房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來第4章

1、房地產(chǎn)金融與投資現(xiàn)金流與資金的時(shí)間價(jià)值管善來目錄第一部分第一部分 概述概述第二部分第二部分 基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)理論第三部分第三部分 重點(diǎn)理論重點(diǎn)理論第四部分第四部分 案例分析案例分析第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序與管理第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析第一章 現(xiàn)金流與資金的時(shí)間價(jià)值第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一章 房地產(chǎn)投資估算與融資第二章 財(cái)務(wù)評價(jià)第三章 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析第四章 投資決策分析第一章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資第二章 各類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析第二部分 基礎(chǔ)理論 第一章 現(xiàn)金流與資金的時(shí)間價(jià)值 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第二部分 基礎(chǔ)理論 第一章 現(xiàn)金流

2、與資金的時(shí)間價(jià)值 第一節(jié) 現(xiàn)金流量第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值第三節(jié) 資金等效值與復(fù)利計(jì)算第二部分 基礎(chǔ)理論 第一章 現(xiàn)金流與資金的時(shí)間價(jià)值 第一節(jié)第一節(jié)現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量 1. 現(xiàn)金流量的概念2. 現(xiàn)金流量圖3. 房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量 1.現(xiàn)金流量的概念第二部分 基礎(chǔ)理論 第二部分 基礎(chǔ)理論2. 現(xiàn)金注量圖 2.1 現(xiàn)金流量圖的含義2.2 現(xiàn)金流量圖的畫法2.3 現(xiàn)金流量的三要素2.4 有關(guān)規(guī)則說明2.1 現(xiàn)金流量圖的含義現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系第二部分 基礎(chǔ)理論2.1 現(xiàn)金

3、流量圖的含義現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系2.2 現(xiàn)金流量圖的畫法以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間延續(xù)軸上每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位（時(shí)間點(diǎn)）兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度為計(jì)息周期相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量箭線向上表示正現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入）箭線向下表示負(fù)現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流出）箭線的長短一般與現(xiàn)金流大小成正比第二部分 基礎(chǔ)理論2.1 現(xiàn)金流量圖的含義現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系2.2 現(xiàn)金流量圖的畫法以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間延續(xù)軸上每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位（時(shí)間點(diǎn)）兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度為計(jì)息

4、周期相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量箭線向上表示正現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入）箭線向下表示負(fù)現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流出）箭線的長短一般與現(xiàn)金流大小成正比第二部分 基礎(chǔ)理論2.3 現(xiàn)金流量的三要素大小（現(xiàn)金數(shù)額）方向（現(xiàn)金流入或流出）作用點(diǎn)（發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)）2.4 有關(guān)規(guī)則說明【0點(diǎn)是何意】（三個(gè)含義）第二部分 基礎(chǔ)理論2.3 現(xiàn)金流量的三要素大?。ìF(xiàn)金數(shù)額）方向（現(xiàn)金流入或流出）作用點(diǎn)（發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)）2.4 有關(guān)規(guī)則說明【0點(diǎn)是何意】（三個(gè)含義）第二部分 基礎(chǔ)理論【0點(diǎn)是何意】（三個(gè)含義）當(dāng)前時(shí)點(diǎn)資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)某一基準(zhǔn)時(shí)刻【除0以外的其它時(shí)刻點(diǎn)】表示該計(jì)息周期的期末，1為第一期期末，2為第二期

5、末【重點(diǎn)難點(diǎn)】期末慣例法現(xiàn)金流量一般在計(jì)息周期內(nèi)隨意發(fā)生，不一定正好發(fā)生在計(jì)算周期的期初或期末，但為了簡化計(jì)算，都要假設(shè)將本計(jì)息周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流量的代數(shù)和都發(fā)生在期末第二部分 基礎(chǔ)理論【期初與期末的關(guān)系】第n期的期末代表下一周期的期初第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末如果題中明確告訴現(xiàn)金流發(fā)生在N期的期初，則我們畫現(xiàn)金流量圖時(shí)，不能畫在N的位置上，而必須畫在N-1期的位置上，因?yàn)槠谀T例法第二部分 基礎(chǔ)理論3.房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量 （五種基本模式）序號序號 模式模式形象理解形象理解3.1開發(fā)銷售開發(fā)商買地建房后出售3.2開發(fā)持有出租出售開發(fā)商買地建成酒店后，出租

6、給一家酒店公司，10年后把酒店賣掉3.3購買持有出租出售某國外基金公司購買某市一寫字樓，出租經(jīng)營10年后賣掉3.4購買更新改造出售某國外基金公司購買了一棟舊的寫字樓，重新裝修后賣掉3.5購買更新改造出租出售某外資公司購買了一棟舊的寫字樓，重新裝修后，租給一家酒店經(jīng)營公司，5年后將酒店賣掉第二部分 基礎(chǔ)理論3.1 開發(fā)銷售型 3.2 開發(fā)持有出租出售型第二部分 基礎(chǔ)理論3.3 購買持有出租出售型 3.4 購買更新改造出售型第二部分 基礎(chǔ)理論3.5 購買更新發(fā)行持有出租出售型【記憶要點(diǎn)】第一步是開發(fā)的，一定有土地成本和建安成本第一步即購買的，直接就是購買成本，再加上裝修成本出售的一定有銷售收入，出

7、租的一定有租金收入出租的，在一定期間內(nèi)有租金收入，同時(shí)有運(yùn)營成本轉(zhuǎn)售時(shí)有轉(zhuǎn)售收入，注意同時(shí)一定有轉(zhuǎn)售稅費(fèi)作為現(xiàn)金流出第二部分 基礎(chǔ)理論下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有（）。 A.開發(fā)銷售模式B.開發(fā)持有出租出售模式C.購買持有出租出售模式D.購買更新改造出售模式E.購買更新改造出租模式第二部分 基礎(chǔ)理論【答案】BC 第二節(jié)第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值 1.資金時(shí)間價(jià)值的概念2.利息與利率3.單利與復(fù)利4.名義利率與實(shí)際利率第二部分 基礎(chǔ)理論1. 資金資金時(shí)間價(jià)值的概念時(shí)間價(jià)值的概念 1.1 資金時(shí)間價(jià)值的含義1.2 資金具有時(shí)間價(jià)值的原因1.3 資金時(shí)間價(jià)值大小的決定因素1.4 資

8、金時(shí)間價(jià)值計(jì)算的基本原則1.1 資金時(shí)間價(jià)值的含義同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值利息、利率是資金時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)第二部分 基礎(chǔ)理論1.2 資金具有時(shí)間價(jià)值的原因資金增值貨幣有在一定時(shí)間內(nèi)通過某些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生增值的可能價(jià)值補(bǔ)償時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償1.3 資金時(shí)間價(jià)值大小的決定因素（三因素）投資利潤率單位投資所能取得的利潤通貨膨脹率即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)因素對因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償?shù)诙糠?基礎(chǔ)理論1.4 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算的基本原則不在同一時(shí)點(diǎn)的資金不能比較大小，也不能直接進(jìn)行代

9、數(shù)運(yùn)算必須先將發(fā)生在各個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的資金量換算到同一時(shí)點(diǎn)，才能比較大小和進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較第二部分 基礎(chǔ)理論【答案】A 2. 利息與利率 2.1 利息和利率的概念2.2 利率的類型2.3 利率的經(jīng)濟(jì)功能2.4 利率的決定和影響因素2.5 影響利率的其他因素第二部分 基礎(chǔ)理論2.1 利息和利率的概念利息占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償本利

10、和=本金+利息利息=本利和-本金利率是在單位時(shí)間內(nèi)所得的利息額與借貸金額（本金）之比2.2 利率的類型（四種）第二部分 基礎(chǔ)理論2.2 利率的類型（四種）我國對外籌資成本通常是在（.）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）。A.紐約同業(yè)拆放B.香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放第二部分 基礎(chǔ)理論【答案】C下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。A. 等于銀行存款利率B. 等于銀行貸款利率C. 是投資這所要求的最低利率D. 是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E. 一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國債收益率作為其代表第二部分 基礎(chǔ)理論【答案】CE2.3 利率的經(jīng)濟(jì)功能（五種功能）積累資金的功能調(diào)整信用規(guī)模

11、的功能調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能抵制通貨膨脹的功能平衡國際收支的功能第二部分 基礎(chǔ)理論2.4 利率的決定和影響因素古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論】（倡導(dǎo)者馬歇爾）利率是由儲蓄和投資決定，具有自我調(diào)節(jié)功能【流動(dòng)性偏好利率理論】（倡導(dǎo)者凱恩斯）利率是由貨幣的供給與需求決定的貨幣供給是央行決定，是外生變量，無利率彈性貨幣需求取決于人們的流動(dòng)性偏好，是內(nèi)生變量利率取決于貨幣供給量與流動(dòng)性偏好的均衡水平【可貸資金利率理論】利率由可貸資金的供求決定可貸資金需求由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素組成可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個(gè)要素構(gòu)成可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)，供給函數(shù)是利率的遞增函

12、數(shù)第二部分 基礎(chǔ)理論【IS-LM曲線模型的利率理論】利率是在商品市場和貨幣市場同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成貨幣需求是收入的增函數(shù)，利率與收入存在決定關(guān)系均衡利率與均衡收入同時(shí)實(shí)現(xiàn)關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說法，正確的有（ ）。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性第二部分 基礎(chǔ)理論【答案】BE 【馬克思利率理論】利息的本質(zhì)利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價(jià)值利率的高低取決平均利潤率總利潤在貸款人與借款人之間的分配比例利率的特點(diǎn)平均利潤

13、率有下降趨勢，利率也同向變化上述變化是慢長過程，平均利率具有相對穩(wěn)定性利率的決定具有很大的偶然性，利率無法由任何規(guī)律決定第二部分 基礎(chǔ)理論3.單利與復(fù)利 3.1 單利3.2 復(fù)利3.3 單利和復(fù)利的關(guān)系第二部分 基礎(chǔ)理論3.1 單利概念指僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息其利息總額與借貸時(shí)間成正比目前我國存款和國庫券的利息為單利公式In=Pin Fn=P（1+im）=P+PinI：利息額 P：本金 i：利率 n：計(jì)息周期 F：本利和第二部分 基礎(chǔ)理論3.2 復(fù)利【公式推導(dǎo)】年數(shù)年數(shù)年初本金年初本金本年利息本年利息年末本利和年末本利和第一年第一年P(guān)PiP+Pi=P（1+i）第二年第二年P(guān)（1+i）P

14、（1+i）iP（1+i）+ P（1+i）i= P（1+i）2第三年第三年P(guān)（1+i）2P（1+i）2iP（1+i）2+ P（1+i）2i= P（1+i）3。第第N年年P(guān)（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n第二部分 基礎(chǔ)理論3.3 單利與復(fù)利的關(guān)系本金、利率和計(jì)息期相同時(shí)，按復(fù)利計(jì)算的利息以及本利和一定比按單利計(jì)算的高4. 名義利率與實(shí)際利率 4.1 名義利率與實(shí)際利率的概念4.2 名義利率與實(shí)際利率的換算公式4.3 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系4.4 名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹的關(guān)系第二部分 基礎(chǔ)理論4.1 名義利率與實(shí)際利率的概念當(dāng)利率標(biāo)明的

15、時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別4.2 名義利率與實(shí)際利率的公式實(shí)際利率=e名義利率-1（當(dāng)計(jì)息周期數(shù)趨于無窮大時(shí)）名義利率=周期利率每年的計(jì)算周期數(shù)第二部分 基礎(chǔ)理論4.3 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值名義利率越大，計(jì)算周期越短，計(jì)息期越大，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)為1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)小于1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率【形象理解】1000元錢，按月計(jì)息復(fù)利，和按季計(jì)算復(fù)利，哪個(gè)本利和大。復(fù)利俗稱“驢打滾兒”，利率越高，本利和越大；滾復(fù)利

16、的次數(shù)（計(jì)息次數(shù)）越頻繁，本利和越大，則名義利率和實(shí)際利率的差距越大。某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲第二部分 基礎(chǔ)理論【答案】B4.4 名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹的關(guān)系名義利率包含了通貨膨脹因素實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率第二部分 基礎(chǔ)理論 第三節(jié)第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算資金等效值與復(fù)利計(jì)算1.資金等效值 2. 復(fù)利計(jì)算 3. 復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用4. 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式的假定條件（補(bǔ)充）5. 題型分析第

17、二部分 基礎(chǔ)理論 1.資金等效值1.1 資金等效值的概念1.2 資金等效中的符號1.3 復(fù)利系數(shù) 1.資金等效值的概念在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金，具有相同的價(jià)值第二部分 基礎(chǔ)理論1.2 資金等效中的符號（七個(gè)符號）P現(xiàn)值，發(fā)生在資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)或現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的值F終值（未來值），發(fā)生在資金運(yùn)動(dòng)終點(diǎn)或?qū)頃r(shí)點(diǎn)的值A(chǔ)年值，連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額G每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值s每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值n計(jì)息周期數(shù)i每個(gè)計(jì)算周期的利率1.3 復(fù)利系數(shù)用來在P、F、A三個(gè)值之間換算的系數(shù)系數(shù)只與利率和計(jì)息期數(shù)有關(guān)，可以直接與一個(gè)值相乘求出另一個(gè)值的

18、因數(shù)系數(shù)可以直接計(jì)算或查表取得【復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示方法】第二部分 基礎(chǔ)理論2.資金等效值換算（3+2+6+4）第二部分 基礎(chǔ)理論2.資金等效值換算（3+2+6+4）第二部分 基礎(chǔ)理論第二部分 基礎(chǔ)理論2.1 現(xiàn)值換算為終值 PF（一次支付終值）形象理解 （存款）一次存錢，到期本利合計(jì)多少系數(shù)名稱 一次支付終值系數(shù)（/，i， n）公式第二部分 基礎(chǔ)理論2.2 終值換算為現(xiàn)值 FP （一次支付現(xiàn)值）公式形象記憶 （存款）已知到期本利合計(jì)數(shù)，求最初本金。 系數(shù)名稱 一次支付現(xiàn)值系數(shù)（/，i, n）第二部分 基礎(chǔ)理論2.3 年值換算為終值 AF（等額序列）公式形象記憶（存款）等額零存整取，一次性支取的

19、養(yǎng)老金系數(shù)名稱等額序列支付終值系數(shù)（/，i, n），也叫等額序列支付資金回收系數(shù)第二部分 基礎(chǔ)理論2.4 終值換算為年值 FA公式形象記憶（存款、養(yǎng)老保險(xiǎn)）已知最后要取出一筆錢，每年應(yīng)等額存入多少錢 。年青時(shí)定期等額支付養(yǎng)老金，想到一定年齡一次性取出一定錢數(shù)，問年青時(shí)每月或每月應(yīng)存入多少錢。系數(shù)名稱等額序列支付儲存基金系數(shù)（/，i, n）第二部分 基礎(chǔ)理論2.5 年值換算為現(xiàn)值 AP 公式形象記憶（養(yǎng)老金,房地產(chǎn)估價(jià)收益法，房奴的法寶之一；按揭算貸款額度）一次性存入一得筆錢，以后每年可獲得等額的養(yǎng)老金，如已知養(yǎng)老金的數(shù)額，問最初一次性需存入多少錢。系數(shù)名稱等額支付序列現(xiàn)值系數(shù)（/，i, n）第二部分 基礎(chǔ)理論【特殊情況】永續(xù)年值（n趨于無窮時(shí)）概念如果年值一直持續(xù)到永遠(yuǎn)，是相同時(shí)間間隔的無限期等額收付款項(xiàng)公式【永續(xù)年值的應(yīng)用】第二部分 基礎(chǔ)理論2.6 現(xiàn)值換算為年值 PA公式 形象記憶（房奴的法寶之二：按揭算月供）住房按揭貸款，已知貸款額，求月供或年供系數(shù)名稱等額序列支付資金回