項目市調(diào)報告執(zhí)行手冊

1、 專注商業(yè)地產(chǎn)|策劃|招商|銷售|顧問|_項目市調(diào)報告執(zhí)行手冊成都唯德房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2015年3月目錄第一章：市場調(diào)查前準(zhǔn)備工作2第一節(jié)：總負(fù)責(zé)人的確定及其任務(wù)2第二章：宏觀調(diào)研4第一節(jié)宏觀經(jīng)濟運行介紹4第二節(jié)城市所屬區(qū)域省、市、縣整體介紹4第三章：商業(yè)物業(yè)調(diào)研8第一節(jié)：商業(yè)街的調(diào)研 8第二節(jié)商業(yè)體的調(diào)研8第三節(jié)酒店的調(diào)研 10第四節(jié)旅游項目的調(diào)研；11第四章：項目涉及群體調(diào)研12第一節(jié)：終端消費群體調(diào)研；12第二節(jié)：經(jīng)營群體調(diào)研；13第三節(jié)：投資群體調(diào)研；13第四節(jié)：關(guān)聯(lián)群體調(diào)研；13第五章：項目本體調(diào)研13第一節(jié)項目規(guī)劃、設(shè)計政策、法規(guī)調(diào)研13第二節(jié)物業(yè)建設(shè)14第三節(jié)項目數(shù)據(jù)14第

2、四節(jié)項目現(xiàn)場勘查14第五節(jié)資料來源：14第六節(jié)項目周邊現(xiàn)狀15第七節(jié)項目交通15第八節(jié)項目周邊居民15第九節(jié)項目周邊配套15第六章：調(diào)研技巧16第一章：市場調(diào)查前準(zhǔn)備工作第一節(jié)：總負(fù)責(zé)人的確定及其任務(wù)1. 唯德營銷通過決策委員會或總經(jīng)理確定項目總負(fù)責(zé)人2. 總負(fù)責(zé)人在兩日內(nèi)組建調(diào)研團隊3. 總負(fù)責(zé)人兩日內(nèi)撰寫完畢市調(diào)計劃書一份完整的房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃書應(yīng)該包括三大部分： 背景介紹，具體內(nèi)容包括：a、調(diào)研對象背景資料b、調(diào)查目的、意義；c、需要什么樣的數(shù)據(jù)；d、需要的結(jié)果；e、時間要求 計劃書主要內(nèi)容，其中包括：a、采用的調(diào)研方法；b、完成整個調(diào)研工作所需要的人員安排和組合；c、整個調(diào)研的時間節(jié)

3、點及要求；c、后勤的保障工作及住宿安排d、調(diào)研過程所需要的各項費用支出； 調(diào)研質(zhì)量控制與具體的實施操作，可以分為：a、調(diào)研質(zhì)量控制；b、調(diào)研時間節(jié)點和最終完成時間的控制c、調(diào)查工作安排與調(diào)研報告匯總；d、調(diào)研報告提交 第二章：宏觀調(diào)研第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟運行介紹一、 當(dāng)前國家經(jīng)濟運行狀況介紹1. 國家經(jīng)濟及關(guān)聯(lián)政策、各類經(jīng)濟數(shù)據(jù)、重大事件、重要經(jīng)濟人物對未來經(jīng)濟的判斷等2. 本次市調(diào)對象的全國行業(yè)數(shù)據(jù)調(diào)查：經(jīng)濟規(guī)模、行業(yè)細(xì)分、增長或下降數(shù)據(jù)、專家判斷、影響經(jīng)濟的因素分析；資料來源：u ，搜索、截?。籾 百度文庫下載關(guān)聯(lián)電子文檔；備注：u 政府部門的獨立網(wǎng)站，搜索、截??；u 網(wǎng)上購買行業(yè)數(shù)據(jù)（電子文

4、檔最好）；第二節(jié) 城市所屬區(qū)域省、市、縣整體介紹一、 省、市、縣區(qū)域介紹1. 區(qū)域地圖：資料來源：百度： Google: 收取資料方式：在電腦上打開網(wǎng)站的地圖截取所屬區(qū)域畫面，另存資料文件夾；在報告撰寫時將本項目的具體區(qū)域在地圖上特別標(biāo)注；2. 區(qū)域交通：資料來源：、收取資料方式：u 在電腦上打開百度、Google網(wǎng)站的地圖截取所屬區(qū)域畫面，另存資料文件夾；在報告撰寫時將本項目的具體交通路線在地圖上特別標(biāo)注；u 到交通廳、交通局咨詢未來交通規(guī)劃及各類站點設(shè)計；可以帶高像素手機對規(guī)劃圖進行拍照，或向?qū)Ψ剿魅‰娮游臋n，或在政府網(wǎng)站上下載文檔二、 省、市、縣經(jīng)濟關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)介紹人口（城鎮(zhèn)人口、農(nóng)村人口）

5、、人口年齡比例、就業(yè)人口、區(qū)域GDP總額、三業(yè)比例、區(qū)域CPI指數(shù)、區(qū)域PPI指數(shù)、區(qū)域固定資產(chǎn)投資額、區(qū)域儲蓄額、區(qū)域零售總額、區(qū)域百戶耐用品消費額、人均工資收入、人均可支配收入、人均消費額等關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)：資料來源：u 國家統(tǒng)計局網(wǎng)站（）及各省、市、縣統(tǒng)計局網(wǎng)站；u 政府最近年限工作報告(百度網(wǎng)站、政府網(wǎng)站)；如“2014*縣市人民政府工作報告”u 政府年度規(guī)劃或五年規(guī)劃報告(百度網(wǎng)站、政府網(wǎng)站)；如“*縣十二五規(guī)劃報告”u 購買統(tǒng)計局出版的統(tǒng)計年鑒(含電子文檔)；三、 省、市、縣規(guī)劃城市總體規(guī)劃、城市用地規(guī)劃、城市區(qū)域規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市交通體系規(guī)劃、城市旅游規(guī)劃、城市管網(wǎng)規(guī)劃（水、電、氣

6、、排污）、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、城市配套規(guī)劃：資料來源：u 中國規(guī)劃網(wǎng)()各省、市、縣的規(guī)劃信息；u 區(qū)域城市近期編制的城市總體規(guī)劃綱要（到規(guī)劃局購買、咨詢、索?。?；四、 現(xiàn)有城市商業(yè)及居民分布u 通過百度或Google的全景地圖查看住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)大概位置，然后結(jié)合市調(diào)所得五、 行業(yè)調(diào)研1. 行業(yè)分布資料來源：百度（）收取資料方式：進入百度地圖，然后找到需要調(diào)查項目區(qū)域，隨后輸入需要調(diào)查的行業(yè)便得到行業(yè)的大致分布信息。2. 行業(yè)概況u 通過百度網(wǎng)站搜索行業(yè)關(guān)鍵詞查詢u 通過選取具有代表性的項目進行市調(diào)所得第三章：商業(yè)物業(yè)調(diào)研第一節(jié) ：商業(yè)街的調(diào)研 一、 商鋪寬度、高度、進

7、深u 通過目測、測量（通常以兩步一米計算）二、 詳細(xì)記錄商業(yè)街業(yè)態(tài)分布，拍照并注明面積、地段、檔次、分類詳細(xì)見附表1三、 租金、售價u 通過網(wǎng)絡(luò)：查詢當(dāng)?shù)厣啼亙r格，例如趕集網(wǎng)（）；u 向商鋪經(jīng)營者咨詢；u 商鋪出讓電話詢問四、 人流量、消費層次u 人流量：抽樣選擇幾個時間點和入口通道，派人分別記錄進出的人流：進入總?cè)藬?shù)/總記錄時間（分鐘）=人流量（*人/分鐘）；u 消費層次：數(shù)據(jù)來源：觀察人流的穿著和購買的商品看停車場里的車了解消費者的消費層次第二節(jié) 商業(yè)體的調(diào)研 一、 調(diào)查前準(zhǔn)備工作通過百度網(wǎng)站查找：商場位置、外部交通線路（百度地圖）、建筑面積、開業(yè)時間、周圍設(shè)施等能夠得到的資料填入表格 二

8、、 調(diào)查中工作內(nèi)容：1. 入場前工作：u 拍攝商場外立面照片；u 經(jīng)營現(xiàn)狀（客流量、提袋率、現(xiàn)狀）；u 記錄周邊商業(yè)配套情況并拍照2. 入場工作u 完成項目配套的調(diào)查：記錄商場的硬件配套（電梯、扶梯、垂直梯、觀光電梯以及步行梯）的數(shù)量并拍照，軟件配套（導(dǎo)購、代客加工、投訴中心、免費商務(wù)服務(wù)、集采配送等）、公共配套（寬帶、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、中央廣播系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、消防設(shè)施、員工就餐休息處等）；詳情見附表2u 測量：層高：裝修后層高；建筑層高（該層樓地面到上層樓面的垂直距離，走到消防的通道時測量）；過道、中橋尺寸；店鋪寬度、進深；出入口尺寸無測量工具情況下：數(shù)地磚法(地磚數(shù)×地磚邊長)步伐測

9、量法（兩步一米）立體面通過目測u 拍照：各層商場布局圖、商場中庭、各主力店面、電梯、走廊、出入口；u 消費者分析（消費者來源、購買力層次、消費者年齡層次）；u 對店面經(jīng)營者咨詢：租賃方式及其它租金情況（提成點、免租期、物業(yè)費等）三、 調(diào)查后整理工作整理照片，對擁有的資料進行整理、分析完善表格并撰寫市調(diào)報告第三節(jié) 酒店的調(diào)研 一、 調(diào)查前準(zhǔn)備工作1. 價格收集：在酒店官網(wǎng)或到哪兒網(wǎng)（）先了解并統(tǒng)計優(yōu)惠價格及部分酒店資料并進行統(tǒng)計；2. 周邊配套調(diào)研：外立面拍照、周邊配套調(diào)查并記錄二、 調(diào)查中工作內(nèi)容：1. 確認(rèn)扮演角色（例：公司員工訂房，旅行團導(dǎo)游訂房等）；2. 有條理的進行詢問；u 各檔次住房

10、價格及優(yōu)惠價格、能夠提供房間數(shù)；u 停車位提供數(shù)量 ；u 其他的配套設(shè)施情況（例：會議室、西餐廳、浴足、按摩、棋牌室等配套設(shè)施）；u 要求參觀酒店3. 參觀時詢問、信息統(tǒng)計、拍照u 酒店各層業(yè)態(tài)；u 詢問酒店經(jīng)營狀況入住率：提問方法：酒店會不會訂滿、沒訂滿大概會有多少間訂出去等旺季、淡季：提問方法：什么季節(jié)是最忙的、什么季節(jié)休息時間比較多等u 各層房間數(shù)量、類型；統(tǒng)計方法：從進去開始心里默數(shù)，并詢問各層房間的類型、數(shù)量u 會議室大小、容量；u 餐飲價格、套餐等資料三、 調(diào)查后工作內(nèi)容匯總、填寫表格第四節(jié) 旅游項目的調(diào)研；一、 調(diào)查前準(zhǔn)備工作1. 通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查項目所在地區(qū)政策2. 通過網(wǎng)絡(luò)百度調(diào)

11、查項目所在地：商圈分布、環(huán)境景觀、風(fēng)土民俗、名族習(xí)性、特色商品（名族生活用品、名族服飾、名族餐飲）、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等；3. 通過網(wǎng)絡(luò)百度調(diào)查項目所在地商圈分布、特色街道二、 調(diào)查中工作內(nèi)容1. 對游客的調(diào)查（通過與游客交談得到的資料）u 地理：游客所在地進行調(diào)查；u 人口特征：其中包括年齡、家庭收入、職業(yè)、受教育水平、宗教信仰、族裔等；u 旅游動機：商務(wù)旅游、娛樂旅游、個人旅游；u 游客空間行為：得知游客的旅游路線（單一目的地的旅游、線型旅游）；u 心理：對旅游當(dāng)?shù)丨h(huán)境、人文、旅游區(qū)的感受；u 行為：主要針對游客的消費、購買力度的調(diào)查；2. 當(dāng)?shù)鼐用竦恼{(diào)查：u 宗教信仰u 名族習(xí)性u3. 對商

12、業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查u 選擇具有代表性和特色的商業(yè)街進行調(diào)研（見第一節(jié)及表格1）u 特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者詢問經(jīng)營狀況4. 對旅游區(qū)的調(diào)查u 旅游區(qū)支柱景觀進行拍照并記錄u 旅游區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)u 旅游區(qū)娛樂休閑服務(wù)的調(diào)查三、 調(diào)查后工作內(nèi)容第五節(jié)：零售百貨行業(yè)的調(diào)研；第四章：項目涉及群體調(diào)研第一節(jié) 調(diào)研方法調(diào)查研究方法既要調(diào)查通過運用觀察、訪談、問卷、測驗、個案追蹤等多種技術(shù)獲取材料，又要研究對所獲取的材料進行內(nèi)容分析、系統(tǒng)分析、歸因分析，得出結(jié)論一、 訪談?wù){(diào)查法：u 對于信息采集量比較小的情況（街坊的形式）u 一般對于信息采集專業(yè)度比較強的情況（專家訪談的形式）調(diào)查步驟：準(zhǔn)備工作：u 擬定問題（最好以筆記

13、的形式）u 進行訪談邀約u 準(zhǔn)備錄音設(shè)備進行訪談：u二、 問卷調(diào)查法：第二節(jié) 終端消費群體調(diào)研；第三節(jié) 經(jīng)營群體調(diào)研；第四節(jié) 投資群體調(diào)研；第五節(jié) 關(guān)聯(lián)群體調(diào)研；第五章：項目本體調(diào)研第一節(jié) 項目規(guī)劃、設(shè)計政策、法規(guī)調(diào)研一、 項目規(guī)劃項目建設(shè)規(guī)劃、停車場建設(shè)規(guī)劃、項目招商規(guī)劃等資料來源：u 項目所在售樓部；u 售樓部銷售人員詢問；二、 設(shè)計政策、法規(guī)調(diào)研資料來源：u 政府最近年限工作報告(百度網(wǎng)站、政府網(wǎng)站)；如“2014*縣市人民政府工作報告”；u 政府年度規(guī)劃或五年規(guī)劃報告(百度網(wǎng)站、政府網(wǎng)站)；如“*縣十二五規(guī)劃報告”；u 購買統(tǒng)計局出版的統(tǒng)計年鑒(含電子文檔)第二節(jié) 物業(yè)建設(shè)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)概況

14、、組織架構(gòu)與運營模式、人力資源運營情況、現(xiàn)場品質(zhì)管控體系、客戶服務(wù)體系資料來源：u 百度搜索：物業(yè)的官網(wǎng)；u 與當(dāng)?shù)氐膽糁髁私馕飿I(yè)的相關(guān)情況；u 銷售人員；u 百度網(wǎng)絡(luò)中物業(yè)官網(wǎng)搜索業(yè)主評價；第四節(jié) 項目數(shù)據(jù)層數(shù)、層高、公攤、總面積、停車場面積、價格、貸款、層數(shù)、層高、公攤、總面積、停車場面積等資料來源：扮演好自己的角色，去售樓部了解情況，并記錄下來；需要的資料都能夠在銷售人員口中得知的，專心聽，并做好記錄、拍照和錄音第五節(jié) 項目現(xiàn)場勘查項目規(guī)劃、付款方式、外觀造型、環(huán)境、地點、格局（陽光、通風(fēng)、朝向）、建材、公共設(shè)施、內(nèi)部動線、通道尺寸等資料來源：u 在項目現(xiàn)場了解u 咨詢銷售人員，拍照所得第六節(jié) 項目周邊交通現(xiàn)狀項目交通一、 項目外部交通外部交通包括：國道、省道、城市干道、地鐵站、公交線路、項目出入口資料來源：u 百度地圖或Google地圖截屏然后標(biāo)出項目交通線路；u 現(xiàn)場市調(diào)二、 項目內(nèi)部動線出入口、消防通道、電梯、自動扶梯、通道等的位置、尺寸u 項目現(xiàn)場勘查；u 銷售人員詢問詳細(xì)信息、錄音、并拍照第七節(jié) 項目周邊居民通過對項目周邊居民的調(diào)