土地一級開發(fā)政企合作框架協(xié)議及操作流程

1、北京土地一級開發(fā)框架協(xié)議2004 年 10 月 17 日合同雙方甲方：北京市順義區(qū)國土資源和房屋管理局 （以下簡稱“甲方”）法定代表人：職務(wù)：局長法定地址：通信地址：郵政編碼：101300乙方：北京地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱“乙方”）法定代表人： 職務(wù)：董事長法定地址：通信地址：郵政編碼：101312根據(jù)順義區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)建委關(guān)于走廊開發(fā)建設(shè)意見的通知（順政辦發(fā)2003號）、順義區(qū)人民政府關(guān)于同意*聯(lián)合開發(fā)走廊有關(guān)問題的批復(fù)（順政復(fù)字20032號）、順義區(qū)人民政府關(guān)于合作開發(fā)有關(guān)問題的會議紀要（順政紀要20037號）、順義區(qū)人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)有關(guān)問題的會議紀要（順政復(fù)字20039號

2、）、北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于授權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行土地一級開發(fā)有關(guān)問題的批復(fù) 京國土房管出20043號）、北京市發(fā)展和改革委員會關(guān)于北京順義地一級開發(fā)項目建議書的批復(fù)（京發(fā)改20046號）等有關(guān)文件，為了加快溫榆河綠色生態(tài)走廊建設(shè)步伐，提高土地綜合利用水平，完善城市綜合載體功能，擴大順義區(qū)在北京及周邊地區(qū)的影響，促進區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，尤其是配合首都機場東擴工程建設(shè)及國展中心的盡快啟動，北京開發(fā)有限公司對進行土地一級開發(fā)。為了使項目順利實施，就該區(qū)域土地一級開發(fā)有關(guān)事宜，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商，達成一致，簽訂本協(xié)議：一、 項目名稱：北京順義土地一級開發(fā)。二、 建

3、設(shè)單位：北京開發(fā)有限公司三、 建設(shè)地點及范圍：西段，其四至為：東至馨園四路、裕翔路、吉安路和裕樂路，南至安華街、榆陽路，西至榆陽路，北至安平街、安寧街。具體范圍根據(jù)附件一:溫榆河綠段控制性詳細規(guī)劃道路系統(tǒng)規(guī)劃圖的規(guī)劃界線為準。四、建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積約 650 公頃(9751 畝)。五、建設(shè)工作內(nèi)容：1、統(tǒng)一規(guī)劃；1）負責該區(qū)域土地價值評估、 區(qū)域開發(fā)整體戰(zhàn)略與定位、 項目開發(fā)模式及區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略等前期策劃工作。2）負責該區(qū)域城市形象樹立及營銷推廣工作。3）負責對該區(qū)域進行城市規(guī)劃概念總體設(shè)計、論證及優(yōu)化修編工作。2、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)：1）負責擬開發(fā)區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施施工（七通即：給水

4、、雨、污排水、供電、燃氣、通訊、道路平整）。2）統(tǒng)一對城市公共綠地（防護綠地、防護林帶、風景林帶、景觀綠帶）、公園綠地及水系等景觀進行建設(shè)。3）按照規(guī)劃將開發(fā)區(qū)內(nèi)高壓線移至 200 米綠化帶內(nèi)。將該區(qū)域建設(shè)成為以休閑度假生態(tài)旅游為主題的生態(tài)休閑區(qū)及低密度住宅小區(qū)。六、甲方的責任：1、負責協(xié)助乙方向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)。2、負責按乙方提出的征地申請，按政府規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；3、負責涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的向市國土房管局申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；4、負責涉及房屋拆遷的，向所在區(qū)、縣國土房管部門申辦房屋拆遷許可證。5、負責協(xié)調(diào)涉及征地拆遷的鎮(zhèn)、村在征地拆遷過程中的工作。甲方同意委派與乙方委派的、順義區(qū)政府委派的

5、、順義區(qū)土地測量中心委派的及后沙浴鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府委派的共同成立土地聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，由甲方負責及時協(xié)調(diào)解決土地征地拆遷及開發(fā)過程中的相關(guān)問題。6、負責按照乙方確定的土地交易條件安排土地入市交易。詳見附件二：土地進入市場交易流程七、乙方的責任：1、根據(jù)北京市計委的立項批復(fù)和順義區(qū)政府的要求，負責對溫榆河綠色生態(tài)走廊進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一收取各項費用，統(tǒng)一管理。2、負責本區(qū)域城市規(guī)劃概念總體設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計方案必須符合項目的整體建設(shè)要求。3、負責向市、區(qū)規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)。4、負責與所涉及鎮(zhèn)、村簽訂土地補償協(xié)議，并支付相應(yīng)費用，土地補償費用依據(jù)順義區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)建委關(guān)于開發(fā)建設(shè)意見的通

6、知順政辦發(fā)2003號文件執(zhí)行。5、負責向甲方提出征地申請并協(xié)助甲方辦理征地手續(xù)。6、負責委托市土地評估機構(gòu)對土地進行評估，確定土地出讓金及入市交易價格。7、負責確定土地交易條件及交易方式，并以附件二：土地進入市場交易流程的相關(guān)規(guī)定為準。八、甲乙雙方共同責任：1、甲、乙雙方共同委托政府有關(guān)部門按照政府批準的本項目成本核定標準及開發(fā)利潤對土地一級開發(fā)過程中所發(fā)生的費用進行審核，根據(jù)附件三:土地一級開發(fā)成本核算及收益分配標準的規(guī)定核定土地一級開發(fā)成本及相應(yīng)的利潤。2、甲、乙雙方一致同意土地一級開發(fā)收益分配按下面約定執(zhí)行：1）甲方按順義區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)建委關(guān)于開發(fā)建設(shè)意見的通知（順政辦發(fā)2003

7、號）文件的土地出讓金標準（或按市土地評估機構(gòu)評估價）收取土地出讓金；2）乙方收取土地一級開發(fā)總成本和相應(yīng)的 10利潤（即土地一級開發(fā)總成本的 10）。3）乙方與甲方按 4：6 比例分享土地增值部分（土地交易成交價（減）土地一級開發(fā)成本（減）10利潤（減）政府土地出讓金）收益。3、甲、乙雙方共同遵守在土地交易成交后，競得人需與甲方簽訂北京市國有土地使用權(quán)出讓合同，并按照合同約定的付款金額及方式向甲方指定的銀行帳號支付土地出讓金，同時競得人需與乙方簽訂土地一級開發(fā)補償協(xié)議，并按照協(xié)議約定的金額及付款方式向乙方指定的銀行帳號支付土地一級開發(fā)補償費（包括本合同第八條第 1 款、第 2 款以及本合同附件

8、三規(guī)定的土地一級開發(fā)成本及土地一級開發(fā)收益）。4、 北京市國有土地使用權(quán)出讓合同與土地一級開發(fā)補償協(xié)議組成一個完整的合同文件，內(nèi)容相互支持，相互補充。任一合同、協(xié)議的終止將導(dǎo)致另一合同、協(xié)議的自動終止。九、違約責任：1、 甲方未按約定時間（以通知書為準）對乙方交驗的已開發(fā)土地進行驗收，每延期一日向乙方支付元的違約金。2、 甲方未按約定時間（以通知書為準）對已驗收的土地組織入市交易，每延期一日向乙方支付元的違約金。3、 甲方對本協(xié)議第六條、第八條承擔的工作如有延誤，每延期一日向乙方支付元的違約金。4、乙方未按本協(xié)議規(guī)定時間交付已開發(fā)土地，自合同約定交付期限或雙方另行同意的交付期限屆滿之日起，每延

9、期一日向甲方支付的違約金。5、乙方對本協(xié)議第七條、第八條承擔的工作如有延誤，每延期一日向甲方支付元的違約金。十、附則1 本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律，受國家法律保護和管轄。2 本協(xié)議雙方均應(yīng)按本協(xié)議的約定履行各自的義務(wù)，如發(fā)生糾紛，協(xié)議雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，協(xié)議任何一方均可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3本協(xié)議經(jīng)雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋法人單位公章后生效。4本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行簽訂補充協(xié)議，作為本協(xié)議附件。5本協(xié)議附件和附圖是本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。6本協(xié)議正式本一式兩份，協(xié)議雙方各持一份，本協(xié)議副本一式兩份，兩

10、份協(xié)議正本和兩份協(xié)議副本具有同等法律效力。甲方（公章）：法定代表人或授權(quán)代表：乙方（公章）：法定代表人或授權(quán)代表：簽約日期：簽約地點：附件：附件一：控制性詳細規(guī)劃（道路系統(tǒng)圖）附件二：土地進入市場交易流程附件三：土地一級開發(fā)成本核算及收益分配標準附件二：土地進入市場交易流程鑒于北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于授權(quán)土地一級開發(fā)有關(guān)問題的批復(fù)（京國土房管出2004380 號）、北京市發(fā)展和改革委員會關(guān)于北京順義土地一級開發(fā)項目建議書的批復(fù)（京發(fā)改20046號）及北京京地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地一級開發(fā)項目個案特性，在按照北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政

11、發(fā)20044 號）第（十一）條規(guī)定及北京市國有土地使用權(quán)出讓招標拍賣掛牌程序的基礎(chǔ)上，就土地進入市場交易流程中的有關(guān)程序做進一步的明確。通過地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”）開發(fā)完成并提供入市交易的土地須按照如下直接入市交易程序執(zhí)行：一、交易申請：由公司向市國土房管局提出入市申請。時間：個工作日二、批轉(zhuǎn)：市國土房管局初審符合招標拍賣掛牌條件的轉(zhuǎn)市土地儲備中心初審時間為：個工作日。建議：1、在地塊土地一級開發(fā)前先將需進入市場交易地塊進行初審，并報市國土房管局審批決定是否入市交易。招標、拍賣、掛牌交易方式應(yīng)由公司確定.2、或?qū)旧暾堖M入市場交易地塊進行初審，并報市國土房管局審批決定是否入市交易

12、。招標、拍賣、掛牌交易方式應(yīng)由公司確定。（是否可不進行審批）。（初審時間為：個工作日）三、核查：市土地整理儲備中心對土地權(quán)屬、規(guī)劃等內(nèi)容進行初步核查，不具備規(guī)劃條件的市土地整理儲備中心向市規(guī)劃委發(fā)征詢規(guī)劃意見函。核查時間：個工作日四、現(xiàn)場踏勘：市土地整理儲備中心對擬入市交易的土地進行踏勘。現(xiàn)場踏勘：個工作日五、價格評估：由公司委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對擬入市的土地進行價格評估。價格評估：個工作日六、報批：由公司和市土地整理儲備中心共同就交易方式（京泰鴻公司自行定）、底價以及對公司土地一級開發(fā)成本、利潤及增值部分補償方案報市國土房管局批準。報批：個工作日七、簽訂協(xié)議：此程序（可免），可依據(jù)框架協(xié)議。

13、八、編制交易文件：由京泰鴻公司和市土地整理儲備中心共同編制工作方案和交易文件，報市國土房管局審核。（有關(guān)約定見附件：招標拍賣掛牌文件）。報批：個工作日九、組織交易：按照招標拍賣掛牌程序組織交易。交易時間：（見附件：招標拍賣掛牌文件）十：支付價款：交易成功后按框架協(xié)議約定支付公司應(yīng)取得的土地價款。支付時間：按框架協(xié)議及招標拍賣掛牌文件約定支付。附件三：土地一級開發(fā)成本核算及收益分配標準根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于授權(quán)土地一級開發(fā)有關(guān)問題的批復(fù)（京國土房管出20043號）、北京市發(fā)展和改革委員會關(guān)于北京順義土地一級開發(fā)項目建議書的批復(fù)（京發(fā)改2004號）就本項目的成本的界定、利潤比例及土地增

14、值部分的分配做如下的說明。一、項目成本的界定：依據(jù)北京市財政局、北京市國士資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)土地儲備供應(yīng)財務(wù)管理試行辦法的通知（京財經(jīng)二200279 號）及相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地一級開發(fā)項目個案特性對成本、費用進行歸納如下：（一）土地征用及拆遷補償費，包括：1、 土地收購、收回和置換時發(fā)生的各種依法應(yīng)補償和拆遷還建等費用；2、 征用土地過程中依法應(yīng)支付的各項費用，包括勞動力安置補助費，地上建筑物、附屬物及地下附著物補償費，青苗補償費，房屋拆遷補償費等費用；3、 征用土地過程中發(fā)生的各種稅費支出，如拆遷管理費、新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、防洪

15、費、耕地占用稅及征地管理費等；（二）前期工程費：是指土地開發(fā)整理項目在工程施工前所發(fā)生的各項支出，包括：開發(fā)土地的可行性研究費，前期策劃顧問、規(guī)劃等咨詢費，規(guī)劃設(shè)計費，勘探、測繪費，測量費、項目勘查費、施工設(shè)計費、土地清查費、項目招標費及土地評估費等費用；（三）工程施工費，包括：1、 土地開發(fā)過程中，對地上建筑物附屬物及地下附著物進行拆遷、平整土地和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套（七通一平即：給水、排水、供電、燃氣、通訊、道路及平整土地）等支出的費用；2、 景觀水系工程費（新增）；3、高壓線、信號發(fā)射塔及其他線路（有線電視線路等）遷移費（新增）；4、土地一級開發(fā)過程中該區(qū)域的綠帶綠化景觀工程、公園綠化工程及

16、區(qū)域標識系統(tǒng)工程費（新增）；5、其他工程施工費用（四）項目管理費等費用：是指為項目的組織、管理所發(fā)生的各項管理性支出，主要包括：1、工程監(jiān)理費；2、項目工程驗收費、項目決算的編制及決算的審計費，整理后土地的重估與登記費、基本農(nóng)田重劃及標志設(shè)定費等；3、項目管理人員的工資及項目補助、職工福利費、社會統(tǒng)籌、住房公積金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保護費和其他費用等；4、土地收購過程中委托評估、代理、公證、審計所、律師事務(wù)所及其他中介機構(gòu)而支付的費用；5、為項目廣告宣傳、招商推介所發(fā)生的費用（新增）；6、土地儲備供應(yīng)過程中進行招標、拍賣和掛牌交易中所發(fā)生的委托費用；7、為本開發(fā)項目融資所發(fā)生的利息支出及土地驗收至土地公開交易期間全部開發(fā)成本所發(fā)生的利息支出、手續(xù)費及相關(guān)費用；8、為組織項目所發(fā)生的其他費用，如差旅交通費、辦公費、保險費、房產(chǎn)稅、車船使用