房地產(chǎn)成本管理研討課件

1、 一、萬科成本管理的實踐一、萬科成本管理的實踐 二、房地產(chǎn)成本核算二、房地產(chǎn)成本核算 三、房地產(chǎn)成本信息化管理三、房地產(chǎn)成本信息化管理 四、房地產(chǎn)成本管理的幾個觀點四、房地產(chǎn)成本管理的幾個觀點 萬科萬科 企業(yè)股份有限公司簡介企業(yè)股份有限公司簡介 1984年成立于深圳，年成立于深圳，1991年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)； 1988年公開發(fā)行股票，年公開發(fā)行股票，1990年深交所上市年深交所上市 在在全國全國15個城市開發(fā)房地產(chǎn)；個城市開發(fā)房地產(chǎn)； 以住宅開發(fā)為主；以住宅開發(fā)為主；累計竣工累計竣工600萬平米；萬平米；目前年開發(fā)量目前年開發(fā)量150萬平米萬平米 目前總資產(chǎn)目前總資產(chǎn)： 110

2、億元人民幣億元人民幣 目前凈資產(chǎn)目前凈資產(chǎn)： 45億元人民幣億元人民幣 財務(wù)管理部財務(wù)管理部 財務(wù)會計組財務(wù)會計組 管理會計組管理會計組 綜合稅務(wù)組綜合稅務(wù)組 成本審算中心成本審算中心 二級公司財務(wù)部二級公司財務(wù)部 三級公司財務(wù)部三級公司財務(wù)部 二級公司成本管理部二級公司成本管理部 集團核算 會計電算 經(jīng)營計劃 資債管理 項目論證 稅務(wù) 事項與 研究 總部會計 造價審算 項目成本 招標合同 制度建設(shè) IT 技術(shù)中心技術(shù)中心 營運組 開發(fā)組 萬科萬科 .財務(wù)管理部架構(gòu)財務(wù)管理部架構(gòu)1 1、成本管理的重要性、成本管理的重要性企業(yè)競爭策略：企業(yè)競爭策略： 成本領(lǐng)導(dǎo)策略 產(chǎn)品差異化策略 重點集中策略q

3、 成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。q 企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。 例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕 Sony；Panasonic；2、成本的基本認識、成本的基本認識 A A、成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和；、成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和； B B、成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。、成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。成本的定義成本的定義幾個基本成本概念幾個基本成本概念3 3、房地產(chǎn)成本的特性、房地產(chǎn)成本的特性q 成本構(gòu)成的復(fù)雜性；（由項目特性決定）成本構(gòu)成的復(fù)雜性；（由項目特性決定）q 成本計算的

4、多次性；（估算、預(yù)算、結(jié)算）成本計算的多次性；（估算、預(yù)算、結(jié)算）q 成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；q 房地產(chǎn)成本投入的巨額性；房地產(chǎn)成本投入的巨額性；q 成本核算的難度較大；成本核算的難度較大；q 成本發(fā)生的長期性，資金成本是影響成本高低成本發(fā)生的長期性，資金成本是影響成本高低 的重要因素；的重要因素；q 房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護、物業(yè)管理房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護、物業(yè)管理 等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容。等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容。4 4、房地產(chǎn)成本管理的常見問題、房地產(chǎn)成本管理的常見問題q 無效成本時常發(fā)生

5、；無效成本時常發(fā)生；q 設(shè)計變更引發(fā)成本大量增加；設(shè)計變更引發(fā)成本大量增加；q 存在超合同付款；存在超合同付款；q 結(jié)算成本不準確；結(jié)算成本不準確；q 結(jié)算后成本的發(fā)生；結(jié)算后成本的發(fā)生；q 質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時存在。質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時存在。企業(yè)成本管理方法的發(fā)展企業(yè)成本管理方法的發(fā)展責任成本法責任成本法成本管理的方向成本管理的方向責任成本管理責任成本管理目標成本管理目標成本管理作業(yè)過程管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理軟件公司總經(jīng)理層公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)萬科成本管理模式基本構(gòu)架：萬科成本管理模式基本構(gòu)架：領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu) 管理工

6、具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為 責任成本管理責任成本管理項目經(jīng)理部：項目經(jīng)理部：工程進度、質(zhì)量；工程管

7、理部：工程管理部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計部：規(guī)劃設(shè)計部： 設(shè)計圖紙 合理的架構(gòu)分工合理的架構(gòu)分工責任成本前提責任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性質(zhì)：財權(quán)的控制活動多過業(yè)務(wù)活動；工作性質(zhì)：財權(quán)的控制活動多過業(yè)務(wù)活動； 制造成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價算帳型主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（1 1）要素概括要素概括責任主體責任主體配合部門配合部門評價部門評價部門項目發(fā)展部項目發(fā)展部財務(wù)部財務(wù)部1、建建造造內(nèi)內(nèi)容容、建建筑筑形式合理化形式合理化設(shè)計部設(shè)計部銷售部銷售部成本部成本部2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)指指標標合合理理化化及施工圖質(zhì)量及施工圖質(zhì)量設(shè)計部工程部設(shè)計部工程部成本部成本部3、獲獲取

8、取競競爭爭性性的的合合理低價理低價工程部成本部工程部成本部項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部招標領(lǐng)導(dǎo)小組招標領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)現(xiàn)場場成成本本管管理理、施工質(zhì)量與效率施工質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部工程部工程部工程部工程部銷售部 銷售部 財務(wù)部財務(wù)部各職能部門各職能部門財務(wù)部財務(wù)部管理費用 管理費用 責責任任目目標標責任范圍 責任范圍 土地、報批報建費 土地、報批報建費 建造成本建造成本銷售費用 銷售費用 主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（2 2）反饋指標反饋指標項目項目反饋指標反饋指標項目項目反饋指標反饋指標每平米地價報建費用節(jié)減率土地獲得時間每平米設(shè)計費每平米三通費用每平米臨時設(shè)施費 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計周期每平米管理費每平

9、米鋼筋含量每平米營銷費每平米含砼量人均行政費用招標比率每平米管理費用最低價定標比率人均銷售收入甲定材料占造價比率每平米銷售費用統(tǒng)購材料購買率每平米廣告費用 設(shè)計變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實際交納稅率 工程結(jié)算結(jié)算錯漏率物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)實際盈虧額主體建造成本主體建造成本社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本 招標及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計土地獲得成本土地獲得成本 材料采購開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費開發(fā)間接費開發(fā)間接費管理費用管理費用銷售費用銷售費用實施要點實施要點牽頭牽頭組織組織討論討論形成形成普及普及執(zhí)行執(zhí)行實現(xiàn)實現(xiàn)制定制定定期考核定期考核公布公布管理原則管理原則：體現(xiàn)目標

10、成本的先進性體現(xiàn)目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核) 目標成本：目標成本：目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態(tài)成本：動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果。結(jié)果?；靖拍罨靖拍睿汗芾砉ぞ吖芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映系統(tǒng)平臺動態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺 成本指標數(shù)據(jù)庫成本指標數(shù)據(jù)庫 目標成本管理目標成本管理 實施過程實施過程 目標成本形成目標成本形成 動態(tài)成本控制動態(tài)成本控制 作

11、業(yè)過程管理作業(yè)過程管理項目發(fā)展項目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計招標招標竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理總目標總目標 是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。本的目的。房地產(chǎn)成本作業(yè)過程房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：3.1 3.1 新項目發(fā)展成本控制新項目發(fā)展成本控制控制要點：控制要點：穩(wěn)健性穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工 程綜合單價。程綜合單價?？刂圃瓌t：控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預(yù)測新項目成本。準確、客觀、全面、謹慎預(yù)測新項目成本。需求文件：需求文件：新項目

12、發(fā)展可行性評審體系新項目發(fā)展可行性評審體系 3.2 3.2 設(shè)計成本控制設(shè)計成本控制控制要點：控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標 設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量。設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量?？刂圃瓌t：控制原則：經(jīng)濟合理性最大。經(jīng)濟合理性最大。需求文件：需求文件： 規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度 3.2 3.2 設(shè)計成本控制設(shè)計成本控制70%的成本由設(shè)計階段確定的成本由設(shè)計階段確定建筑專業(yè)：準確的定位、合理的經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計人員的經(jīng)濟意識、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價比、兼顧長期使用成本3.2 3.2 設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標容積率容

13、積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長面積比建筑周長面積比3.3 3.3 招標成本控制招標成本控制控制要點：控制要點：獲取競爭性低價成本獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：全面招標原則全面招標原則 合理低價中標原則合理低價中標原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標管理辦法工程及材料招標管理辦法 3.3.1 3.3.1 費率招標的弊端費率招標的弊端總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標準；結(jié)算核對工程量時易發(fā)生糾紛，核對時間冗長；變更簽證的單價未確

14、定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價；匆忙開工、審圖不細導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本；對于不合理的技術(shù)指標（如鋼筯含量、砼含量）不能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；對成本人員的個人水平依賴性較大。3.3.2 3.3.2 工程量清單招標的優(yōu)點工程量清單招標的優(yōu)點總價和單價兩方面的充分競爭 ； 降低職業(yè)風險 ，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 工程總價準確，可提高進度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢有更合理的時間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更 及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量 3.4 3.4 簽約成本控制簽約成

15、本控制控制要點：控制要點：合同談判合同談判 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 3.4 .1 3.4 .1 合同的主要經(jīng)濟條款合同的主要經(jīng)濟條款合同造價：合同造價：總價合同、單價合同、費率合同總價合同、單價合同、費率合同付款進度：付款進度：按月付款、按形象進度付款按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：總包管理配合費：2%2%采購保管費：采購保管費：1.51.53%(3%(其中采購其中采購70%70%、保管、保管30%

16、30%）保修金：保修金：3 35%5%材料供應(yīng)方式：材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：變更與簽證：按合同單價、按定額下浮按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結(jié)算：竣工驗收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對時間要求等結(jié)算方法、核對時間要求等 3.5 3.5 施工成本控制施工成本控制控制要點：控制要點：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制工程質(zhì)量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則：權(quán)力限制原則、時間限制原則權(quán)力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：需求文件：設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法3.6

17、 3.6 結(jié)算成本控制結(jié)算成本控制控制要點：控制要點：嚴格審核結(jié)算工程量嚴格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價合理確定結(jié)算單價控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復(fù)查性原則準確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：需求文件：工程預(yù)結(jié)算管理辦法工程預(yù)結(jié)算管理辦法 3.7 3.7 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點：控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損物業(yè)管理虧損控制原則：控制原則：獨立、健康運營，不產(chǎn)生經(jīng)營負擔。獨立、健康運營，不產(chǎn)生經(jīng)營負擔。需求文件：需求文件：銷售管

18、理制度銷售管理制度 物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度 成本核算是根據(jù)產(chǎn)品成本計算對象，采用適當成本核算是根據(jù)產(chǎn)品成本計算對象，采用適當?shù)某杀居嬎惴椒ǎ匆?guī)定的成本項目，匯集和的成本計算方法，按規(guī)定的成本項目，匯集和分配生產(chǎn)費用，從而計算出產(chǎn)品的實際總成本分配生產(chǎn)費用，從而計算出產(chǎn)品的實際總成本和實際單位成本。和實際單位成本。 成本核算既是對產(chǎn)品的實際生產(chǎn)耗費進行如實成本核算既是對產(chǎn)品的實際生產(chǎn)耗費進行如實反映的過程，也是對生產(chǎn)費用實際支出的控制反映的過程，也是對生產(chǎn)費用實際支出的控制過程。過程。1 1、成本核算的概念、任務(wù)、原則和步驟、成本核算的概念、任務(wù)、原則和步驟建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確

19、定成建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。降低成本的途徑。 實際成本原則實際成本原則配比原則配比原則權(quán)責發(fā)生制原則權(quán)責發(fā)生制原則第一步：確定成本核算對象；第一步：確定成本核算對象；第二步：設(shè)置成本核算科目，核算和歸集成本費用；第二步：設(shè)置成本核算科目，核算和歸集成本費用；第三步：在各成本核算對象之間分攤成本費用；第三步：在各成本核算對象之間分攤成本費

20、用；第四步：計算產(chǎn)品單位成本，進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。第四步：計算產(chǎn)品單位成本，進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。 應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。的要求。 平均銷售價格不同的產(chǎn)品，如住宅和商業(yè)；平均銷售價格不同的產(chǎn)品，如住宅和商業(yè)；產(chǎn)品差異性大，成本不同的產(chǎn)品，如別墅和產(chǎn)品差異性大，成本不同的產(chǎn)品，如別墅和多層住宅。多層住宅。 2 2、成本核算對象的確定和計算方法、成本核算對象的確定和計算方法成本計算方法是計算各種產(chǎn)品總成本和單成本計算方法是計算各種產(chǎn)品總成本和單位成本的方法，包括：位成本的方法，包

21、括： 品種法品種法 分批法分批法 分步法分步法根據(jù)房地產(chǎn)成本核算對象的特點，房地產(chǎn)根據(jù)房地產(chǎn)成本核算對象的特點，房地產(chǎn)成本計算采取分批法。成本計算采取分批法。成本計算的目的是最終確定可售產(chǎn)品的總成本成本計算的目的是最終確定可售產(chǎn)品的總成本和單位成本；和單位成本；成本核算主要是確定可售面積的單位成本；成本核算主要是確定可售面積的單位成本；按建筑面積計算的單位成本可應(yīng)用于產(chǎn)品成本按建筑面積計算的單位成本可應(yīng)用于產(chǎn)品成本的對比分析。的對比分析。房地產(chǎn)開發(fā)成本項目一般分為：土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目一般分為：土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、建前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、建筑安裝

22、工程費、開發(fā)間接費六類。筑安裝工程費、開發(fā)間接費六類。萬科根據(jù)自身的特點，將成本項目分為八類。萬科根據(jù)自身的特點，將成本項目分為八類。3 3、成本核算科目的設(shè)置、成本核算科目的設(shè)置q土地成本土地成本q開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費q主體建筑工程費主體建筑工程費q主體安裝工程費主體安裝工程費q園區(qū)管網(wǎng)工程費園區(qū)管網(wǎng)工程費q園林環(huán)境建設(shè)費園林環(huán)境建設(shè)費q配套設(shè)施費配套設(shè)施費q開發(fā)間接費開發(fā)間接費主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本萬科的成本科目設(shè)置：萬科的成本科目設(shè)置：一級一級科目科目二級科目二級科目三級科目三級科目四級科目四級科目核算項目核算項目備注備注土土 地地 獲獲 得得價款價款按前述明細按

23、前述明細各成本核各成本核算對象算對象開開 發(fā)發(fā) 前前 期期準備費準備費按前述明細按前述明細 按前述明細按前述明細各成本核各成本核算對象算對象主主 體體 建建 筑筑工程費工程費按前述明細按前述明細 按前述明細按前述明細各成本核各成本核算對象算對象主主 體體 安安 裝裝工程費工程費按前述明細按前述明細 按前述明細按前述明細各成本核各成本核算對象算對象社社 區(qū)區(qū) 管管 網(wǎng)網(wǎng)工程費工程費按前述明細按前述明細 按前述明細按前述明細各成本核各成本核算+對象算+對象園園林林環(huán)環(huán)境境工工程費程費按前述明細按前述明細 各成本核各成本核算對象算對象配套設(shè)施費配套設(shè)施費 按前述明細按前述明細 各成本核各成本核算對象

24、算對象開開 發(fā)發(fā) 間間 接接費費按前述明細按前述明細 按前述明 按前述明細細各成本核各成本核算對象算對象 成本核算成本核算對象可分層對象可分層次設(shè)立。次設(shè)立。開發(fā)開發(fā)成本成本 成本科目設(shè)置成本科目設(shè)置 按受益原則，在成本對象之間分配成本費用；按受益原則，在成本對象之間分配成本費用； 房地產(chǎn)成本分配的方法：房地產(chǎn)成本分配的方法： 按土地面積分攤按土地面積分攤 按建筑面積分攤按建筑面積分攤 按可售面積分攤按可售面積分攤 最終按可售面積確定各產(chǎn)品的單位成本。最終按可售面積確定各產(chǎn)品的單位成本。 成本費用的分配成本費用的分配 成本結(jié)算成本結(jié)算 成本結(jié)算應(yīng)盡量按實際成本結(jié)算；成本結(jié)算應(yīng)盡量按實際成本結(jié)算

25、； 如結(jié)算成本低于實際成本、將虛增本期利潤，如結(jié)算成本低于實際成本、將虛增本期利潤，產(chǎn)生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。產(chǎn)生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。合計小高層多層商業(yè)會所平均小高層多層商業(yè)容積率1.12.01.01.01.0土地面積5500050004000070003000*建筑面積60000100004000070003000*可售面積57000100004000070000*土地獲得價款土地獲得價款50004813846673877481962962開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費80014056198140140140140主體建筑工程費主體建筑工程費526015003

26、2005609231500800800主體安裝工程費主體安裝工程費62015040070109150100100社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費600584628110558115115園林環(huán)境費園林環(huán)境費500883516188888888配套設(shè)施費配套設(shè)施費270471893347474747開發(fā)間接費開發(fā)間接費500883516188888888開發(fā)成本開發(fā)成本135502552936016382377255223402340成本項目總成本（萬元）可售面積單位成本開發(fā)成本（銷售成本）計算：1 1、成本信息的意義、成本信息的意義 信息是企業(yè)科學(xué)管理、有效決策的依據(jù)；信息是企業(yè)科學(xué)管理、有效決策

27、的依據(jù)； 信息是現(xiàn)代企業(yè)的重要資源，是成本控制的信息是現(xiàn)代企業(yè)的重要資源，是成本控制的 基礎(chǔ)；基礎(chǔ)； 企業(yè)成本經(jīng)營控制的過程實質(zhì)是信息過程，企業(yè)成本經(jīng)營控制的過程實質(zhì)是信息過程， 信息是現(xiàn)代成本控制的基礎(chǔ)；信息是現(xiàn)代成本控制的基礎(chǔ)； 信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、分析、傳遞、存儲和利用。分析、傳遞、存儲和利用。2 2、成本信息管理的基本原則、成本信息管理的基本原則 成本信息的真實性：原始資料的真實，信息成本信息的真實性：原始資料的真實，信息的處理、加工和傳遞過程保持真實；的處理、加工和傳遞過程保持真實； 成本信息的及時性：及時整理、及時加工

28、、成本信息的及時性：及時整理、及時加工、及時處理和傳遞；及時處理和傳遞； 成本信息的完整性：信息內(nèi)容完整，不漏項、成本信息的完整性：信息內(nèi)容完整，不漏項、漏填、漏列，不完整的信息可能導(dǎo)致決策作漏填、漏列，不完整的信息可能導(dǎo)致決策作出錯誤的判斷。出錯誤的判斷。 萬科成本管理軟件萬科成本管理軟件目標成本管理目標成本管理 A-housingA-housing網(wǎng)站網(wǎng)站招投標管理招投標管理 萬科成本數(shù)據(jù)庫萬科成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)管理成本數(shù)據(jù)管理3 3、目前萬科的成本信息管理、目前萬科的成本信息管理 、萬科成本管理軟件、萬科成本管理軟件是萬科集團成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺，是成是萬科集團成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺，

29、是成本管理的重要信息工具。本管理的重要信息工具。 實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算； 進行目標成本、預(yù)算及合同管理；進行目標成本、預(yù)算及合同管理； 為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。 做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效； 加快信息流通，提高工作效率；加快信息流通，提高工作效率； 集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；n成本管理軟件的作用：成本管理軟件的作用：n成本管理軟件系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)圖：成本管理軟件系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)圖： 目目 標標 成成 本本 動動 態(tài)態(tài) 成成 本本

30、 估 算 管 理預(yù) 算 管 理各產(chǎn)品目標成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比分攤接口管理數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入/導(dǎo)出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調(diào)整系 統(tǒng) 管 理財務(wù)拆分自動對帳簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整已發(fā)生成本已發(fā)生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本n項目動態(tài)成本的構(gòu)成項目動態(tài)成本的構(gòu)成動態(tài)成本動態(tài)成本= = 合同性成本合同性成本 + + 非合同性成本非

31、合同性成本 + + 待發(fā)生成本待發(fā)生成本n各產(chǎn)品類型動態(tài)成本的形成各產(chǎn)品類型動態(tài)成本的形成項目動態(tài)成本項目動態(tài)成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本各類產(chǎn)品動態(tài)成本各類產(chǎn)品動態(tài)成本拆分指定分攤引入錄入分攤公式：各產(chǎn)品的動態(tài)成本公式：各產(chǎn)品的動態(tài)成本= = 已發(fā)生指定分攤已發(fā)生指定分攤+ + 待發(fā)生指定分攤待發(fā)生指定分攤+ + （本科目總成本（本科目總成本-已發(fā)生指定分攤已發(fā)生指定分攤-待發(fā)生指定分攤）待發(fā)生指定分攤）比例比例 待發(fā)生成本待發(fā)生成本指定分攤調(diào)整7個子功能模塊個子功能模塊38個明細功能模塊個明細功能模塊軟件演示軟件演示n成本管理軟件功能演示成本管理軟件功能演示 、A-housingA-housing網(wǎng)站：網(wǎng)站：q 采購商發(fā)布招標預(yù)告采購商發(fā)