土地增值稅法講義

1、土地增值稅法講義一、 土地增值稅法概述土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利與義務關(guān)系的法律規(guī)范。現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范是1993年12月13日國務院頒布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅二、開征土地增值稅的目的增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的客觀需要。是為了抑制炒買炒賣土地投機暴利的行為。是為了國家參與土地增值收益的分配方式。三、土地增值稅納稅義務人土地增值稅的納稅義務人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物

2、（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。包括個體經(jīng)營者。納稅義務人有四個特點：1、不論是法人還是自然人；2、不論經(jīng)濟性質(zhì)；3、不論是內(nèi)、外資企業(yè)；4、不論部門。四、征收范圍（一）、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；國有土地是指按照國家規(guī)定屬于國家所有的土地。（二）、地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。這里所說的附著物是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭破壞的物品。征收范圍的界定：標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有。中華人民共和國憲法、中華人民共和國土管理法的規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除

3、由法律規(guī)定屬于國家所有外。屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依法對集體土地實行征用，依法征用的土地屬于國家所有。只有對轉(zhuǎn)讓屬于國家所有的土地的行為才征收土地增值稅。標準之二：土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征收范圍的標準之二。標準之三：轉(zhuǎn)讓行為是否取得收入是判定標準之三。無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只要取得收入，均屬土地增值稅征收范圍之內(nèi)。根據(jù)以上三條標準，對若干具體情況的判定（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的：1、出售國有土地使用權(quán)的：“生地變熟地”2、取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開

4、發(fā)建造然后出售的3、存量房地產(chǎn)的買賣。（二）、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的1、房地產(chǎn)的繼承。2、房地產(chǎn)的贈與?！百浥c”是指如下情況:(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。3、房地產(chǎn)的出租4、房地產(chǎn)的抵押在抵押期間，產(chǎn)權(quán)沒有

5、變更不征收。抵押期滿視產(chǎn)權(quán)是否變更來判斷是否征收。5、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征收范圍，但個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可免征。6、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資或聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值。對投資或聯(lián)營的企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，應征收土地增值稅。7、合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征。建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征。9、房地產(chǎn)的代建

6、行為房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完后向客戶收取代建收入的，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更，故不屬于征收范圍，不征收土地增值稅。10、房地產(chǎn)的重新評估重新評估， 雖然增值，但沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，不屬于征收范圍，不征收土地增值稅。五、 土地增值稅的稅率和納稅地點土地增值稅的稅率實行四級超率累進稅率：級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%100%的部分4053超過100%200%的部分50154超過200%的部分6035納稅地點：房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個

7、以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。六、應稅收入與扣除額的確定、應納稅額的計算計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅,這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額。因此，要計算增值額時，不僅要確認應稅收入總額，還要正確確定扣除項目金額。國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006187號文件對土地增值稅的扣除項目規(guī)定：“（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其第六條計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使

8、用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部法規(guī)的其他扣除項目。 實施細則第七條第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括

9、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建

10、房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立

11、的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用

12、的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定?！币?、應稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，就包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看包括：1貨幣收入2、實物收入3、其他收入關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房

13、價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅199548號 ）二、扣除項目金額的確定根據(jù)土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定,計算土地增值稅扣除項目金額包括以下項目：（一）、取得土地使用權(quán)所支付的金額主要包括：1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括：（1）、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。如果是協(xié)議、招標、拍賣等出讓

14、方式取得的土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按國家有關(guān)規(guī)定補交的地價款；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)實際支付的地價款。（2）、納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)有登記、過戶手續(xù)費。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等。土地的征用及補償費。包括土地征用費、耕地占用費、勞動力安置費及有關(guān)地上地

15、下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出。建筑安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)綠化、道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)等。公共配套設施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3、房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)企

16、業(yè)會計準則有關(guān)規(guī)定，銷售費用、管理費用作為期間費用，直接計入當期損益。財務費用按企業(yè)會計準則第17號借款費用關(guān)于借款費用資本化的有關(guān)規(guī)定進行判斷，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目完工之前的借款費用應予以資本化，將借款費用計入開發(fā)項目的成本。但作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，是不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際發(fā)生的費用進行扣除，而是按中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則的標準進行扣除。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成

17、本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。備注：利率不超過銀行同類同期貸款利率；逾期加息和罰息不在扣除范圍內(nèi)。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意房地產(chǎn)企業(yè)印花稅已在管理費用中列支，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，不得重復扣除；其它類型的企業(yè)計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括印

18、花稅。5、其它扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的，加計20%的扣除。6、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及

19、建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契

20、稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收。 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。土地增值稅應納稅額的計算公式:應納稅額=(每級距的土地增值額*適用稅率)在實際工作中可以采用速算扣除法計算計算方法:第一步:計

21、算應稅收入第二步:計算扣除項目金額第三步:計算增值額增值額=應稅收入-扣除項目金額第四步:計算增值額與扣除項目金額的比率,用以判斷適用稅率.增值額與扣除項目金額的比率=增值額/扣除項目金額第五步:計算應納稅額應納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除額速算扣除額=扣除項目金額*適用速算扣除系數(shù)七、土地增值稅的稅收優(yōu)惠(1)、關(guān)于土地增值稅征免政策問題對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。財稅1999210號。目前新的政策規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關(guān)申請核準，凡居住滿五年或五年以上的，免征；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，

22、按規(guī)定征收土地增值稅。(2)、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的非房地產(chǎn)企業(yè)免稅以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的不免稅(3)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的； 普通標準住宅與經(jīng)濟適用房普通標準住宅: 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建

23、筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房管理辦法規(guī)定：經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。建設單位利潤要控制在3以內(nèi)（4）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 八、企業(yè)交納土地增值稅有關(guān)會計處理一、交納土地增值稅的企業(yè)應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目進行核算。二、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計算出應交納的土地增值稅，應分別以下情況進行

24、會計處理:1.主營（兼營）房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)，應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“主營業(yè)務稅金及附加”(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、貸記“應交稅金應交土地增值稅”科目。2.企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”、等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應交納的土地增值稅，借記“固定資產(chǎn)清理”、“在建工程”、等科目，貸記“應交稅金應交土地增值稅”科目。三、企業(yè)交納土地增值稅時，借記“應交稅金應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。四、企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預交的土地增值稅，借記“應交稅金應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)

25、營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按本規(guī)定第二條第1款的規(guī)定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。預交土地增值稅的企業(yè)，“應交稅金應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。五、為了提供土地增值稅的計算依據(jù)，企業(yè)應將取得土地使用權(quán)時所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、費用等，在有關(guān)會計科目或備查簿中詳細登記。九、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單

26、位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關(guān)

27、規(guī)定的其他情況。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計

28、算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的

29、居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算

30、項目的扣除金額。五、土地增值稅清算應報送的資料符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委

31、托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。六、土地增值稅清算項目的審核鑒證稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。稅務機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。七、土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設

32、置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。

33、各省稅務機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。十、關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復國稅函2007645號 四川省地方稅務局：你局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的請示（川地稅發(fā)20077號）收悉，批復如下：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅

34、和契稅等相關(guān)稅收。十一、土地增值稅籌劃1、合理定價的土地增值稅籌劃某房地產(chǎn)公司主要從事普通住宅開發(fā)，2008年竣工的一片住宅小區(qū)，平均售價為6700元/平方米，總面積為2萬平方米，銷售總金額預計可達1.34億元，已售出1.6萬平方米，已售金額10720萬元。該房產(chǎn)項目取得土地使用權(quán)成本為2800萬元，開發(fā)成本為5200萬元，利息支出420萬元（不能按項目分攤），其他開發(fā)費380萬元。按規(guī)定不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息，房地產(chǎn)項目按取得土地使用權(quán)及開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計算扣除為（28005200）×10800萬元（假設本例與企業(yè)實際發(fā)生數(shù)一致）。由于國家調(diào)整房地產(chǎn)政策，銷售價格出

35、現(xiàn)起伏，公司出現(xiàn)三種意見：一是繼續(xù)保持原平均價格銷售，二是加價銷售，由于開發(fā)商已不存在資金壓力，所以準備加價銷售，但銷售進度會放慢，有一定的風險。三是為促銷，可以進行適當讓利，能加速銷售。稅務師對以上幾種情形進行了測算：（一）仍按6700元/平方米銷售收入：1.34億元應繳營業(yè)稅：13400×5670萬元。城建稅7，教育費附加3兩者之和：670×1067萬元土地增值稅計算：取得土地使用權(quán)所支付的金額為2800萬元；開發(fā)成本為5200萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用：（28005200）×10800萬元稅金為737萬元；房地產(chǎn)加計20：（28005200）×201600

36、萬元允許扣除項目金額合計：11137萬元; 增值額為13400111372263萬元。增值比率為2263/11137×10020.32土地增值稅為2263×30%=678.90企業(yè)實際所得稅前利潤為1340028005200420380737678.93184.10萬元。 （二）：如將剩余4000平方米加價1000元銷售，以7700元/平方米銷售。則收入：107207700×400013800萬元應繳營業(yè)稅：13800×5690萬元。城建稅7，教育費附加3兩者之和：690×1069萬元土地增值稅計算：取得土地使用權(quán)所支付的金額為2800萬元；開

37、發(fā)成本為5200萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用：（28005200）×10800萬元稅金為759萬元；房地產(chǎn)加計20：（28005200）×201600萬元允許扣除項目金額合計：11159萬元; 增值額為13800111592641萬元。增值比率為2641/11159×10023.67土地增值稅為2641×30%=792.3萬元企業(yè)實際所得稅前利潤為1380028005200420380759792.33448.70萬元。如將剩余4000平方米降價銷售，以6600元/平方米銷售。則收入：107206600×400013360萬元應繳營業(yè)稅：13360

38、15;5668萬元。城建稅7，教育費附加3兩者之和：668×1066.8萬元土地增值稅計算：取得土地使用權(quán)所支付的金額為2800萬元；開發(fā)成本為5200萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用：（28005200）×10800萬元稅金為734.80萬元；房地產(chǎn)加計20：（28005200）×201600萬元允許扣除項目金額合計：11134.80萬元; 增值額為1336011134.802225.20萬元。增值比率為2225.20/11134.80×10019.98土地增值稅免征企業(yè)實際所得稅前利潤為1380028005200420380734.803825.20萬元。三種方案

39、比較：方案三（降價銷售）的稅前實際利潤最大；維持原價這方案一次之；加價銷售的方案利潤最少。經(jīng)分析：方案三與方案一所得稅前利潤增加3825.203184.10641.10萬元。主要是雖然收入減少了40萬元。但支出也減少了681.10萬元（土地增值稅678.90萬元、稅金及附加2.20萬元），而且支出減少數(shù)大于收入增加數(shù)。方案二與方案一比較，雖然收入增加了400萬元，但支出也增加了135.40萬元（22113.4）。凈增加為264.60萬元。其收入與放慢銷售速度所帶來的風險是否配比，需經(jīng)營者充分思考。4000平方米不同銷售價格企業(yè)稅前利潤之比較：項目4000平均銷價三項稅金應繳土地增值稅所得稅稅前利潤備注備選方案4909.00697.6003186.00可選 備選方案5700.00715.0003485.00可選方案三6600.00734.8003825.20可選(最優(yōu))方案一6700.00737.00678.903184.10不可選 方案二7700.00759.00792.303448.70不可選備選方案8600.00778.8894.363686.84不可選備選方案9126.00790.37954.013826.02可選通過此例，不難看出在成本確定的情況下，定價與稅前利潤 存在著一定的關(guān)系。企業(yè)稅前利潤并不是與價格成正比的。通過計算不同的價格區(qū)間，可以計算出最佳的價