房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償在土地增值稅計(jì)算中的關(guān)鍵點(diǎn)

1、土地增值稅中未將拆遷補(bǔ)償房進(jìn)行“視同銷(xiāo)售”處理納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；同時(shí)以拆遷補(bǔ)償房的建筑成本確認(rèn)拆遷補(bǔ)償房置換被拆遷人土地建筑物的交換 成本致使房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)少扣除成本，從而多繳納土地增值稅。由于沒(méi)有取得現(xiàn)金收入，一部分房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，沒(méi)有把 實(shí)物還建的房產(chǎn)確認(rèn)為土地增值稅的應(yīng)稅收入；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)還建房沒(méi)有視同銷(xiāo)售繳納增值稅，直接抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 從而少繳納了土地曾增稅。相關(guān)稅收法律分析如下：國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)第三條第（一）項(xiàng) 規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人 的非貨幣性資產(chǎn)等

2、，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。在對(duì)實(shí)物還建房產(chǎn)收入的確定上，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國(guó)稅發(fā)2007132 號(hào)）第二十三條規(guī)定：“納稅人將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、 獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性 資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其視同銷(xiāo)售收入按下列方法和順序?qū)?核確認(rèn)：（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房

3、地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。”以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)物還建的房產(chǎn)應(yīng)“視同銷(xiāo)售”，應(yīng)按照市場(chǎng)公允價(jià) 值或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入，并入土地增值稅收入依法繳納土地增值稅。產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以房產(chǎn)換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地,關(guān)于拆遷補(bǔ)償房的價(jià)值，或者說(shuō)，拆遷補(bǔ)償房置換被拆遷人土地建筑物的交換 成本如何確定？有人認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司付出的代價(jià)是建筑成本，所以，實(shí)物還建 的補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價(jià)來(lái)確認(rèn)。筆者認(rèn)為，房地 用于安置的房產(chǎn)與換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地屬于對(duì)價(jià)關(guān)系，因此開(kāi)發(fā)商用于安置被拆遷戶(hù)的開(kāi)發(fā)新房的市場(chǎng)價(jià)值才是房地產(chǎn)

4、開(kāi)發(fā)商為獲取被拆遷房的房產(chǎn)或土地而付出的代價(jià)。新房的市場(chǎng)價(jià)值顯然不是房屋的建筑造價(jià)。如果以拆遷補(bǔ)償房（開(kāi)發(fā)的新房）的建造成本作為房地產(chǎn)公司置換被 拆遷人的房產(chǎn)或土地的價(jià)值，則房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除“開(kāi)發(fā)成本一一 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的成本小，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)多繳納土地增值稅。但開(kāi)發(fā)商用于實(shí)物還建房產(chǎn)的公允價(jià)值如何取得?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220 )第六條“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題”規(guī)定如下:（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的,安置用房視同銷(xiāo)售處理,按于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)

5、）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值 按國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異 地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)國(guó)（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第二條 納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、

6、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東 或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng) 視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶(hù)，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）第六條規(guī)定執(zhí)行。以上稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)公司用于換取被拆遷人房產(chǎn)和土地的實(shí)物還建房產(chǎn)的 公允價(jià)值，會(huì)計(jì)上計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目的成本，該開(kāi)發(fā) 成本在房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。其確認(rèn)技巧如下:安置用房視同銷(xiāo)售處理,第一，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的,按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此視同銷(xiāo)售收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆 遷補(bǔ)償費(fèi)。第二，開(kāi)發(fā)