商業(yè)管理公司運營細(xì)則

1、商業(yè)管理公司運營細(xì)則標(biāo)簽:商業(yè)商業(yè)管理公司運營一、商業(yè)經(jīng)營管理公司成立的目的對于購物中心(商場開發(fā)商來說,開發(fā)商鋪是前提,但只有開發(fā)是不夠的,還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進行管理,才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國內(nèi)外購物中心,開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)商業(yè)管理公司組織機構(gòu)一般包括:經(jīng)營層面:(含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理;管理層面:辦公

2、室;財務(wù)部;業(yè)務(wù)發(fā)展部;商場管理部;招商部(后期可并至業(yè)務(wù)部;企劃部等。各部門主要工作內(nèi)容:總經(jīng)理是決策人,副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等;辦公室主管人事、行政和總務(wù)等;財務(wù)部主管資金運作和收銀員等工作;業(yè)務(wù)部主管商場的營運等方面;商場管理部主管商場水、電、保安,維修等工作;企劃部主管商場形象、促銷等工作;招商部前期以招商為主,后期合并至業(yè)務(wù)部門。三、商業(yè)經(jīng)營管理公司作用受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系,由于前期的業(yè)主委員會尚未成立,開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確,以確認(rèn)XXX商業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司對XXX商業(yè)進行系列工作的管理地位,從而達(dá)到統(tǒng)一

3、業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理,統(tǒng)一價格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營者保駕護航。四、商業(yè)經(jīng)營管理公司目標(biāo)以專業(yè)服務(wù)運作模式為基礎(chǔ),依托完整的市場定位體系,優(yōu)勢資源,提升項目市場形象,保持良好的市場競爭優(yōu)勢,傳導(dǎo)先進商業(yè)管理理念,保障項目整體運營的可持續(xù)性發(fā)展,實現(xiàn)項目升值與保值,最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、運營方等多方共贏局面。五、商業(yè)經(jīng)營管理公司構(gòu)建模式1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司,由開發(fā)公司投資組建;2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司,委托其對項目進行管理、服務(wù);六、商業(yè)管理公司管理功能1、研究功能:運用專業(yè)的市場研究體系,結(jié)合項目所在地最新

4、商業(yè)市調(diào)信息及相關(guān)政策支持,制定合理、有針對性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運營決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng),最大程度上保障項目的整體市場競爭優(yōu)勢。2、管理功能:對項目進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理,建立健康、有序的運營機制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費環(huán)境。3、協(xié)調(diào)功能:協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費市場的橋梁,及時溝通、反饋各方信息。六、商業(yè)經(jīng)營管理體系1、統(tǒng)一管理:統(tǒng)一的市場形象,整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營模式,保障市場多元化消費活力,采取群體化多角度消費渠道,充分尊重顧客的選擇權(quán),復(fù)合對單一,具備不可比擬的競爭優(yōu)勢。2、統(tǒng)一運營:根據(jù)運作進度和供求市場影響,不定期舉辦各種類型

5、的促銷活動,統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等;既可以項目整體為單位,也可以部分品牌為單位,在適當(dāng)范圍內(nèi)進行造勢宣傳。3、后勤配送:成立專業(yè)后勤部,針對品牌商家和消費群體,以大宗或特殊服務(wù)為主,實現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)的高效、便捷的配送服務(wù);4、先行賠付:制定專項賠付額度,加大購物保障力度,增強消費信心,引導(dǎo)、建立客戶忠誠度和品牌度;5、末位淘汰:針對經(jīng)營不善、不符整體發(fā)展規(guī)律的個別商家,及時運用政策扶持、調(diào)研市場、經(jīng)營建議、運營整改等軟性措施和適當(dāng)硬件支撐,若仍不能很好適應(yīng)市場,及時清理,更換新鮮血液,保持市場競爭力和良性循環(huán)軌道。七、商業(yè)進經(jīng)營管理公司經(jīng)營模式(一購物中心具有“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的特

6、點購物中心的商鋪是有計劃的聚集,對購物中心進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點?！敖y(tǒng)一管理”,要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。“分散經(jīng)營”,是購物中心對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所,但購物中心的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。(二購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式,在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外,某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際

7、購物中心協(xié)會(ICSC的標(biāo)準(zhǔn)格式,在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理所謂“品牌審核管理”是指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商、品牌代理委托書(適用于專賣代理商、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等?！巴晟频淖饧s管理”租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理(可以借鑒國際購物中心協(xié)會(ICSC的標(biāo)準(zhǔn)格式,比如:(1承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,如果發(fā)生重大變

8、化,須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可(業(yè)主委員會成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可;(2營業(yè)時間的確定;(3承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;(4為整個購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù);(5承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;(6投保范圍事宜;(7是否統(tǒng)一的收銀。購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐,常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來,購物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。因為對購物中心來說,其一,連鎖商業(yè)企業(yè)因為有規(guī)模、有足夠的店鋪做支撐,故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店,而低價格也是購物中心想要吸引消費者購物

9、的“法寶”之一;其二,購物中心對進駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃,但只要商戶遵紀(jì)守法,購物中心的商業(yè)管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此,選擇自律性高、有固定經(jīng)營模式的連鎖企業(yè),對購物中心的管理來說,是相當(dāng)省心和放心的。另外對連鎖商業(yè)企業(yè)來說,選擇商業(yè)價值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營是至關(guān)重要的。購物中心由于選址慎之又慎,多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域,因此進駐購物中心的連鎖企業(yè),就等于不費力氣找到經(jīng)營的好地段;其二,購物中心采取入駐商戶獨立經(jīng)營的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃,人氣上有保證,故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購物中心。2、“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益由于目前購物中

10、心競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃,所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”,組織策劃相關(guān)的促銷活動,所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分?jǐn)偂Ｈ绻徫镏行慕y(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M用。3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動,保證購物中心的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有:(1指導(dǎo)項目:培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動安排;(2協(xié)調(diào)項目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的