201157時代廣場策劃方案

1、翰聯(lián)IR寺代腐埸名門徽章-生舌風尚2011年度營銷策劃執(zhí)行方案卓越不動產(chǎn)2011-5-7翰聯(lián)時代廣場樓導分布留（紅色為1期.均色為觀）翰聯(lián)時代廣場1期面積匯總1#2#3#侈層）曜號BipaiRB2戶MR整胳梭&而四1，23S9385991538674193574#7#侈層）82戶#職店8函購式陌整棒樓總職619385W15網(wǎng)674323132643575#（多層）tfnaipbidA2PSBWB1P5/BIRB2PSBR用saw5*6“w.osX.OS9J.8SWIS574.91477.S439276#9#12#侈層）第一部分、整體策略及發(fā)展一、項目面臨的問題(1)整體形象拔高：金色蘭庭900

2、余套住宅熱銷，成為利辛2010年度樓市最大的贏家,公司知名度已經(jīng)建立，2011新項目面臨的營銷問題是如何繼續(xù)拔高新項目形象高度。(2)推售物業(yè)組織及次序高層11棟多層12棟根據(jù)目前工程進度，前期開發(fā)高層22-32棟，多層112棟。售的具體物業(yè)為:3031:32一期首次推售物業(yè)為：根據(jù)目前利辛住宅的房產(chǎn)市場，本項目年銷售3.5萬平米左右的水平，難度應(yīng)該不大【約350套】，但考慮一期開發(fā)高層體量較大共11棟，多層相對體量較小12棟，但利辛屬于四級市場，民眾普遍對高層產(chǎn)生抗性|1期推售物業(yè)4棟高層【約250套】，4棟多層(4、5、7、10#)約【150套】二、項目價值構(gòu)建1、品牌價值【高知名度，乘勢

3、渲染】翰聯(lián)企業(yè)是全面參與利辛城市運營的綜合性集團公司【其產(chǎn)業(yè)涉及外貿(mào)、服裝、地產(chǎn)開發(fā)】，地產(chǎn)開發(fā)全面布局利辛濱河新區(qū)。12萬平米翰聯(lián)金色蘭庭是利辛開篇鎮(zhèn)作，引領(lǐng)區(qū)域居住高度，翰聯(lián)時代廣場20萬平米濱河地標建筑，是利辛2011年最具品牌和價值的一個項目。2、區(qū)域價值【雖然已經(jīng)宣傳，還需繼續(xù)訴求】利辛城整體規(guī)劃為西進、北擴，項目位于濱河新區(qū)核心，老城新區(qū)黃金交點，可享新老城雙重區(qū)域價值疊加，城市價值即將崛起，一方面從城市發(fā)展來看，濱河新區(qū)的定位及規(guī)劃，將促進整個利辛城市經(jīng)濟地位的躍級；另一方面，此區(qū)域匯聚利辛最高級別規(guī)劃，必將成為利辛置業(yè)的沸點區(qū)域。濱河新區(qū)帶動利辛經(jīng)濟躍級、時代廣場坐擁雙重區(qū)域價

4、值疊加，自身匯聚利辛最高級別規(guī)劃，是融合交通圈、商務(wù)圈、商業(yè)圈、生活圈匯聚的中心位置，最具升值潛力。3、產(chǎn)品價值【1期有一定的訴求，但還需深度挖掘】翰聯(lián)時代廣場匯聚利辛最高規(guī)格規(guī)劃【豪宅、洋房、公寓、大型集中商業(yè)】。從國內(nèi)三、四線城市發(fā)展來看，濱河新區(qū)將成為利辛匯聚很多高標準配套和高級別規(guī)劃之區(qū)，將成為融合便捷交通、城市商務(wù)、大型商業(yè)、城市民眾生活等眾多元素的、最具發(fā)展?jié)摿巴顿Y價值的區(qū)域。而時代廣場則是領(lǐng)袖樓盤，其影響力和輻射力覆蓋整個利辛156萬城鄉(xiāng)居民。產(chǎn)品價值是最直接的體現(xiàn)，價格是認可的主導因素，從內(nèi)到外的細節(jié)，讓居住者真正的（實際利益）能夠參與到生活中來，感受多種產(chǎn)品價值帶來的不一樣

5、的尊貴;（實際利益）適宜的空間尺度帶給客戶好的生活舒適度，讓客戶覺得住在里面很舒服;將物業(yè)上升到了一個前所未有的高度，制定了一種名宅標準。（項目檔次）4、交通價值【尤為重要，繼續(xù)渲染】前進路、肥河路、泰鑫路、文州路縣城主干道環(huán)繞周邊【20分鐘連通南洛、濟廣等高速出入口】構(gòu)筑項目流暢的動線體系。項目非常便捷和完善的交通體系，5分鐘前進路抵達老城中心各角落，利辛最大的五一廣場車程3分鐘，步行12分鐘即到。20分鐘肥河路連通高速出入口，與老城繁華形成良好的互動，將大大提高項目區(qū)域的輻射能力。5、學區(qū)價值【要放大宣傳】核心傳遞信息：一中、六中學區(qū)、陽光中學。享有利辛最優(yōu)質(zhì)的學區(qū)教育【占地300畝利辛一

6、中】、六中學區(qū)、陽光中學。6、商務(wù)價值【作為核心價值】高端商務(wù)聚集，吸引大量高素質(zhì)人才入駐，帶來大量高端居住需求，提升區(qū)域居住價值【高租金水平】。項目西南向是利辛縣人民醫(yī)院及醫(yī)院附屬小區(qū)；利辛工業(yè)園區(qū)，聚集良夫面粉廠、金裕皖酒廠、無極照明燈大量規(guī)模較大，效益較好的企業(yè)。揚夭國際汽貿(mào)城的開發(fā)建設(shè)將為項目提供直接的消費人流。這些利好將對項目開發(fā)居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生較大的影響，尤其是住宅物業(yè)需求會更旺盛。三、營銷主題確定營銷綱領(lǐng)一：以里程碑取勢方式一一“全面打造和展示國際社區(qū)的生活方式”，全新詮釋“翰聯(lián)時代廣場品質(zhì)”為營銷核心戰(zhàn)略，樹立“利辛第一”的品牌形象；綱領(lǐng)二：以“利辛第五代城市共生體”、“

7、利辛新城中央，國際生活標桿”為推廣主線；占據(jù)利辛老城繁華、新區(qū)核心雙重價值的包含多元物業(yè)的城市聚合體【稀缺型城市生活典范】。翰聯(lián)時代廣場2011年的推廣概念：利辛首府國際生活以上條件看出，本項目可以做利辛第一個以地段、產(chǎn)品為推廣主線的高端住宅項目。國際生活標準：以城市居住區(qū)為基礎(chǔ)，以開放型社區(qū)為依托，具備現(xiàn)代化的城市形態(tài)，齊全的公共服務(wù)設(shè)施，融合親和的區(qū)域文化、安全便利的人居環(huán)境的集中居住區(qū)。翰聯(lián)時代廣場一利辛首席國際生活標準標準1:社區(qū)規(guī)模是基礎(chǔ)以20萬平米規(guī)模為基礎(chǔ)，規(guī)劃居住、商務(wù)、購物、休閑、娛樂等各類元素高度交融的復合型社區(qū)形態(tài)，等為一體，以生活便捷、人文關(guān)懷、鄰里和諧為居住價值，定制

8、利辛國際化生活標高。標準2:依托發(fā)展核心區(qū)域國際化的生活必須依托于國際化或者毗鄰國際化的區(qū)域才有可能實現(xiàn)。作為利辛新城區(qū)核心，在環(huán)境、區(qū)位、交通等方面擁有絕對的優(yōu)勢，依托利辛濱河新區(qū)國際化生活尺度，成就首席國際生活背景。標準3:集萃國際化的品牌配套對于營造國際化生活而言，社區(qū)的配套及設(shè)施完善成為重要選擇。特別便捷成熟的綜合配套也會產(chǎn)生成倍的居住效應(yīng)?！窘逃⑨t(yī)療、自身商業(yè)配套】。標準4:引領(lǐng)國際的生活理念重視精神構(gòu)建：構(gòu)建獨特的社區(qū)精神與文化，逐漸形成利辛高尚富人區(qū)。重視文化培育：中、小學校俱全，優(yōu)質(zhì)高效的教育資源，讓孩子成長無憂。注重鄰里交流：配套的豐富與多元性，社區(qū)文化設(shè)施建設(shè)與文化活動營

9、造。標準5:高端圈層的聚合性高端商務(wù)聚集，吸引大量高素質(zhì)人才入駐，帶來大量高端居住需求，提升區(qū)域居住價值，成為城市主流階層的聚居區(qū)。項目西南向是利辛縣人民醫(yī)院及醫(yī)院附屬小區(qū)；利辛工業(yè)園區(qū)，聚集良夫面粉廠、金裕皖酒廠、無極照明燈大量規(guī)模較大，效益較好的企業(yè)。這些利好將對項目開發(fā)居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生較大的影響。尤其是住宅物業(yè)需求會更旺盛。標準6:多元化的國際生活現(xiàn)代社會居住個體具有多元性，每個人都有屬于自己的生活方式，都應(yīng)該受到尊重和包容。翰聯(lián)時代廣場集居住、商務(wù)、辦公、商業(yè)為一體的聚合體，擁有大社區(qū)、全配套、交通，提供一站式全方位的品質(zhì)生活。四、項目策略定位形象定位：新城中央，國際生活標桿其強

10、大的掌控力，必將使之成為利辛人居史上一面旗幟，其顯赫的區(qū)位與稀缺資源價值，決定著其不凡的高度和品質(zhì)。主題推廣語:利辛第五代城市共生體第二部分、營銷節(jié)點及鋪排一、項目營銷各階段分期第一階段：項目形象告知期【2011年5月15日-2011年7月15日】第二階段：蓄客期【2011年7月16日-2011年9月25日】第三階段：認籌期【2011年9月26日-2011年10月8日】第四階段：開盤【2011年10月9日（周日）】第五階段：持銷期【2011年10月10日-12月30日】形象告知期預熱蓄客期5月7月15日7月16B-9月25日9月76日10月&日|ion9H開盤1。月10日一12月30日、項目營

11、銷主要節(jié)點鋪排時間媒體宣傳主題備注5月1520日戶外、圍墻、短信、單頁形象概念+項目公開第一波廣告5月216月20日戶外、圍墻、短信、單頁形象概念+項目公開第一波廣告6月217月1日戶外、單頁、短信、子帛公開認籌信息+領(lǐng)卡獲禮+認籌優(yōu)惠第二波廣告7月29月10日戶外、單頁、短信、子帛一期火爆銷售+房源+領(lǐng)卡獲禮+認籌優(yōu)惠】第三波廣告9月119月30日戶外、單頁、短信、子帛領(lǐng)卡獲禮+認籌優(yōu)惠+產(chǎn)品推介會（9月28日周三晚上）+開盤信息第四波廣告10月110月8日戶外、單頁、短信、開盤信息第四波廣告子帛10月911月9日戶外、單頁、短信、子帛開盤熱銷+加推信息第五波廣告11月10日-戶外、單頁、短

12、信、子帛開盤熱銷+加推信息第五波廣告三、項目各階段具體工作計劃1、亮相階段：1）利辛城市發(fā)展前景；2）濱河新區(qū)發(fā)展前景；3）項目形象及未來發(fā)展前景。2、認籌階段：1）核心賣點及活動釋放；2）與國際同步的生活理念；3）項目新老城區(qū)雙重價值疊加;4）認籌優(yōu)惠釋放；5）備受追捧的認籌場面；6）開盤提價及預告。3、蓄客辦法：1）蓄客渠道：坐銷（常規(guī)，主要通過有效的宣傳，包括定向宣傳，特別是對資源庫的定向宣傳）2）利用資源庫電話行銷（本案置業(yè)顧問）一一率先采取，從進場開始就執(zhí)行、邀約客戶【針對金色蘭庭未成交客戶】3）電話營銷說辭、演練4）資源庫客戶的梳理，首先梳理出價值最大的一部分客戶交由案場經(jīng)理5）案

13、場經(jīng)理分配資源，布置每人每天的電話營銷任務(wù)量，并進行指導。兩次交叉到放棄。嚴格按照銷售中心管理規(guī)范的要求，進行客戶梳理4、認籌辦法、認籌優(yōu)惠1）認籌期優(yōu)惠：前100名額外優(yōu)惠2%;100-200額外優(yōu)惠1%;201名后無優(yōu)惠2）認籌辦法：1人限1卡，1卡購1房；需要購買3套以上的特殊情況，由案場經(jīng)理接待后決定。認籌金為1萬元/卡【刷卡或者交現(xiàn)均可】5、開盤辦法、開盤優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠1）開盤辦法：在售樓部現(xiàn)場開盤；采取搖號方式。內(nèi)外場都有主持，外場做氣氛，內(nèi)場做總控；主持人要能力強。2）大客戶成交：在開盤當天成交，可以在搖號的順序方面給予提前進場選房。3）付款方式優(yōu)惠：一次性97%、按揭付款9

14、9%;分期付款98%。6、價格策略及發(fā)展1）定價辦法：采取市場導向定價法。2）認籌前、認籌中：做好客戶價格測試、引導。3）認籌期：出合同成交價的價格區(qū)間。4）價格發(fā)展策略：低開高走。四、項目各階段媒體工作計劃第一階段：項目形象告知期【2011年5月15日-2011年7月15日】線上傳播策略：利辛國際生活標桿，重塑翰聯(lián)時代廣場利辛第一人居樓盤的形象（項目形象拔高）媒介：戶外、銷售中心包裝、圍墻線下傳播策略：項目國際生活內(nèi)涵與利辛濱河新區(qū)價值提升呼應(yīng)（項目價值點深度釋放）媒介：折頁、DM、新聞通稿、論壇第二階段：蓄客期【2011年7月16日-2011年9月25日】線上傳播策略：高層洋房一一利辛城中

15、央、國際生活標桿”形象塑造、高層產(chǎn)品的充分預熱媒介：戶外、圍墻、路旗線下傳播策略：第五代城市綜合體大社區(qū)文化和實際生活體驗的價值對位（生活方式描述）媒介：單頁、折頁、電視字幕第三階段：認籌期【2011年9月26日-2011年10月8日】線上傳播策略：戶型創(chuàng)新特點、品牌物業(yè)等賣點解讀（項目賣點釋放）媒介：單張、短信、字幕線下傳播策略：宣告認籌、優(yōu)惠、推介會召開信息（市場造勢，促進銷售）媒介：軟文、暖場活動第四階段：開盤【2011年10月9日（周日）】線上傳播策略：開盤信息、生活配套、地段價值、未來前景等賣點解讀（項目賣點釋放）媒介：戶外、圍墻、售樓部包裝線下傳播策略：宣告開盤信息（火爆認籌氛圍，

16、促進銷售）媒介：單張、短信、字幕第五階段：持銷期【2011年10月10日-12月30日】線上傳播策略：熱銷、利辛精英人士認同、產(chǎn)品等賣點解讀（項目開盤實景）媒介：戶外、電視、單張、字幕線下傳播策略：開盤熱銷+實景圖片媒介：短信、字幕、新聞通稿第三部分、整合傳播策略與平面表現(xiàn)一、調(diào)性設(shè)置恢宏、大氣、豐富、高端、品質(zhì)其獨享的城市資源價值和豐富的產(chǎn)品價值留存給城市的印象令人神往，必然伴隨著產(chǎn)品獨一無二的特征指向。二、媒體選擇：戶外大牌【施工現(xiàn)場、城中心、高速出入口】單頁【縣城、及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，高頻率大量派發(fā)】短信：【根據(jù)節(jié)點群發(fā)】橫幅：節(jié)假日【橫掛】電視字幕：長期滾動播放【內(nèi)容根據(jù)節(jié)點調(diào)整】三、廣告語提

17、煉【階段性】詳見設(shè)計稿四、活動安排推介會、開盤慶典、答謝酒會五、設(shè)計表現(xiàn)出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時,每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也1二。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世