西安豪盛時(shí)代三期房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)策略

1、能夠超越豪盛時(shí)代能夠超越豪盛時(shí)代華城的華城的只有豪盛時(shí)代只有豪盛時(shí)代華城華城三個(gè)先行奠定豪盛時(shí)代三個(gè)先行奠定豪盛時(shí)代華城華城西安住宅市場(chǎng)西安住宅市場(chǎng)03040304年度年度旗幟項(xiàng)目地位旗幟項(xiàng)目地位23000平米水景園林平米水景園林改變南城居住氣質(zhì)改變南城居住氣質(zhì)2000余平米豪華會(huì)所余平米豪華會(huì)所上上流生活身份標(biāo)簽流生活身份標(biāo)簽365天天*24小時(shí)無(wú)微不至小時(shí)無(wú)微不至的物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)室內(nèi)恒溫泳池室內(nèi)恒溫泳池豪宅豪宅配套標(biāo)準(zhǔn)之一配套標(biāo)準(zhǔn)之一一、二期銷(xiāo)售成功告一段落一、二期銷(xiāo)售成功告一段落 截至截至7 7月底，僅月底，僅1010個(gè)個(gè)月，豪盛時(shí)月，豪盛時(shí)華城一華城一二期銷(xiāo)售超過(guò)二期銷(xiāo)售超過(guò)87%

2、87%，進(jìn)入進(jìn)入收關(guān)階段收關(guān)階段。1 1、到、到7 7月底一、二期銷(xiāo)售月底一、二期銷(xiāo)售超過(guò)超過(guò)87%87%，進(jìn)入收關(guān)階段。，進(jìn)入收關(guān)階段。2 2、剩余房源集中于、剩余房源集中于1 1號(hào)樓號(hào)樓北戶北戶3-43-4層，層，2 2、3 3號(hào)樓號(hào)樓2323層以上，層以上，4 4號(hào)樓東北戶、號(hào)樓東北戶、5 5號(hào)樓西北戶。號(hào)樓西北戶。3 3、6 6號(hào)樓系部分單位系戰(zhàn)號(hào)樓系部分單位系戰(zhàn)略性保留。略性保留。一、二期剩余房源分布一、二期剩余房源分布通過(guò)合適的渠道將賣(mài)點(diǎn)送達(dá)客戶內(nèi)心通過(guò)合適的渠道將賣(mài)點(diǎn)送達(dá)客戶內(nèi)心1 1、大眾媒體是、大眾媒體是來(lái)電客戶來(lái)電客戶第一信息接觸來(lái)源第一信息接觸來(lái)源；2 2、短信、賣(mài)場(chǎng)包裝

3、對(duì)于、短信、賣(mài)場(chǎng)包裝對(duì)于客戶來(lái)訪客戶來(lái)訪量提升非常大；量提升非常大；3 3、成交客戶成交客戶以朋友介紹為第一信息接觸渠道，應(yīng)以朋友介紹為第一信息接觸渠道，應(yīng)加大客戶關(guān)系管理投入加大客戶關(guān)系管理投入；4 4、創(chuàng)新媒體手機(jī)短信在本項(xiàng)目的銷(xiāo)售中起到巨大的、創(chuàng)新媒體手機(jī)短信在本項(xiàng)目的銷(xiāo)售中起到巨大的作用，應(yīng)該繼續(xù)挖掘作用，應(yīng)該繼續(xù)挖掘投入小產(chǎn)出高投入小產(chǎn)出高的創(chuàng)新媒體。的創(chuàng)新媒體。豪盛時(shí)代華城03年8月04年9月來(lái)電客戶媒體接觸分析38%1%0%4%0%29%1%27%0%華商報(bào)西安晚報(bào)路牌賣(mài)場(chǎng)包裝展會(huì)短信電視未登記朋友華商報(bào)、手機(jī)短信華商報(bào)、手機(jī)短信為來(lái)電客戶主要信息接觸渠道為來(lái)電客戶主要信息接觸渠

4、道豪盛時(shí)代華城03年8月04年6月來(lái)訪客戶信息接觸分析8%2%1%37%4%0%1%0%18%29%華商報(bào)西安晚報(bào)路牌賣(mài)場(chǎng)包裝展會(huì)短信電視網(wǎng)站朋友未登記及其他賣(mài)場(chǎng)包裝、朋友介紹賣(mài)場(chǎng)包裝、朋友介紹為主要來(lái)訪客戶信息接觸渠道為主要來(lái)訪客戶信息接觸渠道豪盛時(shí)代華城03年8月04年6月成交客戶媒體接觸分析19%3%24%5%37%1%0%2%8%1%華商報(bào)西安晚報(bào)賣(mài)場(chǎng)包裝展會(huì)朋友其他廣播短信未登記網(wǎng)絡(luò)朋友介紹、賣(mài)場(chǎng)包裝、華商報(bào)朋友介紹、賣(mài)場(chǎng)包裝、華商報(bào)為成交客戶主要信息接觸渠道為成交客戶主要信息接觸渠道能夠超越豪盛時(shí)代的只有豪盛時(shí)代能夠超越豪盛時(shí)代的只有豪盛時(shí)代絕版絕版3期即將推出期即將推出豪盛時(shí)代豪

5、盛時(shí)代華城華城3期推廣目標(biāo)期推廣目標(biāo)1 1、從目前市場(chǎng)判斷，銷(xiāo)售已不是豪盛時(shí)、從目前市場(chǎng)判斷，銷(xiāo)售已不是豪盛時(shí)華城推廣的唯一目華城推廣的唯一目標(biāo)；標(biāo)；2 2、設(shè)計(jì)合理的推廣組合、設(shè)計(jì)合理的推廣組合, ,保持市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注度和熱度，促進(jìn)保持市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注度和熱度，促進(jìn)項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo); ;3 3、以、以3 3期推廣為契機(jī)期推廣為契機(jī), , 提升豪盛置業(yè)企業(yè)知名度、美譽(yù)度；提升豪盛置業(yè)企業(yè)知名度、美譽(yù)度；4、加強(qiáng)客戶關(guān)系管理工作，提升客戶忠誠(chéng)度，為旺座時(shí)代廣、加強(qiáng)客戶關(guān)系管理工作，提升客戶忠誠(chéng)度，為旺座時(shí)代廣場(chǎng)、山水草堂積蓄客戶資源。場(chǎng)、山水草堂積蓄客戶資源。中心景觀對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)中心景觀對(duì)項(xiàng)目

6、銷(xiāo)售進(jìn)度提高起到關(guān)鍵作用度提高起到關(guān)鍵作用商業(yè)廣場(chǎng)的兌現(xiàn)持續(xù)促商業(yè)廣場(chǎng)的兌現(xiàn)持續(xù)促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度工程進(jìn)度外立面得到客戶認(rèn)可工程進(jìn)度外立面得到客戶認(rèn)可豪盛時(shí)代華城3期房源比例132-1343室2廳2衛(wèi)34%133-1353室2廳2衛(wèi)17%151-1533室2廳2衛(wèi)33%176-1785室2廳2衛(wèi)16%3室2廳2衛(wèi) 132-1343室2廳2衛(wèi) 133-1353室2廳2衛(wèi) 151-1535室2廳2衛(wèi) 176-178面積132.41-134.24151.80-153.06133.09-135.93176.52-178.18房型三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)五室二廳二衛(wèi)樓號(hào)7/9號(hào)樓

7、南戶7/9號(hào)樓北戶8號(hào)樓南戶8號(hào)樓北戶套數(shù)104套100套52套50套三期主力房型較二期主力房型大三期主力房型較二期主力房型大9%優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目周邊道路等大環(huán)境得到極大改善項(xiàng)目周邊道路等大環(huán)境得到極大改善經(jīng)過(guò)一季的生長(zhǎng)社區(qū)景觀更加成熟經(jīng)過(guò)一季的生長(zhǎng)社區(qū)景觀更加成熟曲江高品質(zhì)項(xiàng)目分流部分客戶曲江高品質(zhì)項(xiàng)目分流部分客戶C C區(qū)約區(qū)約50%50%戶型無(wú)景觀面戶型無(wú)景觀面C C區(qū)主力戶型較區(qū)主力戶型較b b區(qū)大區(qū)大9 9個(gè)百分點(diǎn)單價(jià)走高個(gè)百分點(diǎn)單價(jià)走高電子城板塊崛起與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)電子城板塊崛起與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)比最高豪宅形象得到市場(chǎng)認(rèn)可性價(jià)比最高豪宅形象得到市場(chǎng)認(rèn)可部分客戶對(duì)本項(xiàng)目大

8、戶型持幣待購(gòu)部分客戶對(duì)本項(xiàng)目大戶型持幣待購(gòu)?fù)饬⒚妗㈤T(mén)前廣場(chǎng)成為高檔社區(qū)標(biāo)志外立面、門(mén)前廣場(chǎng)成為高檔社區(qū)標(biāo)志項(xiàng)目知名度極高開(kāi)發(fā)商實(shí)力得到認(rèn)可項(xiàng)目知名度極高開(kāi)發(fā)商實(shí)力得到認(rèn)可劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析C C區(qū)工程的進(jìn)展使得整個(gè)園林顯出天井效果區(qū)工程的進(jìn)展使得整個(gè)園林顯出天井效果機(jī)會(huì)點(diǎn)分析機(jī)會(huì)點(diǎn)分析威脅點(diǎn)分析威脅點(diǎn)分析A A、B B區(qū)剩余戶型樓層高、面積大、單價(jià)高區(qū)剩余戶型樓層高、面積大、單價(jià)高社區(qū)已經(jīng)開(kāi)始成熟，部分客戶即將入住社區(qū)已經(jīng)開(kāi)始成熟，部分客戶即將入住園林、配套等完成使目相當(dāng)以準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售園林、配套等完成使目相當(dāng)以準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售豪盛時(shí)代豪盛時(shí)代華城華城3期期swot分析分析產(chǎn)品補(bǔ)償提升建議產(chǎn)品補(bǔ)償提升建議

9、商業(yè)廣場(chǎng)品質(zhì)提升商業(yè)廣場(chǎng)品質(zhì)提升產(chǎn)品補(bǔ)償提升建議產(chǎn)品補(bǔ)償提升建議兌現(xiàn)入單元橋兌現(xiàn)入單元橋產(chǎn)品補(bǔ)償提升建議產(chǎn)品補(bǔ)償提升建議兌現(xiàn)兌現(xiàn)B、C區(qū)間的園林區(qū)間的園林增加水景處理手段，強(qiáng)化水景豪宅效果產(chǎn)品補(bǔ)償提升建議產(chǎn)品補(bǔ)償提升建議在在A區(qū)兌現(xiàn)樣板大堂、電梯廳區(qū)兌現(xiàn)樣板大堂、電梯廳標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色升級(jí)標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色升級(jí)屬性定位升級(jí)屬性定位升級(jí)南城水岸豪宅南城水岸豪宅能夠超越豪盛時(shí)代的只有豪盛時(shí)能夠超越豪盛時(shí)代的只有豪盛時(shí)代代主推廣語(yǔ)升級(jí)主推廣語(yǔ)升級(jí)1 1、手機(jī)短信告知性效果良好，考慮發(fā)布在開(kāi)盤(pán)期間、秋、手機(jī)短信告知性效果良好，考慮發(fā)布在開(kāi)盤(pán)期間、秋季房展會(huì)期間采取手機(jī)短信宣傳；季房展會(huì)期間采取手機(jī)短信宣傳； 2

10、 2、大眾媒體如西安晚報(bào)、華商報(bào)、西安電視臺(tái)房產(chǎn)專(zhuān)欄、大眾媒體如西安晚報(bào)、華商報(bào)、西安電視臺(tái)房產(chǎn)專(zhuān)欄廣面積宣傳覆蓋。廣面積宣傳覆蓋。 3 3、在路牌的選擇上出于服務(wù)于公司形象、品牌和旺座時(shí)、在路牌的選擇上出于服務(wù)于公司形象、品牌和旺座時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，建議放棄原有長(zhǎng)安路立交路牌，選擇目前代廣場(chǎng)項(xiàng)目，建議放棄原有長(zhǎng)安路立交路牌，選擇目前就掌燈所用路牌。就掌燈所用路牌。 媒體選擇媒體選擇以一二期效果評(píng)估為基礎(chǔ)以一二期效果評(píng)估為基礎(chǔ)三期開(kāi)盤(pán)推廣計(jì)劃三期開(kāi)盤(pán)推廣計(jì)劃時(shí)間時(shí)間事件事件媒體媒體費(fèi)用概算費(fèi)用概算備注備注短信短信晚報(bào)晚報(bào)華商華商市電視臺(tái)市電視臺(tái)西北民航西北民航豪盛脈搏豪盛脈搏9 9月月2 2日日1

11、/21/2彩彩4290042900元元9 9月月9 9日日1/21/2彩彩4290042900元元9 9月月1616日日1/21/2彩彩5850058500元元9 9月月1616日日1/21/2彩彩4290042900元元9 9月月1616日日* * * *2400024000元元9 9月月1818日日抽獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)2000020000元元不含獎(jiǎng)不含獎(jiǎng)品品9/199/1910/1810/181 1分鐘分鐘3000030000元元2 2次展會(huì)次展會(huì)* *4800048000元元各各3 3天天總計(jì)總計(jì)309200309200元元報(bào)版廣告訴求項(xiàng)目報(bào)版廣告訴求項(xiàng)目“收藏價(jià)值收藏價(jià)值”（模擬）（模擬）向金貴、絕版方向訴求向金貴、絕版方向訴求（模擬）（模擬）開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)答謝業(yè)主開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)答謝業(yè)主（模擬）（模擬）建議路牌選擇建議路牌選擇地點(diǎn)：長(zhǎng)安路立交地點(diǎn)：長(zhǎng)安路立交路牌一致訴求金貴、絕版路牌一致訴求金貴、絕版（模擬一）（模擬一）路牌一致訴求金貴、絕版路牌一致訴求金貴、絕版（模擬二）（模擬二）啟動(dòng)豪盛脈搏啟動(dòng)豪盛脈搏客戶關(guān)系管理制度化客戶關(guān)系管理制度化營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)甄選營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)甄選1、以客戶的利益和需求為出發(fā)點(diǎn)，近期選擇、以客戶的利益和需求為出發(fā)點(diǎn)，近期選擇3期開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)期開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)