房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析時間：2021.03.09創(chuàng)作：歐陽法一：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅及避稅概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，其中營業(yè)稅、所 得稅、土地增值稅對金業(yè)的現(xiàn)金流出量產(chǎn)生較大影 響。1、在銷隹環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策：預(yù)售房產(chǎn)時，應(yīng)按預(yù)收 款的5%繳納營業(yè)稅及城建稅、教育附加稅費(fèi)。2、企業(yè)所得稅政策：有兩種方式繳納所得稅（1）查賬征收方式：其中，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛 利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得 額。（即預(yù)售房產(chǎn)時繳納所得稅的辦法）。（開發(fā)項(xiàng) 目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所 在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項(xiàng)目 位于

2、地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10% O ） 核定征收方式：石家莊的房地產(chǎn)金業(yè)按預(yù)收款的 13%繳納所得稅。分析：根據(jù)貴單位的情況，初步判斷應(yīng)采用查賬征收 方式較為有利。目前房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅收政策進(jìn)行 合理、合法進(jìn)行稅收籌劃時，首先判斷開發(fā)項(xiàng)目是否 存在若干可籌劃前提或特殊狀況方可進(jìn)行，否則硬性 籌劃得不償失，致使企業(yè)存在重大納稅風(fēng)險。例如， 銷售精裝房時，通過分解銷售收入達(dá)到減稅的目的。 但該籌劃限制條件較多，需針對具體情況謹(jǐn)慎使用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃應(yīng)稅收入通常采用的手 段：1、化整為零，肢解收入或者將收入掛往來帳。2、 收取價款，不作收入；開具發(fā)票，不作收入，甚至在 檢查中隱匿

3、部分發(fā)票存根，逃避追查。采取“體外循 環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶 上或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將 部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所 得稅；預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變 成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3、不按規(guī)定開具發(fā)票，以收款收據(jù)、白條代替發(fā) 票，收取價款不作收入；發(fā)票、收款收據(jù)混開，少計(jì) 部分收入；如：開具“大頭小尾”發(fā)票等以達(dá)到偷逃 稅款目的。4、不合理定價，減少收入。采取各種方式降低隹房 金額，減少收入，如采取降低隹房價格，加大其他規(guī) 費(fèi)的方法，調(diào)節(jié)收入。5、變通權(quán)責(zé)發(fā)生制，分期收款，應(yīng)作而不作收 入。如：房地產(chǎn)企業(yè)

4、分期收款銷售房產(chǎn)時，在實(shí)際收 到價款才作收入，延遲反映或不反映收入。6、其他業(yè)務(wù)收入部分或全部不入帳。房地產(chǎn)開發(fā)金 業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外如售后服務(wù)、材料物資銷售業(yè)務(wù)、 房產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)零星、金額不大，金業(yè)往往 不如實(shí)入帳、計(jì)算繳納稅款。7、代收代墊款項(xiàng)，入帳不上稅，或者不入帳。8、在預(yù)售樓盤時故意延遲繳納稅款。不按合同約定 時間確認(rèn)收入，拖延繳納企業(yè)所得稅。9、由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù) 額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部 繳清，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。1()、將更至、拖交房款押金、罰息收入、沒收違約 保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未 記入應(yīng)稅營業(yè)額一

5、并申報(bào)納稅。有的將包銷代銷商品 房手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代 理商處收取的樓款凈額作為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營 業(yè)稅。11、提供虛假或不完整的銷售面積。如將與商品房 一起銷售的門面房(店面房、營業(yè)用房、商鋪)、地 下車庫等不并入銷售面積。12、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款。如：關(guān)聯(lián) 企業(yè)之間轉(zhuǎn)移資金、集團(tuán)內(nèi)部購房實(shí)行優(yōu)惠價交易 等。13、有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間收取的代扣繳稅 費(fèi)不按規(guī)定時間申報(bào)。14、合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。如房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)，換取部分土地使用權(quán)， 形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納 稅義務(wù)發(fā)生時間。15、“拆一還一”回

6、遷戶的回遷房部分未按銷售不 動產(chǎn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。目前房地產(chǎn)公司對償還面積與拆 遷面積相等的部分絕大部分不申報(bào)納稅，對收取的房 屋差價款、超安費(fèi)等有的直接沖減開發(fā)成本，有的長 期掛往來科目不申報(bào)納稅。16、將自行開發(fā)的房產(chǎn)分給投資方部分不按規(guī)定申 報(bào)繳納稅費(fèi)。17、以房產(chǎn)抵償勞務(wù)款、工程款、材料款、銀行及 私人借款等不作收入申報(bào)納稅。18、將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入，不繳 或少繳稅款。如：以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其 他應(yīng)付款”科目長期掛賬不申報(bào)納稅。19、“以房換地，以地?fù)Q房”，從中偷逃稅。以地?fù)Q 房，以房換地是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)較多的一 種交易方式

7、，它不同于款物交易，它屬于直接以物易 物，以權(quán)利換權(quán)利，一般情況下不補(bǔ)差價，不存在現(xiàn) 款問題。雙方往往在實(shí)際占有和使用后，暫不辦理權(quán) 屬變更手續(xù)，逃避稅收的監(jiān)控。2()、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入，偷逃稅款。如：一 些房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓盤的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì) 的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入， 而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬，以達(dá)到偷逃稅的目 的。21、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，不 結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。22、將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有 線電視初裝費(fèi)、電力增容費(fèi)等不按價外費(fèi)用申報(bào)納 稅。23、補(bǔ)貼收入不入帳。如房地產(chǎn)企業(yè)上交的

8、一些規(guī) 費(fèi)，有些地方政府一般會有返還，這部分收入在其實(shí) 際收到時，都不并入收入申報(bào)納稅。24、取得政府返還的土地出讓金不入賬。房地產(chǎn)企業(yè) 取得政府返還的土地出讓金后不按規(guī)定入賬沖減土地 成本。25、鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。按照 土地增值稅暫行條例規(guī)定，一個開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部分房地產(chǎn)企 業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行 決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項(xiàng)目不能決 算，逃避土地增值稅的清算。分析：貴單位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于開發(fā)、與銷售情況 較為簡單，開發(fā)成本的票據(jù)能夠合理、合法取得，不 存在合理合法稅收籌劃的前提條件，因此不建議貴單 位

9、進(jìn)行硬性籌劃。二、以下主要是對房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的主要稅收以及提 醒貴單位應(yīng)注意的事項(xiàng)予以說明：房地產(chǎn)企業(yè)納稅大體上分布在三個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)。具 體如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、有耕地占用稅：在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果占用了耕 地就需要繳納耕地占用稅。2、印花稅：根據(jù)與相關(guān)的建設(shè)單位、材料供應(yīng)單 位、勘察設(shè)計(jì)單位簽訂的與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)合同、協(xié)議 繳納印花稅。應(yīng)注意：印花稅雖然稅款金額較小，但稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽 查時常常以印花稅涉及的合同、協(xié)議書的內(nèi)容作為全 面稽查金業(yè)是否合法納稅的起點(diǎn)與重大線索。3、契稅：金業(yè)取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按土地總成交 價款的4%繳納契稅。4、城鎮(zhèn)土地使用稅：應(yīng)按年計(jì)算，分期繳納。以開 發(fā)項(xiàng)目所在地段的每平方米年稅額乘以實(shí)際占用的土 地面積計(jì)算稅款，向土地所在地的地方稅務(wù)局申報(bào)繳 納。（二）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅：營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是 營業(yè)額，包括全部價款和價外費(fèi)用，稅率為5%,城 市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn) 生。采用預(yù)收款