資產(chǎn)評(píng)估實(shí)驗(yàn)及答案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)指指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)書(shū)編寫(xiě)：肖川林精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)實(shí)驗(yàn)一：資產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)?zāi)康模簩?shí)驗(yàn)?zāi)康模哼M(jìn)一步掌握各種評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)任務(wù)：實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題1、待估宗地為待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2000 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為50，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開(kāi)發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2 年，第一年投入 60的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入 40的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1500 萬(wàn)元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6，利息率

2、為 10，利潤(rùn)率為 20，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的 5，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為 4500 元平方米,折現(xiàn)率 10。方法提示：方法提示：1)預(yù)計(jì)住宅樓的買(mǎi)樓價(jià)的現(xiàn)值為： 23000 2000 629752066()1 10%元2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為：0.51.51000 60% 100001000 40% 100009190000()1 10%1 10%元3)專業(yè)費(fèi)用：專業(yè)費(fèi)用=9 190 0006=551 400(元)4)租售費(fèi)用及稅金：租售費(fèi)用及稅金=29 7520 665=1 487 603(元)5)投資利潤(rùn)：投資利潤(rùn)=(地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)20 =(地價(jià)

3、20)+(9 190 000+551 400)20 =(地價(jià)20)+1 948 280精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)6)總地價(jià)：總地價(jià)=(29 -551 400-l-)(1+20)=1.2 =(元)2、有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4 個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價(jià)格（元平方米）交易時(shí)間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個(gè)別因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都

4、是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 l-1.5 之間時(shí)，容積率每增加 0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)增加 3。該城市地價(jià)指數(shù)見(jiàn)下表：年份200520062007200820092010指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價(jià)格。方法提示：方法提示：1）確定待估地分別與參照物 1、2、3、4 作比較后的評(píng)估值。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)45150111 10%11510010

5、6100100800785.4/1110102109101 10011 10%P元平方米4525045340111 10%115100106100100850812.8/1111101 11210010111 10%111 10%115100106100100760841.53/11101001031009811 10%PP元平方米元平方米454451234111 10%115100106100100780881.93/1110100100999911 10%785.4812.8841.53881.93830.41/44PPPPPP元平方米元平方米2）用平均法計(jì)算待估地評(píng)估值3、有一宗已七通一

6、平的待開(kāi)發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為 50 年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為 90，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300 元，年出租費(fèi)用為年租金的 25。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為 8，開(kāi)發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 15。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整） 。方法提示：方法提示：1） 測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

7、不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè) 不動(dòng)產(chǎn)純收益 = 300800090(1-25) = (元) 不動(dòng)產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年)4711620000/8%11 8%19706113不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（元）2） 測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) = 1000（1+10%）8000 = （元） 3） 計(jì)算利息 利息 = 地價(jià)7%3 + 7%1.5 = 0.21 地價(jià) + （元） 4） 計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn) = 15% = （元） 5） 測(cè)算地價(jià) 地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn) 地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-

8、利息-利潤(rùn) = -0.21 地價(jià)- 地價(jià) = /1.21 = （元） 單價(jià) = /3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價(jià) = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。 4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，實(shí)際已經(jīng)使用 8 年。經(jīng)過(guò)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該類建筑物的建造成本 800 萬(wàn)元（建設(shè)期為 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%） ，管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷售稅費(fèi)為 50 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 120 萬(wàn)元。

9、該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 18 萬(wàn)元；裝修的重置成本為 200 萬(wàn)元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部分的重置成本為 110 萬(wàn)元，平均壽命為 10 年，已經(jīng)使用 8 年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊(貶值)總額。方法提示：方法提示：精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬(wàn)元)2)建筑部分的折舊：建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬(wàn)元)3)裝修部分的折舊：裝修部分的折舊:2002/5=80(萬(wàn)元)4)設(shè)備

10、部分的折舊：設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬(wàn)元)5)總折舊：總折舊:182.6+80+88=350.6(萬(wàn)元)實(shí)驗(yàn)二、資產(chǎn)評(píng)估在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)?zāi)康模簩?shí)驗(yàn)?zāi)康模哼M(jìn)一步掌握各種評(píng)估方法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)任務(wù)：實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題計(jì)算分析題1、某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于 1995 年，原始價(jià)值 100 萬(wàn)元，2000 年和 2003 年分別投資 50000 元和 20000 元進(jìn)行了兩次更新改造，2005 年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在 1995 年、2000 年、2003 年、2005 年分別為110%、125%、130%、150%。

11、該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為 12000 元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)方法提示：方法提示：1）估算重置成本重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66 年3)

12、估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率9.66（9.666）61.69%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值重置成本實(shí)體性貶值率144.6761.69%89.25(萬(wàn)元)5）功能性貶值估算 第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本 （54）1200012000（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元)3.5 萬(wàn)元6）求資產(chǎn)價(jià)值待

13、評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值=144.6789.253.551.92(萬(wàn)元)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)2、某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于 2005 年 6 月，賬面原值 100 萬(wàn)元，2008 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為 10 萬(wàn)元，2009 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：2005 年至 2009 年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%；被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元；被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為 10%，規(guī)模

14、效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過(guò)了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用 6 年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的 80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。方法提示：方法提示：1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(萬(wàn)元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75 年3)估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率3.75（3.756）38.46%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值重置成本實(shí)

15、體性貶值率124.7238.46%47.97(萬(wàn)元)5）估算功能性貶值 第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本 10001212000（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元) 3.5 萬(wàn)元精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率1（60%80%）X 100% 1（60%80%）0.7 100% 18.24%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值(重置成本實(shí)體性貶值

16、功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 （124.7247.973.5）18.24% 13.36(萬(wàn)元)8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 124.7247.973.5-13.36 59.89(萬(wàn)元)3、評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國(guó)產(chǎn)型機(jī)組，該機(jī)組于 2006 年 5 月 20 日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬(wàn)件賬面原值為 150 萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估人員需要評(píng)估該機(jī)組于 2011 年 5 月 20 日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：從 2006 年 5 月至 2011 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 2007 年為10

17、2%，2008 年為 101%，2009 年為 99%，2010 年為 100%，2011 年為 102%；型機(jī)組在2011 年的出廠價(jià)格為 100 萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)格的 25%；被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的 60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；該機(jī)組經(jīng)過(guò)檢測(cè)尚可以使用 7 年；與具有相同生產(chǎn)能力的型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在 4 萬(wàn)元左右；折現(xiàn)率為 10%。試評(píng)估確定該機(jī)組的市場(chǎng)價(jià)值。方法提示：方法提示：1)運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)評(píng)估 I 型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本：重置成本=100(1+25%)

18、=125(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率：實(shí)體有形損耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)評(píng)估值：評(píng)估值=125(1-30%)=87.5(萬(wàn)元)2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估 I 型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(1-33%)(P/A,10%,7)=2.684.8684=13.05 萬(wàn)元評(píng)估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(萬(wàn)元)3)關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及理由：關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及

19、理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過(guò) 51%即算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌?chǎng)的判斷，更接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。實(shí)驗(yàn)三、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估實(shí)驗(yàn)?zāi)康模簩?shí)驗(yàn)?zāi)康模赫莆諢o(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法實(shí)驗(yàn)任務(wù)：實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題計(jì)算分析題1、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤(rùn)分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為 80 萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升了 25%，該專利保護(hù)期 10年，剩余保護(hù)期 6 年，專業(yè)人員測(cè)算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤(rùn)率為 400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為 4000 萬(wàn)元，

20、成本利潤(rùn)率為 13%。專業(yè)人員通過(guò)對(duì)該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)分析，認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 4 年。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為 20 萬(wàn)件，成本費(fèi)為每件 400 元，未來(lái) 4 年期間的產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來(lái)第一、二年為 500 元，第三、四年為 450 元。折現(xiàn)率為 10%，所得稅稅率為 33%。試精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)確定該專利的評(píng)估價(jià)值。方法提示：方法提示：1）求利潤(rùn)分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%）

21、= 9.96%2）求未來(lái)每年的預(yù)期利潤(rùn)額第 1、2 年：（500-400）20 = 2000（萬(wàn)元）第 3、4 年：（450-400）20 = 1000（萬(wàn)元）第 5 年：（430-400）20 = 600（萬(wàn)元）3）求評(píng)估值：9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5 = 352.2（萬(wàn)元）2、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)該企業(yè)未來(lái) 5 年凈利潤(rùn)分別為 100萬(wàn)元、110 萬(wàn)元、120 萬(wàn)元、150 萬(wàn)元、160 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)從第 6 年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為 160 萬(wàn)元。該企業(yè)一直沒(méi)有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為 100 萬(wàn)元和 500 萬(wàn)元。該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤(rùn) 10 元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬(wàn)件，經(jīng)過(guò)綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，在未來(lái) 5 年每年可生產(chǎn) 10 萬(wàn)件。折現(xiàn)率為 6%。試