分產權的內容與所有權的內容基本一致，區(qū)別在于其收益權和處分權受到限制。最后，從部分產權的主體來分析，共有權的主體不是單一的，而部分產權的主體是單一的。六、案例分析題（本大題10分）49.（1）土地局出讓了土地，又以對方違約為由收回，是否可以？請說明理由。（3分）（2）如土地出讓合同規(guī)定的土地用途是建設辦公

24、樓，泰豐公司是否可以用來建設高爾夫球場？為什么？（2分）（3）如土地局出讓的是集體土地使用權，那么本出讓合同是否有效？為什么？如出讓合同簽訂的時間是城市房地產管理法實施之前的1994年3月，在哪種情況下，泰豐公司才取得該集體土地的使用權？（3分）（4）如果本案的出讓方是該市城市建設管理局，本合同是否有效？為什么？（2分）答：（1）某市土地局可以收回其出讓的土地使用權。因為土地出讓合同的出讓主體、客體、程序合法，合同有效，雙方是平等的合同主體，合同雙方應當切實履行。泰豐公司違約，土地局可以依照該合同收回土地使用權。（2）不可以。因為法律規(guī)定受讓方取得土地使用權必須遵守出讓方規(guī)定的土地用途。不得更

25、改。（3）合同無效。因為按照房地產的規(guī)定，只能是國有土地使用權才能出讓，不能出讓集體土地使用權。如果是在一審訴訟期間，對于出讓的集體土地使用權依法補辦了征用手續(xù)轉為國有土地，并補辦了出讓手續(xù)，泰豐公司才能取得該土地的使用權。（4）無效。因為國有土地使用權的出讓方依法只能是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位或部門沒有出讓土地的權利。=名詞解釋題39建筑物區(qū)分所有權是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權、共用部分的持分權以及因共詞關系所生的成員權。40臨時安置補助費是指拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人在過渡期內自行過渡可能發(fā)生費用的補助，通常又稱為過渡費。41商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正

26、在建設中的商品房預先出售給買房人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房屋預售又稱“賣樓花”。42業(yè)主委員會是指經業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。43經濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。簡答題44我國房地產法的基本原則有哪些？（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。（4）房地產綜合開發(fā)原則。（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則。（6）宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則。45外商投資企業(yè)用地取得的方式有哪些？（1）通

27、過出讓方式取得土地使用權。（2）土地使用權作價入股。（3）通過租賃廠房和場地的方式。（4）通過企業(yè)拍賣或租賃經營方式。（5）與農村經濟組織合資、合作經營取得集體土地使用權。46商品房買賣中關于質量方面的糾紛如何處理？按照合同法和城市房地產管理法的有關規(guī)定處理。房地產開發(fā)企業(yè)應當對其交付的商品房承擔質量保證的責任。具體責任是：（1）房地產開發(fā)企業(yè)應當按照其向買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書，對所售商品房承擔質量保修責任。在保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋功能受到影響，給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。（2）商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以

28、依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。47簡述建設單位違反物業(yè)管理規(guī)定所要承擔的法律責任。（1）住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。（2）建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，不移交有關資料，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，予以通報，處1萬元以上10萬元以

29、下罰款。五、論述題（本大題8分）48試述農村土地承包經營中發(fā)包方的權利和義務。發(fā)包方的權利包括：（1）發(fā)包的權利；（2）監(jiān)督的權利；（3）處理的權利。發(fā)包方的義務包括：（1）維護承包的土地承包經營權；（2）尊重承包方生產經營自主權；（3）為承包方提供必要的服務；（4）組織農業(yè)基礎設施建設；此外，還有法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利與義務。六、案例分析題（本題10分）49.（1）甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?（3分）（2）如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?（2分）（3）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么

30、丙公司能否在債務履行期限屆滿時將樓房拍賣，以清償自己的債權?如承租人提出異議能否成立?為什么?（3分）（4）丙公司是否有權向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務?為什么?（2分）答：（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（2）未登記對抵押合同沒有影響，抵押合同有效。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，當事人之間訂閱的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人

31、的異議不能成立。因為我國相關法律規(guī)定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關系，承租人的利益不會受到影響。（4）丙公司無權向乙公司收取租金來充抵自己對甲公司的債權。租金請求權屬于出租人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權。=名詞解釋題39、城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。40.違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，嚴重影響市規(guī)劃的建筑。41、商品房現(xiàn)售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。42、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物

32、業(yè)管理服務合同，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。43、 個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。四、簡答題44.簡述房地產法的基本原則。（1）土地公有原則；（2）土地有償使用原則；（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地原則；（4）房地產綜合開發(fā)原則；（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則；（6）宏觀調控和市場調節(jié)相結合原則。45.簡述對外商投資成片土地開發(fā)經營的必要限制。（1）向外商出讓的只是土地使用權，土地的所有權仍屬于國家。（2）出讓的只是地上使用權，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。（3）開發(fā)企業(yè)依法自主經

33、營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內沒有行政管理權。（4）外商投資開發(fā)土地，設立和開辦生產、服務、商業(yè)等項目和設施及其經營活動，須遵守我國法律、法規(guī)。46.簡述解決房地產糾紛的法律方式。（1）協(xié)商。指糾紛當事人在自愿的基礎上，依據(jù)實際情況自行商議解決爭議。（2）行政處理。指由房地產行政主管部門在自己的職權范圍內，對某些特定情況下的房地產糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據(jù)當事人的要求而作出的，也可能是房地產行政主管部門主動作出的。（3）仲裁。指由專門的仲裁機構根據(jù)房地產糾紛的當事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。（4）訴訟。由糾紛當事人向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)特定程序

34、審理。47.簡述房地產開發(fā)企業(yè)將驗收不合格的房屋交付使用的法律責任。違反城市房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產行政部門責令限期返修，并交付罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果并構成犯罪的，依法追究刑事責任。五、論述題48試述我國基本農田保護制度的主要內容。我國基本農田保護制度的主要內容包括：（1）實行基本農田保護區(qū)制度：基本農田保護區(qū)一經依法劃定，任何單位和個人不得改變或者占用；需要占用基本農田應報國務院批準；（2）實行基本農田補充制度。占用基本農田的單位應按

35、照縣級以上人民政府的要求，將所占用的基本農田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破壞基本農田。（4）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農田。（5）實行基本農田地力等級評定制度。（6）實行基本農田保護責任制度。六、案例分析題（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?（2）如果培訓中心還有其他債權人的到期債權，那么，除該培訓中心的貸款本金之外，對于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓中心未能按期還款產生的違約金，工行某支行能否對變賣培訓樓及辦公樓的款項優(yōu)先受償?為什么?（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)?

36、為什么?答：（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押不會影響抵押合同的效力，因為該培訓中心具有營利性，其培訓樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權人，對培訓中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權人的優(yōu)先受償權。因為根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權人的優(yōu)先受償權不僅及于主債權，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產生的，根據(jù)我國相關法律，無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產市場，只有辦理了土地使用權出讓手續(xù)才能進入市場交易。1、 土地使用權出讓的方式1、協(xié)議出讓：缺乏公開性、

37、競爭性，受具體經辦人的主觀因素影響較大，容易出現(xiàn)出讓金過低現(xiàn)象。一般適用于福利事業(yè)用地、國家機關、科教文衛(wèi)體等非營利性用地。協(xié)議出讓程序：（1）用地申請。先由用地單位提出申請，提交申請用地報告、項目初步布置圖等。（2）提供地塊資料。（3）簽訂出讓合同。（4）出讓人交付土地，受讓人支付出讓金。1995年，國土管理局協(xié)議出讓國有土地使用權最低價確定辦法，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價。2、招標出讓土地使用權出讓人發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü瘛⒎ㄈ嘶蚱渌M織參加投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。3、拍賣出讓土地使用權發(fā)布拍賣公告，采用價高者得4、掛牌出讓方式

38、 2、 出讓合同的履行及其違約責任1、主合同義務的履行及責任土地使用者違約責任：未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。出讓人違約責任：未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。2、土地用途管制及其違反后果受讓人必須按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃要求，開發(fā)、利用、經營土地，不得隨意變更土地使用條件。違反規(guī)劃：給予警告、罰款甚至無償收回土地使用權處罰。例外規(guī)則：第17條：土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用

39、權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。辦理變更登記。三、土地使用權轉讓與地上建筑物的關系土地使用權與地上建筑物、其他建筑物一同轉讓原則。該原則同樣適用于土地使用權的租賃或抵押。條例25條：土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房屋管理部門批準。四、房屋所有權與土地使用權一致的原則（1）主體一致房屋產權人與房屋占用土地的使用權人一致的原則；除法律另有規(guī)定以外，不得分離。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。（2）一同處分房地產法31條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所

40、有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。條例第23條：土地使用轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。第24條：建筑物所有人享有土地使用權，轉讓建筑物，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。農村宅基地，城市私房宅基地不能單獨轉讓，只能隨房屋一同轉讓。（3）主體一致原則的必要性五、登記效力的兩種規(guī)則強制登記和自愿登記。1、強制登記：不動產的取得、移轉、變動均得登記，不登記即不發(fā)生取得物權效力。即使受讓人事實上占有客體物，法律仍承認所有權。強制登記具有普遍性，其登記效力具有絕對性。被稱為登記生效主義。因登記取得物權，這種登記僅僅是對物權變動的登記，因此，可以稱為權利登記或物權登記。強

41、制登記以德國為代表，我國亦采此制。2、自愿登記，法律并不要求所有的不動產取得和變動均得登記，而由當事人自愿選擇登記。合同一經成立或標的物一經交付，即產生物權變動的效力；物權的取得并不以登記為要件，登記只產生對抗第三人的效力（排斥第三人取得所有權）。這種登記不具有普遍性，取得登記只是取得優(yōu)越于其他證明自己取得物權手段，而不能得出沒有登記即不享有物權的結論。登記對抗主義。六、商品房預售的特點（一）商品房預售合同簽訂時，承購人人只獲得商品房的期待權標的物_商品房并未建成或雖已竣工但尚不具備產權移轉條件，開發(fā)商無法將房屋產權移轉給承購人。簽訂商品預售合同時，預購人所獲得的并非商品房所有權，僅僅為合同債權，即請求開發(fā)商將付房屋并轉所有權的權利。（二）商品房預售具有較強的國家